Desde que se ha aprobado la Ley de Vivienda en España estamos viviendo momentos de gran volatilidad en el mercado inmobiliario, momentos de incertidumbre que no solo están siendo azuzados por la mano invisible del libre mercado, si es que eso existe, si no que están siendo marcados por políticas sin sentido en base a motivos populistas.
Además, tenemos diversos actores involucrados en este mercado que mecen con gran ineptitud al mercado, a sus activos y a las personas involucradas.
La Ley de Vivienda ha nacido en el seno de un Gobierno que cree saber y comprender el mundo, pero que ha demostrado no tener la menor idea de cómo gestionar nada. Da igual que sea el PSOE, o un compendio de marcas formado por políticos profesionales, impuestos por el aparato de algún partido. El PP tampoco lo habría hecho mejor, ni ninguno de los otros partidos que pululan por el territorio español esperando que les caigan algunos euros desde Madrid.
¿Gentrificación? La injusticia social que imponen los Gobiernos actuales.
La gentrificación es un proceso complejo que refleja la interacción entre factores económicos, sociales y políticos, y que tiene importantes implicaciones para la equidad y la justicia urbana. Es un proceso de transformación urbana en el que áreas anteriormente degradadas o con una población predominantemente de bajos ingresos experimentan un aumento en la inversión inmobiliaria, la mejora de la infraestructura y el desarrollo económico, lo que conduce a un incremento en los precios de la vivienda y del costo de la vida. A menudo resulta en la expulsión o desplazamiento de los residentes de bajos ingresos y comunidades históricamente marginadas, sustituyéndolos por nuevos residentes con un estatus socioeconómico más alto.
He detectado dos puntos que están siendo claves en el proceso de gentrificación de las ciudades controladas por los Gobiernos municipales, autonómicos y estatales.
La Ley de Vivienda
Las Zonas de Bajas Emisiones
Ambas “impuestas” desde Europa a España, lo que me hace plantearme ¿Dónde queda la soberanía de un país? Y he utilizado las comillas porque después España se las impone a las autonomías y estas a su vez a los ayuntamientos. Lo que me hace pasar al siguiente nivel del mismo pensamiento ¿Dónde queda la soberanía de los ciudadanos en sus municipios? ¿Podríamos considerar a todos los Gobiernos de este país como fascistas en potencia que quieren controlar todo de sus ciudadanos? Sí, sin duda, vivimos en un modelo de “democracia” extraño, donde por definición la democracia es la gobernanza de la mayoría sobre las minorías, pero ¿hoy en día eso no está mal visto? Entonces es algo así como que la democracia ahora es la mayoría gobierna para imponer lo que la minoría quiere sobre una mayoría que les ha elegido… es complicado y sería divagar sobre cuánto de fascistas son los políticos de todos los partidos en todas las regiones de Hispañistan.
Eso para futuros artículos, porque un ejemplo muy básico, inexistente y extremo, Europa obliga a gravar con un impuesto del X% el aceite usado que se vierta por el desagüe, España decide que es competencia autonómica y en última instancia cada autonomía decide gravar en función del partido electo, como se dice en Los Simpson, 0% es un porcentaje, las autonomías podrían gravar el aceite usado al 0% y todos seguirían estando contentos. Es un ejemplo que tendrá sentido más adelante.
Ambos asuntos, la Ley de Vivienda y las Zonas de Bajas Emisiones están más relacionados de lo que nos pensamos. Por ejemplo, parecen responder a una especie de justicia distributiva en la que las viviendas asequibles y la calidad del aire deben ser recursos competencia del Gobierno, aunque no sé de donde nacerá ese supuesto derecho del Gobierno. ¿Quizá un punto de vista utilitarias? Ya que ambas medidas evalúan los beneficios y costes totales para la sociedad en términos de vivienda asequible y calidad del aire, pero no es así, en una gráfica sencilla de oferta y demanda vemos que limitar el precio del alquiler solo reduce la oferta. Es más, se puede elegir cualquier tipo de bien normal, ver sus curvas de oferta y demanda y encontraremos que, en cualquier momento de la historia, y en cualquier lugar del mundo, establecer un precio máximo solo reduce la oferta y crea un gap entre oferta y demanda.
Gráfico de curvas de oferta y demanda simple
El Gobierno, y los diferentes Gobiernos autonómicos que se han metido con este asunto, en especial en Catalunya, lo abordan desde un punto de vista de ética del cuidado, con la idea de proteger a los grupos más vulnerables de la sociedad y los afectados por la mala calidad del aire, pero imponer restricciones solo fomenta el mercado negro y la formación de grupos sociales descontentos con las medidas.
Lo entiendo como un intento de ayudar, o quizás solo de ganar votos, o una mera ineptitud de gestión, seguro que es una suma de las tres cosas, la idea subyacente puede ser buena, pero la ejecución de la idea es un auténtico desastre.
El proceso de gentrificación actual está llevando a que ocurra una exclusión socioeconómica desde dos puntos vitales, el derecho a una vivienda y el derecho al libre movimiento. Ambas leyes pueden contribuir a la exclusión socioeconómica al limitar el acceso de ciertos estratos de la población a viviendas asequibles y a vehículos más baratos. Lo que resulta en la marginación de grupos de bajos ingresos, que son desplazados de áreas gentrificadas debido a los altos costes de vivienda y transporte.
Lo que nos llevaría a un desplazamiento de comunidades, especialmente las de menos recursos económicos, al incrementar los precios de la vivienda en esas áreas y forzar a los residentes a abandonar sus hogares debido a la imposibilidad de cumplir con los nuevos estándares de vida, en coste de vivienda o en capacidad de movimiento con sus vehículos más antiguos.
Aumentará la segregación, al concentrar a grupos de alta renta en áreas urbanas privilegiadas, mientras que los grupos de bajos ingresos son desplazados hacia la periferia de la ciudad o hacía otros municipios, donde el acceso a servicios y oportunidades puede ser limitado. Creando un acceso desigual a los servicios, porque las comunidades afectadas por la gentrificación y las regulaciones ambientales pueden experimentar un acceso desigual a servicios básicos como educación, atención médica y transporte público, lo que agrava las disparidades socioeconómicas y contribuye a la perpetuación de la justicia social.
Por último, y sin relación con la economía per se, el desplazamiento de residentes debido a la gentrificación y a las restricciones de las zonas de bajas emisiones resultará en la pérdida de la identidad cultural y comunitaria de estas áreas, ya que las poblaciones históricamente arraigadas son reemplazadas por nuevos residentes con diferentes valores y estilos de vida.
Los Bancos Centrales no tienen que ayudar a los ciudadanos.
El mandato de la mayoría de los Bancos Centrales es controlar la inflación, eso es lo que deben hacer, independientemente de lo que los Gobiernos demanden, deben dedicarse a mantener la economía estable para que el comercio pueda fluir. Históricamente, como abordé en mi anterior artículo, los Bancos Centrales han cometido asesinatos económicos contra los curritos, contra los que más necesitaban ser protegidos por el sistema financiero, imponer unos tipos de interés negativos o tipo cero durante largos periodos de tiempo ha dado la sensación de tener dinero gratis, lo que ha llevado a muchas familias a una situación de estrés financiero ahora que los tipos están subiendo a niveles medio normales.
Sí acaso, un Banco Central podría tener un mandato adicional si quiere preservar la salud financiera de sus ciudadanos, la de controlar y regular el acceso de estos últimos a los productos financieros basura. ¡Ojo! Que parece que estoy de broma, pero os invito a elegir un PIAS cualquiera, o un fondo retail (fondo que os vende el pícaro de la sucursal de la esquina de vuestro edificio) y analicéis dos puntos, 1) los gastos totales o los puntos de rentabilidad que se van en “gastos variados” y 2) el subyacente del subyacente en el que invierten. Seguro que aparece algo de la siguiente lista, que quiero solo enumerarla porque me fascina la cantidad de nombres que puede tener la basura que le cuelan a un parguela en la sucursal de su casa como “renta fija” o como una oportunidad de invertir en “garantizados”
CDO (Collateralized Debt Obligations) famosos en 2008, si alguien no sabe lo que es le invito a ver La Gran Apuesta, es una película de 10 que aborda el tema a la perfección.
CLO (Collateralized Loan Obligations) Similar a los CDO’s pero son bonos respaldados por un conjunto de préstamos apalancados concedidos a empresas.
CDO sintético (Synthetic Collateralized Debt Obligations) Menos comunes después de la crisis de 2008, similares a los CDO tradicionales, pero en lugar de estar respaldados por préstamos reales, se basan en derivados de crédito.
RMBS (Residential Mortgage-Backed Securities) Son bonos respaldados por hipotecas residenciales, donde los flujos de efectivo provienen de los pagos de los prestatarios de las hipotecas subyacentes… ejem… ¿Hola?... ¿CDO de 2008, eres tú…?
CMBS (Commercial Mortgage-Backed Securities) Son RMBS pero respaldados por hipotecas comerciales sobre propiedades inmobiliarias como edificios de oficinas, centros comerciales, hoteles y similares.
ABS (Asst-Backd Securities) Bonos respaldados por una amplia gama de activos financieros, que pueden ser préstamos a estudiantes, préstamos para comprar automóviles, tarjetas de crédito y cualquier cosa que se os ocurra por la que el banco pueda prestar dinero, prestar, vuestro dinero. Magnífica escena en la película de Michael Douglas de Wall Street, El dinero nunca duerme.
CDO de RMBS (Collateralized Debt Obligations of Residential Mortgage-Backed Securities) Una variante de los CDO que fueron creados durante el auge de la crisis financiera, donde los activos subyacentes son bonos respaldados por hipotecas… ejem… ¿CDO2 eres tú…? Otra vez, os invito a ver La Gran Apuesta en la escena donde se habla de los CDO al cuadrado. Es más, actualmente tenemos CDO derivados de cualquiera de los anteriores productos.
Oh no! Son todo lo mismo
Toda esta basura a la que el ciudadano promedio tiene un acceso fascinantemente fácil es la que debería ser regulada y controlada. Quizás no a nivel legislativo, pero si a través de mecanismo de educación financiera básica. Que el principal argumento para que te cuelen un PIAS es que está “garantizado” y que “ahorras” no debería ser permitido como factor de decisión de inversión.
Son dos falacias increíblemente aceptadas socialmente, por falta de conocimiento, claro está, pero también por un problema cultural, cualquier fondo de autor (llamo así a los fondos de inversión que no se ofrecen en el banco de la esquina y tienen un gestor bien claro y competente) lo hace infinitamente mejor que cualquier PIAS, fondo retail o producto garantizado. El problema radica en que la sociedad no está lista para pagar los honorarios de un asesor financiero. El caso es que todo esto nos daría para varios artículos en exclusiva.
Que el Banco Central determine unos tipos de interés, que a priori, parecen altos no debería influir en las curvas de oferta y demanda más que de forma residual. Las dinámicas intrínsecas del mercado inmobiliario de segunda mano y alquiler no vienen tan determinadas por los tipos de interés como los medios mainstream quieren que creamos.
Pasa los mismo con el manido argumento que tienen los políticos para colarnos medidas “temporales” que significa que pagaremos todos para el resto de nuestras miserables vidas. ¿Qué argumentos son? La crisis sanitaria, hace cuatro años de eso ya, la guerra a las puertas de Europa, hace dos años de esos ya y, además, la guerra… les interesa que así siga. ¿Crisis climática? No niego el cambio climático, los paneles solares de mi tejado y mis facturas de la luz dan buena fe de eso, pero España solo produce el 0,8% de la contaminación (escuché el dato y no me voy a molestar en contrastarlo porque no es importante para este artículo, seguro que tampoco está muy alejado de la realidad) pero nos limitan los movimientos como si fuésemos una banda de criminales que vierten petróleo por las alcantarillas de la ciudad cada vez que arrancamos un coche. La pregunta que me hago aquí, ¿nos corresponde luchar contra el cambio climático individualmente y/o somos sociedad de forma voluntaria? O existe una autoridad moral suprema que tenga el Estado por la cual nos obliga, desde su ejercicio del monopolio de la violencia, a luchas contra el cambio climático individualmente y como sociedad.
La relación estriba en que la causa de la crisis de 2008 sigue latente en el mundo. La falta de cultura financiera crea grupos de personas que ponen en riesgo su patrimonio al invertir en productos financieros no adecuados, grupos de personas que coinciden con los grupos de ciudadanos que más se verán afectados por los procesos de gentrificación y de las dinámicas sociales que les expulsarán de sus barrios, de sus viviendas y de sus ciudades, en beneficio de políticas medioambientales amigables con un tipo de movilidad que solo las personas con dinero se podrán permitir, al igual que pasará con los alquileres o los precios de compra, que solo unas pocas personas se podrán permitir pagarlo.
¡Basta de quejas! ¡Basta de deambular! Hablemos de cómo poner algo de orden en el mercado del alquiler.
Es para lo que hemos venido aquí, para hablar del mercado inmobiliario nacional, no para divagar sobre productos financieros para parguelas, ni para disertar sobre el principio del contrato social entre el Estado y el ciudadano, ni de donde dimanan los poderes fácticos del ejercicio del monopolio de la violencia, ni de la coacción sistemática de los políticos de este país para imponer por la fuerza lo que les apetece.
Lo primero de todo y espero que el EAJ-PNV lo lleve hasta el final (aunque es un partido al que ya desde hace algunas décadas le faltan pelotas para hacer las cosas ante Madrid), la Ley de Vivienda aprobada en 2023 por el Gobierno Español es una clara invasión competencial sobre las competencias en materia de vivienda (y quizás fiscales) de la CAPV.
Algunos datos que podemos extraer de la memoria anual del Consejo General del Notariado, en 2023 el número de compraventas disminuyó en un 11,2% anual, mientras que el precio por metro cuadrado reflejó un ascenso del 1,5% anual. Más adelante nos dan dos pinceladas de cómo se disgregan las compraventas, las compraventas de pisos disminuyeron un 10,5% interanual, (…) mientras que las unifamiliares retrocedieron con mayor fuerza observando una caída de 13,6% interanual. Lo que a mi más cerca me pilla es el País Vasco, y el dato es escalofriante, las compraventas cayeron un 15,7% durante el 2023. También se han vivido caídas generalizadas de los nuevos préstamos para adquisición de viviendas en 2023. Los nuevos préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda disminyeron en todas las CC.AA. (…) Cantabria -25,5% por ejemplo.
Debemos tener claro que no existe contradicción entre que las compraventas caigan al mismo tiempo que el precio unitario sube, ni debemos interpretar correlación de la misma manera que la causalidad. Por un lado, las compraventas están cayendo, es un hecho, cada día se realizan menos compraventas, por otro lado, el precio del metro cuadrado vendido es un 1,5% más alto. ¡OJO! No quieren decir que el precio de las viviendas sea más alto respecto a esa misma vivienda en el año anterior, solo que el metro cuadrado vendido tiene un valor nominal en euros mayor que el metro cuadrado vendido el año anterior.
Quiero decir, por ejemplificarlo, las viviendas pequeñas tienen un precio el metro cuadrado mayor que las viviendas de más tamaño, ya que el “precio por metro cuadrado” de una ciudad, o de un barrio, no es un número exacto para todas las viviendas de esa ciudad o barrio, se debe realizar un modelo de regresión y una serie de estudios econométricos para obtener precio por metro cuadrado de un inmueble en concreto, y los inmuebles pequeños tienen más valor por metro cuadrado que los grandes. Imaginaos 20 operaciones, 10 pisos y 10 chalets, obtenemos un precio medio de 3.182€ en el año t0, ahora en el año t1 tenemos solo operaciones de compraventa de 8 pisos y 8 chalets, por mantener la proporción, cuyo promedio es 3.396€ el metro cuadrado. Aquí vemos que las operaciones desde t0 a t1 han caído un 20%, pero el precio del metro cuadrado vendido ha subido un 6,74%. Eso mismo ha ocurrido en el mercado inmobiliario durante 2023, se han vendido muchas menos viviendas, de las cuales han tenido más peso las que tienen mayor valor por metro cuadrado. Se ha vendido menos, pero de más calidad, o eso puede parecer a priori.
Ejemplo de variaciones t0 a t1, entiéndase "t" como situación 0 y 1, no como punto temporal
La caída de las compraventas nos indica que todas esas personas que antes compraban ahora no lo hacen, ¿A dónde se van? Pues o no se van y siguen en la misma situación o se tienen que ir de alquiler. Ahora bien, ya hemos determinado que existe un problema muy severo de distorsión del mercado de alquiler, además, de existir una clara diferencia entre la demanda de viviendas de alquiler y la oferta existente en el mercado, que como hemos visto, se ha visto influenciada por las diferentes leyes que se han ido aprobando a lo largo del tiempo, como las leyes referentes a la okupacion y la Ley de Vivienda, que pone la responsabilidad del auxilio social en los propietarios de viviendas, no en el propio Estado.
Quiero traer luz, paz y soluciones sencillas y reales.
Pensar en cómo una Ley puede ser la causante de que las personas no puedan acceder a una vivienda digna es algo contra-intuitivo, pero tan real, que vivimos a diario ejemplos de familias que se han quedado fuera del sistema por esa misma Ley.
Sin entrar en los casos de Okupación sin título justo, que estos tendrían una solución muy sencilla, ya que, por ejemplo, en la CAPV es obligatorio depositar la fianza en el Gobierno Vasco y registrar el contrato, sería tan sencillo como aplicarlo a todo el Estado español, de forma que contrato no registrado, contrato no válido, situación de okupas.
¿Pero… qué ocurre con los casos de inquiokupación?
Lo más eficiente para un funcionamiento correcto del mercado del alquiler, y para una dinámica fluida del propio mercado con precios acordados libremente entre partes, sería derogar la Ley de Vivienda de 2023. Posteriormente sería interesante derogar todas las leyes en materia de vivienda y dejar que los contratos se rijan por el Código Civil, siendo un acuerdo libre entre partes.
Burocracia en materia de alquileres.
Desde un punto de vista burocrático tener la obligación de depositar la fianza y los contratos en el Gobierno Vasco (entidad competente autonómica que corresponda en cada caso) aporta una mayor seguridad jurídica. Además, abre una ventana de oportunidad para que el Gobierno aporte una seguridad jurídica muy valiosa.
Por ejemplo, aportando seguridad frente a los okupas, ya que al estar el contrato registrado se puede demostrar que poseen título justo para residir, o en el caso contrario, al no existir contrato registrado, en caso de que los okupas aporten un “contrato de alquiler” éste no tendría el visado del Gobierno, sería falso directamente y se les podría procesar por falsedad documental, por ejemplo. En este punto debería ser el protocolo de actuación el siguiente, para registrar el contrato y la fianza, ambas partes deberían acudir a la institución que corresponda para sellar cada uno su copia del contrato siempre acompañada de nota simple del Registro de la Propiedad.
Realizar está acción contribuye a demostrar dos asuntos, 1) La protección frente a los okupas y a los inquiokupas y 2) Serviría para evitar el fraude en las deducciones fiscales, ya que el contrato estaría en copia en una institución pública y se podría saber cuánto paga el inquilino exactamente.
Añadiría, esos sí, dos elementos indispensables a la hora de redactar un contrato y previos a la firma, que deberían acompañarse a la hora de registrarlo en la institución competente, 1) certificado bancario de saldo en cuenta del candidato a inquilino, con el fin de conocer su solvencia y 2) certificado negativo o positivo de vulnerabilidad emitido por los servicios sociales.
De esta forma quedaría a la libre disposición del propietario de la vivienda (en el pleno ejercicio del derecho de admisión sobre una propiedad privada de la que es dueño) el tener como inquilino a una persona o familia que tenga la condición de vulnerabilidad.
¿Qué ocurre en caso de tener certificado negativo de vulnerabilidad y caer en dicha situación posteriormente?
Sencillo, a todos nos puede ir mal en la vida, o pasar cosas desgraciadas, es inevitable, en tal caso el contrato perdería su validez, momento en el que servicios sociales debería hacerse cargo de oficio de dicha situación, no es responsabilidad de los individuos sostener económicamente a otras personas, ¿es responsabilidad del Estado? No lo sé, daría para otro artículo seguro, de momento sabemos que no es responsabilidad del propietario, por lo que debería activarse un protocolo para que servicios sociales se haga cargo de esa persona o familia ahora vulnerables.
¿Con qué protocolo? Pues a mi entender algo razonable sería lo siguiente, desde el momento en el que se da a conocer a servicios sociales que la persona es vulnerable, por acción de la propia persona o del casero ante el riesgo de impago, servicios sociales debería investigar la situación en un plazo máximo de 10 días, en caso de determinar que sí es vulnerable, activar un mecanismo para buscarle una solución habitacional a esa persona o familia en un plazo máximo de 20 días más, de forma que tendría todo el proceso un mes de duración.
¿Qué ocurre si no hay disponible una solución habitacional? Sencillo pues, servicios sociales asumirá las rentas del inquilino y sus facturas hasta que aparezca esa solución habitacional.
Mi opinión sobre la gestión civil del asunto.
Sencilla también, lo primero sería elevar la cuantía monetaria mínima para necesitar Abogado y Procurador en los procesos monitorios, de los actuales 2.000€ a 20.000€, de esta forma se puede dejar mayor margen de negociación en caso de impagos o retrasos en los alquileres donde la renta sea más alta.
Abordándolo desde un punto de vista de la inquiokupación, donde el okupa en cuestión tenga un contrato legal, firmado por las partes y registrado ante la autoridad competente de forma correcta, creo que deberían existir mecanismos más eficientes en la Administración de Justicia para impartir eso, Justicia.
Aquí tendríamos la vía del proceso monitorio, que, aunque es en teoría rápida la realidad es que no lo es, como todo en Justicia, deberían hacerse esfuerzos para que estos procesos sean realmente rápidos y eficiente. Sobre todo, a la hora de las notificaciones al okupa, que podrían hacerse directamente en estrados o vía edictal.
Por la vía de la recuperación de la finca okupada por un inquilino debería actualizarse a un protocolo que espero que aporte algo de luz sobre mi visión del asunto. Tras el primer impago, o el impago que el arrendador considere suficiente para ponerlo en conocimiento del Juzgado de primera instancia que corresponda, a petición de la propiedad, el Juzgado debería fijar fecha para el desalojo, siempre en un tiempo inferior a 10 días naturales. Recordemos que el inquilino no era vulnerable al firmar el contrato, en caso de espetar serlo ahora nos pondríamos en el supuesto de no vulnerable a vulnerable y servicios sociales se haría cargo de las rentas hasta que aparezca una solución habitacional.
Pero en caso de que servicios sociales, los cuales en 10 días ya habrían determinado sí es o no es vulnerable (alargaría el proceso 10 días más simplemente) determinan que no es vulnerable el Juzgado debería establecer la fecha del desalojo, y de forma cautelar, emitir Anotación Preventiva de Embargo sobre los bienes o cuentas bancarias o nóminas que el inquilino tenga a su nombre para hacer frente a los impagos y gastos del procedimiento.
Además, sin perjuicio de ulteriores demandas de la propiedad por fraude en documentos al presentar certificado de no vulnerabilidad en la firma del contrato.
Alguna idea sobre la gestión penal del asunto.
Obvio, y debería ser la fiscalía de oficio, como garante de la Justicia y de los derechos a la propiedad privada, la que actuase contra los inquiokupas, ya que considero que se han aprovechado de forma deliberada de la buena fe del propietario de una finca.
Tras quedar acreditada en la vía civil que eran inquiokupas la fiscalía debería pedir para estos personajes la siguiente tabla y en caso de reincidir, las penas deberían ser del doble.
Tabla de la Justicia
Seguro que esta tabla desmotivaría a muchos inquiokupas o a muchos inquilinos que piensan que por retrasarse y no pagar el alquiler “no pasa nada”.
En el caso de Okupas, no de inquiokupas, la Policía debería poder pedir el contrato de arrendamiento sellado por la institución gubernamental asignada, en caso de no tenerlo sellado o no existir directamente, la Policía debería poder actuar, pero claro, tampoco es cuestión de utilizar la fuerza del estado arbitrariamente, para ello existen los Juzgados de guardia.
Conocida la okupación, el propietario debería presentar Nota Simple ante el Juez, y ante la falta de un contrato legítimo por parte de los okupas con la propiedad, el Juez debería determinar en un plazo de 24 horas máximo el desalojo con toda la fuerza del Estado necesaria.
Además de fichar a las personas que estuviesen en el inmueble y, la fiscalía de oficio, pedir en procedimiento penal lo siguiente:
Pena de prisión de 3 años a 10 años.
Multa equivalente al valor catastral del inmueble, con los embargos que ello implica.
Prohibición para ejercer de cargo público o funcionario de por vida.
Y en el caso de reincidir… las penas, a mi entender, deberían ser del triple.
Una bonita palanca
Impuestos, otra forma de robo que el Estado nos impone por la fuerza.
Para el inquilino es muy claro el sistema fiscal por residir de alquiler, se puede desgravar en el IRPF todo, las cuotas, los gastos que realice en reparaciones pequeñas, los impuestos y/o tasas que tenga que abonar por otros conceptos.
Para la propiedad diferencio dos casos, que el inquilino sea No Vulnerable y que Sí sea Vulnerable.
No Vulnerable
85% de las rentas recibidas exentas de tributar en el IRPF o IS.
Deducción del 85% de los gastos de la comunidad de propietarios en el IRPF.
Deducción del 100% de las inversiones realizadas, gastos de mantenimiento, mejoras…
Bonificación del 50% de los tributos de IBI, basuras, alcantarillado…
Vulnerable
100% de las rentas recibidas exentas de tributar en el IRPF o IS.
Deducción del 100% de los gastos de comunidad de propietarios en el IRPF.
Deducción del 100% de las inversiones realizadas, gastos de mantenimiento, mejoras…
Bonificación del 100% de los tributos de IBI, basuras, alcantarillado…
Considero que la forma más rápida de buscar la expansión económica de una región es desarmarse arancelariamente, aplicado este principio al mercado del alquiler, liberarlo de la mayoría de sus cargas fiscales a las dos partes del acuerdo sería la forma más rápida de expandirlo. Atrayendo a nuevos propietarios que estén dispuestos a alquilar sus viviendas y permitiendo acceder al mercado del alquiler a las familias y personas que ahora mismo se han quedado fuera.
Mis conclusiones.
Tras este análisis detallado de las implicaciones de la Ley de Vivienda, y la regulación de los precios, y de otras políticas relacionadas, nos revela una compleja red de factores que influyen en el mercado inmobiliario y en la vida de las personas. Es evidente que las decisiones gubernamentales con carácter populista pueden tener efectos significativamente dañinos, en especial sobre la accesibilidad a la vivienda, la movilidad social y la justicia urbana.
La intervención excesiva del mercado del alquiler, la limitación de los precios en los alquileres y las regulaciones de acceso y libertad de movimiento por dentro de los núcleos urbanos están generando distorsiones y reduciendo la oferta, lo que agrava de forma significativa la exclusión socioeconómica de una parte de la población.
Es crucial considerar el equilibrio entre la protección de los derechos de los propietarios y la garantía del acceso a la vivienda para todos los ciudadanos, pero lo que de ninguna manera es admisible, es que el Gobierno traslade la responsabilidad de sostener y financiar a las familias vulnerables a los ciudadanos particulares, en especial a los propietarios de inmuebles. La regulación adecuada y la aplicación eficaz de la Ley son fundamentales para prevenir la okupación ilegal y la inquiokupación, protegiendo los derechos de ambas partes en los contratos de alquiler. Siendo imprescindible para ello un sistema burocrático mucho más especializado, en la CAPV ya lo tenemos, pero sería necesario llevarlo un paso más lejos y avanzar en esta línea de planteamiento.
La gestión legal y fiscal del mercado del alquiler requiere una exhaustiva revisión para garantizar la equidad y la eficiencia. Simplificar los procesos burocráticos y la implementación de medidas que promuevan la transparencia y la seguridad jurídica son las que contribuyen a un mercado más justo y funcional, tarea en la que sí deberían dedicar esfuerzos los diferentes gobiernos.
