3 hermanos (A, B y C) han recibido, por la muerte de su padre dos locales en proindiviso y por falllecimiento de su madre, un local y una vivienda, también en proindiviso.
En la liquidación del ISD por herencia de la madre se aplicaron la reducción por transmisión de vivienda habitual del causante por la adquisición del local (20.2c LISD).
Han acordado extinguir el proindiviso sobre la vivienda recibida de la madre y que fue objeto de reducción en el ISD; mediante su adjudicación a A, que compensará a hermanos B y C en dinero.
Quieren saber la tributación de esta operación en ITPAJD, Plusvalía Municipal y si esa extinción puede perjudicar la reducción que se aplicaron del ISD, por posible incumplimiento del requisito de permanencia fijado por la ley estatal o la autonómica competente.
Resumen de lo que les contesta la DGT (V1732-20 de 2/06/2020).-
1.- En este supuesto nos encontramos con dos comunidades de bienes de origen mortis causa, una con origen en el fallecimiento del padre y otra con origen en el fallecimiento de la madre, compuestas por bienes diferentes (CB paterna: dos locales; CB materna: local y vivienda), aunque los comuneros sean los mismos.
2.- Con la operación pretendida de extinción de proindiviso sobre la vivienda heredada de la madre, la CB materna no se disuelve, ya que aunque la vivienda se transmita al comunero A cambio de compensar a B y a C en dinero, se mantiene el proindiviso del local entre los tres hermanos.
3.- Lo que se está produciendo es una compraventa de la cuota parte sobre la vivienda de uno de los comuneros (A) a sus hermanos (B y C), que, como tal compraventa, quedará sujeta a TPO al tipo de gravamen establecido para los bienes inmuebles; será sujeto pasivo el adquirente (A).
Suponiendo un Tipo de gravamen del 10%. A, pagaría 16.000€ (160.000€ x 10%).
3.- Al tratarse de una compraventa, la operación quedará sujeta al IIVTNU y serán sujetos pasivos del impuesto los transmitentes de sus cuotas (B y C).
Si hubiese transcurrido más de un año desde el fallecimiento de la madre, y el valor asignado en la "transmisión" actual fuese mayor que el de la adjudicación hereditaria, tendrán pagar Plusvalía Municipal B y C, cada uno con respecto al 1/3 de la vivienda que enajenan.
4.- Mientras la vivienda se mantenga dentro del “grupo de herederos” se conservará el derecho a la reducción aplicado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones con motivo del fallecimiento de la madre.
Como "todo queda en casa", no hay incumplimiento del requisito de permanencia por extinguir el proindiviso; ni por la transmisión de cuotas dentro de ese círculo.
5.- B y C tendrán que declarar en el IRPF por una posible ganancia o pérdida derivada de la transmisión; con relación al 1/3 del inmueble que transmiten.
¿Qué podrían hacer para pagar menos impuestos?
Dos alternativas (a), muy prudente; b) quizás menos prudente, pero muy habitual).
Alternativa a).- Seguir las directrices de la DGT y disolver toda la CB con origen en la herencia materna, de manera que A se quede la vivienda; y B o C (pero no B y C), se adjudique el local; A compensaría su exceso en dinero tanto a B, como a C.
De esta manera la CB quedaría completamente disuelta y de la manera más equitativa posible teniendo en cuenta que se trata de dos bienes indivisibles. La tributación quedaría como sigue:
Nadie tributaría por TPO; los adjudicatarios A y B, tendrían que autoliquidar *AJD, tomando por base (2/3 del inmueble que se adjudican; esto es, lo que adquieren ex novo: A (160.000x1.5%:2.400€); B (64.000 X 1.5%:960€).
*He supuesto un tipo de gravamen del 1,5%.
Tip.- Si esto ya lo tienen pensado los hijos en el momento de formalizar la escritura de herencia, se pueden efectuar las adjudicaciones de la herencia en bienes concretos, prescindiendo del proindiviso y llevando a cabo las compensaciones en dinero para paliar esos excesos de adjudicación inevitables; con ello se logra la no sujeción a AJD, dada la incompatibilidad de dicho impuesto con el ISD.
No hay tributación por Plusvalía ya que no hay transmisión, sino especificación de cuotas y para más inri, se trata de una CB de origen mortis causa. Eso sí, para el día de mañana cuando transmitan los adjudicatarios, la fecha de adquisición de cara al cómputo del número de años de generación del posible incremento de valor será la de fallecimiento de la madre; el valor de adquisición también será el de la sucesión.
Sí hay tributación por IRPF (ganancia o pérdida), calculada conforme dije en este post. Pero como este es un más complicado, ayudo un poco: Valor de transmisión de B es 16.000 (- gastos) y del de C es de 112.000 (-gastos) (entiendo que 80.000 por la vivienda y 32.000 por el local). Valor de adquisición en proporción.
Alternativa b.- Acudir a la Notaría y extinguir únicamente el condominio sobre la vivienda, sin hacer referencia ni contar en la escritura que hay una comunidad de bienes compuesta por más inmuebles. Se circunscribe todo a la vivienda y punto. Personalmente no he sabido que ninguna Oficina Liquidadora rastree si hay más o menos bienes en proindiviso en una comunidad. Y el día de mañana, si quieren disolver la comunidad sobre el local, pues que lo hagan. En otra escritura.
Tributación.-
No tributaría por TPO; sólo por AJD. A declararía por lo que adquiere ex novo.- 160.000 x 1.5%: 2.400€
No habría plusvalía; ya que no hay transmisión sino especificación de derechos + origen mortis causa de la comunidad. Tampoco contaría esta fecha.
Y sí que habría ganancia o pérdida patrimonial, para B y C (respecto a 1/3 del valor). La DGT considera que siempre y cuando las adjudicaciones de los bienes no sean proporcionales a los haberes previos y haya modificación del valor con respecto al de adquisición, hay tributación por ganancia o pérdida patrimonial.
