Para un propietario PERSONA FÍSICA de inmuebles en alquiler puede ser muy interesante lograr que las rentas que obtenga derivadas del arrendamiento de sus viviendas, locales de negocios, naves, o cualquier tipo de inmuebles, tributen en el IRPF como Rendimientos de Actividades Económicas, en lugar de hacerlo como Rendimientos de Capital Inmobiliario. Tiene sobre todo especial transcendencia a efectos de otros impuestos o hechos imponibles; los inmuebles alquilados pueden quedar exentos del Impuesto sobre el Patrimonio, y ser candidatos por tal motivo a obtener una reducción del 95% en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, tanto si son transmitidos mediante donaciones en vida, como si lo son mediante legados o en virtud de herencia; su transmisión como donación no genera ganancia patrimonial en el IRPF en el donatario mayor de 65 años, etc.
La Ley 35/2006, en adelante LIRPF, artículo 27.2
Califica el arrendamiento de inmuebles como actividad empresarial únicamente si concurren a la vez dos requisitos MÍNIMOS :
a.- Que en el desarrollo de la actividad se cuente, al menos, con un local exclusivamente destinado a llevar la gestión de la misma.
b.- Que para el desempeño de la actividad se tenga, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.
CONCRECIÓN DE REQUISITOS:
A.-Local destinado en exclusiva a la gestión de alquileres:
El requisito de “local exclusivamente destinado a la actividad”, significa que el local en el que se lleve a cabo la gestión de la actividad debe estar afecto a la actividad empresarial y no ser utilizado para fines particulares.Da lo mismo que el local para gestión lo tenga el contribuyente en propiedad, alquilado, en usufructo, etc.
No se requiere utilización de un inmueble en su totalidad. Se permite la utilización de PARTE DE UN INMUEBLE –PISO o DESPACHO-, siempre que la dependencia en que se lleve a efecto la gestión de alquileres pueda ser utilizada de forma independiente.
“Este requisito se considera cumplido cuando sólo una parte de un local sea destinada en exclusiva al desarrollo de la actividad, siempre que dicha parte sea materialmente identificable y resulte susceptible de un aprovechamiento separado e independiente del resto del local. A estos efectos, cuando el local sea compartido con terceras personas será necesario valorar en qué medida los pactos existentes permiten ese uso exclusivo de una parte identificable del local.
Así, en primer lugar, la "exclusividad", entendida ésta en lo que se refiere al destino del local, implica que el lugar en el que se lleve a cabo la gestión del negocio debe estar afecto a dicha actividad empresarial y no ser utilizada para fines particulares”.
Consulta Vinculante de la DGT, V2289-05, de 11 de noviembre de 2005.
B.-Persona contratada con contrato laboral a jornada completa.
El requisito de que el arrendador tenga, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, sólo se considera cumplido si el contrato es calificado como laboral por la normativa laboral, es a tiempo completo, y la persona contratada presta sus servicios para la gestión de la actividad de arrendamiento propiamente dicha.
Tienen que darse las notas propias de la relación laboral, fundamentalmente la DEPENDENCIA y la AJENIDAD.
Dependencia.- cuyos indicios más habituales, basados en la Sentencia del TS de 9.12.04 son asistir asiduamente al trabajo (en este caso, al local destinado en exclusiva a la gestión, o ir a ver/enseñar los inmuebles o a hacer alguna gestión (bancos, iberdrola, etc.), someterse al poder de dirección y organización del empresario, que le programa la actividad, de la jornada, horario, vacaciones; trabajo en exclusividad; desempeño en persona del trabajo.
Ajenidad.- supone que la retribución está garantizada -al menos a corto plazo con independencia de cómo marche la actividad. Indicios de ajenidad: los instrumentos de trabajo son aportados por el empresario, no por el trabajador; existencia de retribución con arreglo a mercado -competitiva- y que se cobra todos los meses; los frutos del trabajo realizado por el empleado son para el titular de la actividad; las decisiones de relación de mercado, o con el público, fijación de precios, selección de clientela, indicación de personas a atender es cosa del empresario;
QUÉ PASA SI EL TRABAJADOR A JORNADA COMPLETA ES UN FAMILIAR
El artículo 1.3 del Estatuto de los Trabajadores y el 7.2 de la Ley General de Seguridad Social establecen una presunción "Iuris tantum", sobre la que cabe prueba en contra, de que el servicio que prestan *determinados parientes cercanos al empresario no es relación laboral/contrato de trabajo, salvo que se demuestre su condición de asalariados. Y no habiendo relación laboral, se INCUMPLE el SEGUNDO REQUISITO del artículo 27.2 LIRPF, en cuya consecuencia no hay actividad económica desde el punto de vista fiscal.
*Grado de Parentesco y Requisitos
Debe tratarse de cónyuge, descendientes, ascendientes y otros –de sangre o políticos-hasta 2º grado: hermanos, cuñados; no se considera pariente a la pareja de hecho que convive con el empresario.
El familiar trabajador debe “convivir” con el empresario-titular de la actividad. Y “estar a su cargo” o lo que es lo mismo, depender económicamente del empresario, con el que se convive.
Elementos de prueba que ayudan a probar que hay contrato:
Contrato de trabajo, registrado en el INEM, nómina, justificante de las transferencias de las nóminas grapadas a las nóminas, que la cuenta del trabajador no sea compartida con el empresario, separación de bienes –si el trabajo lo presta el cónyuge del empresario-, tarjetas de visita, trabajos realizados –informes, visitas, etc-.
Muy interesante, la Sentencia del TSJ de Galicia, de 23 de julio de 2008.
TSJ%20Galicia%2023-07-08.rtf
Cosas que al respecto ha dicho la Dirección General de Tributos:
Puesto que lo que persigue el 27.2 LIRPF para calificar la actividad de arrendamiento como “empresarial” es que haya una infraestructura mínima de medios empresariales, la Dirección General de Tributos, aunque no es un asunto de su competencia, entiende lógico que la persona contratada lo sea por cuenta ajena y con sujeción al régimen general de la Seguridad Social.
Consulta Vinculante de la DGT de 8 de junio de 2007.
La exigencia de jornada completa se entiende cumplida en el caso de una trabajadora contratada a jornada completa pero que solicite y obtenga reducción de jornada por cuidado de hijo.
Consulta Vinculante DGT 1298-08
En la medida en que un consejero o el administrador único de una empresa tenga un contrato laboral y a jornada completa (el contrato debe ser calificado como laboral de acuerdo con la normativa vigente en esta materia), percibiendo su remuneración por la prestación a la entidad de servicios propios de su actividad de arrendamiento de bienes inmuebles, y, por tanto, distintos de los derivados de su mera pertenencia al Órgano de Administración, el requisito de la letra b) anterior se entenderá cumplido, cualquiera que fuese su régimen de adscripción a la Seguridad Social.
Consulta Vinculante V1043-08 27.05.08
No se cumple el requisito de persona contratada a jornada completa cuando se dispone de dos personas contratadas a media jornada. Consulta Vinculante V2464-05 2.12.05
Resulta indiferente que el contrato sea un contrato en prácticas, ya que lo relevante es que la persona esté empleada con contrato laboral y a jornada completa, prestando servicios relacionados con la actividad de arrendamiento Consulta Vinculante V2530-08 30.12.2008
La Ley 35/2006, en adelante LIRPF, artículo 27.2
Califica el arrendamiento de inmuebles como actividad empresarial únicamente si concurren a la vez dos requisitos MÍNIMOS :
a.- Que en el desarrollo de la actividad se cuente, al menos, con un local exclusivamente destinado a llevar la gestión de la misma.
b.- Que para el desempeño de la actividad se tenga, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.
CONCRECIÓN DE REQUISITOS:
A.-Local destinado en exclusiva a la gestión de alquileres:
El requisito de “local exclusivamente destinado a la actividad”, significa que el local en el que se lleve a cabo la gestión de la actividad debe estar afecto a la actividad empresarial y no ser utilizado para fines particulares.Da lo mismo que el local para gestión lo tenga el contribuyente en propiedad, alquilado, en usufructo, etc.
No se requiere utilización de un inmueble en su totalidad. Se permite la utilización de PARTE DE UN INMUEBLE –PISO o DESPACHO-, siempre que la dependencia en que se lleve a efecto la gestión de alquileres pueda ser utilizada de forma independiente.
“Este requisito se considera cumplido cuando sólo una parte de un local sea destinada en exclusiva al desarrollo de la actividad, siempre que dicha parte sea materialmente identificable y resulte susceptible de un aprovechamiento separado e independiente del resto del local. A estos efectos, cuando el local sea compartido con terceras personas será necesario valorar en qué medida los pactos existentes permiten ese uso exclusivo de una parte identificable del local.
Así, en primer lugar, la "exclusividad", entendida ésta en lo que se refiere al destino del local, implica que el lugar en el que se lleve a cabo la gestión del negocio debe estar afecto a dicha actividad empresarial y no ser utilizada para fines particulares”.
Consulta Vinculante de la DGT, V2289-05, de 11 de noviembre de 2005.
B.-Persona contratada con contrato laboral a jornada completa.
El requisito de que el arrendador tenga, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, sólo se considera cumplido si el contrato es calificado como laboral por la normativa laboral, es a tiempo completo, y la persona contratada presta sus servicios para la gestión de la actividad de arrendamiento propiamente dicha.
Tienen que darse las notas propias de la relación laboral, fundamentalmente la DEPENDENCIA y la AJENIDAD.
Dependencia.- cuyos indicios más habituales, basados en la Sentencia del TS de 9.12.04 son asistir asiduamente al trabajo (en este caso, al local destinado en exclusiva a la gestión, o ir a ver/enseñar los inmuebles o a hacer alguna gestión (bancos, iberdrola, etc.), someterse al poder de dirección y organización del empresario, que le programa la actividad, de la jornada, horario, vacaciones; trabajo en exclusividad; desempeño en persona del trabajo.
Ajenidad.- supone que la retribución está garantizada -al menos a corto plazo con independencia de cómo marche la actividad. Indicios de ajenidad: los instrumentos de trabajo son aportados por el empresario, no por el trabajador; existencia de retribución con arreglo a mercado -competitiva- y que se cobra todos los meses; los frutos del trabajo realizado por el empleado son para el titular de la actividad; las decisiones de relación de mercado, o con el público, fijación de precios, selección de clientela, indicación de personas a atender es cosa del empresario;
QUÉ PASA SI EL TRABAJADOR A JORNADA COMPLETA ES UN FAMILIAR
El artículo 1.3 del Estatuto de los Trabajadores y el 7.2 de la Ley General de Seguridad Social establecen una presunción "Iuris tantum", sobre la que cabe prueba en contra, de que el servicio que prestan *determinados parientes cercanos al empresario no es relación laboral/contrato de trabajo, salvo que se demuestre su condición de asalariados. Y no habiendo relación laboral, se INCUMPLE el SEGUNDO REQUISITO del artículo 27.2 LIRPF, en cuya consecuencia no hay actividad económica desde el punto de vista fiscal.
*Grado de Parentesco y Requisitos
Debe tratarse de cónyuge, descendientes, ascendientes y otros –de sangre o políticos-hasta 2º grado: hermanos, cuñados; no se considera pariente a la pareja de hecho que convive con el empresario.
El familiar trabajador debe “convivir” con el empresario-titular de la actividad. Y “estar a su cargo” o lo que es lo mismo, depender económicamente del empresario, con el que se convive.
Elementos de prueba que ayudan a probar que hay contrato:
Contrato de trabajo, registrado en el INEM, nómina, justificante de las transferencias de las nóminas grapadas a las nóminas, que la cuenta del trabajador no sea compartida con el empresario, separación de bienes –si el trabajo lo presta el cónyuge del empresario-, tarjetas de visita, trabajos realizados –informes, visitas, etc-.
Muy interesante, la Sentencia del TSJ de Galicia, de 23 de julio de 2008.
TSJ%20Galicia%2023-07-08.rtf
Cosas que al respecto ha dicho la Dirección General de Tributos:
Puesto que lo que persigue el 27.2 LIRPF para calificar la actividad de arrendamiento como “empresarial” es que haya una infraestructura mínima de medios empresariales, la Dirección General de Tributos, aunque no es un asunto de su competencia, entiende lógico que la persona contratada lo sea por cuenta ajena y con sujeción al régimen general de la Seguridad Social.
Consulta Vinculante de la DGT de 8 de junio de 2007.
La exigencia de jornada completa se entiende cumplida en el caso de una trabajadora contratada a jornada completa pero que solicite y obtenga reducción de jornada por cuidado de hijo.
Consulta Vinculante DGT 1298-08
En la medida en que un consejero o el administrador único de una empresa tenga un contrato laboral y a jornada completa (el contrato debe ser calificado como laboral de acuerdo con la normativa vigente en esta materia), percibiendo su remuneración por la prestación a la entidad de servicios propios de su actividad de arrendamiento de bienes inmuebles, y, por tanto, distintos de los derivados de su mera pertenencia al Órgano de Administración, el requisito de la letra b) anterior se entenderá cumplido, cualquiera que fuese su régimen de adscripción a la Seguridad Social.
Consulta Vinculante V1043-08 27.05.08
No se cumple el requisito de persona contratada a jornada completa cuando se dispone de dos personas contratadas a media jornada. Consulta Vinculante V2464-05 2.12.05
Resulta indiferente que el contrato sea un contrato en prácticas, ya que lo relevante es que la persona esté empleada con contrato laboral y a jornada completa, prestando servicios relacionados con la actividad de arrendamiento Consulta Vinculante V2530-08 30.12.2008
