Buenas noches. A alguno como a mí se le ha bloqueado la aplicación? No me deja ni ingresar, ni sacar dinero y me pide que verifique los datos, entre ellos documentación (que no hay donde aportarla).
No sé qué le pasará pero verifique todo cuando lo solicitaron hace unos meses.
#784
Re: Wecity
Nuevo
Hola Danidoma, me pasó lo mismo hace un par de proyectos, después de aportar toda la información que pidieron en su momento y cerciorarme de que estaba correcto pensé que no tendría problema y hace unas tres semanas o así me bloquearon la wallet. Tras enviar un par de correos y llamar a atención al cliente al final me respondieron que se trataba de un error y que a la hora de bloquear aquellas cuentas que no habían aportado la información solicitada se les colaron cuentas que sí que tenían todo en orden. Mi consejo es mandar un email directamente ya que por teléfono me dijeron que lo pasarían al departamento correspondiente y no hicieron nada. Suerte!
#785
Re: Wecity
yo llevo intentando dinero desde el día 8, tengo todo rellenado correctamente. Me dicen que están en ello, En fin....
Buenas! Gracias por la respuesta, lo primero. Pues hoy cuando me levante ya estaba otra vez todo correcto, imagino que habrá sido un error de la plataforma porque todo volvió a la normalidad sin hacer nada.
Mi miedo era que aunque no suelo deja nada en el wallet tenía algo de dinero y me aparecía que tenía 0€. Por suerte ya está todo bien.
Mi due dilligence para el proyecto Aurora 2 de Madeira, del martes, las preguntas son el lunes a las 12, ya las tengo preparadas, espero que no me pase lo mismo que en Civilend.
RESUMEN EJECUTIVO
El proyecto "Madeira-Aurora" es una oportunidad de crowdlending ofrecida por WeCity para financiar la construcción de una nueva villa de lujo en Arco da Calheta, Madeira. Se solicitan 1.000.000€ (primera fase de 1.650.000€ totales) a un interés del 12% anual, con plazo de 18 meses y posibilidad de prórroga de 6 meses. La garantía es una hipoteca de primer grado sobre la propiedad.
IMPORTANTE: Este proyecto (Aurora II) es la CUARTA villa del desarrollo Aurora. Las tres primeras (Aurora I) se terminaron en 2024. De ellas, DOS se vendieron y UNA (la Villa A2) lleva MÁS DE DOS AÑOS SIN VENDER.
Tras analizar toda la documentación disponible, se concluye que el proyecto presenta RIESGOS EXTREMOS. El principal problema es la DEMOSTRADA INCAPACIDAD DEL PROMOTOR PARA VENDER sus propiedades, combinada con su insolvencia técnica y omisiones graves de información en la documentación ofrecida a inversores.
ANÁLISIS FINANCIERO
DATOS CLAVE CONFIRMADOS:
Terreno: 522,18 m², propiedad de PROMUGAL UNIPESSOAL LDA
Estado obra: 38% completada (estructura terminada)
Coste total proyecto: ~2.220.000€
Aportación promotor (declarada): 1.220.000€
Préstamo WeCity total: 1.650.000€ (1.000.000€ en esta fase)
Proyecto anterior (Aurora I): 3 villas terminadas 2024, 2 vendidas, 1 SIN VENDER desde 2024
ESTADOS FINANCIEROS DEL PROMOTOR (PROMUGAL) 2025:
Patrimonio Neto: 358.570€ (SOLO 3% del activo total)
Deuda total: 11.539.254€ (97% deuda a corto plazo)
Ratio Deuda/Patrimonio: 32:1 (APALANCAMIENTO EXTREMO)
Historial: Pérdidas en 2023 y 2024, beneficio simbólico en 2025
VALORACIONES Y RATIOS:
Valor actual tasado ("as is"): 1.287.000€
Valor futuro tasado (HET): 3.000.000€ (CONDICIONAL a legalizar ampliación)
LTV REAL ACTUAL con préstamo total: 1.650.000€ / 1.287.000€ = 128%
LTV Fase 1 actual: 1.000.000€ / 1.287.000€ = 77,7%
LTV promocionado (sobre 3M€): 33% (TEÓRICO, no actual)
INCONSISTENCIAS FINANCIERAS:
La "aportación" de 1.220.000€ es matemáticamente incompatible con un patrimonio neto de 358.570€
Discrepancias entre documentos: 1.220.000€ vs 1.122.000€, 18 vs 15 meses plazo
El promotor necesita financiación al 12% pese a tener una villa terminada sin vender desde 2024
FORTALEZAS
ACTIVO TANGIBLE Y LEGAL: El terreno existe, está registrado a nombre del promotor y no tiene cargas previas. La licencia de obra está renovada hasta junio 2026.
GARANTÍA HIPOTECARIA FORMAL: Hipoteca de primer grado registrable. Incluye "poder irrevocable de venta" a los 24 meses por 2,3 millones de euros.
TASACIÓN PROFESIONAL: Realizada por PVW TINSA, empresa registrada en CMVM, con metodología transparente.
CAPACIDAD CONSTRUCTIVA DEMOSTRADA: El promotor terminó 3 villas (Aurora I) en 2024.
PLATAFORMA REGULADA: WeCity está autorizada por la CNMV como Proveedor de Servicios de Financiación Participativa.
DEBILIDADES Y RIESGOS
INCAPACIDAD DEMOSTRADA DE VENTA (CRÍTICO)
HECHO: Villa A2 de Aurora I (522m², similar a esta) lleva MÁS DE 2 AÑOS SIN VENDER
PRECIO INICIAL 2021: 4.900.000€ - hoy probablemente menos
IMPLICACIÓN: Si no venden una villa TERMINADA, ¿cómo venderán una EN CONSTRUCCIÓN en 18 meses?
RIESGO DE INVENTARIO ATASCADO: Tienen capital inmovilizado en propiedad no vendida
RIESGO EXTREMO DEL PROMOTOR
INSOLVENCIA TÉCNICA: Patrimonio neto de solo 358.570€ para un proyecto de 2,2M€
INCAPACIDAD DE RESCATE: Si la obra necesita más dinero, el promotor no puede inyectar capital
ESTRUCTURA OPACA: Opera desde dirección de gestoría (Madeira Corporate Services)
OMISIONES DE INFORMACIÓN MATERIAL (GRAVE)
ANTECEDENTES NO DIVULGADOS: Proyecto "Aurora" en Housers (2021) con problemas graves
VILLA SIN VENDER NO MENCIONADA: No informan que tienen propiedad similar sin vender
DECLARACIÓN POSIBLEMENTE FALSA: "No ha tenido incumplimientos en los últimos cinco años"
ESTADOS FINANCIEROS OCULTADOS: La FDF dice "no se dispone" cuando SÍ existen
VALORACIONES ENGAÑOSAS
LTV PUBLICITADO (33%) vs LTV REAL (77-128%)
VALOR 3M€ ES CONDICIONAL: Depende de legalizar 44m² subterráneos
SOBREVALORACIÓN: Precio implícito de 14.600€/m² es optimista
MERCADO ENFRIADO
ANÁLISIS TASACIÓN: Caída demanda (-30%) y precios (-3%) en Madeira
OFERTA SIMILAR SIN VENDER: Villa A2 compite directamente con esta nueva
DEMANDA REAL: ¿Hay compradores para villas de 3M€ en Arco da Calheta?
CONTRADICCIONES DOCUMENTALES
DIRECCIONES DIFERENTES: 2 direcciones distintas en documentos oficiales
CIFRAS INCONSISTENTES: Aportación, plazos y costes varían entre documentos
RATING "A" INEXPLICABLE: Asignan rating alto pese a ratios del promotor "muy cuestionables"
CONSIDERACIONES
CONTEXTO REAL DEL DESARROLLO AURORA:
AURORA I (2021-2024): 3 villas terminadas. 2 vendidas, 1 (A2) sin vender tras 2+ años
AURORA II (2026): Villa NUEVA (la 4ª), mismo promotor, misma zona
PREGUNTA FUNDAMENTAL: ¿Por qué construir la 4ª villa si la 3ª no se vende?
MODELO DE NEGOCIO CUESTIONABLE: El promotor parece atrapado en un círculo vicioso:
Construye villas de lujo
No las vende al precio esperado
Necesita más financiación para nuevos proyectos
Repite el ciclo
El dinero de los inversores de WeCity podría estar financiando este ciclo, no un proyecto viable.
POR QUÉ EL 12% DE INTERÉS ES TAN ALTO: Interés normal para garantía hipotecaria sólida: 5-8% Interés ofrecido aquí: 12% Diferencia explicada por:
Promotor insolvente
Incapacidad demostrada para vender
Mercado en enfriamiento
Obra en curso con riesgo
PREGUNTAS SIN RESPONDER (CRÍTICAS):
¿Qué pasó con la Villa A2 de Aurora 1? ¿Sigue en venta? ¿A qué precio?
¿Por qué construir Aurora II si A2 no se vende?
¿Tienen algún comprador interesado en Aurora II?
¿Cómo piensan vender en 18 meses lo que no han vendido en 2+ años?
OPINIÓN FUNDAMENTADA
Este proyecto presenta múltiples señales de alerta que lo hacen NO RECOMENDABLE:
EL PROMOTOR NO VENDE: Tener una villa terminada sin vender durante 2+ años demuestra incapacidad comercial. Para un préstamo que se devuelve con la VENTA, esto es un defecto fatal.
EL PROMOTOR ES INSOLVENTE: Patrimonio de 358.570€ no respalda préstamo de 1.000.000€. Cualquier imprevisto lo hunde.
INFORMACIÓN OCULTADA: No mencionar el proyecto Housers 2021 ni la villa sin vender es grave. Los inversores toman decisiones con información incompleta.
VALORACIONES OPTIMISTAS: El LTV real es 77-128%, no 33%. El valor de 3M€ es condicional.
CONTRADICCIONES Y FALTA DE RIGOR: Múltiples inconsistencias en documentos muestran falta de profesionalidad.
Lo más preocupante es que se ofrezca esta operación con estas características. Se debería proteger a los inversores, no exponerlos a riesgos tan evidentes.
La combinación de: promotor insolvente + incapacidad de venta demostrada + mercado en enfriamiento + omisiones de información = RIESGO EXTREMO.
CONCLUSIÓN
NO RECOMENDABLE PARA INVERSIÓN.
RIESGO ESTIMADO: 8/10 (Muy Alto) PROBABILIDAD DE PROBLEMAS: 70-80% PROBABILIDAD DE PÉRDIDA TOTAL/PARCIAL: 50-60% RENTABILIDAD OFRECIDA: 12% anual (18% total a 18 meses)
La rentabilidad NO compensa el riesgo. Existen alternativas en crowdlending con mejor perfil riesgo/reward.
ANÁLISIS DE ESCENARIOS PROBABLES:
Escenario Optimista (20%): Venden Aurora II en 18 meses, devuelven préstamo con interés.
Escenario Realista (50%): No venden en plazo, piden prórroga, intereses se acumulan.
Escenario Pesimista (30%): No venden, promotor quiebra, ejecutan hipoteca (proceso largo, recuperas 70-90% tras años).
RECOMENDACIONES PARA INVERSORES:
NO invertir en esta oferta.
Exigir a WeCity explicaciones por las omisiones (villa sin vender, proyecto Housers).
Preguntar específicamente: "¿Qué pasó con la Villa A2 de Aurora 1 valorada en 4,9M€ en 2021?"
Considerar reportar a CNMV si WeCity no corrige deficiencias.
PARA QUIENES DECIDAN INVERTIR (NO RECOMENDADO):
Límite máximo: 1% de cartera
Considerarlo "dinero de aprendizaje"
Exigir garantías adicionales por escrito
Prepararse para posible impago o retraso
INVERSIÓN SÓLO PARA: Inversores que comprendan plenamente el riesgo extremo, confirmen explicaciones de WeCity, y estén dispuestos a posible pérdida total.
Documento elaborado tras análisis integral de toda la documentación disponible, incluyendo el hecho crítico de que el promotor tiene una villa terminada sin vender desde 2024, información no divulgada en la oferta actual.
#789
Re: Wecity
Buenos dias Sparrow, Como siempre es de mucho agradecer tu due dilligence. Otro proyecto mas con "anomalias".....a ver lo que contestan. Un saludo
El principal problema es la DEMOSTRADA INCAPACIDAD DEL PROMOTOR PARA VENDER sus propiedades, combinada con su insolvencia técnica y omisiones graves de información en la documentación ofrecida a inversores.
Estoy segura que la gran mayoría invierte en los proyectos confiando en las plataformas, que han hecho una cribada para escoger lo que publicitan.
En fin, gracias por los análisis tan completos!! Menuda joya nos traen.
Acaban de llegar las respuestas del chat casí sin tiempo, ni análsis tras ellas:
CONFIRMACIONES CRÍTICAS OBTENIDAS:
LOS 1,22M€ "APORTADOS" SON DEUDA - No hay skin in the game real.
HAY VILLA SIMILAR SIN VENDER desde promoción anterior.
YA RECIBEN OFERTAS INFERIORES al precio objetivo.
WECITY YA FINANCIÓ OTRO PROYECTO de este promotor (en reestructuración).
MÚLTIPLES ERRORES en documentos oficiales.
SIN GARANTÍAS ADICIONALES pese a insolvencia promotor.(ver nota al final)
NUEVAS SEÑALES DE ALERTA:
EL PROMOTOR GESTIONA RETENCIONES - Riesgo fiscal adicional.
"SE SOLICITÓ CORRECCIÓN" de errores - Due diligence deficiente.
OBRA "PARADA DESDE HACE TIEMPO" - Riesgo reactivación.
PUNTOS POSITIVOS CONFIRMADOS:
Monitorización externa por equipo independiente.
Poder de venta agiliza ejecución garantía.
Informes periódicos a inversores.
RECOMENDACIÓN FINAL (ACTUALIZADA):RIESGO INCREMENTADO TRAS RESPUESTAS
Las respuestas CONFIRMAN los principales riesgos identificados y AÑADEN NUEVOS:
PROMOTOR CON DEUDA, NO FONDOS PROPIOS
MERCADO NO PAGA PRECIO OBJETIVO (ofertas inferiores ya recibidas)
PRODUCTO SIMILAR NO SE VENDE (villa A2)
ERRORES MULTIPLES EN DOCUMENTACIÓN
RIESGO FISCAL ADICIONAL (gestión por promotor insolvente)
DECISIÓN: NO INVERTIR Fundamentación:
Rentabilidad (12%) NO compensa riesgos confirmados.
Promotor está técnicamente quebrado (deuda >> patrimonio).
Producto no tiene demanda al precio necesario (ofertas inferiores).
Hay deficiencias en due diligence (errores documentales).
Alternativas mejores disponibles en crowdlending.
SI AÚN SE CONSIDERA INVERTIR:
Exigir respuesta por email sobre estados financieros completos.
Exigir copia de las "correcciones" solicitadas al informe Moore.
Exigir detalles de "equipo externo" de monitorización.
YA NO HAY TIEMPO
Máximo 0,5% de cartera (no 1%).
Considerar que el 12% podría reducirse a ~9% neto tras impuestos y gestión.
ESTE PROYECTO ES PARA INVERSORES ESPECULATIVOS que aceptan alto riesgo por posible alta rentabilidad, no para inversión conservadora o moderada.
Por otro lado, me parece que debido a las preguntas me ha llegado por correo: Actualización Tras las últimas negociaciones con el promotor, se añaden como garantías adicionales a las indicadas inicialmente:
1) El administrador único de la sociedad, responderá personal y solidariamente, junto con la Sociedad Promotora, del importe del préstamo, los intereses ordinarios y los intereses de demora que, en su caso, se devenguen.
2) La Sociedad “DISTRICTHIVE, LDA”, controlada por el administrador único de la sociedad promotora, constituirá hipoteca sobre un inmueble adicional en garantía del préstamo.
Parecen brindis al sol, sin saber la solvencia del promotor no se puede saber que vale el punto 1 y sin saber cual es el inmueble adicional, su valor y si tiene cargas previas tampoco se puede valorar esa aportación Pero bueno, vemos que al menos las preguntas han servido para algo.
Yo no voy a entrar.
#793
Re: Wecity
Muy buenas Sparrow Recibí también dicho mail de Wecity, esta bien por su parte pero no es suficiente (y falta mucho por serlo...). Gracias por todo. A ver el próximo que salga...???😂😂
