El mercado inmobiliario está de nuevo de actualidad, esta vez no tanto por el incremento del precio de las viviendas, sino por la evolución del precio de los alquileres. Mostrando, como no podía ser de otra forma, el gobierno socialista su preocupación por el problema, al dificultar esta situación el acceso a la vivienda de sectores de población con menos recursos.
Como resultado, el 18 de diciembre de 2018 se ha publicado el RDL 21/2018 el 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que modifica cinco normas: la Ley de Arrendamientos Urbanos, la Ley sobre Propiedad Horizontal, la Ley de Enjuiciamiento Civil, el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Dicho RDL pretende mejorar el acceso a la vivienda y favorecer el alquiler asequible, dado, según el gobierno, los elevados precios y la escasez de oferta. Entre las medidas contempladas figuran:
1.- La ampliación de forma obligatoria de los contratos de arrendamiento de vivienda de 3 a 5 años (o 7 años si el arrendador es persona jurídica), hecho que compromete al propietario arrendador, pero no al arrendatario; al mismo tiempo que la tácita reconducción (prórroga automática pasado ese plazo) se amplia de 1 a 3 años, con el objeto de dar mayor estabilidad al arrendatario.
Algunos expertos inmobiliarios, como Beatriz Toribio, directora de estudios de Fotocasa, no ven negativo el alargamiento de los contratos ,ya que según ella, disminuye la rotación y se acopla más a los ciclos económicos. Sin embargo, esta vuelta al pasado incrementa los desequilibrios entre arrendador y arrendatario, ya que alargar la duración del contrato supone que el ahorrador no puede beneficiarse si hay una subida de precios, mientras que captura de forma inmediata las reducciones de precio, desde el momento en que el inquilino puede irse en cualquier momento con un mes de preaviso (art 11 LAU 94) a otra vivienda o negociar bajadas de precio con el actual arrendador.
2.-Se limitan las garantías adicionales a la fianza hasta un máximo de dos mensualidades para reducir el coste inicial de los contratos. Al mismo tiempo que los gastos de formalización de estos, en caso de que el arrendador sea persona jurídica, corren a cargo de este último.
Esta medida se ha tomado porque, según el ejecutivo, la regulación anterior, en función de las garantías exigidas, dificultaba la posibilidad de alquilar al incrementar los costes de formalización del contrato para el arrendatario, actuando estos como una barrera de entrada.
Sin embargo, el legislador olvida convenientemente que las garantías adicionales constituyen un seguro para el arrendador, ya que no hacen frente solamente a impagos, sino también a desperfectos en los inmuebles o gastos de desahucio,. Cuando además estos aspectos se miran con gran detalle dado la más bien escasa rentabilidad de la vivienda en alquiler, en contra de la opinión extendida en sentido contrario. Motivo por el que la intervención en el mercado restringirá la oferta y elevará precios, incluso a pesar de los costes fijos que supone tener una vivienda desocupada.
Cuando además, estos requisitos se reducirían si se incrementa la seguridad jurídica del arrendador, y a través del incremento de oferta, que aumentaría la competencia reduciendo estas garantías.
Este tipo de soluciones al problema parece que no se encuentran en la estrategia del ejecutivo. Y ante esta situación, se baraja que una respuesta podría materializarse en el incremento de los precios de alquiler.
Esto dependerá del equilibrio entre oferta y demanda del micromercado en que se encuentre el inmueble; ya que aquellos micromercados con fuerte demanda trasladarán las garantías a precios, mientras que aquellos con demanda débil probablemente provocarán una reducción de la oferta dadas las bajas rentabilidades y elevado riesgo, lo que a medio y largo plazo puede provocar también elevaciones de precios.
Alternativamente, al limitarse las garantías, cabe la posibilidad de que los arrendadores exijan una cierta capacidad de pago al potencial arrendatario, como un trabajo indefinido y unos ingresos mínimos para formalizar el contrato, restringiendo la capacidad de acceso de los segmentos de población con menos recursos, aquella a la que el reciente RDL en principio pretende beneficiar, logrando por tanto un efecto opuesto al pretendido.
Otra cuestión paralela a tener en cuenta, es que este RDL afecta a otros sectores, perjudica al bancario al reducir el número o importe de los avales, aunque su impacto puede ser mínimo. Y beneficia a otros, como las compañías que venden seguros de arrendamiento, ya que su número previsiblemente se incrementará, probablemente repercutiendo su coste en el precio del arrendamiento, dado que las garantías exigibles son únicamente iniciales y estos seguros se renuevan anualmente.
Por tanto, la contratación de este tipo de seguros será otro factor que incrementará el coste de los arrendamientos, pero con la particularidad de que en el caso del segmento de población de reducidos ingresos, la contratación de estos seguros también presenta ciertos límites, ya que las aseguradoras, en sus análisis de riesgos, exigen que las rentas no supongan más de un porcentaje determinado sobre las rentas del arrendatario.
Por tanto, la limitación de garantías legales propuesta por el ejecutivo podría incrementar otro tipo de garantías exigibles y el número de contratos de seguro de alquiler, actuando ambos factores en sentido negativo sobre el acceso a la vivienda del segmento de población que se desea proteger.
3.- Se modifica la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, con el objeto de proporcionar más protección a los hogares vulnerables y mayor seguridad jurídica a los arrendatarios en el procedimiento de desahucio de vivienda.
El RDL indica que se mejorará la coordinación entre los órganos judiciales y los servicios sociales competentes y se facilitará la adopción de medidas para atender los casos de las familias de menor capacidad económica, vulnerabilidad social o con mayores cargas familiares. En estos casos los procesos de desahucio se suspenden por un periodo de un mes en el caso de arrendador persona física o dos meses en caso de persona jurídica.
Parece evidente que los casos de personas en esta situación merecen especial atención y sensibilidad social. Sin embargo, el poder ejecutivo olvida que la responsabilidad de solucionar estos problemas es pública, y no debe recaer directamente sobre el sector privado.
Y ello por varios motivos, porque la solución de estos problemas debe recaer sobre la sociedad en su conjunto y no solo sobre parte de ella, y porque el coste de este tipo de actuaciones ya recae de forma indirecta sobre el sector privado en forma de impuestos. Y en segundo lugar por la responsabilidad moral que supone para el ejecutivo hacer recaer su responsabilidad sobre el sector privado, un caso explícito de riesgo moral.
El problema del acceso a vivienda, y concretamente en régimen de alquiler, parece evidente que es de oferta. Sin embargo su solución es distinta en función del color político con que se mire. La escasez de oferta se atribuye a distintos factores, entre ellos el incremento de las viviendas destinadas a alquiler vacacional, el número de viviendas vacías, y la escasa oferta de vivienda pública.
Mucho se ha publicado sobre el efecto del incremento de la vivienda vacacional sobre el incremento de los precios del alquiler al interpretarse que reduce la oferta y contribuye a elevar los precios. Sin embargo, los datos parecen indicar que el número de viviendas de este tipo es ínfimo con respecto al total de viviendas, y que si bien puede contribuir a incrementar los precios, estos incrementos son mínimos.
En cuanto al número de viviendas vacías existentes, cabe destacar que su movilización sería la forma más rápida de incrementar la oferta y reducir precios. El número de este tipo de viviendas varía de forma importante entre Comunidades Autónomas (CCAA), pero curiosamente, aquellas con mayor crecimiento económico son aquellas en que su número es inferior , y curiosamente también, es en aquellas en que el PIB per cápita y las rentas de los hogares son mayores.
Este hecho nos conduce a pensar que independientemente del precio del alquiler, el acceso a una vivienda en este régimen depende en mayor medida de las rentas que de dicho precio. Es decir, el crecimiento económico facilita salarios más altos y mayor capacidad de acceso a la vivienda.
En este sentido, el ejecutivo no se plantea que el problema existente es de modelo económico, de la ausencia de un crecimiento de calidad que permita el crecimiento empresarial, mayor inversión en I+D+i, etc….. y no basar la competencia de la economía en costes, que es lo que se ha producido hasta ahora , lo que se traslada a salarios y conduce a las dificultades de acceso a la vivienda.
Si el problema es de escasez de oferta, hay que reconocer que, dadas las circunstancias, el arrendador juega un papel importante. Y de de estos el legislador parece olvidarse en este RDL. La importancia del arrendador particular radica en que el 96% del parque de alquiler está en sus manos, mientras que solo un 1,5% se encuentra en manos públicas y un 2,5% en manos de inversores institucionales.
Por tanto, para incrementar la oferta debería ser algo obvio pensar que los propietarios tienen que tener ciertas garantías de que su inversión presenta el menor riesgo posible, porque en caso contrario, la oferta se contrae y se traduce en un incremento de pisos vacíos. Por lo que en este sentido, es necesario recordar que nuestro mercado del alquiler necesita una mayor seguridad jurídica y mayor equilibrio entre arrendatario y arrendador, estando la legislación actualmente sesgada hacia la defensa del primero.
Como he comentado anteriormente, la escasez de oferta, además del incremento de alquiler vacacional y número de viviendas vacías, se ha atribuido a la escasez de suelo para construir y en la escasez de vivienda pública.
En este sentido, también se han dado una serie de pasos. El RDL incide en la Tramitación de una Ley estatal de Vivienda que, garantizará el ejercicio del derecho constitucional a la vivienda en todo el Estado, configurándola como servicio público e impidiendo por Ley la enajenación del parque público de vivienda a fondos de inversión. Lo que parece hace referencia a la reciente condena a la señora Ana Botella y su equipo por la venta de inmuebles de propiedad pública a fondos buitre detrás de los cuales se encontraba el fondo Blackstone a precio inferior al de mercado, al valor contable, inferior al valor catastral o al precio máximo de calificación como protección pública, ocasionando un perjuicio al patrimonio público.
Por tanto, se ha definido este caso como de corrupción, al mediar en principio prevaricación, malversación y fraude, sobre lo cual indudablemente ha de actuar la justicia. Sin embargo, me gustaría mencionar en este caso que, salvo demostración de connivencia entre el poder público y este tipo de fondos denominados buitre, se les ha acusado a estos de ser especulativos y buscar el beneficio rápido. Pero no nos planteamos el hecho de que las administraciones públicas venden porque quieren. Los fondos no las obligan a vender, si bien ponen sus condiciones, que las administraciones públicas pueden o no aceptar.
En cualquier caso, también habría que contemplar el hecho de que las administraciones públicas se pueden ver “obligadas” a vender, quizá siendo uno de los motivos haberse implicado en proyectos incapaces de ser financiados o ser lo suficientemente rentables, o por necesidades de liquidez. En cualquier caso, situaciones derivadas de una mala gestión pública.
En este RDL también se menciona la intención de promocionar vivienda social, a través de un plan para la construcción de 20.000 viviendas en un plazo de 4-6 años. En cualquier caso está por ver si se materializa; e indudablemente, esta no es una solución a corto plazo.
Parece ser que España es de los países en que existe menor volumen de vivienda protegida con respecto a Europa, en realidad, el 8,4% de la población según Eurostat vive en viviendas con precios subvencionados, frente al 10,8% y 10,3% de la UE-28 y el área euro respectivamente (datos de 2016).
En cualquier caso, en las circunstancias actuales, al trasladar el problema al sector privado, parece que este es el culpable de que el sector público haya invertido poco en vivienda.
Pero las cosas pueden empeorar todavía más. Entre las medidas indicadas no figura de momento la limitación de los precios de alquiler. Sin embargo esta es una exigencia de Podemos para aprobar los presupuestos generales del Estado, y el ejecutivo parece proclive a tomar medidas en este sentido.
Si se toman, se ha indicado que podría afectar a los mercados en los que los precios han subido de forma importante y la propuesta limitaría esos precios en cuanto a que sean excesivos, lo que no conocemos es lo que es un precio excesivo. Por tanto, la incertidumbre permanece, y dado que las rentabilidades no parecen muy altas en los municipios que han experimentado las mayores subidas , lo más probable es que se reduzca la oferta.
No obstante, la ministra de Hacienda, María Jesús Montero, no ha descartado intervenir los precios del alquiler, tal y como había acordado con Podemos, a través de los Presupuestos del próximo año o a través de un proyecto de ley , que el Gobierno aprobará en enero, se puedan incluir.
RESUMEN Y DISCUSIÓN
En función del RDL 21/2018, parece ser que la teoría socialista parte de la base de que una reducción del número de viviendas vacías se lograría reduciendo las garantías de los propietarios y, posiblemente, según se ha anunciado, restringiendo el precio del alquiler.
Sin embargo, resulta un tanto paradójica la preocupación por el acceso a vivienda de alquiler cuando solo el 23% de la población vive en régimen de arrendamiento y el 77% en régimen de propiedad, mostrando preferencia los ciudadanos por la propiedad frente al arrendamiento.
Cuando además, la propiedad de una vivienda garantiza en mayor medida el acceso a una vivienda digna y adecuada, como reza el artículo 47 de la Constitución , que además indica que los poderes públicos promoverán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho.
Sin embargo, sorprendentemente, la adquisición de vivienda se encuentra gravada de forma importante, suponiendo los gastos asociados a la misma del orden del 10% o más de su valor de adquisición, poniendo en duda el cumplimiento por los poderes públicos del artículo 47 de la constitución.
Pero centrándonos en el caso de los arrendamientos y en el momento actual, parece que existe una cierta persecución del ejecutivo sobre los propietarios de vivienda. Ya que aunque es lógica la preocupación por el bienestar de los ciudadanos, existe un sesgo político importante y lógico sobre todo por el segmento de población más desfavorecido. Sin embargo ello no explica ni justifica la presión ejercida sobre los arrendadores de vivienda.
La discriminación de trato se pone de manifiesto cuando las administraciones se olvidan de los propietarios de dichas viviendas en momentos del ciclo económico en que las viviendas bajan de precio y no existe demanda de alquiler, y las viviendas siguen soportando costes fijos como el IBI, se encuentran sujetas a un rendimiento presunto y por tanto inexistente en el IRPF, habitualmente del 2% sobre valor catastral; rendimiento presunto al cual no se sujeta la tenencia de otro tipo de bienes. Y además tienen que hacer frente a un serie de gastos asociados y fijos que conlleva la propiedad de un inmueble y que incrementan el rendimiento bruto presunto.
Podría atribuirse este hecho, en algunos casos, en función del sesgo ideológico, a que se lo merecen por especuladores, sin pensar que la propiedad puede ser resultado, por lo menos en parte importante, de los ahorros procedentes de una vida de trabajo que se invierten en el mercado inmobiliario para tener un respaldo en la jubilación.
Como resumen podríamos decir que si la solución pasa por incrementar la oferta para reducir los precios. Este RDL parece que conseguirá en efecto opuesto al deseado al reducir las garantías de los arrendamientos, provocando reducciones de oferta y/o subidas de precio, pudiendo incluso incrementar la economía sumergida.
Y ello sin considerar el problema real y subyacente de que la dificultad de acceso a una vivienda digna procede del reducido poder adquisitivo de la población joven, dados los reducidos salarios y la inestabiilidad en el empleo, lo que es resultado del modelo económico de país, que a su vez es resultado de la legislación, y por lo tanto de la política, que condiciona dicho entorno.
Por tanto, una parte importante de la solución, a medio y largo plazo, pasa por el cambio de modelo productivo, dejando de competir el precio y compitiendo en calidad y diferenciación, facilitando el crecimiento empresarial, la inversión en I+D+i, cambiando el modelo educativo para potenciar el capital humano, etc..
Indudablemente estas soluciones no son a corto plazo, pero no por ello dejan de ser necesarias. Cuando además el poder adquisitivo condiciona el acceso a la vivienda, la formación de hogares, la tasa de natalidad y con todo ello contribuye a poder mantener las pensiones y el estado de bienestar que deseamos.
_col.png?1683804647 "Análisis de la nueva ley de la vivienda: ¿Cómo afectará a los compradores de vivienda?")