Escritura de compraventa y constitución de condición resolutoria otorgada ante notario en virtud de la cual Pepa vendió a una promotora un solar por 2.241.000€
En una de las estipulaciones de la escritura, las partes convinieron atribuir el carácter de condición resolutoria expresa a la falta de pago en las fechas señaladas de las cantidades aplazadas ; en caso de impago de alguna de esas cantidades a su vencimiento, la parte vendedora podría reinscribir a su favor la finca vendida mediante acta notarial.
Días después de la adquisición la promotora (compradora) presentó autoliquidación por TPO tras haber ingresado 156.870,00€ al tipo del 7% vigente en el momento del otorgamiento.
Dentro de los cuatro años posteriores a la compra, ante la falta de pago de las cantidades aplazadas, la vendedora, ejercitó la condición resolutoria contenida en la escritura de compra y notificó a la compradora que quedaba resuelta la compraventa de manera que quedara cancelada la inscripción de la finca a su nombre y se reinscribiría a nombre de la vendedora.
Dentro del plazo de prescripción del impuesto, la compradora solicitó la devolución de TPO.
Doctrina del Tribunal Supremo:
El TS, en Sentencia 860/2022 de 30/06/2022 ha fijado la siguiente doctrina: "procede la devolución de lo ingresado por el Impuesto sobre Transmisiones Onerosas en los supuestos de acaecimiento de condición resolutoria, explícitamente contemplada en contrato de compraventa".
Lo fundamenta en que cuando se pacta una condición resolutoria expresa en este caso por incumplimiento del impago por parte de la compradora.
No son de aplicación los apartados del artículo 57:
57.1 LITP porque no media en este supuesto pronunciamiento judicial o administrativo que resuelva el contrato.
Ni las causas de exclusión de la devolución reguladas en:
57.5 LITP; ya que la resolución de la compraventa no se produce por mutuo acuerdo entre las partes sino como consecuencia de la condición resolutoria.
57.4 LITP; puesto que no se trata de rescisión por incumplimiento de las obligaciones del comprador (aunque pudiera parecerlo); sino que a criterio del TS la rescisión tiene lugar por una causa ya contemplada en el propio contrato de compraventa, cuya solución deriva del Código Civil que es la resolución del contrato mismo desde el momento de su celebración; esto es, no desde el momento de la extinción de la relación contractual.
Sí son de aplicación los siguientes preceptos que facultan a la devolución:
32.1 RITP (supuestos especiales de no sujeción): la recuperación del dominio que sea consecuencia del cumplimiento de una condición no da lugar a practicar liquidación por TPO, sin que haga falta que exista resolución judicial o administrativa que así lo declare.
95.1 2º párrafo RITP: no es precisa declaración judicial o administrativa cuando la resolución sea consecuencia del cumplimiento de una condición establecida por las partes.
2.2 LITP (al menos se encuentra implícito en él). Reserva el derecho a solicitar la devolución cuando la condición resolutoria se cumpla.
Conclusión.-
Dice el TS: "Nos hallamos, pues ante un acto no sujeto al impuesto, y, por tanto, procede la devolución, siempre que se reclame dentro del plazo de prescripción, requisito cuyo cumplimiento ni siquiera se objeta, como tampoco se discute sobre la producción de efectos lucrativos para el contribuyente".
Según Javier Máximo Juárez, en Todo Transmisiones:
Requisitos para que proceda la devolución del ITPAJD ingresado cuando se resuelve el contrato a partir de la ST del TS.
-Que se recoja condición resolutoria del contrato de compraventa y concurra dicha condición. En supuesto de hoy, el alcance fijado en el contrato de compraventa para caso de impago aparecía calificado explícitamente en él como causa de resolución contractual.
-Que la rectificación de la autoliquidación/devolución de ingresos indebidos se inste dentro del plazo de prescripción.
Un caso que se perdió por el contribuyente porque no se aplicó esta doctrina del Tribunal Supremo:
Compraventa de un solar con condición resolutoria en garantía del precio aplazado.
Fue declarado resuelto el contrato de compraventa por sentencia judicial firme, merced al incumplimiento del la comprador de su obligación de abono del precio aplazado.
Se denegó por la OL, TEAR y TSJ la devolución del impuesto de la compraventa inicial -a pesar de que concurrían las circunstancias del 57.1 LGT resolución judicial firme-, dado que dicha resolución obedeció al incumplimiento del comprador de atender el pago aplazado (que resultaría precisamente beneficiado de permitirse devolución del impuesto).
De haberse aplicado la recentísima doctrina del TS, el mero cumplimiento de la condición resolutoria habría facultado al comprador incumplidor a pedir la devolución -dentro del plazo de prescripción-.
¿Tributa por AJD la escritura de resolución?
La DGT en Consulta V1071-21 ha manifestado que en caso de otorgarse escritura notarial que declare la resolución del contrato como en este supuesto, su no sujeción a TPO determina la sujeción a AJD, al concurrir todos los requisitos del artículo 31.2 LITP; no habría tributación por esta modalidad si la resolución del contrato es por resolución judicial y no se otorga escritura pública.
Josep Maria Vazquez Moreno, Tottributs dice en el postque sobre este asunto publicó el 5/09/2022:
"A nuestro juicio, la sujeción a AJD es criticable, ya que la recuperación del dominio es una consecuencia de la rescisión, y los efectos de ésta vienen determinados ex lege, por lo que mal puede hablarse de acto sujeto a AJD en la escritura que constata un efecto ex lege."
Quizás pueda ser de utilidad, a este respecto ....
El parecer del TSJ de la Comunidad Valenciana (v.gr. ST 655/2016 20/10/2015) y el TSJ de Castilla la Mancha (v.gr. ST 465/2015 15/05/2015) de que "en los casos de cumplimiento de condición resolutoria establecida en el contrato (art. 2.2.), o bien de nulidad, rescisión o resolución por declaración judicial o administrativa (art. 57) las consecuencias de la retroversión de efectos no están sujetas a gravamen(pues no ponen de manifiesto una nueva capacidad contributiva) sino que se devuelve lo ingresado originalmente". Aquí yo entiendo que generalizan, y que cabe extenderlo a AJD pero es posible que sólo se estuvieran refiriendo a TPO. Continúan: "La ley regula directamente la devolución, dando por supuesta la no sujeción de las consecuencias de la retroversión. En este sentido lo que hace el vendedor no es adquirir un bien sino simplemente recuperarlo como si nunca hubiera salido de su patrimonio, sin sujeción, por tanto, a imposición por una transmisión resuelta.
La escritura que declare la resolución del contrato, no está recogiendo la existencia de un nuevo acuerdo de voluntades distinto del previsto inicialmente, sino que las partes, ante el incumplimiento de la compradora, y para evitar la contienda judicial, acuerdan la resolución del contrato de compraventa y dejan sin efecto la condición resolutoria que venía establecida. En consecuencia, es evidente que la resolución de un contrato y la entrega que como recuperación del dominio inherente a dicha resolución se opera entre las partes contractuales no es "stricto sensu", una transmisión patrimonial onerosa a favor del vendedor, a modo de segunda compraventa que tuviera el mismo objeto que la primera y las contraprestaciones de las partes tuviera el signo inverso a aquélla, sino un acto o negocio jurídicoque tiene por finalidad no la transmisión o adquisición de los bienes sino la cesación de los efectos de otro negocio jurídico anterior. Ni se produce de esta manera el hecho imponible ni cabe hablar en este caso de una transmisión onerosa a favor de la recurrente ni se produce manifestación alguna de capacidad contributiva de éste por el hecho mismo de deshacer la compraventa y, como consecuencia ineluctable de la misma recuperar la propiedad de los inmuebles como si aquélla en realidad nunca hubiera tenido lugar(...)."
De ahí mi conclusión de que no sería descabellado entender que la formalización en escritura pública para resolver el contrato pueda quedar no sujeta a AJD. Pero no es menos cierto que concurren todos los requisitos para su gravamen según 31.2 LITP: acto o negocio jurídico documentado en escritura pública, no sujeto a TPO ni a ISD, con valor económico e inscribible en el Registro de la Propiedad. Ahí lo dejo.
