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Subastrador, lo que te puedo decir es que el único curso de subastas que hay ahora mismo a la venta es peor que una mierda pinchada en un palo. Un verdadero timo por el que muchos timados se me han quejado.

Algún día publicaré la verdadera historia de como se hizo ese curso.

Muy buena esa jugada. Mfmelo, cuando tengas historias largas como esta que anuncias, si quieres me la puedes enviar por correo y así la público como un "post de invitado" en vez de que la metas entre los comentarios. Así tendrá más trascendencia porque hay muchos lectores que solo leen los post y no leen los comentarios.

Tristán tengo una larga para contar y ya la contaré. Alguna que otra vez he hecho mencion de forma indirecta a esa adjudicación, pero voy a esperar a tener ganas y tiempo.
Pero si he de decir una cosa de los registradores de la propiedad: hace +- un año lleve la documentación pertinente al registro de la propiedad para recomprar una finca que antes fue mía y me pidieron papeles y documentos para desesperarte. Intentamos de todas formas inscribirla y nos la devolvieron con calificación negativa (el que estaba de registrador era un suplente). El día 4 de enero del año en curso, cogí de nuevo toda la documentación y la volvimos a presentar, sin aportar nada más; me llamaron ayer para decirme que llevara 178 € que todo estaba correcto y que la finca volvía a estar a mi nombre (ahora el que la ha calificado es el titular del registro).
Me callo y no digo lo que pienso que tengo las neuronas........, no hay derecho y nunca mejor dicho.
Saludos.

En esto soy muy calzonazos, siempre pago y pago.
Saludos.

Ya se ha dicho muchas veces y a mi me ha pasado en multitud de ocasiones: te cuesta más caro la factura del registrador que el pago de los ITPAJD, pero si siguen así, nos va a costa mas su minuta que la adjudicación.
Encima hace pocos años sacaron lo de los bienes muebles. Y es que están que no paran (de crear impuestos nuevos)
Iban a quitar las Cámaras de Comercio Industria y Navegación, las SGAES, las DIPUTACIONES, integrar municipios pequeños, que alqunos alcaldes no cobraran mas que el presidente del gobierno, etc, etc y se pregunta el PP ¿pero que hemos hecho para que no nos voten en masa).
El año que me va mal y tengo perdidas nadie me da nada, pero el año que tengo beneficios, además de otros, tengo allí a los de la CÁMARA, y me pregunto ¿pero yo te he utilizado alguna vez? ¿te he consultado algo? ¿me has financiado algo? etc, a todas las preguntas la respuesta es NO. Pues hijos de la G......P.....a. dejadme en paz y cobra sólo y uniciamente cuando te pida ayuda o tus servicios y mientras tanto iros a la mierda.
Saludos
.
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Aclaración sobre: hijos de la G.....P.......a
no significa los que os gustaría, dice: hijos de la Gran Política.

Gracias por tus amables palabras, ppeleon, que me han hecho sonrojar más de gozo que de vergüenza. No nos haremos ricos, pero que bien lo pasamos.

Permitidme que haga un pequeño paréntesis. Hoy quiero agradecer a Tristán la gran ayuda que me prestó, en un momento que me ví superado por los acontecimientos y con el temor de perder parte o la totalidad, de unos euros que había puesto a calentar en esto del subasteo.
Quien quiera saber la historia que mire el comentario número 17 del post de Subastanomics, El Club del Desahuciado Contumad. No digo nada que aporte algo. Sólo contar el fin de la historia, con éxito, gracias al acierto de Tristán.
Y aquí dos cositas:
A principiantes y temerarios. Leed del derecho y del revés a Tristán y sus contertulios, no cito a ninguno por no descuidar a alguien que lo merezca, pero enseguida reconoceréis a los magníficos, antes de aventuraros en este escabroso entramado. Y sobre todo, no escatiméis unos eurillos en consultoría cuando sea menester. Merecerá la pena.
A Tristán y a cuantos ponen sus conocimientos y experiencias a merced de quien quiera aprovecharlas, gracias.

Muy interesante como siempre tus post.
¿Qué curso/formación recomiendas para trabajar de subastero?

Gracias.

Hola, Orgaz87:
Si no me equivoco has de mirar el Anexo I del Real Decreto 1427/1989 de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de los Registradores de la Propiedad.
La inscripción de la adjudicación parece correcta, porque te aplican como base los 7K€ del remate. La cifra a la que prestar atención es la de la inscripción. En ésta veo una pequeña discrepancia ya que deberían cobrarte 24,04 + 0,0175 X (7.000 - 6.010,12) = 24,04 + 17,32 = 41,36€.

La de la cancelación del embargo es la que veo más sospechosa ya que te la aplican sobre 23.000€ de base, cuando en el Anexo II Tercera punto 1 dice "Para la regulación de los derechos devengados en las anotaciones de embargo se atendrán los Registradores de la Propiedad al importe de la suma por la que se libre el mandamiento cuando el valor de la finca o derecho real anotado alcanzare a cubrir dicha suma, y, si no alcanzare, se ajustarán para este efecto al valor de la finca o derecho real sobre el que recaiga la anotación".

Ya sabes que es tema interesante lo del "valor de la finca", pero creo que podrías solicitar se aplicase sobre la base del precio de remate en vez de sobre la tasación. Los Registradores, según parece, no te harán mucho caso porque tienen en cuenta algo que denominan "valor comprobado por la administración" o algo similar, pero yo lo pediría...

Hola. Duda factura registrador:
Adjudicación de Hacienda con valor de tasación 23.000. Adjudicada por 7.000. Anotación de embargo aeat 120mil.
El registrador me quiere cobra dos facturas separadas:
1- por la inscripción del acta de adjudicación:
a) presentación 6,01
b) inscripción: 48,08 (base 7.000)
c) nota afección: 3,00
d) nota código registrar único: 9,01
e) nota referencia catastral: 9,01
f) notificación: 6,01
Total con IVA: 98 euros
2- por la cancelación del embargo:
a) presentación 6,01
b) cancelación embargo: 67,43 (base 23.000)
c) cancelación nota: 9,02
d) notas afección: 3,00
e) notas simples: 3,00
f) notificación: 18,02 (2 notificaciones)
Total con IVA: 128,85 euros

Como lo veis? Es correcto?

He dicho en alguna ocasión que en el año 1.992 me arruiné, luego fuí como pude pagando a todo el mundo: acreedores, proveedores, amistades, familiares, a todo el que conocía, como confiaban en mi me prestarón dinero y avales.
Pague a todos y todo. Pero las fincas las conservo y si por casualidad saliera alguna a subasta, cada una de ellas tiene inscritas una media de 20 embargos, no he cancelado ninguno, ni lo pienso hacer. Esto es para seguir +- tu guión de como están esas deudas, el que compre una de mis fincas se va a quemar el "brain" para averiguar algo.
Saludos.

En año 2.015 vendí un piso, que compré a buen precio que tenía una hipoteca del año 1.982 hecha por el Instituto nacional de la vivienda con intereses de mora cero, cancelaciones cero y todo cero, con vencimiento a 25 años (creo recordar) pues igual que otras veces había hecho, hice caso omiso, así que compré la vivienda, una vpo a 30 años, la cual ya estaba cumpliendo su fecha de caducidad como vpo. La deuda principal y única era +- 8.000 € y cuando la tuve inscrita, llamé, igual que otras veces, al Ministerio de Fomento y pregunté por Doña ..........., como ya lo había hecho tantas veces pues somos casi de la familia (JJJ) le mandé como es preceptivo toda la documentación, etc. y cual no fue mi sorpresa que se debía absolutamente todo, no se había pagado nada.
Pues dije para mi, pues yo tampoco pago y al que le venda la propiedad le rebajo la cantidad que se adeuda. Mi sorpresa fue cuando recibo una notificación de la AEAT (TOCA MADERA) reclamándome la deuda + intereses diarios. Para dejarme de líos inútiles pagué la deuda principal y todo lo que me pedían, aunque en la escrituras de la hipoteca decia que no habría penalización alguna por ningún concepto. Despues de pagar al mes me intervine la cuenta corriente la AEAT por importe de +- 11.000 €, yo estoy acogido al DEH, y me dicen que es por la deuda que tengo con el Ministerio, notifican a todos mis inquilinos registrados y empresas con las que tengo relación que se me retenga y se ponga a su disposición todo lo que me tengan que pagar, hasta cubrir los 11.000 €.
A mi me importa, por las malas, una mierda la imagen y todo eso, pero cuando de lo que te acusan es más o menos justo, pero es que ya habían cobrado, encima me habían retenido los 11.000 € y mis inquilinos decían los cabrones que no me pagaban hasta que no se lo dijera la AEAT, ya que con esta gente no querían tener problemas. Quitar todo este entuerto y que me devolvieran el dinero retenido me llevó más de dos meses, pero la honra y la virginidad ¿Quién me la devuelve, eh? ¿Quién me la devuelve?.
Es otra anécdota, dentro de las subastas y sus vericuetos ocultos al gran público.
A la vivienda le gané un paston (menos mal)
Saludos cordiales.

Gracias Tristán y mfmelo por contestar.

Sí, la cosa es tal como dije anteriormente. Me alegro entonces de que mis pensamientos fueran correctos y un mandamiento de cancelación borre todo lo posterior: las cargas posteriores (obviamente) y además todas las inscripciones de titularidad posteriores, ya sean por compraventa, donación, herencia, usufructo, nudas propiedades,etc.......(hechas legalmente o con afán de entorpecer una subasta).

Lo que pasa que ahora estoy ciertamente cabreado (como mfmelo por su asunto) porque voy a tener que descartar esta subasta. Y no es por el embargo, usufructo y demás. Ya eso lo tengo claro y era como imaginaba (gracias una vez más por confirmarlo). No voy a ir a esa subasta por falta de tiempo. No puedo. Es en apenas unos días y aunque lo tengo todo claro al 90%, aun me faltan unos detalles por conocer. Todo lo que he averiguado es por una nota simple actualizada. Todavía no había podido ir por el juzgado a ver el expediente y ya no me va a ser posible ir antes de la subasta. Y me jode bastante. Lo que pasa que tampoco voy a arriesgarme sin antes haber estudiado todo bien, visitar el inmueble, etc....

Ya me ha pasado lo mismo varias veces. Esta subasta la vi hace un tiempo y la deseché en vista de que había hipotecas, embargos varios, etc..... Hace unos días la revisé de nuevo tranquilamente y me fuí dando cuenta de todos los detalles y que quizás podía ser una buena oportunidad como finalmente parece ser que es. Pero ahora me falta tiempo para verlo y estudiarlo todo bien. Este juzgado me queda lejos y por las mañanas me va a ser imposible ir esta semana. Necesito ver ese expediente para comprobar ciertos detalles. Por ejemplo el primer embargo de 2007 a favor de empresa fulanito SL, nº autos XXX/2004 es el que se ejecuta. Luego está el otro embargo (obviando el de la TGSS) de 2014 a favor de la empresa menganito SL, nº autos XXX/1996. ¿Por qué siendo esto así, en el edicto dice subasta procedimiento XXX/2004 pero la empresa que aparece como demandante es menganito SL cuando debería ser fulanito SL? Quizás sea sólo un error en la redacción del edicto (no sería la primera vez), pero sin consultar el expediente no estoy seguro. Además, otra cosa, porqué el procedimiento XXX/2004 deriva en embargo en el 2007 (afectando a toda la finca) y sin embargo el procedimiento XXX/1996 que es mucho más antiguo tarda tanto en aparecer el embargo; no lo hace hasta el 2014 y ya lógicamente sólo sobre el usufructo porque ya se había hecho la escritura de donación. ¿Por qué tarda tanto tiempo en entrar ese embargo siendo mucho más antiguo el procedimiento y en el mismo juzgado además?

Y también es necesario saber quienes son todos los demandados, en este caso son 3: uno es el marido del matrimonio que aparece como titulares del usufructo vitalicio, otro señor que no aparece por ningun lado en la nota simple pero que debe ser primo, tío o algun familiar del demandado porque comparten un apellido. Y el tercero es una empresa, una SL de la cual sospecho los dos son socios o debieron serlo antiguamente. Por eso necesitaría ver ese expediente y aclarar todas estas cosas. Y de paso, también, si hubiera tiempo, hablar con el registrador del Registro correspondiente para que me diga si con el mandamiento de cancelación borra también la inscripción de la escritura de donación. Que ya está claro que sí, que tiene que hacerlo, pero por confirmarlo con él que es quien realmente hace la cancelación no se pierde nada y se está aun más seguro.

Y mfmelo tienes razón con lo de la hipoteca. Puede pasar lo que dices. Pero en este caso en concreto siendo una hipoteca con un principal de 39000, otorgada en año 1992 y fecha de finalización 2007.......no creo que haya nada raro, que puede que sí pero creo que hay pocas posibilidades de que ya no esté pagada en su totalidad. Si la fecha de finalización fuera en 2014 ó 2015 y no se hubiera terminado de pagar es posible que aun estuvieran en trámites para iniciar la ejecución hipotecaria. Pero siendo de 2007 y con tantos años entremedio sin hacer nada es raro. Y sobre el punto 2 también es posible, pero eso sería una cesión de crédito y en teoría debe pasar por el Registro y aparecer inscrito en la nota simple, y en este caso no hay nada.

Bueno, en resumidas cuentas: lo voy a dejar pasar por falta de tiempo en estudiar algunos detalles que me faltan y pueden ser importantes. Para las próximas veces voy a estar más atento y cuando encuentre algo interesante me pondré de inmediato en modo investigación.
Saludos.

Sí, yo también di una vez una hipoteca del ivima muy antigua (de los setenta) por pagada y resultó que no solo no estaba pagada ni ejecutada sino que el muy hijoputa no había pagado ni una letra por ser del IVIMA, unos calzonazos incapaces de reclamarle nada a sus morosos. Tuve que pagar toda la responsabilidad hipotecaria pero como era del ivima y de los años setenta no solo no me arruiné sino que la inversión fue muy rentable.

Estoy con Tristán se van a anular todas las cargas inscritas con posterioridad, pero ten cuidado con la hipoteca. Yo he comprado alguna que otra, por hacer lo mismo que tú y me han pasado dos cosas: 1.- no la habían ejecutado, porque no les había dado la gana al banco. 2.- la habían comprado en un lote unos inversores, que luego se pusieron en contacto conmigo para que les pagara.
Una de ellas aún está en la audiencia provincial con recursos, pero me parece que es perder el tiempo, porque el dinero ya lo he perdido.
Saludos y perdona si te he fastidiado la consulta.

Vaya par de retrasados pésimamente asesorados.

Sí, Pecks, si la cosa es como la has explicado puedes comprar tranquilamente siempre que efectivamente el embargo sea anterior a esa donación de Fierabrás

Hola al foro.

Me ha surgido una duda que expongo aquí por si alguien puede ayudar a resolver. He estado estudiando una nota simple de una subasta próxima y hay algo sobre lo que no estoy del todo seguro. Resumidamente es así:

La titularidad está repartida entre un matrimonio en gananciales con el usufructo vitalicio del total de la finca por compraventa años 90 y para cada hijo la mitad indivisa de la nuda propiedad por Escritura de Donación de 2012. Luego en cargas primero hay una hipoteca, de la que no me preocupo porque es antigua y la fecha de finalización es 2007, además no consta expedida la certificación de cargas y por tanto no se está ejecutando la hipoteca. Quiere decir que ésta se pagó totalmente y el propietario de la vivienda no la canceló registralmente.
Ahora vienen los embargos, el primero a favor de una empresa por mandamiento judicial, letra J marzo 2007 que se ha ido prorrogando varias veces hasta hoy en día donde es letra S. Éste embargo es sobre la totalidad de la finca.
Luego hay otro embargo de la TGSS (junio 2010) que también se ha ido prorrogando.
Y finalmente hay otro embargo (letra Q) a favor de otra empresa pero en el mismo juzgado que el primer embargo (letra J, hoy letra S). Éste último embargo es de febrero de 2014 y sólo sobre el usufructo vitalicio, ya que el marido es uno de los demandados. El registro denegó el embargo sobre la nuda propiedad (los hijos). El nº de autos es distinto que el anterior embargo.

Pues bien, el procedimiento que se ejecuta es el primer embargo de fecha de 2007 (que se ha ido prorrogando por otras letras hasta hoy día). Lo deduzco porque el nº de procedimiento de subasta es el mismo que el de ese embargo. La cuestión es la siguiente: el embargo es del 2007 y sobre la totalidad de la finca, pero hoy en día aparece inscrita con usufructo vitalicio del matrimonio (uno de los demandados es el marido) y la nuda propiedad para los hijos. Pero la donación es de fecha del 2012...... ¿¿Quién resulte adjudicatario podrá con el mandamiento de cancelación borrar las cargas posteriores (embargo TGSS, embargo Q y todos los posteriores vamos...) y anular la inscripción del título de donación dejando sin efecto la nuda propiedad de los hijos y el usufructo del matrimonio?? Esto último lo digo porque el título de donación es posterior a la fecha del embargo que se ejecuta. ¿Estoy en lo correcto o voy desencaminado?

En definitiva, la cuestión es saber si con un mandamiento de cancelación, aparte de las cargas posteriores, se pueden cancelar también las inscripciones de titularidad. Siempre, eso sí, que sean de fecha posterior. Buscando información, creo que estoy en lo correcto, según la LEC art. 674 y La Ley Hipotecaria art. 134.

Entiendo que el demandado hizo esto para intentar evitar que nadie acudiera a una futura subasta, pero le puede salir mal la jugada si es como pienso. Por favor, se agradece cualquier comentario o aclaración al respecto.
Muchas gracias y saludos.

Por eso accedí a lo que ellos quisieran hacer y me eche a un lado, porque me dí cuenta cuando les dije que les había grabado y el funcionario me dijo: deme la cámara (es una cámara pequeña, pero de las buenas, buenas y caras), siguió escribiendo el acta yo me di la vuelta y no le hice mas caso, guardé la cámara en mi vehículo, salí para para afuera y si me hubiera insistido, le hubiera dicho que con lo que había estado grabando era con mi teléfono móvil, pero que ya lo había borrado. El la cámara no la había visto, sólo se enteraron porque yo se lo dije.
Este error estupido me podía haber costado una causa penal¿¿?? y de momento ya me ha costado una causa civil de 12.000 € de muebles.
Saludos, y el video lo tengo.

Jejeje, Mfmelo, muy buena historia. Yo solo he alquilado una vez la casa subastada al expropietario y ese es un error que no volveré a cometer jamás. El ser un moroso es como una droga, quien ha probado una vez sus mieles ya no puede evitarlas. El moroso nace o se hace, pero una vez en esa situación ya no hay vuelta atrás.

Y lo de la cámara es muy bueno. Yo tengo grabados varios lanzamientos e incluso una subasta, pero nunca me he atrevido a publicarlos en Youtube porque te pueden meter un paquete de los gordos. A la autoridad no se la puede grabar sin pedirle permiso y ahora, con la nueva ley de orden público (a la que algunos exagerados llaman Ley Mordaza) grabar (o publicar lo grabado por terceros) a la policía en acto de servicio te puede costar un pastizal.

Correcto, conoces bien el tema.
Pero el segundo error mas que haberles pedido permiso, lo que tenía que haber hecho es no decirles que lo estaba grabando todo, que a veces parece uno tonto. Una tontería que me va a costar como mínimo 12.000 €, ya que las pueras y enseres, no se los hubiera llevado. La comisión judicial, eso sí, muy solicita y dispuesta, me hizo entrega de las llaves y delante de ellos cambiar cerraduras.
El cabreo que tengo conmigo mismo no te lo puedes ni imaginar, si me lo llega ha hacer esto un empleado, lo mando donde pican los pollos y gallinas.
Pero es que encima el ex, me debe más de 30.000 €. Además me deja a los perros, que el jefe de la manada (un mastín) la ha tomado conmigo y llevo siempre los nunchakus a cuestas y ya le he tenido que dar dos veces, pero es que te ataca desde atrás y de imprevisto y yo dándole de comer. Decía el ex. que los perros estaban bien alimentados, y les lleve 3 jamones que tenía en mal estado en mi casa(de los catering, estaban un poco secos), y se los corte, para hacerme amigo de ellos, pero se ve que no le caigo en gracia.
Saludos