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¿Es compatible el sistema francés de amortización con una cuota anual creciente?

61 respuestas
¿Es compatible el sistema francés de amortización con una cuota anual creciente?
¿Es compatible el sistema francés de amortización con una cuota anual creciente?
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#17

Re: ¿Es compatible el sistema francés de amortización con una cuota anual creciente?

Hola Juan Lackand, yo no creo que la diferencia entre el sistema francés y el alemán es que en éste los intereses se pagan anticipadamente.

En ambos sistemas los intereses responden a la fórmula CRT/36000. La diferencia radica en que en el sistema francés la cuota total es constante, mientras la parte de amortización aumenta geométricamente de forma inversa a los intereses, mientras que en el sistema alemán la parte de amortización es fija, mientras los intereses decrecen, lo que convierte a la cuota en decreciente.

El sistema americano es el que pospone el pago total del capital para la última cuota.

Un saludo.
Juan.

#18

Re: ¿Es compatible el sistema francés de amortización con una cuota anual creciente?

Con carencia me refiero a lo siguiente: tu firmas la hipoteca el día 8 de un mes pero quieres (por el motivo x) que las cuotas se te devenguen los días 4. 

Durante ese periodo entre el día 8 del mes t y el día 4 del mes t+1, pagas intereses y a partir de ahí comienzas a amortizar al ritmo que sea.

Otra cosa: ¿has preguntado en tu entidad?

Ningún sistema es mejor/peor que otro; todo depende de las circunstancias de cada persona.

Con el sistema que tienes, aplazas el pago de capital a futuro por lo que las cuotas iniciales son más pequeñas (amortizas menos) que en un francés de cuota constante.

Por aquí hay algún artículo que lo explicaba: https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/2540598-12-articulos-que-deberias-leerte-antes-contratar-hipoteca

Saludos

 

Pdt: pregunta en tu entidad a ver qué te explican

#19

Re: ¿Es compatible el sistema francés de amortización con una cuota anual creciente?

Hola, perdon por la tardanza pero no he podido echar números antes.

Hay algo que no entiendo, me faltan datos. Que es eso de plazo "máximo"? Que es la formula CRT/36000? Que es CRT y de donde salen esos 36000?

Con los datos que me das, y suponiendo un euribor a partir del 10º año del 1%, me sale que la hipoteca se pagaría el 4 mes del 24 año...

No tienes un cuadro de amortización? Al tener esta hipoteca características especiales, no sé como han calculado la primera cuota. A lo que comentas, lo normal en matemática financiera es eso que te he expuesto en el comentario anterior, no lo que tu expones aquí. Es decir, igualar los capitales (financieramente hablando) en tiempo 0.

Yo no sé como estaba el euribor cuando estas hipotecas se firmaron, pero 1) el interes es alto y 2) con esa cuota, la mayoría de ella, puesto que el interes alto, va a pagar intereses. Eso hace que el capital pendiente baje muy lentamente, y por tanto, se pagan mas intereses sobre el capital pendiente. Yo no habría firmado eso ni loco.

Sin tener en cuenta el valor del dinero en el tiempo, los 10 primeros años pagas 86k de intereses y amortizas 10k.

Saludos

#20

Re: ¿Es compatible el sistema francés de amortización con una cuota anual creciente?

Hola Jexs71, gracias por tu respuesta.

No, no tenemos carencia. Las cuotas se pasan el día 1.

Sí, hemos preguntado a la entidad. Hemos reclamado al SAC y ahora estamos reclamando al BdE y a continuación presentaremos demanda, pero eso es otra historia.

El sistema de cuota creciente en progresión geométrica encarece el producto, es apto para determinados clientes con unas necesidades específicas, pero no para ser comercializado de forma "genérica". Es mi opinión.

Una cosa es empezar amortizando menos (aplazar a futuro) y otra pagar un 0,2% de capital en la primera cuota, es casi como tener una carencia durante los primeros 10 años.

Ya sé que debería haber leído mucho antes de hacer un contrato tan importante, también pensaba, en serio, que las entidades informaban de forma adecuada en este tipo de productos. Ahora ya sé que para contratar un producto, además de los gastos propios del mismo, debo gastarme dinero otra parte en el proceso precontractual para recibir un adecuado asesoramiento de un profesional cualificado.

Un abrazo y gracias por la respuesta.

#21

Re: ¿Es compatible el sistema francés de amortización con una cuota anual creciente?

Gracias Why so serious por tu respuesta, paso a comentarte.

- El plazo máximo quiere decir que hay una cláusula que indica que el préstamo de pagará en un "plazo máximo" de 480 cuotas. Al existir un interés mixto, es decir, primero fijo y luego variable, y además una cuota creciente durante toda la vida del préstamo, al variar el interés la cuota no se modifica, sino que el plazo aumenta o disminuye, con tope en las 480 cuotas (40 años).

- La fórmula CRT/36000 es la que recoge la escritura para calcular el interés simple. C=Capital pendiente R=interés aplicable T=tiempo (30 días para un mes) y la división entre 36000 viene dada, por un lado, por los 360 días del año (30 por mes), y por la conversión del porcentaje del interés a proporción. Esta fórmula da como resultado el interés a pagar en un cuota, acorde al capital pendiente. Esta es la fórmula que yo debería haber llevado a cabo para descubrir que tan sólo iba a pagar un 0,2% de intereses en la primera cuota.

- Sí, has hecho bien los cálculos, acabaría de pagar, más o menos, en ese plazo.

- Ahora sí tengo cuadro de amortización, lo puedo consultar online. Lo que no se me informa es del método matemático por el que calculó la primera cuota del préstamo. Como dije, una de las cláusulas indica que las cuotas se calcularán por el sistema francés de amortización. Si utilizamos la fórmula del método francés para el cálculo de la cuota, la primera de ellas debería haber sido de 915 euros en lugar de 739,49 euros. Cálculos realizados a 343 cuotas, tal como previene el actual cuadro de amortización.

- He buscado información sobre la equivalencia financiera y como se utiliza ese concepto para el cálculo de las cuotas. Desde luego no tiene nada que ver con el método aplicado en nuestro caso y tampoco con el sistema francés.

- El euribor cuando yo firmé estaba en máximos históricos 5,3% aprox., he descubierto que todas las referencias en internet por parte de expertos apuntaban a un desplome de los intereses, incluso el BdE así lo anunció, sin embargo a nosotros se nos dijo en la entidad que el euribor podía alcanzar hasta el 8%.

- Yo tampoco habría firmado ni loco de saber que iba a pagar tan sólo 1 euro de capital de la primera cuota. Pero eso es un hecho, y ahora trato de enmendar mis errores, si es posible.

- Tus cálculos son correctos nuevamente, 86k de intereses frente a 10k de capital. Sí, así es aproximadamente.

Gracias por tus observaciones, pero en realidad no pretendía "quejarme" por la falta de información por parte de la entidad. Realmente me interesaría aclarar de forma "contundente" 2 cosas:

- 1º.- Si es compatible el sistema francés de amortización y la cuota anual creciente.
- 2º.- Si en un sistema francés de amortización se puede aplicar la primera cuota de forma arbitraria, o hay que aplicar la fórmula acorde al principio de equivalencia financiera.

Gracias por la respuesta.
Recibe un cordial saludo.

#22

Re: ¿Es compatible el sistema francés de amortización con una cuota anual creciente?

Si pudieses escanear las condiciones económicas de tu hipoteca sería muy útil

Otro tema: ¿es una hipoteca nueva o una subrogación de una de promotor?

Saludos

#23

Re: ¿Es compatible el sistema francés de amortización con una cuota anual creciente?

Hola Jexs71, gracias por la respuesta.

Tendría que poner la escritura escaneada, pues no tengo ningún documento con las condiciones económicas. He escaneado la cláusula 2.2. que describe la forma de amortización y también una muestra del cuadro de amortización.

Se trataba de una hipoteca nueva (firmada en junio de 2008), no de una subrogación.

La condiciones son las que expuse anteriormente:

- Capital: 154061,37 euros.
- Interés primeros 10 años: 5'75%
- Interés a partir del año 10: Euribor + 0,9%
- Primera cuota: 739,49
- Aumento progresivo anual de la cuota del 2%
- Plazo máximo: 480 cuotas mensuales (40 años)

Según la cláusula 2.2 se utiliza el sistema francés de amortización para el cálculo de las cuotas, a continuación indica la primera cuota y a continuación se explica el 2% creciente anual.

La cláusula 3. Especifica los tipos de interés y en la misma es donde se recoge la fórmula del interés simple CRT/36000.

Digamos que se calcula una primera cuota con una cantidad de amortización mínima (mediante un método ajeno al sistema francés), y a partir de aquí se calcula el cuadro de amortización teniendo en cuenta el tipo de interés y que la cuota crece un 2% anual.

La única característica que yo veo aquí del sistema francés de amortización es la progresividad de la parte de la cuota destinada a amortización, aunque es mínima.

Un saludo y gracias.
Juan.

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Cuadro amortización hasta 01/12/2010

Cuadro amortización hasta 01/12/2010

#24

Re: ¿Es compatible el sistema francés de amortización con una cuota anual creciente?

Bueno, quizás haya opiniones diversas. Lo que yo dije se basa en el libro de Operaciones Financieras de Carlos Arranz, editado por el Instituto de Estudios Financieros.
En todo caso, tanto el sistema francés como el alemán permiten cuotas constantes o progresivas o decrecientes.

El silencio es hermoso cuando no es impuesto.