Seguimiento del precio de la vivienda en España

Este hilo se crea con el objetivo de hablar y debatir sobre la evolución del precio de la vivienda en España en los últimos años, y sobre su posible evolución futura.

No es un hilo de política, para eso hay otro foro.
No es un hilo de inversión, la vivienda se trata como necesidad vital, para inversión inmobiliaria hay otros hilos.
No es un hilo de otro tipo de inversiones. Bolsa, fondos, renta fija, depósitos, criptomonedas o materias primas ya tienen sus hilos propios.
No es un hilo para debatir sobre el sector inmobiliario en otros países, se circunscribe en exclusiva a España.

Respecto a si el precio de la vivienda puede llegar a bajar en un plazo más o menos corto, dejo varios gráficos históricos que me parecen muy interesantes, porque se puede deducir qué condiciones hacen falta para que baje el precio de la vivienda.

 

Como se puede ver, en los últimos 50 años el precio de la vivienda solo ha bajado en 3 ocasiones en España:
- Durante la transición, entre 1977 y 1984 aprox. Bajada leve.
- Durante la crisis de los 90, entre 1991 y 1996 aprox. Bajada leve.
- Estallido de la burbuja inmobiliaria, entre 2007 y 2012. Bajada pronunciada.

 
Si nos fijamos en este gráfico sobre la tasa de paro, vemos que los 3 periodos de bajadas comentados antes coinciden exactamente con los tres periodos de picos de desempleo.
Así pues, para que el precio de la vivienda baje en España tiene que haber una tasa de desempleo muy alta, superior al 20%. De hecho, en la única bajada pronunciada de precios, el desempleo superó con creces el 25%.
Teniendo en cuenta que estamos actualmente en un 12% de paro y no se preven grandes fluctuaciones, no parece probable ninguna bajada a corto y medio plazo.

La morosidad es otra variable muy correlacionada con el precio de la vivienda, los tres periodos de bajadas de precios que comentaba en un post anterior coinciden con los tres grandes picos de morosidad:
 

http://www.bde.es/webbde/es/estadis/infoest/a0403.pdf 

Como se puede observar, continúa la estabilidad que llevamos viendo los dos últimos años en torno al 3,4%-3,6%, que suponen las cifras más bajas desde 2008. En concreto, los últimos meses hasta septiembre de 20204 estamos en una horquilla entre el 3,40% y el 3,45%. 

Comparto también un gráfico publicado en linkedin por el doctor Ignacio Ezquiaga, colaborador habitual de Funcas y de Expansión, un gráfico buenísimo que explica de un solo vistazo la enorme diferencia entre la situación de la burbuja inmobiliaria y la actual, desde el punto de vista de la oferta y las viviendas construidas:

En cuanto a la situación actual del mercado inmobiliario, en España tenemos dos fuentes principales.

Por un lado tenemos a los notarios, que registran el número de compraventas escrituradas mes a mes. Los datos de los notarios se publican en https://www.notariado.org/portal/
Los últimos datos publicados corresponden a Octubre de 2024, y nos dejan la siguiente foto:
https://www.notariado.org/portal/-/la-compraventa-de-viviendas-crece-un-18-1-interanual?redirect=%2Fportal%2F

Vemos como el número de compraventas y los precios no han dejado de subir desde 2014, subida que se ha intensificado desde la pandemia de 2020.

La otra fuente principal que nos informa sobre la situación del mercado inmobiliario son los registros de la propiedad. En este caso solo nos proporcionan información sobre el número de compraventas, pero no sobre los precios de las transacciones. Además, la inscripción en el registro de la propiedad es voluntaria, y se hace siempre después de firmar la escritura, pudiendo pasar varios meses entre un evento y otro, de ahí que los datos no coincidan exactamente entre los notarios y los registradores.

Los datos publicados por el INE se basan en los registros de la propiedad. Aquí tenemos los últimos datos relativos a Octubre de 2024, publicados hoy mismo:
https://www.ine.es/dyngs/INEbase/es/operacion.htm?c=Estadistica_C&cid=1254736171438&menu=ultiDatos&idp=1254735576757

De nuevo podemos ver una importante subida de las compraventas en los últimos años, que se ha intensificado en este 2024.

Respecto a los gráficos anteriores, vemos como en el caso de los precios estamos ante cifras muy similares a las de 2007, aunque con grandes diferencias geográficas. ¿Quiere decir esto que estamos ante otra nueva burbuja inmobiliaria? No necesariamente.

Los precios nominales de la vivienda en 2024 son casi los mismos que en 2007, pero el nivel de vida y los salarios han aumentado. En concreto, el salario medio en España ha aumentado un 37,5% en los últimos 17 años, por lo que ahora es más fácil pagar un piso que valga lo mismo que en 2007:

https://datosmacro.expansion.com/mercado-laboral/salario-medio/espana

Esta diferencia en la facilidad de pago se demuestra en el número de ejecuciones hipotecarias. Hoy los pisos cuestan casi lo mismo que en 2007, pero desde 2014 las ejecuciones hipotecarias han tenido un descenso brutal:

Estamos en poco más de 2.500 ejecuciones en el último trimestre, menos de 1.000 por mes, pero veníamos de 20.000 ejecuciones trimestrales en 2014, casi 10 veces más que ahora.

Una vez explicada la situación actual, la pregunta es: ¿por qué ha subido y sigue subiendo el precio de la vivienda en España?

Hace unos meses, el FMI daba su opinión:
https://www.eleconomista.es/vivienda-inmobiliario/noticias/12756916/04/24/el-fmi-explica-por-que-el-precio-vivienda-resiste-por-ahora-en-espana-mientras-que-cae-en-otros-paises.html

Básicamente, son 4 motivos que ya hemos comentado muchas veces:
- La escasez de oferta: se construye muy poca obra nueva.
- Los precios en España no están tan altos como en los países de nuestro entorno: en España el estallido de la burbuja hizo que los precios bajasen muchísimo, bajada que apenas se ha compensado con las subidas de los últimos 10 años.
- El endeudamiento privado es menor que en los países de nuestro entorno (y muuucho menor de lo que fue durante la burbuja).
- La proliferación de hipotecas a tipo fijo en los últimos años, que han mitigado muchísimo el impacto de las subidas de tipos en los bolsillos de los ya hipotecados.

Y a esto hay que añadir:
- La fortaleza del empleo, y por tanto de la demanda. Venimos de un paro del 27% en lo peor de la crisis y estamos en un 11%.
- Las recientes bajadas de los tipos de interés y la previsión de que continúen bajando en 2025.

Ya hemos visto lo que ha pasado en los últimos años: subidas generalizadas. Pero ahora viene la gran pregunta: ¿qué va a pasar a partir de ahora?

Hagan sus apuestas.

Y no nos olvidemos de que la inflación entre 2007 y 2024 supone una subida de un 37% por lo qué si los pisos están al mismo precio nominal que en el 2007 esto supone que esos pisos están un 37% más baratos que entonces.
¿No? 

Esperemos que sea este un hilo serio.
Hay muchas variables que inciden en el precio de los pisos.
 "perfil del comprador de vivienda: 42 años de media, con nivel socioeconómico medio-alto y que quiere una casa de dos dormitorios".
"Banco Central Europeo rebajó el coste oficial del dinero".
"los precios están subiendo y hay temor a que si lo siguen haciendo ya no compense la bajada de los intereses"
 "importante porcentaje de inversores (25%, según Tecnocasa) y de extranjeros que quieren una casa en España (un 15% del total)".
"Ademas la gente ha ahorrado/ganado con sus inversiones estos años y ven que los precios no han caído"
"El alquiler nunca tiene sentido para la vivienda habitual"
"Los depósitos a la baja, las bolsas en máximos y para diversificar solo queda la vivienda"
"En el centro de las ciudades no hay suelo"
Etc.

Agradezco mucho este hilo para poder hablar de una vez de lo que realmente importa técnicamente. 

Así es, por eso el mercado no da muestras de agotamiento, los precios reales empiezan a estar caros pero ni de lejos se acercan a los de la burbuja.

No obstante, hay que decir que depende de la zona. En la mayoría del territorio estamos muy lejos de los máximos de 2007-2008, pero hay excepciones. En Baleares, Canarias, Málaga o Madrid ha habido subidas importantes, en algunos casos por encima de ese 37% de subida del nivel de vida, por lo que el precio real sí está por encima de máximos. En estas zonas sí que puede hablarse de burbuja, especialmente en Baleares y Málaga que son los dos casos más sangrantes y cuya demanda está muy condicionada por el turismo extranjero.
Hice hace unos meses una tabla por provincias con la diferencia entre máximos y el precio actual, a ver si la actualizo un día de estos con una foto más reciente.

Creo que no estás tan lejos de lo máximos históricos de 2007-2008. A ver, igual me equivoco en la forma de plantearlo, si miras la información que proporciona Idealista, lo que entiendo es que la información del incremento del precio metro cuadrado de vivienda sale de una valoración media del metro cuadrado que ellos están haciendo. 
Si dejamos esa valoración media por un instante, y, nos fijamos en los precios del metro cuadrado de obra nueva, te vas encontrar con que ya estás en los precios máximos históricos, hablo de mi ciudad (A Coruña). Decir que el precio medio tan poco es que esté muy lejos de llegar al máximo histórico.

Igual esta no es la mejor forma de mirarlo porque esos precios corresponden con viviendas que si todo sigue el cauce previsto estarán listas a finales del año 2026, estamos hablando de dos años. En esos 2 años estos precios que ahora mismo pueden parecer elevados igual ya no lo son tanto, lo que si es cierto es que se están vendiendo con ese precios ahora mismo. 

Si esto es lo que sucede en una ciudad más o menos pequeña, en las más grandes no sé lo que puede estar pasando.