Urbanitae

El auditar y rechazar los proyectos dudosos o de difícil venta debería ser URBANITAE, para eso cobran. La gente que invierte 1000€ o 10.000€ no puede contratar una gestoría para revisar todos esos documentos con pleno conocimiento y garantía jurídica. Desde luego URBANITAE también tiene RESPONSABILIDAD y no veo bien que cobre el 100% por adelantado. Ejemplo BOTANICO HOMES. 4 años de retraso sin promotor y encima no responden a los socios que ocurre ni que plazos nuevos hay ni nada de nada... Su respuesta es como la adivinanza de la vida es bella: ...  si se nombra, desaparece !, qué es?

 Buenas noches, 

No voy a decir a nadie lo que tiene que hacer con su dinero, no faltaría más, y no quiero que este post suene a crítica peyorativa; si, invirtiendo sin saber muy bien que condiciones tiene la inversión, estáis cómodos, pues adelante. 

No digo yo que Urbanitae lo esté haciendo bien, pero los últimos responsables somos los que decidimos invertir o no, una gestoría no te va a resolver el problema ellos gestionan documentos, pero en principio no los estudian, otra cosa sería una asesoría, somos nosotros quienes tenemos que mirarlos, recuerdo el consejo de mi difunto padre “Sparrow, si hay cosas que no entiendes leyéndolas, no las firmes”. 

Creo que algunos no somos conscientes de que si nos dan un 12% de interés y un producto seguro como letras o depósitos solo nos da un 3% como mucho, y que en un banco el promotor podría conseguir financiación más barata, se recurre a nosotros porque el banco no le concede la hipoteca de entrada por los riesgos que existen y que somos nosotros  los que los asumimos a cambio de ese 11-12%. 

Quien no asume ninguno es Urbanitae, se lleva su comisión independientemente de como acabe el proyecto, pero es lógico, ellos son una empresa intermediaria y gestora, no una inversora.

Urbanitae, como cualquier empresa privada, tiene como misión ganar el máximo dinero posible y responde de cara a sus accionistas, por ley tiene que hacer todas las advertencias marcadas y facilitar la documentación reglada para este tipo de proyectos, y nosotros podemos estudiarlos o no, pero ellos cumplen con sus obligaciones, al menos con las formales. 

Es probable que aun analizando los proyectos con las herramientas que tenemos p.e. IA, y preguntando lo que no entendamos también nos equivoquemos, pero al menos lo hemos intentado y vamos aprendiendo. 

Quizá en algunos de los proyectos fallidos o con retrasos, si los hubiéramos mirado habríamos visto riesgos con los que en principio no contábamos y no habríamos entrado, a mi juicio a Urbanitae no le interesa que hagamos eso, de ahí que desde que cuelga la info hasta que sale la oferta dé tan poco tiempo para estudiarlo. 

Os pongo un par de ejemplos recientes de préstamos (las plusvalías hace tiempo que ni las miro) y decidme si entraríais: 

- Miramos la nota simple del registro de un activo y vemos que tiene una hipoteca al 14% que ya ha vencido hace unos meses o está a punto de vencer, y nos piden financiación ofreciéndonos un 12%, si ya ha vencido y no la han amortizado está pagando intereses de demora muy altos por lo que la solvencia de la promotora está en entredicho, nadie quiere pagar unos intereses de demora que son abusivos, si consiguen nuestra financiación amortizan la hipoteca, constituyen una nueva a un interés mas bajo y reparten el riesgo entre 2000 inversores. Desde luego el banco ha visto el panorama y no les concede una prorroga en la hipoteca, o se la da a un interés altísimo porque ve mucho riesgo.

- En otro caso, miramos la tasación y vemos que de tasación no tiene nada, es una cosa que llaman “Certificado de Asesoramiento” que no cumple ninguna de las condiciones exigidas por la normativa para las tasaciones, cuando preguntáis que por qué no han hecho una tasación en condiciones, te dicen que ésta es una tasación rápida pero cuando se vaya a pedir la hipoteca si se hará de verdad, cosa lógica, con esa primera tasación, con la que quieren que entremos, ningún banco les concedería ninguna hipoteca nunca, ¿Es lógico pagar 2 tasaciones cuando una de ellas va a ser imprescindible hacerla? ¿Es que tienen mucha prisa y la tasación oficial lleva más tiempo, cuando según ellos ambas son similares? ¿No será que está maquillada para cumplir con un LTV determinado?

Además, como sigan así van a morir de éxito, muchos proyectos que cuando los miro digo “éste no lo toco ni con un palo” cuando se abren se acaban en 5s. De ahí que vayan para adelante sacando cosas “novedosas” como “Urbanitae Direct Investments” y seguro que hay mucha gente que entra, ya de entrada, cuando ponen el nombre en inglés sabiendo que todos somos españoles ves que tienen ganas de maquillar cosas. 

Perdón por el ladrillo, pero es que me desasosiega ver como tratan de liarnos.

Lo siento pero discrepo contigo Sparrow.

Los responsables de analizar y hacer seguimiento de las oportunidades, son ellos. Para eso cobran un 5%-6%, que la mayoría de veces sale de nuestro bolsillo, no lo olvideis (va en contra del resultado del proyecto, del cual somos socios). Es decir, les pagamos para que hagan un trabajo en profundidad de la oportunidad y sus riesgos.

Por supuesto que estamos inviertiendo en un mercado de riesgo e iliquido. El problema con el que nos estamos encontrando es que se está viendo que no se comparte la totalidad de la información, seguramente con los fines que todos sabemos, para que salgan las oportunidades y cobren su comisión.

Claro que no espero dejar mi dinero, cobrar un 12% anual sin riesgo y ya está, pero lo que espero es que no me digan que tenemos colateral de un activo que no tenemos, que me digan que están buscando activamente financiación y saber que no es del todo cierto. Porque entonces lo que voy a exigir no es un 12%, quizás sea un 18%.

El proyecto Cívitas es el mejor ejemplo - te venden que tienes un colateral solido, tu como inversor haces tu trabajo y sabes que no es así pero inviertes porque lo que te dicen que tienes te puede valer para una alta rentabilidad, pero es que no tienes ni eso... yo ya he dejado de invertir y lo unico que quiero es que la gente sea consciente de los riesgos de los proyectos.

Yo en el proyecto de CIVITAS entre principalmente porque estaba como garantía el solar de Boadilla y además apalabrado. Su venta evidentemente era para garantizar el principal e intereses. Si se han gastado el dinero a la mínima que no nos devuelvan todo con intereses desde luego creo que deberíamos denunciar a Urbanitae. Al igual que vamos a tener que denunciar a botanicohomes por mentir reiteradamente el inicio de las obras en Idealista.

Deberían de ser más cuidadosos en Urbanitae analizando los proyectos y atendiendo las peticiones de información de los inversores, al final este negocio se basa en la confianza, en el momento que la confianza desaparezca desaparecerá el negocio, y el dinero se irá a donde hagan bien sus deberes y sean serios.
Pero si han hecho mal las cosas su responsabilidad no desaparecerá, seguirá ahí y tendrán que pagar por ello.

Buenos días, 

No conocía el proyecto que dices, es anterior a que yo entrara a la plataforma de Urbanitae, pero he mirado en: 

https://blog.urbanitae.com/2023/04/20/nuevo-proyecto-prestamo-a-tipo-fijo-del-26/ 

Y he visto la webinar, en él no dicen que pongan como garantía el solar de Boadilla, especifican claramente que ya está vendido, lo que dicen que es garantía son los flujos de caja “libre” que se saquen de esa venta. Si entendiste que el préstamo estaba garantizado por el solar lo entendiste mal, en realidad no existe ninguna garantía hipotecaria establecida. 

Mirando el proyecto es el típico de riesgo más acusado de lo normal por no tener en realidad ningún respaldo real, fuera de los flujos de caja “libres”, es decir que los inversores serían los últimos en cobrar; dado este riesgo ofrecen un tipo de interés mayor. Urbanitae te lo dice claramente en el video. 

Es el típico proyecto en el que analizando yo nunca entraría, pues soy miedoso e intento asumir menos riesgos, es decir deben tener alguna garantía algo más sólida, aunque el interés que consiga sea menor ¿Qué veo en él, solo del video de la webinar? 

- No es un proyecto finalista, en realidad no dicen en que se va emplear el dinero ¿Por qué no se lo pidieron a los bancos en las hipotecas de las distintas promociones? 

- Ahora los bancos no les dan más hipotecas, pues serían de 2º rango y no valdrían para nada. 

- Su principal garantía (los flujos) dependen de que no falle la venta final. 

- La pignoración de participaciones y toma de control en realidad no vale nada, es un maquillaje más, si no hay problemas y las participaciones tienen valor no las vas a pignorar, pero si no pueden pagar el préstamo es que las sociedades no valen nada, una sociedad que no paga y entra en default sus participaciones no valen nada. 

- Algo parecido pasa con la “promesa” de hipotecar otros activos, sin decir cuáles son ¿por qué no las hipoteca y se evita el préstamo? ¿acaso están ya hipotecadas y sería hipoteca de segundo rango? En todo caso si las pudiera hipotecar libres se ahorraría un préstamo tan caro. 

- En cuanto al respaldo de la matriz es una esperanza, no una certeza, no lo ponen por escrito. 

Dicho todo esto, no tiene por qué salir mal y si sale bien el tipo del 13% es alto, se justifica porque es un proyecto con más riesgo de las normales de préstamo de Urbanitae. 

Buenos días, 

De momento sus proyectos de préstamo duran segundos sean los que sean, así que están muy cómodos y se pueden permitir el lujo de hacer las cosas como las hacen.

Si te refieres a "pagar dinero" no van a pagar nada, ya se preocupan en decir que somos conscientes de que estás asumiendo riesgos y cuelgan la  documentación pertinente, ellos "no engañan" otra cosa es como presentan la información que siempre es "barriendo para casa".

Lo que me deja perplejo es ver que hay gente que entra sin analizar donde mete su dinero; yo es que soy muy miedoso e intento que la rentabilidad/riesgo sea positiva pero con un riesgo asumible, si la rentabilidad es muy alta pero el riesgo es alto prefiero no entrar.

Buenos días, 

Está bien discrepar, cada uno damos nuestra opinión, lo del colateral si te refieres al solar de Boadilla, por lo que yo he visto, nunca lo han puesto como garantía, entre otras cosas porque ya estaba vendido ante de abrir el proyecto, la garantía que ofrecen son los flujos de caja de esa venta.

No he visto la documentación pero en la webinar dicen muy claro que ya estaba vendido.

En fin, ojalá salga bien el proyecto y cobréis esos intereses.

Totalmente, no te dicen que sea colateral de la operación, pero...

Te dicen que tienes pignoración sobre acciones de la sociedad dueña del suelo:  

 
Si no te lo dicen explicítamente, esa información da a entender que la caja que produzca la venta, llega a la SPV sobre la cual tienes pignoradas las acciones, y si han hecho su trabajo, debería haber una clausula que no permita el dividendo antes del repago de la deuda. 

Si no es así, es dicha garantía es inútil y no debería estar en el listado de garantías, porque das a entender que tienes una protección que no tienes. Para qué decir que tienes acciones pignoradas si luego dejas que la compañía haga con sus activos y su caja lo que quiera? En este caso se traduce en que la pignoración vale 0, y si vale 0 para qué lo listas como garantía?

La respuesta es que siempre andan al borde del fuera de juego, dando información de aquella manera, con medias verdades, que al final se descubre la realidad. Efectivamente no me han dicho que había garantía hipotecaria ni yo tenía en cuenta que la hubiera, pero juegan al despiste haciendote pensar que tienes garantías que no tienes.

Creo que tienes razón en mucho de lo que dices y de tu análisis, y que cada uno tenemos nuestro trabajo que hacer, pero no sirve de nada si el trabajo lo haces con información sesgada.

Buenas tardes,

"Si no te lo dicen explicítamente, esa información da a entender que la caja que produzca la venta, llega a la SPV sobre la cual tienes pignoradas las acciones, y si han hecho su trabajo, debería haber una clausula que no permita el dividendo antes del repago de la deuda. "

Es exactamente como dices, no sé si os habrán subido el contrato, puede ser privado o hecho en notaría, y la pignoración debe de estar anotada en el libro de socios, aunque es preferible que  se inscriba en el Registro Mercantil.

El contrato debe recoger, número, clase y % del capital que representan las participaciones que se pignoran, qué se garantiza, si es solo el préstamo o también los intereses y gastos, el plazo de garantía y las condiciones de liberación -que debe ser cuando paguen la deuda-. 

Lo mas importante es el derecho del prestamista: si puede cobrar o no dividendos y si puede vender las participaciones si hay impago, aquí viene el problema, si la sociedad no le paga a los inversores porque a ella no le pagan los deudores, las participaciones no valen nada, no se pueden vender, y quien se va a meter en el jaleo de ejecutar las hipotecas que tengan los deudores son los inversores no la sociedad, en el caso de las viviendas si son varias las que no pagan hay que ir pidiendo la ejecución hipotecaria una a una, es decir un follón de gestión, además del retraso y de el descuento y gastos de las ejecuciones hipotecarias. 

También tiene que recoger la forma de ejecución en caso de incumplimiento (subasta, venta directa, etc.), yo opino que eso no vale de nada pues las participaciones no valdrán nada, habrá que ir a ejecutar las hipotecas de los deudores.

Resumen, que nunca haya que hacer uso de la pignoración.