Acerca de qué es el valor de Referencia y sus aspectos prácticos, no me voy a entretener pues ya lo han hecho de maravilla, entre otros Javier Juárez (Entrada en vigor del «Valor de Referencia» Fiscal. Aspectos prácticos), Miguel Prieto (Justito El Notario) (El valor de referencia, primeras impresiones prácticas y advertencias) y José María Salcedo ( ¿Cómo afecta el valor de referencia al IRPF y a la plusvalía municipal de los contribuyentes?).
Así que, tras recomendar su lectura, voy a poner un caso real para ver el juego que da o puede dar, a mi entender esto del valor de referencia (VR):
Supuesto:
Manuel Alejandro, residente en Venezuela vende a Loli un piso en Valencia el 1/03/2022, del que era dueño por título de herencia de persona fallecida hace poco más de 4 años.
Datos económicos:
-Vende el piso por 60.000€
-Su valor de referencia en la Sede Electrónica del Catastro es de 112.608€.
-El valor que declaró en la escritura de herencia y en la autoliquidación del ISD fue de 85.500€ (no ha sido comprobado por la Oficina Liquidadora competente).
Impuestos en juego:
Retención por IRNR
Loli tiene que retener e ingresar vía modelo 211 por cuenta de Manuel Alejandro -que es no residente sin establecimiento permanente- el 3% de la contraprestación acordada (60.000€) en concepto del pago a cuenta del IRNR. Considero que la normativa (Artículo 14.1 RD 1776/2004 RIRNR) no deja lugar a dudas de que la retención recae sobre el precio y que aquí no pinta nada el valor de referencia.
60.000€ x 3% = 1.800€
TPO
Loli tiene que pagar TPO, modelo 600 de la Comunidad Valenciana, el 10% -regla general- de 112.608€.
La base imponible de TPO (y de AJD) en el caso de inmuebles es el mayor importe entre el valor declarado en la escritura (la contraprestación) o el valor de referencia (VR). El precio, 60.000€ es inferior al valor de referencia; luego será este último el que constituirá la base imponible (10.2 LITP): 112.608€ x 10% = 11.260,8€.
Plusvalía Municipal.-
¿Hay incremento patrimonial?
De la diferencia entre el valor de transmisión declarado (60.000€) y el de adquisición (85.500€) no resulta incremento alguno.
Si en lugar de al precio atendemos al valor de referencia del Catastro (112.608€), sí que habría incremento de valor.
El artículo 104.5 LHL (modificado vía RDL 26/2021) regula esta posible no sujeción por inexistencia de incremento de valor; voy a plasmar lo que considero más relevante para este supuesto:
Iº El indicado artículo viene a decir que no se produce sujeción a IIVTNU si se constata la inexistencia de incremento de valor por diferencia entre los valores de dichos terrenos en las fechas de transmisión y adquisición.
2º Para acreditar la falta de incremento hay que aportar los títulos (las escrituras).
3º
3º
- a) Para determinar el valor de adquisición y el de transmisión, se toma el mayor del que *conste en el título o el comprobado en su caso por la Administración Tributaria.
- b) No se computan los gastos y tributos inherentes (esto no es IRPF).
*Cuando la adquisición o transmisión sea a título lucrativo (ej. Herencia o Donación), se toma el mayor entre el que se declare en el ISD o el comprobado.
¿Tiene alguna incidencia aquí el valor de referencia?
Valor de adquisición: Manuel Alejandro recibió el piso en herencia por 85.000€ tal y como consignó en su autoliquidación de ISD sin que haya sido objeto de comprobación. Por tanto, Ok con este valor.
Para las sucesiones causadas y las donaciones de inmuebles efectuadas desde 01/01/2022, hay que declarar el ISD con el valor de referencia (si lo hay) o uno superior; lo cual vincula al IIVTNU.
Valor de transmisión: ¿partimos del valor de referencia, los 112.608€, lo cual conlleva la existencia de incremento de valor; o lo hacemos de la contraprestación -los 60.000€-?
Para las sucesiones causadas y las donaciones de inmuebles efectuadas desde 01/01/2022, hay que declarar el ISD con el valor de referencia (si lo hay) o uno superior; lo cual vincula al IIVTNU.
Valor de transmisión: ¿partimos del valor de referencia, los 112.608€, lo cual conlleva la existencia de incremento de valor; o lo hacemos de la contraprestación -los 60.000€-?
Consideraciones -muy personales-:
Valor de referencia no es = a valor comprobado.
La transmisión del supuesto es onerosa y el 104.5 LHL no nos remite al ITPADJ (que es el que nos “fuerza” a declarar por el valor de referencia)
Si en la escritura “consta” (queda registrado por escrito, según la RAE) el valor de referencia, ¿podría el Ayuntamiento considerar el VR como valor de transmisión?
Desde luego, en todas las escrituras que he visto últimamente se refleja (es decir, consta) el valor de referencia junto con las correspondientes advertencias por parte del Notario. Por tanto, si le es visible dicho valor al Ayuntamiento por constar de alguna manera en el instrumento notarial, quizás pretenda valerse de él como valor de transmisión.
Quizás en un caso como este de compra a no residente convendría que la parte compradora fuera cautelosa y retuviera el importe de la Plusvalía poniéndose en lo peor. Cuando quien vende es un No Residente es el comprador el sujeto pasivo, como sustituto del contribuyente.
IRNR
Tras acudir al Convenio de Doble Imposición España-Venezuela no dice que el residente en Venezuela tributa en España, según ley española, por la transmisión de inmuebles sitos en España: 13.1.i)3º y/24.4 LIRNR, que a su vez nos dirige para su cálculo a la LIRPF artículos 35 y 36.
El modelo de autoliquidación es el 210.
Plazo de presentación 4 meses tras la venta.
Para determinar la posible ganancia patrimonial del No Residente seguimos las mismas reglas de cálculo que en el IRPF. En líneas generales: Valor de transmisión (descontando gastos) - Valor de Adquisición (añadiendo gastos y mejoras).
Valor de Transmisión:
En transmisiones onerosas como la presente, el valor del piso a computar es el importe real de la venta (el precio) siempre que no sea inferior al valor de mercado del inmueble, en cuyo caso se toma este último.
El precio es de 60.000€; el valor de Referencia: 112.608€ ¿De cuál de los dos valores tiene que partir en su autoliquidación Manuel Alejandro?
La ley del IRPF no equipara valor de mercado a valor de referencia; eso sólo se hace en la LITP (10.2) y LISD (9.3).
En los casos en que la Administración tributaria autonómica comprueba y fija un valor a efectos de ITP o ISD, esa valoración vincula a las demás Administraciones, habida cuenta que tanto ITPAJD/ ISD e IRPF (e IRPFNR) son impuestos estatales, si bien los primeros cedidos a las CCAA. Principio de unicidad de la Administración. TS 21/12/2015.
3 alternativas: consignar el precio (60.000€), el valor de referencia (112.608€) ya que la LITP equipara VR a valor de mercado; y 3ª, consignar un valor determinado en una tasación que iguale o supere el precio.
Yo creo que si se escoge al VR como valor de transmisión (cuando sea superior al importe real), a la AEAT le parecerá muy bien.
Si la transmisión se produce por donación, como valor se señala el declarado en el ISD (el VR o el declarado el ISD que fuese superior al VR).
Valor de adquisición:
En nuestro supuesto, Manuel Alejandro recibió el piso por herencia, en un momento en el que no operaba todavía el VR. Tendrá que computar en su modelo 210 como valor de adquisición el declarado a efectos del ISD - siempre que no exceda el valor de mercado-.
Para las adquisiciones vía herencia o donación devengadas a partir del 01/01/2022, el valor de referencia, además de ser un mínimo obligado en el ISD, pienso que podrá ser utilizado por la AEAT como freno al valor de adquisición (en cálculo de la ganancia patrimonial) de herencias/donaciones prescritas o en las que se pague tan poco ISD que merezca la pena inflar la valoración para tener una ganancia patrimonial lo más exigua posible.
Cálculos de la Ganancia/Pérdida patrimonial de Manuel Alejandro (prescindiendo de gastos):
Valor Transmisión - Valor de Adquisición
1º Si tomamos como valor de transmisión el VR:
112.608€-85.500€ = 27.108€ x 19% =5.150,52€
Importe del que tiene que restar la retención practicada de 1800€ = 3.350,52€
2º Si ponemos como valor de transmisión el precio, hay pérdida patrimonial:
60.000€ -85.500€ = -25.500. Pérdida patrimonial. Puede solicitar con la presentación del 210 la devolución de los 1800€.
Imposibilidad de compensar ganancias con pérdidas patrimoniales en el IRNR. V2172-16.
Conclusión.
El Valor de Referencia del Catastro, introducido a través de la Ley 11/2021 incide directamente en el ISD y en el ITPAJD, pero en mi opinión, dada su comodidad creo va a ser utilizado por la Administración tributaria como “referencia”(nunca mejor dicho) en otros impuestos como IRPF y Plusvalía Municipal. Todo esto es muy incipiente aún. Lo iremos viendo y comentando. De momento, ya ha salido una consulta de la DGT sobre disoluciones de comunidad y valor de referencia que explica muy bien Josep María Vázquez en Tottributs.
