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¿Es compatible el sistema francés de amortización con una cuota anual creciente?

61 respuestas
¿Es compatible el sistema francés de amortización con una cuota anual creciente?
¿Es compatible el sistema francés de amortización con una cuota anual creciente?
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#41

Re: ¿Es compatible el sistema francés de amortización con una cuota anual creciente?

Hola Jex71, gracias por tus respuestas, te comento.

Tienes toda la razón en cuanto "le daban el préstamo con esa fórmula de amortización o no se lo daban o si se lo concedían hubiese necesitado avalistas", efectivamente. Aunque hay que destacar algunos peros. Entre mi mujer cobrábamos 2500 euros mensuales, somos fijos, sé que no es una gran cantidad, pero aún no entiendo la reticencia a dar el préstamo con sistema francés. El préstamo superaba el 80% de la tasación ¡¡¡bueno!!! ¡¡quizá fuera eso!! Pero sin embargo nos obligaron a gastar 4000 euros en un seguro por ese "riesgo" que asumía la entidad... en fin, que podíamos pagar nuestra cuota con un sistema de amortización diferente al actual, pero sencillamente se ofreció única y exclusivamente ese ¡¡¡lo tomas o lo dejas!!! No hubo simulaciones, ni explicaciones exactas del por qué, ni este producto era el que mejor se adaptaba a nuestra situación ... NO, no lo elegimos nosotros entre otros, porque éste se vendía como la única opción.

Yo lo tengo claro, sólo hubieran sido necesarios 1 dato para NO firmar el contrato: El desglose de la primera cuota.

Esa primera cuota NO se explicó debidamente, y podéis enfocarlo de mil maneras, pero es sumamente difícil que nadie firme una cuota con 1 euro de amortización de 739 euros, salvo que tenga una necesidad realmente imperiosa y necesite realmente pagar una cuota menor ... NO ERA NUESTRO CASO, no íbamos a "ahogarnos" los primeros años, sobre todo cuando el Banco de España ya preveía un descenso del euribor, algo que por cierto tampoco se nos informó ... como digo, NO HUBIERA FIRMADO con toda seguridad.

Pero es que la pregunta era otra, parece que el tema ha derivado al por qué de mi reclamación, como dije eso lo llevan abogados y ellos lo ven claro.

Contesto a tu pregunta: "sigo sin entender qué reclama. ¿La diferencia en cuotas?" ... bueno se trata de que accedí a firmar algo que de haber sido explicado convenientemente, por ejemplo, como tú hiciste con tu amigo, en mi caso NO HUBIERA FIRMADO NI LOCO. No tenía urgencia de tener vivienda, por lo que podría haber esperado otra oportunidad. Lo que se va a reclamar es que el interés 5'75% fue colocado con un vicio del consentimiento, y es que además así fue. Ahora podéis opinar, eso es libre.

"¿Qué día firmaste? Día exacto." .... el 25 de julio de 2014, y no, la primera cuota de 739,49 euros NO es una carencia. No le des más vueltas. El primer mes era de carencia. La primera cuota era de 739,49 euros y se esa cantidad, durante un año, sólo se amortizaba 1,28 euros de capital. SÍ, amorticé unos 15 euros el primer año, y NO, no hubiera firmado el contrato de saberlo. Como he dicho, una y otra vez, NO hubo simulaciones. Perdón por no ser especialista en temas financieros, la culpa es "mía".

"¿Qué día te pasan las cuotas? Los días 1" ... sí los días 1 ... y NO, no se trata de una carencia, como he explicado en el párrafo anterior.

Lo que lea el notario, con todos mis respetos, no quiere decir que uno sepa lo que firma cuando lo hace. Esto sigue un proceso, si no existe una información clara, comprensible y transparente, uno se conforma una idea equivocada del producto. Estos es así. Otra vez pido perdón por no ser abogado y economista. Aunque lo cierto es que, actualmente, mi confianza en empleados de banca y notarios es CERO, por lo que es muy, pero que muy difícil que vuelva a pasarme esto otra vez. Si vuelvo a verme en una de esas no me costará nada abonar sus merecidos honorarios a un especialista de mi confianza que pueda asesorarme debidamente.

"Pdt: por cierto, la idea de la entidad era encajar el ratio...para que pudieras comprar sin garantías adicionales en forma, por ejemplo, de avalistas o que, directamente, no se te denegase la operación por superar ese ratio la medida ortodoxa del 33%" ... Pues creo que debería haber denegado la operación antes que vender un producto que para nada era lo que ofrecían. A saber, un cuota creciente que a la larga "era igual" que el préstamo hipotecario que el resto de mis amigos, donde al principio se pagaba más interés, pero luego se equilibraba, como el resto de las hipotecas "comunes", y además con la tranquilidad de "defenderse" de las subidas de interés, ¡¡¡porque claro!!! ¡¡¡el euribor iba a alcanzar la astronómica cifra del 8%!!! ¡¡Por Dios!! En fin, la culpa "mía". Pido perdón de nuevo por no ser abogado especialista en asuntos financieros.

Por último, yo ya sé cual es mi producto (por desgracia para mi), creo saber cómo y por qué me lo vendieron (por desgracia para mi con retraso), pero es que este no era el origen de mi pregunta. Las cuestiones eran dos:

1º.- Saber si una cuota creciente es compatible con sistema de amortización francés.
2º.- Saber si la primera cuota en el sistema de amortización francés se puede establecer de forma arbitraria.

De momento lo único que parece ir tomando algo de claridad es una respuesta afirmativa al punto 1º, aunque sigo sin verlo totalmente claro. En cuanto al 2º punto no lo tengo nada claro.

Perdona por el tono del mensaje, pese al mismo agradezco sinceramente tus opiniones.

Recibe un saludo.
Juan

#42

Re: ¿Es compatible el sistema francés de amortización con una cuota anual creciente?

Hola W. Petersen, gracias por tus comentarios, te comento.

Como acabo de explicar, lo que se reclama es haber accedido a un interés 5'75% por vicio del consentimiento y en contra de lo que opinas las probabilidades son más bien altas, al menos en el caso que ya he descrito.

Para lo que yo he acudido a este foro es para aclarar una idea que me surgió tras leer detenidamente la cláusula 2.2, concretamente plantee dos cuestiones:

1º- Si el sistema francés era compatible con una cuota creciente.
2º- Si en un sistema francés se podía establecer una primera cuota de forma arbitraria o se debe aplicar la fórmula.

Antes de venir aquí a plantear esas dos cuestiones he buscado concienzudamente en internet y todas las referencias separan claramente entre sistema francés y sistema en progresión geométrica. También establecen las referencias la fórmula de cálculo de la primera cuota, que nada tiene que ver con la primera cuota de mi préstamo.

Estás dos cuestiones son las que he planteado en el foro. El resto es una cuestión que ya está en manos de abogados y que explico porque algunos intervinientes lo piden, pero no era parte de la cuestión planteada. Es decir, no pregunto si puedo o no reclamar, o por qué, eso ya lo tengo claro. Busco respuesta a otras cuestiones, concretamente las 2 que he planteado.

Gracias por las respuestas.
Recibe un saludo.
Juan

#43

Re: ¿Es compatible el sistema francés de amortización con una cuota anual creciente?

Yo sigo diciendo que esa primera cuota no debe ser arbitraria sino calculada. Supongo que el banco la calculó bien, pero no lo puedo asegurar porque debes ser tú quien la calcule.
Para ello nada mejor que utilizar el procedimiento que te dije: hay que establecer una cuota inicial estimada en una celda y todas las cifras del cuadro se deben referir directa o indirectamente a esa celda. Así podrás aplicar la herramienta "buscar objetivo".
Si quieres puedo hacerte yo el cálculo, si me das los datos que faltan (capital inicial, tipo de interés TAE, y si hubo período de carencia) y me dices una dirección de email para mandarlo.

El silencio es hermoso cuando no es impuesto.

#44

Re: ¿Es compatible el sistema francés de amortización con una cuota anual creciente?

Hola Juan Lackand, gracias por tu respuesta.

He preparado el cuadro completo, todo referenciado a la primera cuota. La herramienta "buscar objetivo" tan sólo puede aproximarse al resultado, no puede "cuadrar" lo datos, no encuentra una solución.

Creo que esto es debido a que el propio cuadro de amortización original tampoco lo hace, en su lugar lo que se hace es ajustar la última cuota a la cantidad que queda por pagar del principal. Esto no sucedería si la cuota fuera constante, en lugar de creciente.

Como os digo, la primera cuota parece que se estableció de la siguiente forma:
1.- El interés se dividió entre 12. En nuestro caso: 5'75/12=0,4792
2.- Esa cantidad de redondeó al alza con 2 decimales: 0,4792 -> 0,48
3.- Esa cantidad divida entre 100 y multiplicada por el principal da la cuota de forma exacta: 0,0048 x 154061,37 = 739,49 euros.

Este patrón se repite en todos los casos de todos los afectados, tengan el interés que tengan y tengan el capital que tengan.

Y es a partir de esa cuota como crean el cuadro de amortización con la tasa de crecimiento anual del 2% ... hasta allá donde caiga el final.

Los datos son los que siguen:

Principal: 154061,37
Interés anual: 5,75%
TAE: 5,9%
Tasa crecimiento anual: 2%
Primera cuota: 739,49 euros

Gracias por las respuestas.
Recibe un saludo.
Juan.

#45

Re: ¿Es compatible el sistema francés de amortización con una cuota anual creciente?

Hola juanbcru

Te repito que que la cuota sea en progresion geometrica o constante no cambia nada salvo la equivalencia financiera. Aqui tienes el a(n,i) para una renta en progresion geometrica.

http://www.matematicas-financieras.com/rentas-variables-en-progresion-geometrica-i-p20.htm

Me extrana que buscar objetivo no lo encuentre. Yo tengo tu prestamo modelizado en mi ordenador de casa, luego te lo calculo. Lo unico que hay que saber es que interes han supuesto ellos a partir del 10 ano, es sobre lo que hay que buscar objetivo para que te salga la cuota que te salio.

Tambien te repito que el metodo que tu expones no es lo que ellos hicieron. Detras de ello hay una formula matematica, con un tipo de interes y yo imagino que el "truco" esta en la hipotesis de interes a partir del decimo ano. Al final, lo que se hace es dividir el capital inicial entre ese factor de actualizacion. Por eso tu ves el mismo patron: porque el producto fue tarificado siempre siguiendo la misma formula e hipotesis! Pero que no es asi. Leete mis anteriores comentarios.

1º.- Saber si una cuota creciente es compatible con sistema de amortización francés.
Si. Ya esta explicado. La "magia" del sistema frances es que mientras los dos movimientos de dinero sean equivalentes en t=0, tu puedes poner la cuota como quieras y haciendo su operativa (capital restante * interes, despues a la cuota restarle el interes, eso da amortizacion...) cuadra a 0. Eso no pasa en el aleman y americano, donde la cuota es la que salga.
2º.- Saber si la primera cuota en el sistema de amortización francés se puede establecer de forma arbitraria

Como poder pueden hacer lo que quieran. Pero no ha sido asi seguramente, van a tener justificacion financiera detras. Y seguramente este en la hipotesis del tipo de interes a partir del 10 ano, luego lo mirare cual sale. Por eso ves el mismo patron en todas las hipotecas...

Saludos
Sergio

#46

Re: ¿Es compatible el sistema francés de amortización con una cuota anual creciente?

Hola Why so serious, leí atentamente tu anterior comentario sobre este asunto. Ya me hablaste del factor común entonces. También conocía del enlace que me has enviado, y lo cierto es que me resulta complicado descifrar esas matemáticas, pero voy a trabajar en ello.

En ese mismo portal, hablando de los préstamos, dedica un apartado a la "amortización con términos amortizativos constantes método francés", es el siguiente enlace:
http://www.matematicas-financieras.com/Amortizacion-con-Terminos-Amortizativos-Constantes--Metodo-Frances-I-P27.htm

Nuevamente se vuelve a relacionar el sistema francés con las cuotas constantes y el cálculo de la primera cuota, es decir, lo que gente común, como yo, entiende como una hipoteca "normal". Ya sé que tú lo tienes claro, y que parece que se puede "jugar" con las cantidades a amortizar, pero en mi caso no cuadra a 0, la última cuota del préstamo es diferente al resto para que pueda cuadrar (ello bajo la hipótesis de un interés permanente al 5'75%).

El interés que siguieron a partir del año 10 es del 5,75%, o al menos así viene recogido en el cuadro de amortización.

Creo que he aplicado bien la herramienta "buscar objetivo", he estado en ello algunos días, pero está claro que puedo hacerlo de manera errónea. Si puedes mirar lo de la primera cuota estaría muy bien, sería perfecto contar con tu opinión.

De aplicar la herramienta "buscar objetivo" en busca de la hipótesis del interés a partir del año 10, el mismo será muy superior a 5,75% si tomamos como referencia un período de 480 cuotas. Voy a trabajar en ello.

Gracias por tus comentarios.
Recibe un saludo.
Juan

#47

Re: ¿Es compatible el sistema francés de amortización con una cuota anual creciente?

Hola Why so serious, siguiendo tu opinión he modelizado utilizando la herramienta "buscar objetivo" con el fin de buscar el interés que se pudo teorizar a partir del año 10 para llegar a 0 en la última cuota (la 480), y sí, ha encontrado una solución: el interés debe ser del 8,32% ...

No creo que el 8,32% sea una hipótesis justificada financieramente, incluso me salen algunas cuotas con amortización negativa.

Realmente no encuentro otra justificación financiera que la de "colar" un préstamo a interés fijo, esquivando los criterios para la concesión de los mismos.

Gracias por los comentarios.
Un saludo.
Juan

#48

Re: ¿Es compatible el sistema francés de amortización con una cuota anual creciente?

Ya lo tengo claro y es mucho más fácil de lo que creía en un principio. Este préstamo tiene un período de carencia de 12 meses por lo que durante ese tiempo sólo se pagan intereses. Así que la primera cuota se calcula como tú has expuesto resultando un importe de 739,49 euros mensuales que cubren solamente los intereses devengados. A partir de ahí todo es muy sencillo porque pasados 12 meses se incrementa en un 2%, o sea pasa a ser de 754,28 y lógicamente ya se amortizará algo de capital, concretamente 14,79 euros el primer mes.
Lo que no acabo de entender es que en el cuadro de amortización que aportaste aparezca una cierta amortización desde la primera cuota.

P.D. Por cierto que la duración del préstamo (40 años) es un máximo que, como dice el contrato, dependerá de la evolución del tipo de interés. Por consiguiente, no debes utilizar la función objetivo, sino construir el cuadro de amortización partiendo de una primera cuota de 739,49 € hasta llegar a un capital pendiente de cero.

El silencio es hermoso cuando no es impuesto.