España
Gracias Juan Lackland por tu respuesta.
Lo que adjunté del Banco de España sólo pretendía servir como muestra de que dicho organismo diferencia ambos sistemas de amortización, no quise decir que fuera mi caso.
Ya trabajé en el cuadro de amortización, pero no conocía de la función "objetivo, ahora me pondré con ello.
Gracias por la información.
Recibe un saludo.
Juan
La función objetivo, en la versión mía de Excel, está en Herramientas- Buscar objetivo.
Se trata de una herramienta muy buena para cuando las fórmulas y/o algoritmos se complican, ya que, en unos instantes, te hace lo que antiguamente se hacía por tanteo.
En tu caso, puedes empezar con una cuota inventada y construir el cuadro de amortización con el tipo de interés inicial. A medida que pasan 12 cuotas incrementas el 2% y así construyes el cuadro completo. Cuando ya lo tengas, con la función objetivo obtendrás esa cuota inicial exigiendo que el saldo final de capital pendiente sea obviamente cero.
El silencio es hermoso cuando no es impuesto.
Un par de cosas:
1-pone bien claro lo de la carencia en la primera cuota. Tu no firmaste el día 1, entiendo, pero las cuotas te las giran los días 1 de cada mes.
Desde tu fecha de firma hasta el día 1 siguiente tienes un periodo de carencia que genera esa famosa cuota inicial.
2-este tipo de amortización y con semejante plazo implica, a mi entender y por mi experiencia, que cuando compraste tu vivienda si se te hubiera aplicado el sistema francés de cuota constante el ratio cuotas/ingresos hubiese sobrepasado el 33% que aconseja la ortodoxia. Ofrecer este tipo de amortización servía para "engañar" al escoring y poder ofertar financiación para la compra sin que saltasen alarmas.
3-ningún sistema de amortización es mejor o peor que otro. Son formas distintas de devolver una cantidad que pedimos (no nos dan) prestada.
Cuando era más joven escribí un par de cosillas al respecto:
no sé si te servirán.
Este caso tuyo, se basa en aplazar a futuro la devolución del principal con lo cual las cuotas, al principio, son más reducidas que en un francés de cuota constante. Creo recordar que sobre el año 13-15 se igualaban y a partir de ahí las cuotas de progresión eran más altas. ¿Eso es malo? Depende de las circunstancias de cada persona.
Lo que debería haberte escocido son las condiciones iniciales de 10 años al 5,75%...eso es una hostia de pronóstico reservado. De hecho, si fueras de Zaragoza o alrededores apostaría a que firmaste con una entidad recientemente absorbida y aficionada al baloncesto.
El aceptar estas condiciones leonínas y la fecha de firma es lo que me ha llevado a pensar lo expuesto en el punto 2.
Saludos
A riesgo de "tirarse a la piscina" y sin agua ....!!!
Si se puede reclamar, ahora cualquier reclamación nunca alcazará (salvo que tocase un juez con serios problemas mentales, con lo que yo no apostaría por ello, estos profesionales si algo son es listos) al capital, por tanto un recálculo de cuotas a un sistema "más normal" (*) iba a suponer pagar menos intereses, pero al mismo tiempo un cuota más alta por mayor pago / devolución de capital, entonces en el supuesto caso de que un árbitro de consumo, del Banco de España ... o un juez, considerase que hubo información inadecuada en la contratación, lo cual ya es mucho suponer, y más cuando aportas el cuadro de amortización. lo máximo que podría ocurrir es que los intereses que ha supuesto esto en exceso, conseguir su devolución, pero al mismo tiempo ponerse "al día" con la devolución de capital que también hubiera supuesto un tipo de amortización "más habitual".
(*) Más normal o más habitual, no significa que el sistema de amortización consultado sea ilegal o "alegal", es solo que la mayoría de hipotecas utilizan la cuota constante, que varia solo en las revisiones de interés.
Hola W.Petersen, el cuadro de amortización que aporto es posterior a la contratación. A ninguno de los afectados por este producto se le facilitó un cuadro de amortización. Pudimos acceder a él a través del portal para clientes web una vez nos habilitaron para ello.
NO se informó del desglose de la primera cuota mediante ningún cuadro de amortización y menos que en el año 10 tan solo íbamos a pagar un 9% de capital. Creo que nadie hubiera hecho ese contrato en tales condiciones.
La primera cuota, que nadie explica de donde sale y el interés al 5,75%, ambos factores, son los que propician la situación en el año 10.
Me parece que como dice Jexs71, la idea de la entidad debió ser encajar a los clientes en ratio cuota/ingresos del 33%, que de otra manera no les hubiera cuadrado.
La cuestión sigue siendo si se puede determinar una primera cuota anual con tan solo un 0,2% de capital (que no era una carencia) y si tal cálculo es compatible con el sistema francés de amortización, que es lo que establece la cláusula 2.2.
Gracias por las respuestas.
Un saludo.
Juan
Sigo sin comprender que quiere reclamar.
Es tan sencillo como o que le daban el préstamo con esa fórmula de amortización o no se lo daban o si se lo concedían hubiese necesitado avalistas.
Que no le explicaron la formulación matemática de la amortización? Me uno al mea culpa por que ni en el periodo 2006-2009, en el que preparé unas cuantas operaciones con esta fórmula de amortización, hubiese sido capaz de dar una explicación teórica convincente. Hubiese podido hacerlo cuando estaba en la facultad y no mucho más allá de seis meses después de aprobar la asignatura.
Te pongo un ejemplo de un amigo personal que firmó una hipoteca con esta fórmula de amortización: profesional por cuenta propia recien instalado (ingresos con cierta incertidumbre) que compra con su pareja (dueña junto con su hermano de una sociedad que marchaba bien) vivienda habitual. Expectativas de recibir dinero a medio plazo de la venta de varias propiedades...pero ese plazo puede ser de entre 3-7 años por temas que no vienen al caso. Hicimos varias simulaciones y vio que era la mejor opción:pagar poco de cuota al principio, amortizar al recibir el dinero de esas ventas y no ahogarse los primeros años. Mano de santo, oigan: amortizó al ir recibiendo dinero y su hipotecas fue y es cómoda de pagar.
¿Es la panacea? Tu y yo sabemos muy bien que no. A igualdad de tipos y plazos, la tendencia de las cuotas se iguala sobre el año 12-13 y a partir de ahí son más altas con la amortización creciente.
¿Por qué el ponente dijo que si? Me juego una oreja que la razón es que si no, no le podían financiar por el ratio cuotas/ingresos...amén de que en el 2008 los precios eran los que eran y sólo se aceptaban esas condiciones que no me corto en calificar de descabelladas por que era la única forma de acceder al circuito financiero.
Y...sigo sin entender qué reclama. ¿La diferencia en cuotas? Si es favorable a él en estos 6 años de vida de préstamo.
¿Que no ha amortizado capital? Si vas sobrado puedes hacerlo cuando quieras...otra cosa es que por mor de las cuotas pierdas beneficios fiscales y escojas seguir pagando cuotas.
¿Qué suben las cuotas? Si tiene un fijo por 10 años...
Saludos
Volvemos a tu escritura.
¿Qué día firmaste? Día exacto.
¿Qué día te pasan las cuotas? Los días 1
Si firmas el 9, por ejemplo, el capital pasa a tu debe ese día. Desde el día 9 hasta el 1 se genera una cuota en carencia a razón de capital pendiente (todo) x tipo de interés x días que se aplican.
Eso estás en la escritura (más críptico, tal vez) y lo leyó el notario.
Lo que tendría que preocuparte, insisto, es el "viaje" que supone pagar un 5,75% fijo durante 10 años cuando en el 2008 no eran nada (pero que nada) raras hipotecas a eur+0,50-0,75% para préstamos hasta el 80% de tasación y ratios cuota/ingresos que rondasen el 35%. Y mira como fue la evolución del tipo de referencia ese año
http://es.euribor-rates.eu/euribor-2008.asp
¿Por qué te ofrecieron esa losa durante 10 años? Eso lo sabes tu, lo mismo que por que aceptaste ese préstamo si en el mercado había opciones mucho mejores.
Dicho esto:¿qué pretendes reclamar? ¿La cuota inicial?
Saludos
Pdt: por cierto, la idea de la entidad era encajar el ratio...para que pudieras comprar sin garantías adicionales en forma, por ejemplo, de avalistas o que, directamente, no se te denegase la operación por superar ese ratio la medida ortodoxa del 33%
A ver, si hubiera amortizado más, la parte de intereses (no del total cuota) es tal vez la parte que se podría reclamar, se trataria de hacer una comparativa entre lo que se hubiera pagado en concepto de intereses con un cálculo más habitual de una hipoteca estándar, con lo efectivamente pagado .... esto sería una posibilidad.
Esto hace 3 ó 4 años ni me atrevo a plantearlo, pero viendo como van las sentencias de swaps, preferentes, subordinadas, suelos hipotecarios, incluso alguna que otra multidivisa, hay una base cierta, y es que el concepto de información precontractual tiene una relevancia extraordinaria, con lo cual si no la hubo con la suficiencia debida, las posibilidades se abren mucho.
Ahora bien, "las contrapartidas" pueden ser dos, una la doy por sentada, en caso de ganar la reclamación, el capital deberísa situarse de forma inmediata al que hubiera resultado de haber liquidado de forma "más habitual", y estso significa para ya mismo !!!!!
Y el riesgo de una reclamación de algo así, incluso ganando la demanda, se trata de los intereses legales, el banco podxría salir condenado a devolver el exceso del cálculo incrementado en el interés legal, peeeeeero el cliente también a pagar la diferencia de capital, incrementada en dicho interés legal, con lo cual incluso ganando, que tan claro no lo veo, uno podría salir trasquilado por el efecto de los intereses.