España
Exacto. Estos datos que citas son muy significativos A mi es que me parecen terribles.
No se como funcionan las demás Socimis. Si funcionan así todas, es terrible.
La comisión variable sobre revalorizaciones debería aplicarse solo en caso que hubiera una venta en mi opinión.
Vamos a ver si es dividendo o devolución de prima de emisión. Me juego lo que quieras que más del 50% de 0,33 son devolución de prima de emisión.
Saludos
Eso no tiene porque ser malo.Yo no veo el problema. Muchos reits americanos lo hacen así.
Lo que si que es muy fuerte es la comisión de este año. Se llevan 25 millones! Un porcentaje muy alto del total de los ingresos.
Pues a mi si que me parece mal, porque te devuelven lo que has puesto hace unos meses por publicitar una gestión que para mi no esta siendo buena, entre otras cosas por lo que cobran, es que han tenido ingresos por alquileres por 60.000 y se llevan casi la mitad de los ingresos, que no de los beneficios.
A mi no me parece mal que devuelvan prima de emisión cuando no saben que hacer con el dinero, pero el año pasado la devolvieron y a la vez hacen una ampliación de capital. Por eso me parece un tema publicitario, a mala fe.
Esa es mi opinión.
Saludos
El 1º punto no lo cumplen. Siguen haciendo ampliaciones de capital por debajo de NAV pero solo hay un comprador. Ellos.
Porque creo que está infravalorada la acción si no me iba corriendo. Creo que está claro porque cotiza a descuento... Tiene un equipo de gestión nada fiable. El EPRA cost de Merlin es del 24,2%
En lugar de hacer ampliaciones prefiero que les den el dinero. Si quieren acciones que las compren a mercado.
Lo que pasa es que las Socimis estan obligadas por ley a dar en dividendos no sé que porcentage de sus beneficios reales. Los beneficios sin contar revalorizacioens.
Los dividendos que dan, los dan porque están obligados, no es lo hacen para publicitarse
El 1º punto no lo cumplen. Siguen haciendo ampliaciones de capital por debajo de NAV pero solo hay un comprador. Ellos.
Buenísima reflexión. No había caído en esto
A ellos les va perfecto que la acción cotice infravalorada
http://www.expansion.com/empresas/inmobiliario/2017/03/03/58b88f1ee5fdea6c748b45b7.html
Bueno, han admitido de lo que me quejaba. La ampliación será en base a NAV
Increíble tu poder de convicción.
En efecto, han corregio un poco el tema de las comisiones, a estos precios de cotización cobrarán un 30% menos. No obstante, aquí se han planteado dos cuestiones muy interesantes.
La primera de ellas es el EPRA COST. ¿Cómo es posible un EPRA COST tan elevado? Es un tema que anteriormente ya había tratado de desentrañar y os pido ayuda para ver el motivo por el cual es tan elevado ¿Están incluidas las comisiones? ¿Y si es por las comisiones en cuanto repercute en el EPRA COST porcentualmente?
La segunda de ellas, son las comisiones vía ampliación de capital: No estoy en nada de acuerdo, sobre todo teniendo en cuenta que se van a quedar más de 2 millones de acciones, es decir, en un solo año se van a quedar con un 2,5% de la empresa, eso clama al cielo. No está mal si es solo por unos años, pero creo que esos años ya han pasado. A partir de 2017 GRUPO LAR no debería cobrar con ampliaciones de capital ¡Ya está bien! Ni tampoco cobrar tanto por su gestión.
Y como decía compuesto_interesant si podemos discutir tanto en relación a LAR ESPAÑA es por su gran nivel de transparencia. Pero no lo hacen porque quieran ser súper transparentes, sino porque dado el nivel de comisiones que cobran, como las cobran y que tienen al presidente de GRUPO LAR como miembro del consejo de LAR ESPAÑA, era inevitable que fueran todo lo transparentes posibles por las repercusiones penales que puedan derivarse de la administración de LAR ESPAÑA. Si bien esa transparencia clama por su ausencia en cuanto a cuanto cobra el Consejo directivo de LAR ESPAÑA, si sabemos cuanto cobra la Presidenta del Banco Santander y sus Consejeros, debiéramos saber también cuanto cobra el Presidente y sus Consejeros y la manera en que se les retribuye. Por cierto, esa información ¿La tenemos? Yo creo que no aparece.
Creo que en este foro estamos muchos de acuerdo en algunas cuestiones que me gustaría señalar:
1º En que se debiera poner fin a las comisiones abusivas vía ampliación de capital. Son abusivas por dos cuestiones:
Primera: Porque supone una retribución desmesurada por la gestión de los activos, lo cual conduce a plantear la creación de una gestora propia que reduciría exponencialmente el coste de la gestión y por ende según creo porque afecta directamente al EPRA COST.
Segunda: Como decía Hensito, si quieren acciones que las compren: al menos si les pagáramos 10 millones de euros por su gestión y quisieran comprar acciones, haría subir la cotización en bolsa. Mientras que la ampliación de capital por pago de su gestión, provoca el efecto contrario. Es perjudicial para los accionistas, y supone una desalineación con los inversores primigénitos (esto último cosecha de Metagestión). ¿Por qué lo siguen permitiendo? ¿Para que otros compren a precio de ganga y luego tomar medidas para subir la cotización?
2º No es normal que a los accionistas se les retribuya 30 millones de euros vía dividendos y a los gestores de LAR ESPAÑA casi 20 millones de euros. ¿Por qué van a cobrar tanto por la compra de activos y su gestión, y además vía acciones de la empresa mediante ampliación de capital? ¿Es que acaso no se puede crear una gestora propia y reducir en más de un 80% el gasto por la gestión? ¿Por qué no se reduce el gasto de la gestión, qué intereses hay en juego?
3º Existe una clara desalineación entre el Presidente de LAR ESPAÑA, y los Consejeros de la SOCIMI con los accionistas, derivado de que están permitiendo que GRUPO LAR se quede con cachitos de la empresa poco a poco, y mediante una retribución abusiva. Y la pregunta de fondo es ¿Y cuánto cobra el Presidente y los Consejeros? Una sociedad transparente debiera dar esa información, para analizar también si es desmesurado o no lo que cobran, porque si lo están permitiendo y no realizan propuesta alguna para poner fin al actual acuerdo con GRUPO LAR puede ser porque las retribuciones que ellos mismo cobran pudieran resultar también abusivas. ¿Cobran también en acciones vía ampliación de capital? ¿Cuánto cobran?
4º Debemos tener en cuenta que el principal accionista es el fondo PIMCO con más de un 20% de la SOCIMI, que es además el que más se ha beneficiado de la bajada de valor de LAR ESPAÑA, al haber comprado un gran número de acciones a 7,15€ por acción, y que existen intereses comunes con GRUPO LAR, y con la propia LAR ESPAÑA, al tener proyectos conjuntos como el desarrollo de las viviendas de lujo de LAGASCA. ¿Cómo repercuten los intereses conjuntos de PIMCO con LAR ESPAÑA y el GRUPO LAR?
5º A pesar de los buenos resultados y la buena gestión de la SOCIMI LAR ESPAÑA, la cotización del valor tiene un gran descuento respecto al resto de las SOCIMIs, está penalizada y lo está también por la propia gestión, por la desalineación de los gestores, y del Consejo de LAR ESPAÑA con la inmensa mayoría de los accionistas o tal vez ya no con la inmensa mayoría al estar muchas acciones en manos del GRUPO LAR,...
6º No vale con que es un proyecto a medio y largo plazo, porque el medio plazo ya se ha cumplido, actualmente tiene unos ingresos por rentas estables que dan un dividendo a sus accionistas y que puede aumentar de sobremanera si nos quitamos de en medio a las comisiones abusivas. No vale ya lo del largo plazo, porque cotiza con una penalización porr las abultadas comisiones que consideramos desproporcionadas y abusivas. Y el Presidente y los Consejeros de LAR ESPAÑA no están defendiendo como debieran los intereses de los accionistas porque perimitir que GRUPO LAR se quede año tras año con un pedacito de la empresa, es un claro ``robo´´ a los propios accionistas. ¿Van a permitir que se le retribuya a GRUPO LAR de aquí a 2019 de manera que se queden con un 10% de la SOCIMI? ¿Y por qué lo permiten? ¿Cómo es posible que el Presidente del Grupo Lar sea consejero de LAR ESPAÑA?
7º Si bien en el día del inversor del mes de octubre de 2016 el Presidente de LAR ESPAÑA cogió en mi opinión el toro por los cuernos, es necesario que ahora de la estocada final para defender los intereses de los accionistas. Porque de no dar la estocada supondría que está alineado con GRUPO LAR y no con los accionistas. En definitiva, es un clamor de los accionistas que el GRUPO LAR no sólo no se quede con pedazos de la SOCIMI, sino también que se retribuya con mucho menos dinero su gestión. Es un clamor popular que en caso de que no tomen medidas la SOCIMI tenga un nuevo órgano directivo y una gestora propia.
En fin, no todo va a ser estupendo, hay que poner también los puntos sobre las ies, si cotiza con un gran descuento es también como consecuencia de lo anteriormente expuesto.
Quería dar también las gracias a METAGESTIÓN, que fueron los que levantaron la alfombra para que pudiéramos ver los accionistas lo que había y lo que todavía hay.
Estoy convencido que necesitamos un nuevo rumbo, y es el capitán de la SOCIMI, en este caso el Presidente y sus Consejeros los que deben hacer lo que tienen que hacer. De no ser así, prefiero a otro Capitán y a otros oficiales.
Interesantísima entrada Enrique. En cuanto tenga un momento, voy a contestarla con detenimiento, ya que la entrada se lo merece.
Puntualizo dos cosas antes de contesta. Sí, el EPRA cost es alto porque incluye la comisión.
Otro punto interesante es porque PIMCO no les baja del burro. ¿Que está pasando ahí? No puede ser que se les este pasando esto por alto. Aquí hay alguna película que nos perdemos. Tu siempre dices que la gestora tiene contrato por 5 años, que en 5 años los grandes fondos deberían presionar para cambiar las condiciones del contrato o poner a un nuevo gestor.... Pero a este ritmo de ampliaciones, en 5 años, la propia gestora tendrá un peso muy importante en el accionariado de la Socimi. Quizá hay un pacto tácito entre PIMCO y LAR para en 5 años tener el control absoluto de la socimi y hacer lo que les plazca.
En cuanto a lo del dia del inversor, finalmente fue lo que todos creíamos. Se usó para calmar los ánimos un poco, pero los hechos nos demuestran que siguen a la suya.
Por eso dan una parte en dividendo (0.075 € el año pasado) la obligatoria, en esto no tengo nada en contra. La devolución de prima de emisión no es dividendo y no esta obligada. El "vender" la devolución de prima de emisión como entregar dividendo, si que me parece publicitario para ellos. Y más cuando estas haciendo una ampliación de capital.
Saludos
Enrique, ¿ya has vendido Lar?
Saludos
A pesar de las críticas que realizo, las hago a nivel constructivo, si lees todo lo que se ha escrito en este foro, verás que en un momento dado vendí mis acciones pero luego volví a comprar, y no me arrepiento. Me convenció el Presidente de Lar España, y soy de los que creen en la palabra dada. Desde entonces se han revalorizado más de un 10% pero no me da la gana que no se discuta, que no se sepa que hay un grupo de accionistas que estamos descontentos con la manera de gestionar LAR ESPAÑA.
No es de recibo que con tipos de interés tan bajos se realizaran préstamos a un tipo de interés que me parecen demasiado elevados cuando la garantía para cualquier entidad bancaria es del 100%, sin margen de pérdida. ya que se podría renegociar en estos momentos los préstamos hipotecarios por debajo del 1% dada la garantía que ofrece vía inmuebles. Por cierto, me parece que alguno de los últimos préstamos está por debajo del 1%. No obstante, la reestructuración de la deuda es una de las cuestiones que se comprometió el Consejo Directivo para el 2017 y supongo que están en ello.
Por otro lado, los que me habéis leído sabéis que me resulta incomprensible que cotice con tanto descuento las acciones de LAR ESPAÑA, y lo único que explica ese descuento existente es `` la gestión ´´ de la que no es directamente responsable sólo el GRUPO LAR, sino fundamentalmente el Consejo Directivo de LAR ESPAÑA que es quien pone y depone a los gestores, quien firma los contratos, quien debiera defender los intereses de los accionistas y no los del Grupo Lar. El contrato con Grupo Lar se puede rescindir, y sobre todo se puede llegar a un nuevo acuerdo, habría que ver como está de blindado si es que está blindado, y de estarlo habría que preguntarse el por qué. En todo caso, todas estas cuestiones las debe responder única y exclusivamente el Consejo Directivo de Lar España, es decir, su cabeza más visible el Presidente. Porque no nos interesa que nos responda el Director General, es decir, el Sr. Pereda por mucho que forme parte del Consejo Directivo.
Además con un dividendo estable, con un buen tramo del camino ya recorrido lo que está muy claro es que las dos ampliaciones de capital por debajo del NAV, y el contrato abusivo para el resto de los accionistas con GRUPO LAR (ya que también son accionistas vía comisiones) ha supuesto y supone un detrimento del valor de la acción para los accionistas, sobre todo para los que entraron desde su inicio y que no han aumentado su capital vía acciones. Si bien PIMCO es el único fondo de inversión que ha sabido aprovechar al máximo esa situación, y lo que me resulta curioso es que dicho fondo desde el origen de la sociedad, desde la primera inversión inmobiliaria que realizó LAR ESPAÑA, la hizo junto con PIMCO. LAR ESPAÑA y PIMCO fueron quienes compraron la sociedad Juan Bravo 3, la actual LAGASCA 99. Por lo tanto, no hay que ser muy listos para ver que hay intereses por todas partes, como el que existe en el Consejo de Administración de Lar España, siendo uno de sus 4 o 5 miembros y Director General, Don Miguel Pereda que es a su vez Presidente del Grupo Lar. Lo cual no deja de ser también curioso. Nos dirán que como poco a poco se va quedando con pedacitos de LAR ESPAÑA, es normal que forme parte del Consejo pero ¡De normal no tiene nada, hay intereses contrapuestos, no puedes defender a Grupo Lar y a Lar España a la vez!
En la próxima reunión con los accionistas, si no se han tomado las medidas necesarias, habrá que exigir explicaciones al Presidente, y no me refiero al Presidente de Grupo Lar sino al de Lar España Don José Luis del Valle.
Y creo que tampoco es mucho pedir saber cual es la retribución del Consejo Directivo de LAR ESPAÑA, y la manera en las que se retribuye a dicho Consejo, tanto en el presente como en el pasado porque no lo he visto nunca en los informes.
Desde luego, no voy a vender mis acciones para que siga incrementando un fondo como PIMCO su poder accionarial, no pienso malvender las acciones de la empresa. PIMCO sabe que están tiradas de precio y por eso aumentó su capital en la compañía. Y pienso que sería muy fácil hacer subir la acción, como también lo sería la toma de una serie de medidas que tranquilizaran a los accionistas descontentos. Bastaría con rescindir el contrato a Grupo Lar o llegar a un nuevo acuerdo disminuyendo las comisiones que cobran, y que de ninguna manera se hará la retribución de comisiones vía ampliaciones de capital, así como que en el año 2018 no se va a realizar tampoco ampliación alguna de capital que contemple un descuento respecto al EPRA NAV.
Por lo tanto, soy de los que creé que pueden hacer subir el valor la acción mediante la adopción de unas cuantas medidas de sentido común. Y si falta el sentido común, habrá que preguntarse el por qué. Y en eso estoy, preguntándome por que hay tanta falta de sentido común con la cotización de LAR ESPAÑA. Porque nadie en su sano juicio va invertir en una acción en la que mañana el Presidente tome la decisión de realizar una ampliación con un descuento del 20% respecto a su valor EPRA NAV. Por ende los accionistas exigimos a alguien que ha realizado dos ampliaciones por debajo del EPRA NAV, no solo que no se realice ampliación alguna en el 2017 (compromiso ya realizado) sino que tampoco lo hará ni en el 2018 ni en el 2019 y si puede ser firmado mejor, o al menos que no se realizará con un descuento superior al 10%.
Además, tampoco tiene que aumentar cada año el capital de la empresa, salvo que las remuneraciones en comisiones sean superiores para quienes las reciben. De ahí, la desalineación con los accionistas por el choque de intereses existente. Pero para eso se ha creado este foro. LAR ESPAÑA no puede convertirse en el chiringuito de unos pocos, y deberán ser los FONDOS fundamentalmente quienes exijan explicaciones y compromisos al órgano directivo de LAR ESPAÑA. Y si los fondos no lo hacen, lo tendrán que hacer el resto de accionistas, es decir, los accionistas que no cobramos comisiones y que no nos interesa el pago de comisiones que consideramos abusivas.
En fin, ¡que no vendo mis acciones!
Adjunto la remuneracion de los consejeros.
http://www.cnmv.es/portal/Consultas/EE/InformacionGobCorp.aspx?TipoInforme=6&nif=A86918307
A veces la pagina web de la CNMV es muy útil pero es una gran desconocida