El precio de la vivienda en España

No lo veo tan sencillo, la experiencia nos dice que intervenir el mercado casi nunca sale bien.

Para empezar, hay tantas realidades como zonas. Esto se ve muy bien en el artículo sobre tasa de esfuerzo por provincias que ha colgado @coucounancy: hay provincias donde se necesitan 11 años de esfuerzo, y otras poco más de 3. 
Veo sentido a controlar la compra extranjera en zonas turísticas, pero en el resto de zonas no tocaría nada.

Al menos, dentro de lo malo, los inversores de hoy en día compran para alquilar. No compran para revender al cabo de un año con un 20% de ganancia como pasaba en la burbuja con los llamados pasapiseros, que esa gentuza sí que clamaba al cielo. Tanto los que lo hacían como los que lo permitían.

Y finalmente, por matizar, cuando hablo de construir más no hablo de poner grúas en todos los campos de España. En mi opinión sería necesario construir unos 150K pisos al año, más o menos el doble que ahora. Aún así estaríamos a años luz de los 600k o 700k que llegaron a construirse en los años top de la burbuja.

Interprétalos tú como quieras, la realidad a igualdad de tratamiento/metodología de datos es la comparación que se hace en el artículo. Y ahí es impepinable que se ha multiplicado casi por 3 la media del país en cuanto al esfuerzo necesario.

Sobre tu primera pregunta: ¿Estás de acuerdo en que no estás comparando los datos de Móstoles de hace 40 años con los de ahora de igual manera?

 ¿Estas de acuerdo que una familia que gane cada uno 50K no se compran por sistema un piso en Madrid de mas de 1 millón?  Si solo cuentan con su salario vale, si cuentan con otro patrimonio pues ya estamos hablando de otra cosa. 

 ¿Estas de acuerdo que ofreces datos de ingresos por hogar y luego los datos de salarios son individuales?  Mis afirmaciones se basan en una comparativa que utiliza los mismos datos para comparar la misma situación a lo largo del tiempo. Ahí tienes el enlace con la información.

Las demás preguntas respóndelas tú, he vuelo a leer lo de: "solo" se necesitan 5,18 años para pagar el piso...  ¿Te parece poco no?

Y si, seguramente la culpa sea del "nesflix", "amason", los viajes a la India, los móviles y todas las cosas que utilizamos los jóvenes para malgastar nuestro dinero ya que no nos esforzamos en comprarnos una casa con los salarios tan buenos que tenemos. 
Al final la culpa es de la juventud.
 

Si resulta que en mi ciudad la mayoría de subastas que hay ahora es de viviendas ocupadas... ¿Eso es extrapolable a otras ciudades?, y si resulta que hay casi un 40% de distritos sin viviendas ni locales en subasta... ¿no hay demanda?.

Cuando te decía que el precio en la zona del Ferrol aumentaba un 8% en un año, esperaba que me explicaras el porqué de la situación bajo tu punto de vista.

Yo no soy economista pero si algo sube tanto en tan poco tiempo creo que hay una serie de factores que le afectan tanto directamente como indirectamente: poca construcción de vpo, dificultad para acceder a hipoteca, incertidumbre económica, financiarización de la vivienda y burbuja, demanda extranjera, aumento familias, etc, etc.

No olvidemos que el concepto de vuvienda en 1987 no tiene nada,que ver con el de 2021. Por ejemplo, hoy se incluye ascensor, instalación eléctrica muy superior, etc.

Estoy de acuerdo con Taperwer y Juan Lackland. Es un problema con muchas aristas pero que necesita intervención del estado para poner orden. 

No solo para crear bancos malos y comprar activos tóxicos y regalarlos ni para vender de manera regalada vpo. El estado deber servir para legislar un mercado que está desbocado y que a este ritmo nos llevará a una situación parecida a la de 2008 de una forma u otra.

Una vivienda ocupada es algo bastante habitual en una subasta, pero lo importante es saber si ese ocupante tiene algún derecho legal para permanecer en ese inmueble, porque en las subastas "judiciales" te dan la posesión del inmueble. Hay lanzamiento, o, desahucio, si el ocupante está de forma ilegal.
"Hay un 40% de barrios de una ciudad donde no hay una subasta"
Solo hago un seguimiento de una provincia muy concreta, y te digo que eso "NO" es cierto, no es verdad.
En esta provincia salen inmuebles a subasta en cualquiera de las zonas de las ciudades más relevantes de esa provincia. Incluso en zonas muy céntricas, como puede ser el casco antiguo de una ciudad.
Hace muy poco tiempo salió una subasta de un edificio rehabilitado por una promotora en el casco antiguo donde el SAREB era la parte demandante de la ejecución hipotecaria.

El tema de esa subida del 8% que estás comentando.
¿Cómo calcula Idealista ese dato? Esta sería la primera pregunta.
Lo calcula con los precios de venta publicados en la web de Idealista , o, con los precios reales de venta de esos inmuebles. Y si es lo segundo, ¿Cómo sabe Idealista los precios reales de la venta de esos inmuebles?
Hay una aplicación del Registro de la Propiedad creo que destinada a profesionales del sector inmobiliario que "SI" maneja información real de las ventas de inmuebles, y de precios reales. A partir de esta información se puede saber con certeza cual es el incremento real de un año a otro del precio de los inmuebles. 
  

Aunque los precios anunciados disten más o menos de los reales, en principio parece que tienen suficiente comparabilidad, ¿no?.

Pregunta complicada de responder, probablemente usar los datos de los precios de venta publicados, y, los precios de venta reales, no te haga variar el porcentaje de subida del precio de la vivienda de un año a otro. 
En lugares donde el resultado nos está dando un 20% de subida, igual no es un 20% exactamente pero es un 16% -17% que sigue siendo un incremento muy elevado. Pero si tenemos un 8% que nos parece mucho, y haces la misma corrección, casi, casi, y te sale el IPC. Si solo subió un poco más del IPC , ni hay burbuja, ni hay nada raro.  

Buenos días,

La utilización del portal de subastas para ver  cómo está el mercado es algo que tú defendiste (con matices cierto es) y yo estoy en contra ya que digo que no es representativo y que varía mucho según ciudades, distritos y momentos.

Sobre los precios de idealista... no son los mejores, pero están comparando datos de ellos mismos en el tiempo y nos puede servir para ver como está el patio, con matices de nuevo.

Yo prefiero los de los notarios que salen cada comienzos de mes, analiza si no recuerdo mal dos meses anteriores, es decir ahora en octubre saldrá el de agosto.

Tenemos el de julio aquí: https://www.notariado.org/portal/-/la-compraventa-de-viviendas-crece-un-20-2-en-julio?redirect=%2Fportal%2Fel-notariado-informa

No está desagregado y no sé si en los datos del excel lo estará, pero ahí puedes ver que el precio medio de la comunidad Gallega de julio del 23 a julio del 24 ha subido un 23,8%.  

Ya cada uno que lo interprete como quiera, que si no en todas las zonas (ya me gustaría que a mi que hubiera datos por todas las localidades del país...) ha subido igual, etc etc.

 El comprador de vivienda tiene mayor capacidad financiera que años atrás. Prueba de ello es que el porcentaje quienes no necesitaron recurrir a una hipoteca ha subido en un año del 32% al 35%, es decir, una diferencia de tres puntos porcentuales. Esta tasa es, además, ocho puntos más elevada que la de 2022, cuando era del 27%.
https://www.expansion.com/inmobiliario/mercado/2024/09/23/66f1400fe5fdea61188b45a3.html?emk=NEXPHM&s_kw=&utm_source=emailing&utm_medium=email&utm_campaign=NEXPHM&utm_content=email
Esto se interpreta muy fácil.

Cuando unos datos me dicen que en Galicia sube el m2 el 24% y que en Navarra baja el 35%, estos datos no valen para inferir lo que ha pasado con el precio de la vivienda.

Estuve mirando el enlace pero si esos datos recogen toda la Comunidad Autónoma, pueden ser datos totalmente correctos, unos datos fiables, pero a la hora de la verdad a ti no te sirven porque necesitas tener los datos de zonas más pequeñas.  
Un ejemplo, Santiago de Compostela es una ciudad con unas características que hace que sea una ciudad muy especial, el precio de los inmuebles te puede subir una autentica barbaridad, los alquileres de vivienda ya ni te cuento, pero hay que entender primero como es Santiago y porqué sucede todo eso.

La información del Portal de Subastas Electrónicas tú lo acabas decir, con matices, pero con más datos de otras fuentes te puede ayudar un poco a entender como está el mercado. 
La aplicación del Registro de la Propiedad abre una especie de mapa, vas introduciendo lo datos que te pide, y al final creo que puedes analizar una zona concreta, un barrio de una ciudad. La parte mala, es que no es accesible de forma gratuita, supongo que pagando te darán acceso a la aplicación.       

Pues nada, esperaremos a tus datos ya que los del INE/banco de España y los de los notarios no valen pa inferir na de na. 

Los datos de los notarios, del INE y de los portales inmobiliarios suelen estar bastante alineados, siempre que se tenga en cuenta el método de cálculo de cada uno. Pero la tendencia es similar.

En mis posts suelo utilizar los datos de los notarios porque son muy puntuales y ofrecen datos muy detallados desde 2007, con lo cual las series y las tendencias son bastante fiables. Los del INE son igual de fiables, pero en este foro pulula algún retarded que se piensa que el INE es como el CIS y que todo lo que dice es mentira, así que cuando les tiras a la cara datos de los notarios iguales a los del INE no les queda más remedio que callarse.

Dicho esto, incluso en los datos de los notarios a veces se ven cosas raras cuando se miran los datos desagregados por Comunidad Autónoma (por ejemplo lo que comentaba @Inversor2030 sobre el +25 de Galicia y el -35 de Navarra). Esto en estadística se llama insuficiencia muestral: cuando tienes poca muestra, una pocas operaciones muy sesgadas te pueden variar mucho una media. En las comunidades que tienen muchos miles de compraventas al mes, como Madrid, Cataluña o Andalucía, esto nunca pasa; pero en comunidades más pequeñas puede pasar. Por eso conviene mirar el dato agregado global, y fijarse en las tendencias más que en un mes puntual.

Estaba mirando una pequeña información que proporciona Idealista, igual no sirve de gran cosa pero tampoco pasa nada. La información es en relación a la evolución del "Precio del Metro Cuadrado de Vivienda".
Si buscas por Málaga, te permite poner Málaga (provincia), o, Málaga (municipio). Si pones municipio, te van salir una serie de distritos, la cuestión de fondo es la siguiente, en el municipio de Málaga si empiezas a mirar el metro cuadrado de vivienda, resulta que estás en máximos históricos, casi mires donde mires, da igual el sitio que estés buscando.

Ahora hacemos otra búsqueda, podemos hacer lo mismo pero en vez de Málaga ponemos Pontevedra (provincia).  
Aquí, ya te cambia la cosa bastante, solo hay 2 municipios en máximos históricos, uno de ellos es "Sanxenxo" curiosamente es una zona bastante turística. Si te fijas, no tiene nada que ver como se comporta la vivienda en un sitio y en el otro.
  

A eso me refería Juan, mirar un mes puntual puede llevar a equívoco pero las tendencias no. Y la tendencia de Málaga es una subida enorme, no solo en los últimos años sino que en comparación con 2008 está muchísimo más cara hoy en día. En cambio, en la mayoría de las provincias la tendencia desde 2008 es la contraria, se ha subido en los últimos años pero sigue estando más barata que entonces.