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Wecity

797 respuestas
Wecity
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Página
54 / 55
#796

Re: Wecity
Entiendo que esto es una ventaja para el inversor, no? Se reduce el riesgo comercial...
#797

Re: Wecity
Aprendiz76
Hola @toowers
No entiendo exactamente que significa, simplemente lo vi y pensé en compartirlo.
Si algún compi sabe que ventajas puede tener que lo explique.
Un saludo.
#798

Re: Wecity

Top 25
Sparrow In Jail
Buenas noches, 

Mi due dilligence para el proyecto de El Limonar de Málaga. Ya tengo las preguntas preparadas.

INFORME COMPLETO: ANÁLISIS DE LA OPERACIÓN DE CROWLENDING "MÁLAGA EL LIMONAR" EN WECITY 

Fecha del análisis: Febrero 2026
 Activo: Solar en Calle Fuente de la Manía, 8 y Subida de San Cristóbal, 27, Málaga.
 Importe solicitado: 850.000 €
 Rentabilidad ofrecida: 11% anual
 Plazo estimado: 12 meses (con 6 meses de prórroga posible) 

RESUMEN EJECUTIVO 

Se ha analizado en profundidad una operación de préstamo participativo para la adquisición de un solar en Málaga. La investigación, que incluye revisión de tasación oficial, notas simples, normativa urbanística, estudio de detalle y consulta catastral, revela una situación extremadamente preocupante. 

El dossier comercial publicado por Wecity contiene numerosos datos incorrectos que infravaloran el terreno y sobrevaloran el proyecto real. Peor aún, se ha detectado una opacidad total sobre la identidad del titular real del suelo, cuyo nombre aparece sistemáticamente censurado en toda la documentación oficial. El activo procede de una promotora en concurso de acreedores y el proyecto urbanístico data de 2004, estando caducado. 

Los riesgos identificados son de máxima gravedad: imposibilidad de verificar al prestatario, garantía hipotecaria no ejecutable en su estado actual, proyecto constructivo obsoleto, y una estructura financiera que sugiere que el préstamo serviría principalmente para que el "promotor" compre el terreno usando dinero de los inversores. 

RECOMENDACIÓN FINAL: NO INVERTIR BAJO NINGÚN CONCEPTO. 

ANÁLISIS FINANCIERO Y DE VIABILIDAD 

VALORACIÓN DEL ACTIVO (Según Tasación Oficial Euroval 00617/2026): 

  • Valor Hipotecario: 1.746.669 €
  • Método: Residual Dinámico (valoración de suelo por su potencial)
  • Superficie real: 753 m² (suma de dos parcelas: 111 m² + 642 m²)
  • Edificabilidad real: 2.249,17 m² (1.301,53 m² vivienda + 947,64 m² garaje)
  • Promoción real posible: 14 viviendas + 37 plazas de garaje

DISCREPANCIAS GRAVES CON EL DOSSIER WECITY: 

  1. Superficie del suelo: Dossier dice 616 m² vs Realidad 753 m² (22% MENOS en dossier)
  2. Superficie edificable: Dossier dice 1.912,90 m² vs Realidad 2.249,17 m² (15% MENOS)
  3. Promoción: Dossier anuncia 19 viviendas + 19 garajes vs Realidad 14 viviendas + 37 garajes
  4. Situación licencia: Dossier dice "pendiente de solicitud" vs Realidad: Estudio de Detalle de 2004 aprobado pero caducado, necesita proceso nuevo completo.

ANÁLISIS DE LA ESTRUCTURA FINANCIERA: 

  • Importe préstamo: 850.000 €
  • LTV (Loan-to-Value) sobre valoración: 48.66% (aparentemente conservador)
  • OBJETO DEL PRÉSTAMO: Para ADQUIRIR el suelo. Esto es crítico: no es para construir, es para comprar el terreno.
  • Plazo de salida: 12 meses mediante "financiación bancaria" - TÉCNICAMENTE IMPOSIBLE para un proyecto sin licencia actual.

PROYECCIÓN DE FLUJOS: 
  • El promotor necesitaría en 12 meses: 1) Agrupar las dos fincas registralmente, 2) Actualizar el proyecto a normativa 2026, 3) Obtener nueva licencia de obra, 4) Conseguir financiación bancaria para construcción. Este proceso realista toma 24-36 meses.
  • La probabilidad de incumplimiento a 12 meses es muy alta.
  • En caso de ejecución, los inversores se encontrarían con un suelo cuyo valor real de realización forzosa sería muy inferior al de tasación, especialmente al no estar las fincas agrupadas.

FORTALEZAS (ASPECTOS POSITIVOS) 

  1. UBICACIÓN: El solar se encuentra en Málaga capital, en la zona de El Limonar/La Victoria, una zona residencial consolidada con buena demanda.
  2. NORMATIVA URBANÍSTICA CLARA: El suelo está calificado como CTP-1 (Residencial) con edificabilidad de 1.80 m²t/m²s. Existe un Estudio de Detalle aprobado en 2004 que define parámetros constructivos.
  3. TASACIÓN OFICIAL: Realizada por sociedad homologada (Euroval, registro BdE 4388) siguiendo metodología oficial (Orden ECO/805/2003).
  4. SUELO URBANIZADO: No tiene cargas de urbanización pendientes, según la tasación.

DEBILIDADES Y RIESGOS CRÍTICOS RIESGO MÁXIMO 

1: IDENTIDAD OCULTA Y OPACIDAD EXTREMA 
  • El nombre del titular registral aparece CENSURADO en la Nota Simple.
  • El campo del titular aparece en BLANCO en la Tasación oficial.
  • NO SE PUEDE VERIFICAR quién es el prestatario real.
  • Esto imposibilita cualquier due diligence básica (KYC/AML), verificar experiencia, historial crediticio, o si es el verdadero propietario.

RIESGO MÁXIMO 2: GARANTÍA HIPOTECARIA INEXISTENTE EN LA PRÁCTICA 

  • La Tasación CONDICIONA SU VALOR a la "inscripción de la agrupación de las dos fincas".
  • Actualmente son DOS FINCAS SEPARADAS (una en C/ Subida San Cristóbal 27 y otra en C/ Fuente de la Manía 8).
  • Sin esta agrupación registral, NO SE PUEDE CONSTITUIR UNA HIPOTECA ÚNICA sobre el conjunto valorado en 1,75M€.
  • Los inversores tendrían que hipotecar dos fincas separadas de menor valor individual.

RIESGO MÁXIMO 3: PROYECTO OBSOLETO Y PROMOTOR FANTASMA 

  • El Estudio de Detalle es de JUNIO 2004 (22 AÑOS ANTIGUO).
  • El promotor original (PROMOCIONES AMANECER S.L.) está EN CONCURSO DE ACREEDORES.
  • NO EXISTE PROYECTO ACTUALIZADO a normativa 2026 (CTE, eficiencia energética, etc.).
  • NO HAY LICENCIA DE OBRA VIGENTE. La del ED de 2004 está caducada.
  • HIMAR LIVING SL (el "promotor" en dossier) no aparece como titular en ningún documento.

RIESGO 4: INFORMACIÓN DISCREPANTE EN EL DOSSIER COMERCIAL 

  • Datos técnicos incorrectos (superficies, número de viviendas).
  • Minimización de la complejidad real (licencia "pendiente" cuando hay que reiniciar proceso completo).
  • Plazo de salida (12 meses) TÉCNICAMENTE IMPOSIBLE.
  • No se menciona el origen del activo (concurso de acreedores).

RIESGO 5: ESTRUCTURA FINANCIERA INCIERTA 
  • El préstamo es para ADQUIRIR el suelo, no para desarrollar.
  • El "promotor" usaría dinero de crowdlending para ¿COMPRARSE EL TERRENO A SÍ MISMO.?
  • La "salida con financiación bancaria" en 12 meses es una QUIMERA para un proyecto sin licencia.
  • Posible esquema: usar financiación colectiva para pagar la compra del activo problemático, dejando el riesgo a los inversores.

RIESGO 6: SOBREVALORACIÓN DEL COLATERAL 

  • La valoración de 1,75M€ asume un promotor profesional ejecutando el proyecto.
  • En manos de un titular oculto sin historial promotor, el valor real de realización (en venta forzosa) podría ser 40-50% inferior.
  • El activo lleva 20 años paralizado, lo que sugiere problemas no visibles.

RIESGO 7: PROBLEMAS TÉCNICOS NO CONSIDERADOS 

  • El proyecto es en LADERA con 12m de desnivel, requiriendo costosos muros de contención.
  • El coste de construcción en dossier (1.166 €/m²) está probablemente infravalorado para esta complejidad.
  • Normativas actuales (2026) son mucho más exigentes que las de 2004, encareciendo el proyecto.

CONSIDERACIONES FINALES ESCENARIO MÁS PROBABLE (reconstruido con la información): 

  1. Un inversor o fondo (titular oculto) adquirió este suelo en la liquidación del concurso de acreedores de PROMOCIONES AMANECER S.L., probablemente a precio bajo.

  1. Encargó una tasación hipotecaria usando el viejo Estudio de Detalle de 2004 como base, obteniendo valoración de 1,75M€.

  1. Busca financiación crowdlending de 850.000€ (aproximadamente el doble de lo que probablemente pagó).

  1. Si consigue el dinero: 
    • Paga la compra del suelo (o se la paga a sí mismo si ya es el dueño).
    • Tiene 12 meses para "maquillar" el activo e intentar revenderlo o refinanciarlo.
    • Si no lo logra (lo más probable), incumple el préstamo.
    • Los inversores ejecutarían la hipoteca sobre: 
  •  Un suelo con dueño desconocido.
  • Dos fincas no agrupadas (dificultando la venta).
  • Sin proyecto ejecutable actual.
  • Con un valor de mercado real muy inferior al de tasación.

PATRÓN DETECTADO: 

Esto no es una financiación a un promotor para un proyecto. Es un intento de monetizar un activo inmobiliario fallido ("zombi") usando el crowdlending, trasladando TODO el riesgo a inversores minoristas mientras el titular oculto obtiene liquidez inmediata. 

OPINIÓN FUNDAMENTADA 

Esta operación presenta TODAS las banderas rojas de una posible estafa estructurada o, en el mejor de los casos, de una operación de altísimo riesgo donde la información esencial ha sido ocultada. Los elementos más preocupantes: 

  1. LA CENSURA DEL NOMBRE DEL TITULAR EN LA NOTA SIMPLE es inaudito en finanzas serias. Solo alguien con algo que ocultar hace esto.

  1. LAS DISCREPANCIAS ENTRE DOSSIER Y REALIDAD no son errores puntuales. Son múltiples, significativas, y todas en la dirección de hacer parecer la operación más atractiva y menos riesgosa de lo que es.

  1. EL HISTORIAL DEL ACTIVO (concurso de acreedores, proyecto de 2004) explica por qué ha estado 20 años parado: es un activo problemático.

  1. LA ESTRUCTURA TEMPORAL es inviable. Cualquier profesional del sector sabe que 12 meses es imposible para licenciar y financiar un proyecto de estas características desde cero.

CONCLUSIÓN Y RECOMENDACIÓN CONCLUSIÓN: 

Esta operación de crowdlending es EXTREMADAMENTE PELIGROSA para el inversor. Los riesgos de pérdida total o parcial del capital son muy elevados. La opacidad, las discrepancias en la información y la inviabilidad del plazo de salida la hacen INVERTIBLE. 

RECOMENDACIONES PARA EL INVERSOR: 

  1. NO INVERTIR en esta operación bajo ningún concepto.
  2. COMPARTIR ESTE ANÁLISIS con otros inversores en foros especializados para protegerles de posibles pérdidas.

RECOMENDACIÓN FINAL: 

Hay miles de oportunidades de inversión. Esta no es una de ellas. Es una operación con demasiadas banderas rojas. La regla de oro en inversión es: "Si no lo entiendes o algo no cuadra, no inviertas". Aquí muchas cosas no cuadran, y lo que cuadra es preocupante. 

INVERSIÓN: NO RECOMENDADA
NIVEL DE RIESGO: MÁXIMO (Pérdida total probable)
 TRANSPARENCIA: INEXISTENTE
 VIABILIDAD: INVIABLE
 DECISIÓN: NO INVERTIR +

 Este análisis se ha elaborado basándose en la documentación oficial disponible, incluyendo la tasación de Eurovaloraciones S.A. (Ref. 00617/2026), el Estudio de Detalle de 2004, la consulta catastral, la normativa urbanística del PGOU de Málaga y la nota simple informativa de las fincas. 

La información contenida en este informe tiene únicamente fines informativos y de análisis, y no constituye en ningún caso una recomendación de inversión, asesoramiento financiero, ni una invitación a comprar o vender ningún activo. Cada inversor debe realizar su propia evaluación de riesgos y tomar sus decisiones de forma independiente, considerando su situación financiera personal, sus objetivos de inversión y su tolerancia al riesgo. 

#799

Re: Wecity
Hola Sparrow,

Muchas gracias de nuevo por tu intensa labor en todas esta due dilligence. Por desgracia NO salimos de esta muy mala racha de proyectos problematicos...
Esperamos que, pronto, las plataformas vuelvan a ser un poco mas serías....
Reitero mi ofrecimiento de subir las preguntas en tu lugar para preservar tu nombre.
Un abrazo
#800

Re: Wecity
Reich D
Inaudito los proyectos que suben las plataformas últimamente, lo saben de sobra y lo maquillan para algunos inversores incautos. Muchas gracias por tu gran trabajo!!
#801

Re: Wecity
Danidoma
No sacan ni un proyecto limpio. Esta el patio como para meter un duro…
#802

Re: Wecity

Top 25
Sparrow In Jail
Buenas noches,

Análisis tras las respuestas dada por wecity en el chat:

ANÁLISIS DE LAS RESPUESTAS DE WECITY - CONCLUSIONES DEFINITIVAS 

Tras analizar detenidamente las respuestas proporcionadas por Wecity, se confirman y amplían todas las alertas y riesgos identificados previamente. Las respuestas no solo no resuelven las dudas fundamentales, sino que revelan una estructura operativa aún más problemática de lo que inicialmente parecía. 

RESUMEN DE LAS REVELACIONES CRÍTICAS 

  1. CONFIRMACIÓN DE LA ESTRUCTURA DE RIESGO EXTREMO

  • El préstamo es para que HIMAR LIVING SL compre el suelo. Se confirma que los 850.000€ son para que esta sociedad adquiera el terreno. Esto significa que los inversores están financiando la compra de un activo por parte del "promotor", no el desarrollo del proyecto. Es un PRÉSTAMO PUENTE DE ADQUISICIÓN con riesgo total para los inversores.
  • El vendedor actual es un completo desconocido. Wecity admite que no tiene "ninguna vinculación contractual" con él y que no puede ofrecer información por "protección de datos". Esto significa que: 
    • No sabemos quién vende el terreno.
  •  
    • No sabemos por qué precio lo vende.
  •  
    • No sabemos si tiene deudas o cargas sobre el activo.
  •  
    • No hay transparencia en la operación de compraventa subyacente.

  1. ADMISIÓN DE ERRORES Y DISCREPANCIAS GRAVES

Wecity reconoce que HAY ERRORES EN EL DOSSIER: 

  • La superficie de suelo es incorrecta (debería ser 753 m², no 616 m²).
  • La información sobre el proyecto (19 vs 14 viviendas) es contradictoria.

Estas "correcciones" llegan después de que los inversores hayan tenido que tomar decisiones basadas en información errónea. 

  1. AUSENCIA TOTAL DE DOCUMENTACIÓN ESENCIAL

Wecity confirma que NO DISPONE de: 

  • Identificación del vendedor actual.
  • Escritura de compraventa.
  • Proyecto arquitectónico actualizado.
  • Certificación municipal urbanística.
  • Estudio geotécnico actual.
  • Información detallada del equipo técnico.
  • Plan de negocio con cronograma.

Se está pidiendo a los inversores que financien 850.000€ sin ver la documentación básica que justificaría la operación. 

  1. PROBLEMAS IRRESOLUBLES CON LAS GARANTÍAS

  • La garantía hipotecaria está comprometida: No se va a agrupar las fincas (contrario a lo que exige la tasación). Se hipotecarán dos fincas separadas, no el conjunto valorado en 1,75M€. Esto reduce significativamente el valor real de la garantía.
  • La pignoración del IVA (189.000€) es insuficiente: Solo cubre el 22% del préstamo. No hay avales personales ni garantías adicionales.

  1. CRONOGRAMA IRREAL Y DEPENDENCIA DE FACTORES EXTERNOS

Wecity admite que: 

  • La licencia de obra se estima en 9 MESES (no inmediata).
  • Este plazo es "el aspecto que presenta una mayor dependencia de factores externos".
  • El préstamo vence en 12 meses, dejando solo 3 MESES para conseguir financiación bancaria.
  • Los bancos exigen licencia, proyecto y ventas previas para financiar.

Esto hace matemáticamente inviable la salida en 12 meses. 

  1. COSTES SUBESTIMADOS Y FALTA DE PLANIFICACIÓN

El coste de construcción real que mencionan (1.692 €/m²) es un 45% MÁS ALTO que el usado en la tasación (1.166 €/m²). Esto afecta directamente a la viabilidad económica del proyecto y al valor residual del suelo.

 MATRIZ DE RIESGO ACTUALIZADA 

  • Identidad de las partes: RIESGO MÁXIMO. Vendedor desconocido, comprador sin historial demostrado.
  • Transparencia: RIESGO MÁXIMO. Falta documentación esencial, errores en dossier.
  • Garantías reales: RIESGO MÁXIMO. Hipoteca sobre fincas no agrupadas, valor garantía reducido.
  • Viabilidad temporal: RIESGO MÁXIMO. 12 meses insuficientes para licencia + financiación bancaria.
  • Información técnica: RIESGO MÁXIMO. Sin proyecto actual, sin estudios, sin equipo confirmado.
  • Estructura financiera: ALTO RIESGO. Préstamo para autocompra, sin avales personales.

ESCENARIO MÁS PROBABLE CONFIRMADO 

  1. Vendedor oculto quiere deshacerse de un activo problemático (suelo de concurso de acreedores, proyecto obsoleto de 2004).
  2. HIMAR LIVING SL (sin historial demostrado) busca financiación crowdlending para comprarlo.
  3. Wecity publica un dossier con errores y omisiones.
  4. Los inversores financian 850.000€ la compra.
  5. En 12 meses: imposible obtener licencia + financiación bancaria.
  6. Resultado: incumplimiento, ejecución de garantías sobre activo devaluado.

PREGUNTAS QUE QUEDAN SIN CONTESTAR (Y SON DECISIVAS) 

  1. ¿Qué precio paga HIMAR LIVING SL por el suelo? (Si es menos de 850.000€, la diferencia es beneficio inmediato).
  2. ¿Por qué el vendedor actual oculta su identidad?
  3. ¿Qué experiencia concreta tiene HL Management/HIMAR LIVING en proyectos en ladera?
  4. ¿Por qué no hay avales personales de los promotores si confían en el proyecto?
  5. ¿Cómo justifica Wecity pedir 850.000€ sin mostrar la documentación básica?

RECOMENDACIÓN FINAL ESTA OPERACIÓN PRESENTA DEMASIADAS BANDERAS ROJAS:
 
  1. Opacidad extrema (vendedor oculto, sin documentación).
  2. Errores en información básica (superficies, proyecto).
  3. Garantías debilitadas (fincas no agrupadas).
  4. Plazo imposible (12 meses para proceso de 24+ meses).
  5. Estructura sospechosa (préstamo para autocompra).

Para el inversor:

NO INVIERTA. El riesgo de pérdida total o parcial es muy elevado. Se está financiando la compra de un activo problemático sin transparencia, con garantías reducidas y un plazo de salida irreal. Para la comunidad inversora: Comparta este análisis. Alertar a otros inversores puede prevenir pérdidas significativas.

Conclusión: Cuando una operación tiene más preguntas sin responder que certezas, y cuando las respuestas recibidas confirman los peores temores, la decisión prudente es clara:

ABSTENERSE Y PROTEGER EL CAPITAL.

Hay oportunidades de inversión con transparencia, esta no es una de ellas. Este análisis se ha elaborado basándose en la documentación oficial disponible, incluyendo la tasación de Eurovaloraciones S.A. (Ref. 00617/2026), el Estudio de Detalle de 2004, la consulta catastral, la normativa urbanística del PGOU de Málaga y la nota simple informativa de las fincas, así como las respuestas dadas por wecity a las preguntas realizadas 

La información contenida en este informe tiene únicamente fines informativos y de análisis, y no constituye en ningún caso una recomendación de inversión, asesoramiento financiero, ni una invitación a comprar o vender ningún activo. Cada inversor debe realizar su propia evaluación de riesgos y tomar sus decisiones de forma independiente, considerando su situación financiera personal, sus objetivos de inversión y su tolerancia al riesgo.  

#803

Re: Wecity
Buenos días 
? Que podemos  añadir de momento...? Quedarse quieto y esperar mejores proyectos.
Muchas gracias por tu enorme aportación Sparrow.
#804

Re: Wecity
Muchas gracias por tus análisis y recomendaciones. Mejor esperar
#805

Re: Wecity

Top 25
Sparrow In Jail
Buenas noches,. 

Subo due dilligence del proyecto de PAU DE CARABANCHEL, desde luego tiene mejor pinta que los anteriores, ya veremos como responden a las preguntas: 

RESUMEN EJECUTIVO Y ANÁLISIS FINAL. MADRID-PAU DE CARABANCHEL – PRÉSTAMO PARTICIPATIVO WECITY 

ANÁLISIS FINANCIERO 

  • CAPITAL DEL PRÉSTAMO: 1.700.000 €
  • RENTABILIDAD OFRECIDA: 10% anual. Rentabilidad total estimada ~7.5% para el plazo de 9 meses.
  • PLAZO: 9 meses, con prórroga opcional unilateral del promotor de 3 meses adicionales.
  • GARANTÍA PRINCIPAL: Hipoteca de primer grado sobre solar urbano en Calle Forsitia 1, Madrid.
  • VALOR DE TASACIÓN (Sociedad de Tasación): 3.644.941 €.
  • LOAN-TO-VALUE (LTV): 46.64%. Ratio muy conservador. El préstamo representa menos de la mitad del valor tasado del activo.
  • MODELO ECONÓMICO: El análisis de flujos de caja de la tasación confirma la viabilidad del proyecto promocional (33 viviendas + garajes), con una TIR para el promotor del 13.9%, superior al mínimo exigido del 11%. La salida del préstamo (mes 9) está modelada con la entrada de financiación bancaria para obra.
  • INVERSIÓN MÍNIMA: 250 €.
  • ESTRUCTURA DE FINANCIACIÓN: Precio de adquisición del solar ~3.2M€. Aportación promotor: 1.5M€ (47%). Préstamo Wecity: 1.7M€ (53%).
  • VENTAS PREVIAS: 23/33 viviendas (69.7%) con contrato de reserva formalizado, reduciendo notablemente el riesgo comercial.

FORTALEZAS (ASPECTOS POSITIVOS) 

  1. GARANTÍA EXCEPCIONALMENTE SÓLIDA: El LTV del 46.6% es el principal colchón de seguridad. Incluso con una depreciación significativa del activo, la garantía cubriría ampliamente el préstamo. La hipoteca se constituye sobre la finca registral completa (1.240,47 m²), que es un activo mayor y potencialmente más valioso en liquidación forzosa que la parcela neta de proyecto.
  2. VIABILIDAD URBANÍSTICA DEMOSTRADA: El suelo está clasificado como "Suelo Urbano Consolidado" con urbanización recepcionada, el riesgo urbanístico de fondo es bajo. El proyecto de 33 viviendas se ajusta plenamente a la normativa del PGOU de Madrid (Zona 4 - Manzana Cerrada). Existe proyecto arquitectónico y licencia solicitada vía ECU.
  3. DEMANDA PRE-VENDIDA: El 69.7% de ventas con reserva proporciona una fuerte validación de mercado y facilita la futura financiación bancaria.
  4. TRANSPARENCIA Y DOCUMENTACIÓN TÉCNICA COMPLETA: Se ha facilitado informe de tasación completo (con flujos de caja), nota simple registral, fichas catastrales, normativa urbanística y todos los contratos. Es un nivel de due diligence poco común.
  5. ALINEACIÓN DE INTERESES: El promotor (Residencial Forsitia 1 S.L., gestionada por Más Madrid Luxury Properties) aporta 1.5M€ de fondos propios, demostrando un compromiso financiero significativo.
  6. ESTRUCTURA LEGAL PROFESIONAL: Se designa un Agente de Garantías independiente (Global Security Partners, S.L.) para constituir, gestionar y, en su caso, ejecutar la hipoteca en nombre de los inversores. Existe un "Poder Irrevocable de Venta" como garantía adicional para una enajenación más ágil en caso de impago.

DEBILIDADES / RIESGOS (ASPECTOS DE ATENCIÓN) 

  1. RIESGO PRINCIPAL: CONDICIONANTE URBANÍSTICO Y TRÁMITES PENDIENTES. 

  • La tasación de 3.644.941 € y la viabilidad del proyecto están CONDICIONADAS a la segregación de la finca y a la cesión de 672 m² al Ayuntamiento de Madrid. Este trámite NO está completado.
  • Existe falta de coordinación catastral-registral (diferencia entre superficie catastral 1.308 m² y registral 1.240,47 m²).
  • CONSECUENCIA: Estos trámites administrativos son el principal cuello de botella. Es muy probable que causen RETRASOS, activando la prórroga de 3 meses del préstamo. Son un riesgo de plazo/liquidez, no tanto de pérdida de capital dada la solidez del activo completo.

  1. DISCREPANCIA CONTRACTUAL GRAVE. 

  • En la Cláusula 16.9.4 del Contrato de Préstamo, el promotor declara que "la tasación del Activo... no incluye condicionantes". Esto es FALSO. El informe de Sociedad de Tasación contiene explícitamente el condicionante de la segregación/cesión (Código ST: OR.M10).
  •  CONSECUENCIA: Esta declaración falsa debilita la confianza en la precisión del contrato y podría usarse como argumento en un conflicto futuro. Es una bandera roja en transparencia que Wecity debe aclarar.

  1. DEPENDENCIA DE LA CAPACIDAD EJECUTIVA DEL PROMOTOR. 

  • La salida a los 9 meses depende de que el promotor obtenga la licencia definitiva y la financiación bancaria para la obra en tiempo. El track record de Más Madrid Luxury Properties en la gestión de trámites urbanísticos complejos y en la entrega de proyectos a tiempo es un factor clave no verificado en los documentos.

  1. RIESGO DE MERCADO Y FINANCIACIÓN. 

Una desaceleración brusca del mercado inmobiliario madrileño o un endurecimiento del crédito bancario podrían dificultar o encarecer la obtención del préstamo de obra, retrasando la salida.

  1. ESTRUCTURA DE COSTES EN EJECUCIÓN. 

  • El Contrato con el Agente de Garantías establece que, en caso de ejecución hipotecaria, los honorarios de abogados, procuradores, notarios y del propio Agente se pagan ANTES de devolver el capital a los inversores (Cláusula 8). Esto podría reducir la recuperación neta en un escenario de impago si los costes legales son elevados.

CONSIDERACIONES FINALES Y OPINIÓN FUNDAMENTADA 

Esta es una operación de crowdlending que presenta una dicotomía clara: 

POR UN LADO, ofrece una de las ESTRUCTURAS DE GARANTÍA MÁS ROBUSTAS visibles en el sector. Un LTV <50% sobre un suelo urbano consolidado en Madrid, con una hipoteca de primer grado sobre el solar completo, proporciona un colchón de seguridad excepcional. El riesgo de pérdida total del capital es bajo incluso en escenarios adversos. 

POR OTRO LADO, el RIESGO DE PLAZO Y LIQUIDEZ ES ALTO. El proyecto está lastrado por trámites administrativos no resueltos (segregación, cesión, coordinación catastral). La probabilidad de que se active la prórroga de 3 meses es significativa. Además, la discrepancia contractual identificada es seria y cuestiona el rigor en la elaboración de los documentos. 

La decisión de invertir, por tanto, se convierte fundamentalmente en una APUESTA SOBRE LA CAPACIDAD EJECUTIVA Y LA TRANSPARENCIA DEL PROMOTOR Y DE WECITY. CONCLUSIÓN NO INVIERTAS si: 

  • Buscas seguridad absoluta de plazo y liquidez.
  • La discrepancia en la Cláusula 16.9.4 te genera desconfianza irremediable.
  • No toleras la alta probabilidad de que tu capital quede inmovilizado más de 9 meses.

PUEDES CONSIDERAR INVERTIR (con un tamaño de posición adecuado al riesgo de tu cartera) SI Y SOLO SI, antes de hacerlo, WECITY RESPONDE DE FORMA SATISFACTORIA Y DOCUMENTADA A ESTAS PREGUNTAS: 

  1. ¿Por qué el contrato contiene una declaración falsa sobre los condicionantes de la tasación? ¿Se va a corregir?
  2. ¿Se puede aportar evidencia documental (presentación en registro, entrada en ayuntamiento) que acredite el estado AVANZADO y concreto del expediente de segregación y cesión de los 672 m²?
  3. ¿Cuál es el historial concreto de "Más Madrid Luxury Properties" o de su administrador, Alfonso Moreno Ferrer, en la finalización de proyectos de desarrollo, especialmente en la gestión de trámites urbanísticos complejos?

Si las respuestas son convincentes y se tiene un perfil de riesgo que acepta posibles retrasos a cambio de una rentabilidad atractiva respaldada por una garantía muy valiosa, la operación puede ser interesante. Si hay evasivas u opacidad, es preferible esperar a otra oportunidad. 

En resumen: Oportunidad de alto riesgo de plazo y bajo riesgo de crédito, cuya idoneidad depende crucialmente de la confianza en la gestión de los trámites pendientes. 

Este análisis se ha elaborado basándose en la documentación oficial disponible, incluyendo la tasación de Sociedad de Tasación (Ref. 4054807M25), la nota simple registral, la información catastral, la normativa urbanística del PGOU de Madrid (Zona 4) y los contratos de préstamo, mandato y agente de garantías.

 La información contenida en este informe tiene únicamente fines informativos y de análisis, y no constituye en ningún caso una recomendación de inversión, asesoramiento financiero, ni una invitación a comprar o vender ningún activo. Cada inversor debe realizar su propia evaluación de riesgos y tomar sus decisiones de forma independiente, considerando su situación financiera personal, sus objetivos de inversión y su tolerancia al riesgo.  

#806

Re: Wecity
Gracias por el aporte. Este me convence algo mas. Seguramente entre.
#807

Re: Wecity

Top 25
Sparrow In Jail
Buenas noches, 

Tras las respuestas y la nueva documentación subida el proyecto en vez de mejorar empeora:

ANÁLISIS FINAL INTEGRADO - PRÉSTAMO PARTICIPATIVO: MADRID-PAU DE CARABANCHEL (Wecity) 

Tras analizar la documentación completa, las respuestas de Wecity, la Ficha de Datos y el Rating, se presentan los hallazgos clave para una decisión informada. 

ANÁLISIS FINANCIERO Y ESTRUCTURA 

  • Capital: 1.700.000 €
  • Rentabilidad Ofrecida: 10% anual (~7.5% total a 9 meses)
  • Plazo: 9 meses + prórroga unilateral de 3 meses del promotor.
  • Garantía Principal: Hipoteca 1º grado sobre solar en Calle Forsitia 1, Madrid.
  • Valor de Tasación (Sociedad de Tasación): 3.644.941 €
  • LTV (Loan-to-Value) Publicitado: 46.64% (sobre valor tasado).
  • Inversión Mínima: 250 €
 
FORTALEZAS PRINCIPALES 

  1. Colchón de Valor en Papel: Un LTV inicial del 46.6% sobre un suelo urbano consolidado en Madrid representa, en teoría, un margen de seguridad considerable.
  2. Alineación de Intereses: El promotor (Residencial Forsitia 1 S.L.) aporta 1.5M€ de fondos propios (47% de la adquisición).
  3. Validación de Mercado: Existen reservas previas para el 69.7% de las viviendas proyectadas, reduciendo el riesgo comercial futuro.
  4. Estructura Profesional de Garantía: Se designa un Agente de Garantías independiente para gestionar la hipoteca y existe un Poder Irrevocable de Venta para agilizar una ejecución.
 
RIESGOS Y PUNTOS CRÍTICOS (Análisis Detallado)
 
1. RIESGO PRINCIPAL: CRONOLOGÍA OPTIMISTA Y DEPENDENCIA DE TRÁMITES ADMINISTRATIVOS 

  • Hecho Constatado: En sus respuestas, Wecity confirmó que “El trámite de segregación y cesión no se puede iniciar hasta que la Sociedad Promotora no adquiera el Activo”. Este trámite es un condicionante explícito (OR.M10) de la tasación.
  • Análisis del Riesgo: Aunque el promotor lo iniciará inmediatamente tras la compra, la experiencia del sector indica que los expedientes de segregación, cesión, inscripción registral y posterior obtención de licencia suelen llevar más de 9-12 meses. El plan de salida en el mes 9 depende de que toda esta secuencia administrativa concluya a tiempo para obtener financiación bancaria, lo cual es altamente optimista.
  • Conclusión: Existe una probabilidad muy alta de que se active la prórroga de 3 meses, y riesgos significativos de mayores retrasos. Es un riesgo elevado de liquidez/plazo.

 2. DISCREPANCIA GRAVE EN LA DOCUMENTACIÓN CONTRACTUAL 

  • Hecho Constatado: La Cláusula 16.9.4 del Contrato de Préstamo afirma que “la tasación del Activo... no incluye condicionantes”.
  • Contraste: El Informe de Tasación (pág. 1 y 10) establece claramente un condicionante urbanístico (código ST: OR.M10).
  • Análisis del Riesgo: Un contrato contiene una declaración materialmente falsa. Wecity, al ser preguntado, reconoció la existencia del condicionante pero no propuso corregir el contrato. Esto debilita la confianza en el rigor del proceso de due diligence legal y podría ser fuente de conflicto futuro.

 3. GARANTÍA: FORTALEZA CONDICIONADA Y SUJETA A PLAZO 

  • Hecho Constatado: La tasación valora 3.644.941 € la parcela NETA FUTURA de 568,5 m² (tras la cesión). Sin embargo, la hipoteca se constituye sobre la finca registral COMPLETA actual de 1.240,47 m², ya que es jurídicamente imposible hipotecar un activo que aún no existe.
  • Análisis del Riesgo: El atractivo LTV del 46.6% es válido solo para el escenario final (parcela neta inscrita). Durante la vida del préstamo, la garantía será el solar completo con la carga administrativa pendiente. No existe una tasación del valor de mercado de este activo “en tránsito”. En caso de ejecución hipotecaria antes de completar la segregación, el colchón de seguridad podría ser menor al publicado.
  • Conclusión: La solidez de la garantía está íntimamente ligada al éxito y velocidad del mismo trámite urbanístico que supone el riesgo principal de plazo. Mientras no se concluya, la garantía es de calidad inferior a la publicitada.

 4. CAPACIDAD EJECUTIVA DEL PROMOTOR NO VERIFICADA 

  • Las respuestas de Wecity y la Ficha de Datos se limitan a afirmaciones genéricas sobre la “experiencia acreditada” de Más Madrid Luxury Properties. No se aporta historial concreto de proyectos finalizados, especialmente en la gestión de trámites de segregación complejos. Dada la criticidad de estos trámites para el éxito de la operación, la falta de track record verificable es un factor de riesgo adicional.

 5. SALIDA BANCARIA NO ASEGURADA 

  • Wecity confirmó que “No existe ningún contrato” ni pre-acuerdo con entidades financieras para el préstamo de obra. La consecución de esta financiación dependerá de que los trámites estén muy avanzados y de las condiciones de mercado dentro de 9-12 meses, añadiendo otra capa de incertidumbre al plazo de salida.

 6. RATING (AA) POCO CREÍBLE 

  • El rating de Moore Ibérica otorga una calificación AA (Muy Alta). Sin embargo, su metodología es cuestionable: da AAA al promotor sin listar proyectos previos, una B a la obtención de la licencia (reconociendo el cuello de botella) y no parece incorporar los riesgos de discrepancia contractual o garantía condicionada. Esta calificación no refleja fielmente los riesgos identificados y parece funcionar más como herramienta comercial que de análisis.

 CONCLUSIÓN Y RECOMENDACIÓN FINAL
Esta operación presenta una dicotomía extrema: 
  • En el Papel: Ofrece una estructura con elementos atractivos: LTV bajo, aportación promotora, garantía hipotecaria.
  • En la Realidad Revelada: Está lastrada por una combinación de riesgos operativos y de ejecución que se retroalimentan: un plan de plazo irreal, un error grave en el contrato, una garantía cuya fortaleza depende del mismo trámite que amenaza el plazo, y un promotor sin historial demostrable en superar estos obstáculos específicos.

 VEREDICTO: OPERACIÓN DE ALTO RIESGO. NO RECOMENDABLE.

La probabilidad de retraso es muy alta, y los problemas de documentación (cláusula falsa) y de valoración de la garantía real introducen un nivel de incertidumbre y desconfianza que no está compensado por una rentabilidad del ~7.5-10% para un plazo que, con alta probabilidad, será más largo.

Solo podría ser considerada por un inversor que: 

  1. Tenga un perfil de riesgo muy alto y especulativo.
  2. Esté dispuesto a inmovilizar su capital muy probablemente más de 12 meses.
  3. Confíe ciegamente en la capacidad del promotor para ejecutar trámites urbanísticos a una velocidad excepcional.
  4. Decida ignorar la discrepancia en el contrato y la falta de tasación de la garantía interina.

 Para la inmensa mayoría de los inversores en crowdlending, los riesgos de ejecución (plazo, trámites) y los defectos de transparencia identificados superan con creces los aspectos positivos. Se recomienda buscar oportunidades con un perfil de riesgo más claro y plazos más creíbles. 

 Este análisis se ha elaborado basándose en la documentación oficial disponible, incluyendo la tasación de Sociedad de Tasación (Ref. 4054807M25), la nota simple registral, la información catastral, la normativa urbanística del PGOU de Madrid (Zona 4), los contratos de préstamo, mandato y agente de garantías, las respuestas oficiales dadas por Wecity a las preguntas formuladas, la Ficha de Datos de las Inversión y el informe de Rating facilitado por Wecity.

 La información contenida en este informe tiene únicamente fines informativos y de análisis, y no constituye en ningún caso una recomendación de inversión, asesoramiento financiero, ni una invitación a comprar o vender ningún activo. Cada inversor debe realizar su propia evaluación de riesgos y tomar sus decisiones de forma independiente, considerando su situación financiera personal, sus objetivos de inversión y su tolerancia al riesgo.   

#808

Re: Wecity
Muy buenos dias, soy nuevo en esta plataforma por si me podeis ayudar, intente entrar en la promocion de hoy y entiendo que para utilizar un bono debes entrar por la app para usarlo.

Pues bien, a la hora de ibvertir i dique 500€ (400 en wallet y 100 en bonus) sin enbargo a la hora de cerrar la operacion no me permitia clijear las casillas de cada importe...es esto normal o simplemente se cubrio el proyecto antes de tiemoo?

Gracias
#809

Re: Wecity

Top 25
Sparrow In Jail
Buenos días, 

Para usar un bono creo que tienes que invertir más de 500€, hasta 500€ me parece que no se puede usar.

#810

Re: Wecity
Aprendiz76
Hola @jdani80
Es que no lo has hecho correctamente...😔😔

Teniendo en cuenta que la inversión mínima de este proyecto eran 250€ y no había máxima, tú querías invertir 500€ por lo que veo.

Tendrías que haber puesto que querías invertir 400€.
Al invertir se despliega la opción que si quieres invertir también los bonos, es ahí cuando le tendrías que haber dado que sí y automáticamente se suman los bonos que tengas tú en la wallet.
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