Hasta ahora, los propietarios de pisos y casas gozaban de una amplia libertad para alquilar sus inmuebles por períodos reducidos de tiempo con fines turísticos, sobre todo en verano, Semana Santa y puentes. En los últimos meses, bajo las presiones de la industria hotelera, la normativa a cambiado para restringir y limitar el arrendamiento de viviendas vacacionales.
¿Cómo era la normativa anterior de arrendamiento de viviendas turísticas?
Hay que tener en cuenta que al alquiler vacacional no se le puede aplicar la normativa habitual de los alquileres de vivienda, ya que dicha normativa se aplica para el alquiler de vivienda habitual. Esto implica que no se puede aplicar la reducción del 60% en el IRPF a los ingresos obtenidos precisamente porque no se trata de vivienda habitual.
Una vez tenido en cuenta esto, hasta el año pasado, había que distinguir entre dos supuestos en función de como se clasificase la segunda vivienda:
- La vivienda se encontraba amparada bajo la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
- La vivienda se encontraba registrada como alojamiento turístico.
Vienda incluída en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
El arrendamiento debía incluirse como "arrendamiento para uso distinto del de vivienda".
En este caso no era necesario cobrar el IVA a los inquilinos, aunque sí establecer una fianza. El dinero ingresado tributaba como rendimientos del capital inmobiliario y de las ganancias podían deducirse los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos. Entre los gastos deducibles se incluían, entre otros:
- El Impuesto sobre Bienes e Inmuebles (IBI).
- La tasa de basura.
- Los gastos de comunidad.
Los gastos a deducir se limitaban a las cantidades proporcionales al tiempo en las que la vivienda se hubiese encontrado arrendada.
Vivienda registrada como alojamiento turístico
En este caso, en el precio de la operación se debía incluir el 10% de IVA y posterior se debía realizar la declaración trimestral del IVA. Por otro lado, si la actividad se ejercía dado de alta en el Régimen de Autónomos, había que realizar el correspondiente pago trimestral del IRPF.
Como en el caso anterior, de las ganancias podían disminuirse en las cuantías correspondientes a los gastos deducibles.
Cambio en la normativa de arrendamiento de viviendas turísticas
La nueva normativa sobre el alquiler de viviendas deja en manos de las Comunidades Autónomas la regulación relativa a los alojamientos y viviendas turísticas de particulares. Esto ha sido debido, en parte, a las presiones de la industria hotelera que cataloga a la oferta de pisos vacacionales como competencia desleal.
Con la entrada de la nueva normativa, los alquileres dejan de estar amparados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para depender de cada Comunidad Autónoma. Las normativas turísticas de las CC.AA. son mucho más restrictivas e intervencionistas que la LAU, con lo que alquilar legalmente una vivienda particular durante periodos cortos de tiempo conllevará mayores dificultades y limitaciones.
Restricciones de las normativas autonómicas
La mayoría de CC.AA obligan a cumplir una serie de requisitos y condiciones mucho más específicas que las que imponía la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Como hemos comentado las nuevas restricciones dependen de cada Comunidad Autónoma, así que vamos a analizar algunos casos.
| Comunidad Autónoma | Restricciones autonómicas |
| Andalucía | Prohibición de arrendamiento temporal de viviendas a aquellos particulares que no tengan al menos tres inmuebles para alquilar en el mismo edificio o urbanización |
| Islas Baleares |
Prohíbe el arrendamiento de apartamentos vacacionales por parte de particulares. También se reserva la posibilidad de extender dicha prohibición al arrendamiento temporal de casas (viviendas unifamiliares) en determinadas zonas de las islas. |
| Cataluña |
Inscripción del inmueble en un registro específico. Además, los propietarios de "viviendas de uso turístico" tienen que obtener una licencia que les permita destinar su inmueble a este fin. Amenaza con multas de entre 30.000 y 90.000 euros en caso de no disponer de licencia. |
| Aragón | Inscripción del inmueble en un registro específico. |
| Islas Canarias | Inscripción del inmueble en un registro específico. En algunos casos, los cabildos (entidad administrativa exclusiva de las Islas Canarias) niegan el registro legal de casas a pesar de cumplir todos los requisitos, limitando aún más la competencia con los hoteles. |
La creación de un registro de inmuebles de uso turístico, facilitará a la Administración la inspección de estas viviendas para cerciorarse de que cumplen los requisitos mínimos de calidad que arbitrariamente estipulen los políticos desde su sillón. Estos requisitos de mínima calidad pueden ir desde la contratación de seguros, hasta sistemas de seguridad, número mínimo de habitaciones o tamaño de la vivienda.
Este cambio en la normativa, tiene más sombras que luces y, la restricción del alquiler legal de viviendas vacacionales únicamente va destinado a intentar satisfacer los deseos de la industria hotelera. Estas restricciones pueden tener un impacto muy negativo sobre el sector de vivienda turística y posiblemente acabará fomentando el mercado negro de alquiler de viviendas vacacionales.
