Extinción de condominio: único bien un piso, matrimonio en separación de bienes

Supuesto de hecho:

Matrimonio en separación de bienes que se separa o divorcia.
Tiene por único patrimonio en común a repartir, un piso, comprado a medias en estado de casados, que se halla gravado con una hipoteca de elevado importe.
Han decidido que uno de ellos se quede el piso y en compensación por ese exceso de adjudicación, se haga cargo también de la deuda del que se queda sin el piso y quizás –aún no está decidido-, además, le dé algo de dinero a su “ex” en compensación.

Pongamos que el piso tiene un valor de 500.000 y que el saldo pendiente del préstamo sea de 450.000. Del valor del piso les corresponde 250.000 a cada uno; de la deuda también 225.000 a cada uno; Como uno se queda el piso + la deuda, realmente el valor neto con que se queda es de 50.000; Así las cosas y los valores dichos, tendría que compensar al otro cónyuge en metálico con 25.000 para “empatar”.

Tributación de la operación
1º.- En Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Vamos a ver si el que se queda con el piso tiene que pagar (en Valencia) el 7% de TPO o el 1% de AJD.
TPO
Según la consulta de la DGT de 23 de enero de 2009 (V0141-09), con base en el artículo 7.2B del TRLITPAJD, se trata de una operación no sujeta a TPO (al pago del 7% -en C.Valenciana-) por cuanto se trata de la adjudicación a uno de los comuneros de un bien –el piso- que es indivisible o que, cuanto menos, pierde mucho si se divide; a cambio de abonar al que no se lo queda el exceso en dinero. Siendo que además se trata del único bien existente en la comunidad de bienes (entendiendo por comunidad de bienes el propio piso que es propiedad de los 2 al 50% en proindiviso). Dice la consulta que “en ese supuesto estaríamos ante un exceso de adjudicación inevitable en los términos que resultan del artículo 1.062 del Código Civil”.
La asunción de la parte de deuda del préstamo del que se queda sin el piso, es equivalente al pago en metálico, al quedar liberado de una obligación de pago de una cantidad de metálico el comunero –el excónyuge- que sale del condominio –piso-.

AJD
En principio, por el 31.2 TRITPAJD, como la extinción del proindiviso se hace en escritura pública, recae sobre cosa valuable –el piso-, es inscribible en el Registro de la Propiedad, y no está sujeta al Impuesto de Sucesiones, ni a TPO (ya lo hemos dicho) ni a Operaciones Societarias, hay sujeción a AJD (1%) -en Valencia- por el valor del piso (en nuestro ejemplo, 500000).

PERO...¿PODRÍA RESULTAR EXENTA DE AJD?
El artículo 45.I.B)3º deL TRITPAJD determina que estarán exentas tanto de TPO como de AJD: “las aportaciones de bienes y derechos verificados por los cónyuges a la sociedad conyugal, las adjudicaciones que a su favor y en pago de las mismas se verifiquen a su disolución y las transmisiones que por tal causa se hagan a los cónyuges en pago de su haber de gananciales”.
En la Consulta Vinculante,V0105-06 19/01/2006 y más reciente V0129-10 de 27/01/2010, la DGT dice que
“la exención regulada en el artículo 45.I.B).3 del TRLITPAJ, no puede aplicarse a comunidades de bienes de cónyuges en separación de bienes; que dicho precepto se refiere a la sociedad de gananciales (aportaciones de bienes de los cónyuges a la sociedad de gananciales y a adjudicaciones de bienes de la sociedad de gananciales a favor de los cónyuges). Que el hecho de que haya una comunidad de bienes formada por dos cónyuges en separación de bienes es ajena al régimen matrimonial y que por tanto, tanto su constitución como su disolución debe tratarse a efectos del ITPAJD como cualquier otra comunidad de bienes. Es decir, no considera el matrimonio en separación de bienes como SOCIEDAD CONYUGAL.
Vemos que según la DGT hay que tributar por AJD.
En este supuesto la bromita –en C.Valenciana- costaría 5.000 euros (1% de 500.000).

UNA PUERTA ABIERTA A LA ESPERANZA
Sentencia del TSJ de Cataluña: de 26-04-07, favorable a que el precepto 45.I.B.3 TRITPAJD también es de aplicación a la extinción del proindiviso de dos cónyuges casados en separación de bienes.
Para encontrarla, clic aquí; buscamos una a una poniendo en fecha desde y fecha hasta la indicada: 26/04/2007 y en TEXTO A BUSCAR, escribimos: separación.

2.- PLUSVALÍA MUNICIPAL
Consulta Vinculante V1584-08 28/07/2008

Si la adjudicación del inmueble se hace mediante de sentencia judicial, no hay que pagar el Impuesto municipal de Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana , como establece el artículo 104.3 del TRLRHL.
Asimismo, el 104.3 TRLRHL dice que no se producirá la sujeción al impuesto en los supuestos de aportaciones de bienes y derechos realizadas por los cónyuges a la sociedad conyugal, adjudicaciones que a su favor y en pago de ellas se verifiquen y transmisiones que se hagan a los cónyuges en pago de sus haberes comunes. Es un precepto prácticamente igual al del 45.I.B).3 del TRLITPAJ. Con lo que si hay que pagar AJD y la adjudicación no se hace por sentencia judicial, habría que liquidar la plusvalía municipal respecto de la mitad del piso –salvo que se pelee la postura del TSJ de Cataluña-.

3º.- IRPF
Para que el cónyuge que no se queda el piso no tenga una ganancia patrimonial tributable al 19%-21% en el IRPF, y puesto que hay exceso de adjudicación, es necesario que haya sentencia judicial.

Interesante la Consulta vinculante V1011-05 del 06/06/2005