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Depende... porque, siendo en adjudicación directa, igual queda por una miseria y, si es toda la planta, es cuestión de hacer números de lo que costaría ese ascensor y la venta posterior de las plazas...

Alucinante lo del garaje... e increible para cualquiera excepto para los que nos dedicamos a esto

Aunque ya había ojeado algunas subastas de la AEAT, hoy fui por primera vez a la agencia a consultar unos expedientes.

Y la verdad que el trato del funcionario fue muy amable. Eso sí, cuando llegué tuve que esperar un rato a que volvieran, pues los dos encargados de las subastas se habían ido a tomar café o no sé....

Miré los datos que necesitaba y luego hablamos un rato sobre las subastas y ad. Le eché en cara el tema de las tasaciones (aunque él poco puede hacer ahí), y me dió la razón. Dice que la mayoría se vende ya en fase de adjudicación directa. Me contó algunas anécdotas e historias de miedo que a veces pasan con los bienes, nada que no se haya contado por aquí ya. Por ejemplo una adjudicación que estuve viendo y descarté hace unos meses. 2 inmuebles en residencial turístico y la verdad que muy buena zona. Lo que pasa que el sitio en estos años se ha convertido en un nido de ocupas, putas y drogas. Los propietarios se están largando y vendiendo (si es que pueden). Por eso la descarté.

Pues me contó como acabó esa adjudicación. Uno había hecho una oferta y poco antes del día señalado hizo una visita al inmueble. Volvió corriendo a la agencia para sí por favor le permitían retirar la oferta....Al "afortunado" final le aceptaron los dos inmuebles por 50000. Y diciendo que era una ganga y presumiendo de compra. Le dije al funcionario que yo ni eso pagaba. De ahí los propietarios se van en cuanto pueden y nadie quiere comprar/alquilar....a no ser que encuentres algún despistado o comprador extranjero. Por cierto, Tristán, estuve a punto de contactar contigo para pasarte todos los datos por si te interesaba según contastes en aquel post buscando inversiones colaborativas. Como te gustan tanto los okupas....

También me contó otro caso curioso y catastrófico para quien no se estudie bien todo. En breve sacaran varios garajes de una promoción. Están todos en la segunda subplanta del sótano. El caso es que esa planta no tiene rampa de acceso. Debería haber un ascensor que sube y baja los coches pero nunca se construyó.....Sólo hay un hueco vacío que han tapado. Ahí seguro que caen unos cuantos incautos....
Saludos.

De nada, chustazo, como decía el primer jefe que tuve (lustros ha): "al papel y a la mujer, hasta el culo has de ver" (con perdón).
No viene mucho a cuento, pero siempre busco la excusa para aplicarlo ;)
Saludos,

Tenías razón, Jotaerre: era un error del Registro. Habían emitido la certificación pero el ordenador no lo había recogido al elaborar la nota simple por cambio en la denominación del propio Registro... ¡como para fiarse!
Me han elaborado notas simples corregidas.
¡Un saludo!

Muchas gracias, Jotaerre. Acreedores posteriores no parece haber porque no hay cargas posteriores, pero si la expedición de la certificación es requisito procesal previo... ¿podría eso hacer que se anulase la subasta o, al menos, de los garajes? Menudo rollo...

Hola de nuevo, chustazo, yo primero comprobaría en el Registro/Juzgado/Portal de subastas si ha emitido la certificación respecto a los dos garajes y sólo es olvido de la nota marginal, o ni éso, que sería problemático para cancelar las cargas posteriores, claro (porque el requisito procesal previo es que se haya expedido la certificación, comunicado a los acreedores, etc...).
Saludos,

Muchas gracias, Jotaerre. Al principio no caí porque estaba buscando la posible existencia de otras cargas pero al volverlas a examinar es cuando me di cuenta. ¿Crees que la inexistencia de nota marginal podría afectar a la posterior cancelación registral de la hipoteca una vez se tenga el Mandamiento?
Lo digo porque a mí el aviso ya me da igual, dado que era el edicto el que anunciaba su subasta. Si hubiese cualquier carga posterior, además, no dejaría de ser posterior a la ejecutada pero no vaya a ser que el Registro diga que si San Juan cayó en viernes...

Buenos días, chustazo, aquí un insomne en el sentido de dormir poco/madrugador.
Pues lo veo raro, alguna referencia a la ejecución debería constar en la nota, no descartemos que sea un despiste del registro, a corregir, claro.
Saludos,

¡Hola a todos!
Por si hay más insomnes por ahí... tengo una pregunta sobre una subasta que enajena una vivienda y dos garajes por separado (que son fincas independientes). La hipoteca ejecutada es la misma para las tres propiedades, aunque cada una tiene repartido un importe en concepto de garantía hipotecaria.
En la nota simple de la vivienda sí aparece la nota marginal de haberse expedido certificación de cargas por la ejecución hipotecaria pero en las notas simples de las plazas de garaje NO APARECE NADA más que la carga hipotecaria.
¿Es eso normal? En el edicto viene claramente que el procedimiento de ejecución es de la vivienda y los garajes y, creo yo, la no anotación marginal en los garajes podría suponer un perjuicio por la falta de aviso a cualquier posible interesado, ¿no?
¿Pondrá el Registrador alguna pega para la cancelación de la carga hipotecaria de los garajes si no hay nada inscrito sobre la ejecución, aunque el Mandamiento de Cancelación las incluya claramente?
¡Gracias por vuestra ayuda!

Gracias a ti.

Corto y cierro también.

Ah, no lo había leído bien, nunca te acostarás sin saber una cosa más.
Entonces, se trataría de una certificación pedida por el Juzgado que ordenó el embargo, cuando éste resulta que no se ha podido registrar o ha caducado en el interín (creo que excluye que ni siquiera se haya intentado inscribir).
Extraño, porque se suele pedir la certificación una vez has acreditado el registro del embargo.
Gracias por el apunte. Corto y cierro.

No creo que haya nadie en ascuas con esto, pero el texto completo de la cita que he encontrado es:

"El Registrador hará constar por nota marginal la expedición de la certificación a que se refiere el apartado anterior, expresando la fecha y el procedimiento a que se refiera.(art 656.2 LEC). Aunque esta norma no concreta a el asiento a cuyo margen debe extenderse la nota correspondiente, el art 143 del R.H. exige que se haga constar al margen de la anotación de embargo practicada y añade que se consigne en ella la fecha del mandamiento y la de su presentación y dispone que no se extienda nota marginal, si antes no se ha practicado la anotación de embargo, y así en tales casos se procede a librar certificación pero, haciendo constar la inexistencia del embargo (por haber sido denegada inicialmente, cancelada por caducidad o cancelada por cualquier otra causa), pero no se extenderá la nota marginal".

Coñe, ¿y cuáles son "tales casos", que nos tienes en ascuas?

"...en tales casos se procede a librar certificación pero, haciendo constar la inexistencia del embargo (por haber sido denegada inicialmente, cancelada por caducidad o cancelada por cualquier otra causa), pero no se extenderá la nota marginal" (Gema Reig, registradora).

Al menos en esos casos y para esta opinión sí hay hay certificación sin embargo.

En realidad, mi mujer lo que quiere es que consiga lo que le he contado de la "independencia económica" que preconiza Tristán. Vamos, que lo que quiere es que me olvide del sexo de los ángeles y aprenda el oficio. Yo lo intento, pero no es fácil...

Insisto: es un auténtico placer leerte.

Seré bueno. Buenas noches.

Pues tendrá razón tu mujer (como todas;), porque de esa frase del 143 sólo puede desprenderse lo que, literalmente, dice: no hay certificación sin embargo.
A ser bueno, y buenas noches,

Ya, pero gente más sabia que yo te porfiaría esto último que dices y podría, por ejemplo, echar mano del Reglamento Hipotecario cuando, después de decir que la certificación de dominio y cargas se hará constar por nota marginal, añade que "no procederá la extensión de esta nota si antes no se ha hecho la anotación preventiva del embargo correspondiente" (art. 143 RH). De donde parece desprenderse que sí se contempla la posibilidad de expedir una certificación sin que exista un embargo.

Pero vamos, que mi mujer me apunta que no te lleve la contraria, que me vas a vapulear y sonrojarme. Bandera blanca, pues ;)

De todas formas, sí que ha dado juego un tema que puede parecer una tontería, pero que alguien mal aconsejado puede llegar a hacer que suceda (Chema75 no, creo que el pobre lo tiene bastante claro porque lo que le interesa tiene poco de debate teórico).

;) Es que es de cajón, basta leer el art. 629 y otros, como el que dice que la expedición de la certificación se hará constar por nota marginal: ¿al margen de qué, si no del embargo?

Sí, eso sí me lo sabía (modestia aparte).

Pero es el supuesto "de laboratorio" planteado por Chema75 (idílico, porque no hay nuevas cargas ni enajenaciones a terceros de buena fe) el que me había hecho pensar si la subasta podría avanzar.

Con el manual de Procesal que yo estudié la cuestión no me quedaba clara, aunque no deja de ser eso, una cuestión teórica impensable en la práctica.

Pero vamos, que yo soy un pragmático. Lo que diga el LAJ o, subsidiariamente, mi mujer.

Recién extraído del "Manual de Subastas Judiciales" sobre el que llevo un tiempo trabajando para mi exclusivo uso personal, mira lo que he encontrado:

La anotación de embargo en el Registro de la Propiedad siempre se hace por petición del ejecutante, quien está obligado a ello para que nadie pueda alegar posteriormente a la subasta que no sabía que el bien estaba embargado, ya que la inscripción en el Registro destruye la suposición de ignorancia del tercero (la llamada buena fe registral).

Además, es importante evitar que el deudor…

• Pueda sustraer bienes a la ejecución mediante su venta a terceros

• O que haga disminuir su valor gravándolos con cargas de carácter real.

Esto solo se consigue con la anotación preventiva del embargo, que es un asiento registral expresivo de la existencia del embargo, advirtiendo a los terceros de la existencia de la afección y enervando los beneficios de la fe pública registral, de tal modo que, aunque el bien se transmita a un tercero, continuará sometido a la ejecución, subrogándose el tercero adquiriente en la posición del ejecutado y otorgando preferencia registral para el cobro del crédito correspondiente sobre el producto de la subasta judicial del bien embargado frente a los créditos posteriores.

Así, con la anotación preventiva el ejecutante obtiene una preferencia registral sobre los créditos y otros actos registrales que se anoten con posterioridad y, a la vez, también sirve de advertencia a terceros sobre la sujeción del bien embargado al resultado de la ejecución.