¿Es compatible el sistema francés de amortización con una cuota anual creciente?

Hola Juan Lackand, gracias por tu tiempo.

Siento llevarte nuevamente la contraria, pero NO hay una carencia de 12 meses. Hay una carencia desde el 25 de junio al 1 de julio, esos días sólo se pagan intereses. Así la cuota del 1 de julio fue de 123,04 euros por los días de intereses del 25 al 30 (todos los meses se consideran de 30 días).

El 1 de agosto se empezó a aplicar la cuota de 739,49 euros que NO son los intereses. Esta cuota está compuesta de los intereses (738,21 euros) y el capital (1,28 euros), y aquí radica el problema ¿de donde sale esa primera cuota? ¿por qué 1,28 euros de capital.

¿Cómo se calculó esa primera cuota? En un anterior mensaje ya he explicado el patrón que nosotros hemos detectado. Why so serious mantiene que debe existir una fórmula de calculo justificada financieramente. A mi me gustaría averiguar si eso es así para descartar lo del patrón, pero es que éste se repite sin error en todos los préstamos de las personas afectadas, sea cual sea su interés y/o capital inicial y/o tasa de crecimiento anual. De hecho esa última variable, la tasa de crecimiento, no parece condicionar para nada el cálculo. Si se utilizó una fórmula, esta no tuvo en cuenta la tasa de crecimiento anual.

Sí está claro que cada año el capital amortizado sube, al día de la fecha estoy amortizando 115 euros de una cuota de 832,8 euros (6 años después). Esa cantidad es la que yo creía que se iba a amortizar en la primera cuota, sobre unos 100 euros ¡¡¡¡nunca pensé que iba a ser 1,28 euros!!! Como he dicho nadie me explico esta cosa "tan tonta".

Yo también creo que no es posible usar la herramienta "buscar objetivo".

Gracias por tus comentarios, y tu tiempo. Te lo agradezco.
Recibe un saludo.
Juan

Hola Why so serious, he indagado un poco más y he llegado a algunas conclusiones.

Creo que he acabado "comprendiendo" las fórmulas del enlace que me has enviado. También he encontrado este otro que aplica la misma fórmula para el a(n,i)

http://www.matematicas-financieras.com/Metodo-de-Amortizacion-con-Terminos-Amortizativos-Variables-en-Progresion-Geometrica-I-P29.htm

No encuentro manera alguna de explicar el cálculo de la primera cuota más allá del método que he descrito.

He utilizado la fórmula descrita en el artículo del enlace y no encuentro la manera de buscar una justificación a la primera cuota. Y de ninguna manera que la misma fuera calculada de acuerdo al método francés de amortización.

Gracias por tu tiempo.

Recibe un saludo.
Juan.

OK, me parece que había interpretado mal alguna cláusula del contrato. Pero poco a poco vamos a ir desentrañando el misterio.
He hecho el cuadro de amortización según te indiqué y he aplicado la función objetivo, con lo cual me sale una cuota inicial de 627,1538474 € (lo pongo con todos esos decimales porque sino no da el cap final cero). Ahora bien, me imagino que aplican esa cláusula que dice que si la cuota no cubre los intereses, se subirá hasta que los cubra con lo que resultaría lo que tú calculabas para la primera cuota:
1.- El interés se dividió entre 12. En nuestro caso: 5'75/12=0,4792
2.- Esa cantidad de redondeó al alza con 2 decimales: 0,4792 -> 0,48
3.- Esa cantidad divida entre 100 y multiplicada por el principal da la cuota de forma exacta: 0,0048 x 154061,37 = 739,49 euros.

¿Y qué sucede si la cuota inicial es ésa (739,49 €)? Pues que el número de plazos se quedaría en 345 en vez de 480 y el último con una cuota de 67,27 €. Todo ello suponiendo que el tipo de interés no varíe.

P.D. Si te interesa la excel que he hecho, mándame tu email en un privado y te la envío.

Hola Juan Lackand, gracias por tu respuesta y por haberme hablado de la herramienta "buscar objetivo".

Sí, a mi también me da una cantidad muy próxima a 627,1538474, concretamente 627,9038977, puede que sea debido a que he incluido redondeo con dos decimales en las cuotas y el capital.

No, no sucede eso si los intereses superan a la cuantía de la cuota. Lo que sucede es que lo que exceda de la cuota se vuelven a recapitalizar y generan más intereses (anatocismo), que por cierto, no fue explicado tampoco debidamente (mejor dicho, en absoluto).

Cuantas más cosas aprendo, parece que tengo más claro que el cálculo de la primera cuota no responde a fórmula ninguna. Por cierto, la cantidad de 627 euros es correspondiente también a la fórmula de cálculo de los préstamos en progresión geométrica, tomando n=480. Fórmula tomada del siguiente enlace:
http://www.matematicas-financieras.com/Metodo-de-Amortizacion-con-Terminos-Amortizativos-Variables-en-Progresion-Geometrica-I-P29.htm

El método que expongo, además de ser un patrón que se repite en todos y cada uno de los préstamos, sea cual sea el interés y capital, tiene una "lógica" a mi entender, que es la de aumentar una cantidad mínima por encima de los intereses para generar una cuota mínima sin producir amortización negativa. Ello permite hacer "atractivo" un producto que no lo es (por el interés fijo).

Te mando un privado para echarle un ojo a ese excel. Gracias por tu tiempo.

Gracias también por tomarte tiempo en responder.
Recibe un saludo.
Juan

Vamos por partes de nuevo.

1-¿Has preguntado en la entidad sobre esa primera cuota? Preguntar al SAC, no en la oficina. Si es así ¿qué te han contestado?

2-La primera cuota es de 739 euros y comentas que ganabais 2500. A ojo de buen cubero, en un francés de cuota constante, la primera cuota hubiera sido de 810 euros, aprox. 

Ratio cuota ingresos caso 1. 739/2500=30%

Ratio cuota ingresos caso 2. 810/2500=32,5%

Pregunta: ¿teniaís más préstamos vivos en ese momento?que ese ratio ideal de 1/3 de ingresos comprometidos es para pagar el conjunto de préstamos, no la hipoteca. Quiero decir que esa es una razón por la que te dieron este tipo de amortización.

Aún sin nada más que devolver, estábais al límite de vuestra capacidad de pago que aconseja la ortodoxia.

3- Pregunta del millón: si veías que amortizabas tan poco y teníais capacidad para ello ¿por qué no ajustásteis la amortización haciendo pagos de capital anticipados? Es que así tienes la capacidad de ajustar ambos parámetros a tu conveniencia.

4- El préstamo superaba el 80% de tasación...otro tema importante. Aparte del ratio de cuota/ingresos, vuestro préstamo se considera de riesgo por tema de provisiones que hay que realizar al sobrepasar ese porcentaje del 80%.

Quiero decir, que vuestro préstamo es de riesgo; si, de riesgo y por eso (seguro de amortización aparte) se os aplican las condiciones leoninas que tenéis.

Lo que me lleva a la última cuestión: si os meten unas condiciones económicas de órdago (5,75% fijo a 10 años, seguro de amortización por 4000 euros) y comentas que no "había prisa por comprar" ¿por qué lo hicisteis?

Y ahora te cuento "la trampa" de este método: si suben los tipos, no amortizas nada, literalmente (página 2 de la escritura) y el exceso se capitalizará y se suma al capital pendiente. Al final del préstamo, esos teóricos 480 meses, en el último periodo pagas la cuota correspondiente y todo lo acumulado.

Vuelvo a insistir en que este tipo de préstamo tiene ventajas e inconvenientes...como el resto de sistemas de amortización. 

Pero, en mi modesta opinión, lo que tendrías que plantearte no es reclamar por el método de pago; yo lo que haría sería subrogarme a un eur+1,70-2%  que ahora te supone poco más de un 2% de interés.

Saludos

Otro consejo: acude con la escritura a un notario y que te la expliquen con detalle.

Tienes una cuota fija durante un año calculado con matemáticas simples y a partir de ese año se te aplica la progresión con un tipo fijo del 5,75%. O sea, el plazo del método creciento no son 480 meses si no 462: hay dos tramos de préstamo.

El porqué de estas condiciones...chi lo sa?

Saludos

Cogno, pues tienes razón. Efectivamente la escritura establece que si la cuota no cubre los intereses, la diferencia se capitaliza.
Quizás por eso se establece explícitamente una cuota inicial equivalente a los intereses aproximadamente, para no empezar capitalizando intereses desde el primer momento. Supongo que habrás visto que, si la cuota inicial fuera la del cálculo (627 euros), ahora mismo la deuda sería superior a la inicial.

Hola Jexs71, gracias por tus comentarios. Respondo a todas las cuestiones.

1.-Sí, he preguntado sobre la primera cuota al SAC mediante burofax, también por correo electrónico, también a través de la web para clientes, también por el servicio telefónico y también en la sucursal. El SAC no contestó y el director de la sucursal no supo explicármelo. Ahora es turno del Banco de España. Las alegaciones de la entidad pasan por alto este aspecto de la primera cuota.

2.- Sí, teníamos un préstamo "puente" para pagar al constructor que se absorbería con el préstamo hipotecario. Quiero destacar que entre una opción y otra se iba un 2,5% de capacidad de endeudamiento, no creo que sea un porcentaje significativo para querer "endosarnos" este préstamo sin opción a nada más.

3.-Una vez empezado a pagar el préstamo fue cuando descubrimos esto, nos quedamos "congelados" y fuimos a pedir a la entidad que nos cambiasen a una hipoteca "tradicional" pero nos dijeron que no, que eso sólo era para los malos pagadores. Para cuando descubrí la importancia de hacer amortizaciones parciales (NO tenía ni papa de estos asuntos) nació mi hijo, y así hasta la fecha. Como ya te he dicho sólo hubiera sido suficiente que nos hubieran indicado el desglose de la primera cuota y NO se hubiera firmado el contrato. Seguro que al final hubiéramos podido encontrar otra opción.

4.- Bueno, bien, pues será de riesgo. Serán las condiciones que sean. Pero bien informadas tales condiciones hubieran impedido nuestra firma ¿por qué firmamos? ... porque se vendía el producto como un equivalente de la hipoteca tradicional, donde además se pagaba una cuota inicial más pequeña y que debido a su cuota creciente se iban a equilibrar los datos con una hipoteca "normal", además nos "defendíamos" de las inminentes subidas del euribor ¡¡¡hasta el 8%!!! ... ¿¿Te parecen pocos los motivos?? Pensábamos que contratábamos la última tecnología en hipotecas, de hecho ¡¡¡hasta presumía ante mis amigos!!! No sé si se entiende que la información fue pésima.

En relación a las cuestiones:

1º.- No creo que sea indiferente dado que la cláusula 2.2 indica que para el cálculo de las cuotas se aplica el sistema francés de amortización, y aquí es muy relevante el cálculo de la primera cuota. Cuando contratamos pensábamos que de nuestra cuota, al menos, 100 euros eran para capital ... pero no.

2º ¿No es arbitrario? 1,78 euros de capital ¿de dónde salen?

A mi me parece muy bien las ventajas y desventajas de los distintos métodos. Lo que no se puede hacer es dar información parcial a una familia, sesgando su criterio y permitiendo que contraten un producto del que la entidad conoce perfectamente sus pros y sus contras. Sólo digo que el producto bien informado hubiera sido de difícil venta. El libre mercado exige transparencia, no debería valer hacer este tipo de estratagemas. Como digo esto es prácticamente imposible que vuelva a sucederme, JAMÁS confiaré en un empleado de banca, ni en ningún notario, para cualquier contrato abonaré los honorarios de un profesional de mi confianza.

En fin, gracias por tus críticas, de verdad, son bienvenidas, aunque sepas que ya me fustigo yo solo cada mes que pasa.

Recibe un saludo.
Juan