Participaciones del usuario Angiolillo - Hipotecas

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Angiolillo 30/03/25 11:56

Ha respondido al tema Seguimiento del precio de la vivienda en España

Hoy viene este artículo en la portada de Expansión:España necesitará 3,7 millones de nuevas viviendas en 2039 para afrontar la demandahttps://www.expansion.com/economia/2025/03/29/67e7caad468aeba10e8b45b3.htmlEs una estimación, y por supuesto puede cumplirse o no. Pero si fuese bien ecaminada, implica construir durante los próximos 14 años una media de 265.000 viviendas al año. Están muy lejos de la 600.000 que se construían en los años top de la burbuja, pero también están muy lejos de las poco más de 100.000 que se construyen actualmente.La pregunta es: ¿quién va a construir esas viviendas? Porque hoy en día no hay mano de obra suficiente en el sector como para doblar el ritmo de construcción, ni tampoco hay el más mínimo interés entre los jóvenes españoles para trabajar en un sector con condiciones duras. Así que, o se importan varios cientos de miles de inmigrantes especializados con el coste social que supondría, o no se va a llegar a esas cifras de construcción. Mala pinta le veo.

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Angiolillo 29/03/25 11:56

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Sí, estoy de acuerdo en que las subidas ya empiezan a ser preocupantes.Cuando allá por 2020 discutíamos este tema en el hilo de "Inminente Explosión", tenía claro que las tesis de bajadas del 40% a corto plazo que sostenían un grupo de usuarios eran una estupidez, como el tiempo ha acabado demostrando. Pero tampoco esperaba que los precios siguieran subiendo cada vez a un mayor ritmo. Esperaba ligeras subidas, pero no subidas sostenidas del 6%-7% anual como hemos tenido desde entonces. Y no hay visos de que esto vaya a parar...Ahora mismo ya hay algunas Comunidades donde se puede hablar de Burbuja, aunque todavía son pocas. Pero si seguimos a estos ritmos, se acabará complicando el panorama en más sitios.

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Angiolillo 27/03/25 21:06

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Por cierto, la serie histórica de los notarios empieza en enero de 2007. Este ha sido el mes de enero con precios más altos, superando por muy poco incluso a enero de 2007 y enero de 2008, así que podemos afirmar que en 2025 estamos ya en precios similares a los de la burbuja.Obviamente el esfuerzo es menor que entonces porque los salarios han subido en estos 18 años, pero es sintomático.

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Angiolillo 27/03/25 21:02

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Hoy han publicado los notarios datos de enero:https://www.notariado.org/portal/-/la-compraventa-de-viviendas-crece-un-11-5-interanual?redirect=%2Fportal%2FSubida del 11,5% en las compraventas y subida del 6,1% en los precios respecto a enero de 2024.El año empieza con la misma dinámica que acabó el anterior.Como curiosidad, son datos muy parecidos a los del INE de enero, pero los del INE son datos de los Registros de la Propiedad que llevan un decalaje, y corresponden a compras firmadas en noviembre y diciembre. Los datos de los notarios sí que reflejan la realidad de las operaciones firmadas en enero, así que continuidad absoluta.

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Angiolillo 25/03/25 23:32

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Morosidad bancaria del mes de enero:chrome-extension://efaidnbmnnnibpcajpcglclefindmkaj/https://www.bde.es/webbe/es/estadisticas/compartido/datos/pdf/a0403.pdfUn 3,33%. Supone 1 centésima más que en diciembre (3,32%), y 28 centésimas menos que hace un año (3,61%).

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Angiolillo 24/03/25 21:46

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Esto tiene que ver con la evolución de la tipología de hogares, creo yo. Cada vez más gente soltera, parejas sin hijos, familias monoparentales...Es un factor que ha cambiado muchísimo en las últimas décadas.

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Angiolillo 24/03/25 21:02

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Hoy precisamente el INE ha publicado la estadística de hipotecas firmadas en enero:https://www.ine.es/dyngs/INEbase/es/operacion.htm?c=Estadistica_C&cid=1254736170236&menu=ultiDatos&idp=1254735576757Son 38.000, frente a 60.000 compraventas. Es decir, el 37% de las compraventas sigue haciéndose sin hipoteca.

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Angiolillo 23/03/25 20:57

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Sinceramente, creo que lo complicáis demasiado... Los fondos de inversión y los grandes propietarios tienen un porcentaje muy pequeño del parque total de viviendas, no tienen tanta capacidad para mover los precios:https://www.infobae.com/espana/2024/08/16/el-92-de-los-pisos-en-alquiler-estan-en-manos-de-pequenos-propietarios-atraidos-por-una-rentabilidad-media-del-75/https://www.lavanguardia.com/economia/20240606/9709856/fondos-porcentaje-pisos-alquiler-espana.htmlYo desde luego no conozco a nadie en mi ciudad que haya comprado o vendido un piso a un fondo.Casi todo el parque de viviendas está en manos de pequeños propietarios, es decir, de familias. Cuando se produjo la burbuja, no eran los fondos los que compraban pisos con intención de revenderlos al cabo de 2 años por un 25% más, eran muchos pequeños especuladores los que llevaban a cabo esas operaciones, los pasapiseros. Hoy en día los precios también suben por "culpa" de las familias, porque hay menos pisos de los que se necesitan. La obra nueva empuja a los pisos de segundo mano buenos, los buenos a los regulares, y los regulares a los malos. Es una cadena de la que, mientras no se solucione el problema en el primer eslabón, veo muy complicado salir. De hecho, creo que los precios no dejarán de subir porque aumente la oferta, eso es algo muy complicado y a muy largo plazo, sino más bien porque caiga la demanda. Llevamos muchos años de ciclo económico positivo y en algún momento se dará la vuelta, aunque no sepamos cuando. Quizá Trump sea el catalizador para que eso ocurra.

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Angiolillo 23/03/25 16:23

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A nivel general, no veo factores especulativos. Ojo, no digo que no haya zonas donde la vivienda para invertir o el componente extranjero no tenga influencia, probablemente en Málaga o en Palma de Mallorca por ejemplo sí que existan esos factores especulativos, pero en la mayoría del territorio no es así.Lo que pasa es que hay muy poca oferta y mucha demanda, y por tanto los precios suben. Si lo comparas con la burbuja, en ese momento tanto la oferta como la demanda eran muy altas y a pesar de eso los precios subían (incluso más que ahora), cosa que no tenía sentido desde un punto de vista económico. Ahí sí que había un componente especulativo fortísimo en prácticamente todo el territorio, al menos en todas las capitales de provincia. Ahora no, ahora los precios responden a la ley de la oferta y la demanda. Otro tema es porqué la oferta es tan baja y la demanda tan alta, pero eso da para otro post...

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Angiolillo 23/03/25 10:26

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Son dos conceptos diferentes, Coste Laboral y Coste Salarial. El INE publica ambos:https://www.ine.es/dyngs/INEbase/es/operacion.htm?c=Estadistica_C&cid=1254736045053&idp=1254735976596La diferencia es que el Coste Laboral tiene en cuenta todos los gastos que tiene la empresa por hecho de tener un empleado, básicamente salario y cotización. El Coste Salarial solo tiene en cuenta el Salario, descontando la cotización, por lo que sí que puede asimilarse al salario bruto medio.Por ejemplo, en el último trimestre de 2024, el Coste Laboral medio fue de 3.258€ mensuales, mientras que el Coste Salarial fue de 2.442€ mensuales. Es decir, esos 800€ de diferencia serían las cotizaciones que más o menos suponen un 30% del salario bruto, los números cuadran bastante bien.En cuanto a la subida del 20% que se observa entre 2020T4 y 2024T4 es una media, así que supongo que irá por barrios... a unos les habrán subido más y a otros menos. Yo tampoco llego al 20% de subidas en convenio, pero sí que estoy cerca.

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