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Wecity

756 respuestas
Wecity
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Página
51 / 53
#751

Re: Wecity
Danidoma
Buff esta información vale oro. Mira que estaba convencido en invertir porque “a priori” parecía buena pero hay más minas que en Vietnam. Habrá que mantenerse al margen, pues con todo lo que sale para que jugar a la ruleta rusa.

Muchas gracias @sparrow-in-jail, me has quitado un problema de encima.
#752

Re: Wecity
Danidoma
Pues tienes dos opciones. 

1.Que pase el tiempo estipulado sin que se complete, que son 30 minutos y ahí ya puedes gastar el bono, pues podrás invertir más de 500€.

2. Esperar a otra inversión que no esté limitada a 500€.

¡ ojo! Recuerda que solo puedes gastarlo a través de la app.
#753

Re: Wecity
Aprendiz76
Hola @2798364
Hoy probablemente no puedas utilizarlos. 
Primero tendrías que invertir 500 euros y esperar 30 minutos a que pudieras invertir los otros 100 de los bonos, pero seguramente antes de esos 30 minutos ya se habrá financiado totalmente y no te dará tiempo. 
Para que puedas utilizar esos 100 euros de los bonos tendrías que invertir en una promoción que no tuviera ningún límite de inversión en la primera media hora. 
Un saludo 
#754

Re: Wecity
Aprendiz76
Muchas gracias @sparrow-in-jail
Tenía pensado invertir pero ahora no sé si hacerlo. 
¿Como has conseguido esa información?
#755

Re: Wecity

Top 25
Sparrow In Jail
Buenos días, 

Pues analizando la información de la documentación de la oferta que está en la plataforma, y con ella haciendo una due dilligence, no hay ningún misterio, lo pongo en el post:

DOCUMENTACIÓN ANALIZADA 

1. Folleto Comercial "Sevilla Rioja" 
2. Ficha de Datos Fundamentales 
3. Dos Tasaciones Tinsa (SE-03962/25 y SE-04040/25) 
4. Nota Simple Registral 
5. Informe Rating "AAA" (Moore Ibérica) 
6. Contrato de Préstamo 
7. Contrato Mandato Agente Garantías 
8. Contrato Mandato WECITY 
9. Ficha Catastral 

De ahí sale todo.

#756

Re: Wecity
Aprendiz76
Pues buen trabajo de investigación.
👏👏👏👏
#757

Re: Wecity

Top 25
Sparrow In Jail
Buenas tardes,

Si habéis visto las preguntas y respuestas de telegram ya os habréis dado cuenta:

 ANÁLISIS DE RESPUESTAS PREOCUPANTES - PROYECTO SEVILLA-RIOJA (WECITY)

=== 1. SOBRE EL USUFRUCTO: RESPUESTA CONTRADICTORIA E INSUFICIENTE ===

Respuesta de WECITY: "Valela Asset Management adquirirá el 100% del pleno dominio del Activo, lo que implica que el usufructo se extinguirá en el momento de la compraventa."

PROBLEMA 1: Un usufructo vitalicio NO se extingue automáticamente con la compraventa.
PROBLEMA 2: Se debe COMPRAR/EXTINGUIR mediante acuerdo con el usufructuario.
PROBLEMA 3: Requiere: Negociación + pago valor actuarial (coste elevado) + escritura pública + inscripción.
PROBLEMA 4: Faltan detalles: ¿Ya negociado? ¿A qué precio? ¿Dinero de dónde?
PROBLEMA 5: Pregunta NO respondida: "¿Consentimiento del usufructuario para la hipoteca?"

=== 2. SOBRE EL PRECIO DE COMPRA: REVELACIÓN PREOCUPANTE ===

Respuesta: "Precio compra: 2.450.000€. Promotor ha entregado >1.000.000€ en arras."

CONFIRMACIÓN SOBREVALORACIÓN:

  • Tasación Tinsa: 2.314.965€
  • Precio compra: 2.450.000€
  • SOBREPRECIO: 135.035€ (5,8%)

PREGUNTAS SIN CONTESTAR:

  • ¿Por qué necesita 1.7M€ si ya pagó 1M€?
  • ¿No debería necesitar solo 1.45M€?
  • ¿Préstamo para pagar arras ya adelantadas?

=== 3. SOBRE LA SALIDA: RESPUESTA VAGA ===

Respuesta: "Promotor tiene obras en fase de entrega que generarán flujo de caja."

PROBLEMAS:

  • Sin datos: ¿Qué obras? ¿Qué ingresos? ¿Qué fechas?
  • Riesgo "ponzi": Pagar este préstamo con ingresos futuros de otros proyectos
  • Pregunta NO respondida: "¿Refinanciación bancaria ya comprometida?"

=== 4. SOBRE RATING AAA: EVASIÓN ===

Respuesta: "El rating lo lleva Moore Ibérica."

PROBLEMA:

  • Moore trabaja PARA WECITY (contrato dice "para único uso de WECITY")
  • WECITY responsable de información en su plataforma
  • Si Moore ignoró usufructo, WECITY debería retirar/corregir rating

=== 5. SOBRE RENTABILIDAD: ADMISIÓN PREOCUPANTE ===

Inversor pregunta: "3.35M + intereses > 3.5M para algo que vale < 3M"
Respuesta WECITY: "Promotor cree que valor de explotación > valor tasación"

ADMISIÓN GRAVE:

  • Tasación oficial Tinsa: ~2.98M€
  • Promotor cree: >3.5M€
  • ¿Por qué no segunda tasación?
  • ¿Por qué creer al promotor vs tasador independiente?

=== 6. SOBRE LTV: CÁLCULO ENGAÑOSO ===

Respuesta: "LTV 74% valor actual, 50% HET"

ERROR: Cálculo IGNORA usufructo (según propia Tinsa)
LTV REAL (con usufructo): >100%

=== 7. DECLARACIONES FALSAS EN CONTRATO ===

Mi pregunta: "¿Cláusula 16.9.1 falsa = Incumplimiento?"
Respuesta evasiva: "Promotor tiene 15 días para formalización"

NO CONTESTA:

  • Cláusula 16.9.1 YA ES FALSA HOY (activo tiene usufructo)
  • Falsedad debería impedir firma contrato
  • ¿Van a modificar contrato?

=== OBSERVACIONES DE OTROS INVERSORES ===

Mala praxis anterior:

  • Proyecto Nova Este: preguntas 9:30, proyecto abre 11:00, cierra 11:01
  • Patrón de limitar acceso a información

Retrasos firmas:

  • Proyectos con dinero bloqueado desde diciembre sin intereses

Contradicción rating:

  • "¿AAA en experiencia si sociedad es nueva?" → Contradicción admitida

=== CONCLUSIÓN ===

Las respuestas de WECITY:

  1. CONFIRMAN riesgos extremos
  2. EVADEN preguntas difíciles
  3. ADMITEN contradicciones
  4. MUESTRAN patrón mala praxis

FRASE CLAVE PREOCUPANTE:
"No existe posibilidad que financiación entre en vigor sin extinguir usufructo"

Traducción: "Confíen en que resolveremos problema grave antes de tomar su dinero"

Problema: CERO PRUEBAS de que puedan resolverlo

=== RECOMENDACIÓN FINAL ===

NO INVERTIR - MÁS FIRME QUE NUNCA

Motivos:

  • Respuestas confirman problemas, no los resuelven
  • Evaden cuestiones técnicas importantes
  • Piden fe ciega para problema legal complejo
  • Promotor discrepa de tasador oficial (bandera roja máxima)

=== ACCIÓN RECOMENDADA ===

  1. Archivar estas respuestas
  2. Incluir en denuncia CNMV como evidencia de:
    a) Reconocimiento problemas no divulgados
    b) Respuestas evasivas a preguntas técnicas
    c) Admisión sobreprecio en compra
    d) Modelo basado en especulación ("promotor cree que vale más")

=== REFLEXIÓN FINAL ===

Proyecto sólido = Respuestas concretas, documentadas, que resuelvan dudas

Este proyecto = Respuestas vagas, evasivas, piden confianza ciega

Regla inversión: Cuando piden confianza en lugar de datos → HUIR

#758

Re: Wecity
Hola:

Pues casi invierto. Lo había mirado por encima y me parecía bien. Es cierto que no entendía el negocio de cómo iban a devolver el préstamo a los 12 meses pero como había garantía hipotecaria de un edificio en el centro de Sevilla no me importó demasiado.

Ha volado en segundos y no he podido entrar.

Y ahora miro los comentarios y me alegro de que no haya conseguido invertir.

Muchas gracias, @sparrow-in-jail por compartir la información.

Saludos.

#759

Re: Wecity
Danidoma
Y tanto que voló! Yo también me quedo más tranquilo sin haber invertido. Habrá muchas más oportunidades así que solo hay que esperar.
#760

Re: Wecity
@sparrow-in-jail mil gracias por toda esta info que vale oro. He visto esta mañana tu análisis (no he podido decir nada hasta ahora) y has evidenciado todas las carencias del proyecto. Muy agradecido de tus aportaciones a la comunidad.

Parece mentira que Wecity pueda embarcarse en semejante desastre. Enhorabuena a todos aquellos que no hemos participado en este préstamo, pues nos hemos librado de un riesgo extremo que no vale la pena asumir. Otras tantas oportunidades saldrán, aunque tengamos ojo porque ya no sabe uno dónde se mete realmente. Gracias de nuevo @sparrow-in-jail por aportar tanta info valiosa, y a todos aquellos que contribuís con todos vuestros comentarios.

Saludos!
#761

Re: Wecity
Danidoma
La verdad es que tanto @sparrow-in-jail como @re-inversor nos están facilitando mucho las cosas y espero que no falten por aquí 🤣🤣.
Es de agradecer que informen de esos pufos encuebiertos que aunque a simple vista parecen un regalito, tienen trampas para aburrir.
#762

Re: Wecity
Me uno a tu mensaje de agradecimiento a los 2 foreros y les animo a que por favor nos sigan iluminando el camino.
#763

Re: Wecity
Muchas gracias por informar y evaluar los proyectos de wecity y civislend
#764

Re: Wecity
Buenos días.
Ya hay una nueva oportunidad ¿Cómo la veis? 
#765

Re: Wecity

Top 25
Sparrow In Jail
Buenas tardes,. 

Os paso mi DueDillgence para la fase II de Oporto:

INFORME DE ANÁLISIS: INVERSIÓN EN OPORTO RIO DUERO II (FASE II)
 Fecha del Análisis: Enero 2026
 Analista: [Tu Nombre/Alias]
 Fuentes: Documentacion oficial de Wecity, Contratos, Informe de Tasación (STRUCTURE VALUE), Informe de Rating (Moore Ibérica), Certificados Registrales y Catastrales Portugueses. 

RESUMEN EJECUTIVO
 Se analiza la oportunidad de inversión en el préstamo "OPORTO RIO DUERO II", correspondiente a la segunda fase de financiación (1.000.000€) de un proyecto de construcción de un edificio residencial y comercial en Vila Nova de Gaia, Oporto (Portugal). El préstamo, concedido a la Sociedad Vehículo (SPV) "Recados Gloriosos Unipessoal LDA" (controlada por el promotor Kokyu Properties), ofrece un interés anual del 11.5% y esta garantizado por una hipoteca de primer grado sobre el activo. La obra tiene un avance del 17% y un nivel de preventas del 58%. La salida de la inversión esta ligada al ciclo del proyecto, con una fecha estimada de vencimiento común para todas las fases el 8 de julio de 2027. El análisis revela una estructura profesional con garantías solidas, pero también importantes riesgos de liquidez, ejecución y complejidad transfronteriza, así como discrepancias en la información proporcionada que deben ser aclaradas. 

ANÁLISIS FINANCIERO 
  • Rentabilidad Ofrecida: Tipo de interés nominal anual del 11.50%. Rentabilidad total estimada en la oferta: 10.54% (posiblemente neta de comisiones o para el plazo base de 11 meses). La rentabilidad real dependerá del plazo efectivo de la inversión.
  • Garantía y Ratios (Datos de Tasación de Enero 2026 - STRUCTURE VALUE): 
    • Valor Actual (obra al 17%): 2.828.694
    • Valor Final Terminado (HET): 6.396.200 €
    • Préstamo Total (Fase I + II): 2.000.000 
    • LTV Actual: 70.70% (2M€ / 2.828M€). Ratio elevado pero típico en fase de obra.
    • LTV Final (HET): 31.27% (2M€ / 6.396M€). Ratio excelente, con un colchón de seguridad del 68.73%. Este es el dato mas solido.
    • Coste de Construcción Estimado: 2.801.700 €.

  • Estructura de Capital del Proyecto (Según Oferta Fase II): 
    • Aportación Promotor/Compradores: 1.440.859 
    • Préstamo Wecity Fase I: 1.000.000 € 
    • Préstamo Wecity Fase II: 1.000.000 €
    • Total Invertido: 3.440.859 €

  • Fiscalidad para Residente en Espana: Sujeta al Convenio de Doble Imposicion. Probable retención en la fuente en Portugal del 10% sobre los intereses. El inversor debe declarar la rentabilidad integra en España y compensar lo retenido. Rentabilidad neta dependiente del tipo marginal del inversor.

  • Plazo y Liquidez Real: La oferta menciona un plazo de 11 meses (+6 prorroga). Sin embargo, la fecha de salida estimada para todos los inversores es común: 8 DE JULIO DE 2027. Esto implica un bloqueo de capital de aproximadamente 18 MESES desde la inversión en la Fase II. La cláusula "obligado cumplimiento: 6 meses" se refiere, con alta probabilidad, al periodo mínimo que el promotor debe mantener el préstamo (derecho de amortización anticipada del promotor), NO a un derecho de reembolso para el inversor.

FORTALEZAS 
  1. Garantía Real Solida: Hipoteca de primer grado inscrita sobre el activo. Existencia de un Agente de Garantías profesional en Portugal (REPOR Collateral Agent) designado para gestionar y ejecutar la garantía en nombre de los inversores.
  2. Ratios de Valor Final (HET) Muy Conservadores: Un LTV del 31.27% sobre el valor del edificio terminado proporciona un colchón de seguridad amplio frente a fluctuaciones de mercado.
  3. Estructura Profesional: Proyecto desarrollado a través de una Sociedad Vehículo (SPV), aislando el riesgo. Promotor (Kokyu Properties) con enfoque en proyectos premium.
  4. Proyecto en Marcha: Obra iniciada (17% de avance), licencia de obra en vigor (pendiente prorroga rutinaria) y un nivel de preventas significativo (58%), lo que reduce el riesgo comercial.
  5. Due Diligence Tecnica Independiente: Tasación exhaustiva y reciente (13 enero 2026) realizada por una empresa portuguesa autorizada (STRUCTURE VALUE).
  6. Marco Legal y de Gestión Definido: Contratos (mandato a Wecity, mandato al Agente de Garantías) establecen procesos claros para la gestión, cobro y, en su caso, ejecución de la garantía.

DEBILIDADES / RIESGOS 
  1. RIESGO DE LIQUIDEZ EXTREMO: La inversión está ligada al ciclo completo del proyecto. NO HAY UN DERECHO DE REEMBOLSO ANTICIPADO PARA EL INVERSOR. El capital estará inmovilizado hasta la finalización de la obra y venta/entrega de las viviendas (estimado julio 2027). La plataforma advierte explícitamente de esta iliquidez.
  2. Riesgo de Ejecución de Obra: Riesgo inherente a cualquier promoción: retrasos, sobrecostes (que asume el promotor, pero pueden alargar el plazo), problemas con contratistas o suministros.
  3. Riesgo Jurisdiccional y de Ejecución de Garantía: La hipoteca se rige por la ley portuguesa. En caso de impago, la ejecución hipotecaria es un PROCESO JUDICIAL EN PORTUGAL, QUE PUEDE SER LARGO (ANOS), COSTOSO Y NO GARANTIZA LA RECUPERACIÓN TOTAL. Aunque existe un Agente de Garantías, el proceso es complejo.

DISCREPANCIAS EN LA INFORMACIÓN CRITICA: 

  1. Rating vs. Realidad: El informe de rating "AA" de Moore Ibérica (junio 2025) se basa en un escenario de financiación TOTAL de 3.000.000€ (3 fases) y un valor del suelo menor, resultando en un LTV mas favorable (48%). La oferta actual es solo para la Fase II (1M€) y la actual muestra un LTV del 71% para 2M€. EL RATING MOSTRADO NO REFLEJA DIRECTAMENTE EL RIESGO DE LA FASE II ACTUAL.

  1. Existencia de una Fase III: El rating sugiere una tercera fase de financiación  futura por 1.000.000€. Wecity no lo aclara en la oferta de la Fase II. De confirmarse, el LTV final del proyecto completo seria mayor (~47%), aunque aun manejable.

  1. Complejidad Fiscal: Fiscalidad transfronteriza (retención en Portugal, declaración en España). Puede reducir la rentabilidad neta y añade complejidad administrativa.

  1. Dependencia de la Gestión de Wecity y Consenso de Inversores: En caso de impago, las decisiones clave (renegociar, ejecutar) requieren el voto de una MAYORIA REFORZADA DE INVERSORES (66.67%), lo que puede ralentizar la respuesta y la eficacia de la actuación.

  1. Riesgo Promotor: La SPV prestataria tiene un balance inicial débil (es su función). Su capacidad depende del éxito del proyecto y del apoyo de la matriz.

CONSIDERACIONES FINALES 

  1. Transparencia y Aclaraciones Pendientes: Antes de cualquier inversión, es IMPRESCINDIBLE que Wecity aclare por escrito: 
    • La discrepancia entre el rating "AA" y los datos actuales de la Fase II.
  2. La existencia, condiciones y cronograma de una potencial FASE III.
  3.  La confirmación de que la hipoteca para la Fase II será de primer grado y en igualdad de rango ("pari passu") con la Fase I, incluyendo el "Poder Irrevocable de Venta".
  4.  Documentación Obligatoria: Se debe exigir la FICHA DE DATOS FUNDAMENTALES (FDF) ESPECIFICA DE LA FASE II antes de invertir. Es un documento regulatorio clave.
  5. Perfil del Inversor Adecuado: Esta inversión es para personas que comprenden y aceptan los riesgos de la promoción inmobiliaria, que no necesitan liquidez a corto o medio plazo (horizonte mínimo 1.5-2 años), y que buscan una rentabilidad superior a la de la deuda tradicional asumiendo mayor riesgo y complejidad.

OPINIÓN FUNDAMENTADA Y CONCLUSIÓN

 Tras un análisis exhaustivo de toda la documentación disponible, se concluye que "OPORTO RIO DUERO II" es una operación estructurada con seriedad y profesionalidad, con una garantía real solida (hipoteca) y un colchón de valor final atractivo. 

SIN EMBARGO, LA OPORTUNIDAD PRESENTA RIESGOS SIGNIFICATIVOS Y CARACTERÍSTICAS QUE PUEDEN NO SER ADECUADAS PARA TODOS LOS INVERSORES: 
  • NO ES UN PRODUCTO DE AHORRO LIQUIDO. Es una inversión a largo plazo ligada al ciclo de un proyecto de construcción.
  • NO ES UNA INVERSIÓN PASIVA SIN RIESGOS. Concentra riesgos de obra, de mercado portugués, jurisdiccionales y de gestión.
  • LA RENTABILIDAD DEL 11.5% ANUAL ES LA COMPENSACION POR ASUMIR ESTOS RIESGOS.

Las DISCREPANCIAS ENCONTRADAS entre el informe de rating y la oferta actual son una bandera roja que exige aclaración inmediata por parte de Wecity. No se debe proceder sin respuestas satisfactorias.

 EN CONCLUSIÓN: Para un inversor con un horizonte de inversión a medio-largo plazo, que diversifica su cartera y entiende los riesgos, esta inversión podría tener cabida como un componente de mayor rendimiento. La estructura de garantía y el avance del proyecto son puntos positivos. 

 RECOMENDACIÓN FINAL: 

Solo considerar la inversión TRAS OBTENER ACLARACIONES ESCRITAS Y CONCLUYENTES DE WECITY SOBRE LAS DISCREPANCIAS SEÑALADAS y tras leer detenidamente la Ficha de Datos Fundamentales de la Fase II. Invertir con la expectativa realista de que el capital estará comprometido hasta mediados de 2027. 

Ya tengo preparadas las preguntas para el chat.