¿Es compatible el sistema francés de amortización con una cuota anual creciente?

No veo cuál es el problema. El sistema francés consiste en que, al vencimiento de cada período (en este caso mensual), se pagan los intereses y una cuota de amortización que puede ser constante o no constante.

Hola de nuevo

Comentarte un par de cosas:

1) El sistema frances si puede tener cuota creciente.
2) La primera cuota no creo que sea arbitraria. Tendra algun tipo de calculo detras. Que obviamente, en este caso, beneficia al banco, pero alguna justificacion tiene que tener.

El sistema frances per se no implica que las cuotas sean iguales. El sistema frances solo es un metodo de calcular cada cuota la cantidad de intereses y amortizacion a pagar. Despues, tu las cuotas las puedes hacer disenar como quieras, mientras que se respete la equivalencia financiera.

Lo que se hace es a cada cuota, multiplicar lo que se debe por el tipo de interes. Eso es la parte de interes que se paga. El resto, la diferencia entre la cuota y el tipo de interes, es lo que se amortiza. Si quieres que te explique aqui mejor o con algun ejemplo numerico dimelo.

Tambien comentarte que tu problema no son las cuotas crecientes. Eso no te hace ningun dano, mas que el que tener que afrontar cuotas mayores cada ano. De hecho, cuando empiezas a amortizar mas en tu prestamo es cuanto mas sube la cuota, en tu caso te beneficia. Lo que a ti te esta "jodiendo" es el tipo de interes, muy alto, y la cuota inicial, que es justa pa pagar el tipo de interes. Por ahi es por donde deberias tirar. Pero de nuevo, el banco tiene que tener alguna manera de haber tarificado esa hipoteca, que les conviene, pero algo matematico, alguna hipotesis, hay detras.

Viendo por internet hay gente que les han ofrecido cambiar las condiciones... echa numeros y mira si te interesa.

Tambien decirte que la formula de interes no es lo que tenias que haber mirado a la hora de darte cuenta al firmar. No te hace falta, ya tienes el cuadro de amortizacion calculado. En el que se ve claramente que pagas solo 1 euro de los 700 en capital.

Por ultimo, si miras tu escritura, dice que lo que se calcula por el sistema frances son las "cuotas de amortizacion". Es decir, la parte que amortizas. No dice que la cuota total se calcule por el sistema frances, tenlo en cuenta. Es decir, lo que te he escrito antes de multiplicar el capital restante por el interes y restarselo a la cuota total...

Suerte, espero que se solucione. No te voy a dar un sermon que bastante tendras, pero si un tironcillo de orejas. La hipoteca es probablemente la mayor compra de la vida para el 95% de las personas, y la mayoria le dedica menos tiempo a comparar y entender que para cambiar de movil o pa comprarse un ordenador nuevo de 500 euros. Un simple vistazo a este foro te habria ahorrado muchos quebraderos, o un poco de atencion y una pregunta adecuada al notario.

Si necesitas alguna explicacion y puedo ayudarte avisame.

Saludos y suerte
Sergio

Gracias Why so serious por tan elaborada respuesta.

Acepto el tirón de orejas, aunque creo que en nuestro país, tanto los usuarios, como las entidades bancarias, hemos aprendido muchas cosas. Veo difícil que vuelvan a repetirse las prácticas pasadas, me refiero a la falta de información y también a la confianza en el personal de las entidades bancarias. Lo único que yo he aprendido es que sólo debo operar en banca online, y leerme con detenimiento todo aquello a lo que le doy "aceptar", he cogido "fobia" a la atención personalizada.

- Me comentas que el sistema francés solo es un método de calcular cada cuota la cantidad de intereses y amortización a pagar. Es decir, calcular primero los intereses y luego, el resto, es capital, entiendo esta operación, lo que sucede es que en el sistema alemán se hace también ese mismo cálculo, es decir, la parte de intereses es idéntica.

Por otro parte, en mi opinión, la escritura no hace referencia a la "cuota de amortización" cuando habla del sistema francés, sino al conjunto de la cuota, interés más amortización.

- Cuando dije que me hubiera sido necesario calcular el interés simple para averiguar que sólo iba a pagar el 0,2% de capital en la primera cuota, lo dije porque antes de firmar el contrato no se me facilitó cuadro de amortización alguno, no disponían de aplicaciones para eso, según parece. No se facilitó cuadro de amortización. El producto se decía que era bueno dado que lo pagado de más en los primeros año se equilibraba con las cuotas mayores de los últimos años. En fin, lo dicho al principio, ahora creo que será difícil que pasen cosas como esta.

- No me ha quedado claro lo de la primera cuota ¿se puede usar cualquier método para el cálculo de la primera cuota en el sistema de amortización francés? ...

En esta hipoteca, comparando datos de otros clientes, hemos conseguido determinar un método de cálculo para la primera cuota, que es el siguiente:

1º.- Dividen el interés entre 12. Por ejemplo 5'75%/12=0,4792
2º.- Redondean al alza con dos decimales. En el ejemplo 0,4792 pasa a ser 0,48
3º.- Dividen entre 100 la cantidad. 0,48/100=0,0048
4º.- Y eso lo multiplican por el capital: 154061,37 x 0,0048 = 739,49 euros

Mediante este método establecían una cuota con una amortización inicial mínima, enmascarando el interés fijo, y focalizando la atención en lo bajo de la primera cuota, pero sin explicar la composición de intereses y capital.

Hay que destacar que he solicitado a la entidad que especifique el método de cálculo de la primera cuota, sin haberlo hecho hasta la fecha, el director de la sucursal no tenía ni idea. Ni se informo antes del contrato, ni en el mismo, ni se informa 6 años después.

Por lo tanto, y abusando un poco más de vosotros, me queda pendiente una pregunta ¿se puede aplicar ese método para el cálculo de la primera cuota? ¿se puede considerar que es acorde al método francés de amortización?

Muchas gracias por la respuesta.
Un saludo.

Gracias Juan Lackland por la respuesta y por la referencia bibliográfica, buscaré esa información.

Un atento saludo.

Hola, he ncontrado algunas referencias de interés en el libro "Introducción a las operaciones financieras" de Juan Carlos Mira Navarro.

En el mismo cataloga los sistema francés y en progresión geométrica de forma separada, aunque parece que comparten algunos cálculos. Concretamente la fórmula para el cálculo de la cuota inicial no es igual en un sistema que en otro, según este autor.

También he encontrado esta separación entre ambos sistemas, realizada por el Banco de España, de lo cual os adjunto una imagen.

Un saludo y gracias por vuestro tiempo.
Juan

Sistemas amortización - Banco de España

Hola juanbcru de nuevo

Lo de los empleados dalo por perdido, eso lo habrá diseñado alguien con algo de idea en los servicios centrales. Los de la oficina son monos que solo valen pa vender. Y si, en este foro es muy famosa la frase "el banco no es tu amigo". Esto son negocios, tanto para ti como para el, no amistades, no confianza.

Vamos por partes. El metodo frances no es lo mismo que el aleman. Te pongo aquí abajo un par de imagenes con el mismo prestamo simple, segun los metodos frances, americano y aleman para que veas las diferencias.

Una vez que lo hayas entendido, verás que el método frances se basa en que, mientras que la equivalencia financiera entre los dos flujos (el dinero que te prestan hoy y lo que te comprometes a pagar en N años) se cumpla en t=0, la manera que usa de pagar intereses y amortización hace que el capital restante sea 0 al final de la operación.

Segun este enfoque, el metodo frances sería la manera de calcular la cuota de amortización a partir de una cuota predefinida - intereses a pagar sobre el saldo vivo. Como ves, los otros metodos son distintos. De este modo, mientras que la equivalencia financiera se cumple, la cuota puede ser ascendente, descendente, o como queramos.

Te llamará la atención la a n|i. Esto es un factor de actualización para una renta (constante, en este caso). Todo lo que hace es actualizar a t=0 una renta futura. Digamos que en lugar de descontar cada futuro pago (renta que el banco recibe) a t=0, se aplica ese factor. No es más que una especie de "factor común".

Como dices, la parte de intereses es siempre idéntica: se paga intereses sobre el capital restante en todos los métodos. No se pagan intereses sobre lo que ya has devuelto.

Lo que dices de la fórmula que han usado para calcular la primera cuota no es correcto. Es decir, si, tu ves el mismo patrón. Pero se corresponderá al método de cálculo que hayan hecho. Es decir, en mi ejemplo, si yo tomo hipotecas con distinto importe, pero el mismo plazo (n = 10) y el mismo interes (5%), siempre me saldrá el mismo patrón: el capital inicial dividido entre 7 y pico. No te puedo decir como calculan la primera cuota porque como te digo, no lo he descifrado, pero tiene que ser algo por ese estilo.

Lo que te digo de cuota y cuota de amortización es porque yo he estudiado todas estas cosas y siempre me confundía. De hecho, y esto es ya solo hablando a titulo personal (no tengo ni idea de derecho, ni soy abogado, ni tengo experiencia en juicios ni nada por el estilo, asi que no me tomes muy en serio), a un malentendido en la manera de explicar el contrato, mala praxis en la venta, defecto de forma... a algo así creo que es lo que te puedes agarrar para reclamar, si acaso.

Por ejemplo, en tu escritura veo: "... máximo de 480 (...) cuotas mensuales, comprensivas de capital e intereses, que se pagarán los dias 1 de cada mes, siendo calculadas conforme al sistema francés de amortización". Esto sugiere que la cuota total a pagar se paga con sistema francés. Sin embargo el encabezado de ese parrafo 2.2. dice "numero de cuotas de amortización". No queda claro. A una cosa de estas (imagino) te podrías agarrar.

Luego, dices que no te entregaron cuadro de amortización. Sin embargo, sí aparece en la escritura. No sé si te refieres que no te lo entregaron previamente a la firma. En ese caso, no se las obligaciones, yo se que habia obligacion de entregar la oferta y de poner la escritura a disposicion del cliente 3 dias antes de la firma, lo que no se si la oferta deberia incluir el cuadro o no... Si es así, otra cosa a la que te podrías agarrar. Desde luego lo de que no tenian sistema es una mentira como un piano, a lo que tambien te podrias agarrar (imagino) si lo pudieras demostrar como malas practicas de venta. Como has visto en el comentario anterior, yo he modelizado tu prestamo y no me ha llevado mas de 5 minutos. Una vez que haces bien la primera linea es arrastrar, y te aseguro que los bancos tienen gente mas lista que yo trabajando.

Aparte, he leido en internet que mucha gente le han quitado estas condiciones y le han dado otras. Si eso es lo que buscas, seguramente SAN acceda ya que ya ha accedido con otros, para evitar daño en la reputación, a fin de cuentas ya ha cobrado un paston en estos 6 años de ti. Si lo que buscas es que te devuelvan dinero (de nuevo, no tengo ni idea) me suena que a los que tienen clausula suelo, se la han quitado, pero nada de devolverselo, y ellos son mas afectados ergo mas ruido etc. Asi que no se...

Por ultimo, yo te puedo resolver las dudas si te soy de ayuda, da gusto hablar contigo, pero lamentablemente esto es un foro y nada más. Esta muy bien para informarse pero lo mejor sería que tu caso lo llevara un abogado. Debe haber más gente como tu con esta hipoteca, mira a ver lo que ellos han conseguido. Sin defectos de forma, o cosas asi, que deben ser llevados por un abogado, o sin esclarecer lo de la primera cuota, imagino que será difícil: escritura firmada ante notario, el notario te la lee, etc. Si sí tuvieras algo de lo que tirar, pues por lo que leo (de nuevo, no me tomes muy en serio!) los jueces son bastante proteccionistas con los particulares, por el momento de crispación que vivimos contra los bancos.

Bueno perdón por el tocho pero espero que algo te aclare las dudas.

Saludos y suerte
Sergio

Lo que aportas no sirve para tu caso ya que se refiere a cómo se revisa un préstamo sistema francés y cuotas constantes cuando cambia el tipo de interés. Esa revisión admite dos posibilidades que son las que ahí te explican.
En tu caso, tienes unas cuotas iniciales de 739,49 € que tú mismo puedes desglosar en intereses y amortización por aplicación del tipo de interés al capital pendiente en cada momento. Para el cálculo de cada componente en las posteriores cuotas tendrás que esperar a saber cuál es el tipo de interés aplicable. De momento sólo sabes que la cuota total subirá un 2% anual pero no puedes hacer el desglose sin conocer el tipo de interés. De tal manera es esto que, en el caso de que esa nueva cuota no llegara a cubrir los intereses, la parte no cubierta se añadiría al capital.
De momento podrías hacer tu cuadro de amortización considerando que el tipo de interés se mentendrá fijo en toda la vida del préstamo y rehacerlo cuando cambie el tipo de interés.
Tendrás que usar las fórmulas de préstamo francés con cuotas en progresión geométrica, pero dado que la progresión es anual yo prefiero usar la función objetivo de Excel que facilita mucho el cálculo en casos especiales.

Hola Why so serious, gracias por tu amplia respuesta.

Comprendo el funcionamiento de los tres sistemas, francés, alemán y americano, aunque sigo estancado en la combinación del sistema francés con una cuota creciente, aunque según lo que me explicáis daré como un hecho que un sistema francés puede tener una cuota total creciente.

Siguiendo los datos que expones en los cuadros, para un interés del 5%, en mi caso, para n|i, correspondería un factor de 19,8413, muy lejano del 7 y pico que sale en tus fórmulas. La primera cuota parece que no se estableció de manera arbitraria, aunque la forma de cálculo que te he expuesto cuadra en todos los casos de otros compañeros afectados.

A mi juicio, en esa primera cuota lo que se hizo fue reducir al máximo el capital amortizado, y a partir de la misma se calculó el cuadro de amortización. Este cuadro de amortización tampoco se expresó en la escritura, sólo lo vimos tras contratar el producto, pero no sólo nosotros, parece que ninguno de los afectados por este préstamo hipotecario pudo acceder al cuadro de amortización hasta después de contratado el producto.

Por lo tanto, aceptando como contestada la primera pregunta en cuanto a la compatibilidad del sistema francés con la cuota creciente, aún me quedan dudas con la cuestión de la primera cuota ¿se debe utilizar una fórmula para el cálculo de la primera cuota, o esta se puede establecer de forma arbitraria (o por un método arbitrario?

Gracias también por la observación del encabezado de la cláusula 2.2 (cuotas de amortización), es cierto, lleva a confusión.

Gracias por la respuesta.
Recibe un saludo.
Juan.