Re Inversor

Re Inversor 16/01/26 11:42

Ha respondido al tema El analista de los proyectos de Crowdfunding

Plataforma: UrbanitaeProyecto:  Proyecto Casa Fortuna Promotor: Casas Fintech Fecha: 20/01/2025Tipología: EquityPlazo: 30 mesesComentarios:- Seré breve, no me gusta hablar de cosas que desconozco y, el mercado de lujo, es un mercado muy específico que no controlo, por lo que no sé si las estimaciones son realistas, conservadoras u optimistas.- No me gusta entrar en villas ya que el riesgo está muy concentrado, es un único activo que se vende o no se vende y el potencial comprador es un número muy reducido de clientes. Y me gusta menos entrar a través de equity y lo explico: - Me gustaría saber cual es la idea de financiación de este activo, bancaria o alternativa, probablemente sea financiación alternativa ya que son proyecto no financiables por el banco. No sé si es la propia Urbanitae la que va a financiar la obra, aunque creo que dijeron que no podían entrar en equity y en deuda en un mismo proyecto por temas regulatorios. Si es un Fondo externo, será a tipos de interes alto y con garantía hipotecaria, por lo que el equity (nosotros y el promotor) somos los que estaremos en problemas si la villa no se vende ya que ellos ejecutaran la garantía y nos podríamos quedar sin nada. Esto es así en todos los proyectos de equity, pero el riesgo no es el mismo si es una promoción con 60 viviendas a jugárnoslo todo a una villa de 16 millones de euros. No quiero quedar siempre de pesimista ni parece un asusta inversores, pero es otro proyecto que no me gusta por lo explicado anteriormente, el riesgo está muy muy concentrado y, si por lo que sea no se vende la villa, el que nos tiene cogidos es el financiador ya que corremos el riesgo de perder toda la inversión. A nivel inmobiliario, no puedo juzgarlo ya que no conozco el mercado concreto. Scoring de riesgon.a.- Tipología: n.a.- Promotor:  n.a.- Comercial:  n.a. - Obra: 6/10  n.a. - Financiación:  n.a.  Disclaimer                                                                                                                             Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni comprar ni vender ni mantener, proyectos de inversión. 

Re Inversor 12/01/26 19:55

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Por lo que he leído, proyecto de deuda financiado en Marzo de 2023 por 12 meses (hasta Marzo 2024) al 11%. Posteriormente se prorroga hasta en tres ocasiones por 19 meses en total, subiendo el tipo de interés al 15% y el 16%. Todo teórico numeritos en una pantalla, porque devolverse no se ha devuelto ni un céntimo.Llegamos a Enero de 2026, han pasado 31 meses desde que los inversores pusieron el dinero en el proyecto y a día de hoy están igual que hace 2 años y medio. Si se inicia un proceso de ejecución son, mínimo, 24 meses hasta llegar a la subasta judicial y la recuperación del capital dependerá del valor del activo en dicha subasta. Es decir, tener el dinero inmovilizado mínimo casi cinco años en un proyecto de 12 meses, y sin saber siquiera cuánto se recuperará. La deuda no son proyectos seguros, están empezando a llegar ejecuciones de proyectos de 2023 cuando los proyectos de deuda eran minoritarios y las plataformas todavía intentaban guardar algo las formas. No quiero ser catastrofista y, a veces la locura del mercado puede con todo, pero creo que los inversores van a ir aprendiendo a base de palos. 

Re Inversor 12/01/26 19:32

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Plataforma: CivislendProyecto: Residencial Tagle Badajoz Promotor: DOMUSCORP RE S.L. Fecha: 12/01/2025Tipología: DeudaPlazo: 15+6 mesesComentarios:- Va a parecer que tengo algo contra Civislend, pero nada más lejos de la realidad, intento ser objetivo en los análisis en base a la información que nos proporcionan. No quiero ser reiterativo, pero no me gusta nada la tendencia de la plataforma que ya ni se preocupa en explicar los proyectos. La mayoría irán bien si sigue el mercado como hasta ahora, ya que estamos viviendo la fase expansiva del ciclo, pero no por buen hacer de la plataforma si no por el viento de cola que trae el mercado. - Yo es que no puedo entrar a valorar el proyecto porque lo que explican no tiene ningún sentido, más allá del activo, la zona, la demanda, etc. si alguien que sea más avispado puede explicarme las siguientes dudas que no entiendo: 1. El precio de compra con IVA es de 3.800.000 € (en el pdf ponen 3,3), que será 3.100.000 sin IVA, la tasación de Civislend dice que el suelo vale 4.498.798€, es decir, quieren que nos creamos que el promotor está comprando el suelo por 1.400.000€ menos de lo que vale. Si alguien me puede explicar como lo hacen todos los promotores de Civislend que consiguen comprar el suelo tan barato en el mercado, en un mercado en el que se están pagando autenticas barbaridades por los suelos. 2. Aprox. 700.000€ son de IVA que el promotor recupera y no está pignorado. Por tanto, la aportación del promotor en el mejor de los casos será de 2.000.000€. 3. Le dan 1.000.000€ para arquitectos y licencias, si alguien conoce a algún arquitecto que cobre 1.000.000€ por redactar un proyecto básico. Puesto a inventar, por lo menos que pongan el mismo dato en el PDF "estudio económico" no que ponen que el coste de arquitectos es de 286.000€ y el de licencias 277.000€. Está claro que, al menos 500.000€, es menos capital que está poniendo el promotor, cuya aportación tras los ajustes estará en el entorno del 1.500.000€. 4. Y lo más importante de todo, ¿Cuál es el plan de negocio? Compramos el suelo y dentro de 15 meses se vende (ganando el promotor dinero para cubrir intereses y costes del préstamo) en base a qué. ¿O el plan de negocio es simplemente asumir que el precio del suelo seguirá subiendo y por eso lo venderemos más caro?Ese juego de la cerilla es bastante peligroso y es especulación pura y dura, compro un suelo, no hago ninguna actuación de valor y asumo que lo venderé más caro. El escenario más probable: es que sea el propio promotor el que tiene el contrato de compraventa y, en el futuro, buscará un socio para traspasar el suelo y construir las viviendas. Incluso es probable que el suelo sea ya propiedad del mismo promotor y esté cambiándolo de manos para reconocer parte de la plusvalía. Esta parte es especulación, pero como no explican nada tengo que realizar mis propias asunciones y no es un escenario descabellado. Dicho todo esto, no es lo peor que han sacado en las últimas semanas y creo que el proyecto puede ser hasta potable por las garantías y los márgenes, pero cuando ya ni se preocupan en contarme para qué quieren el dinero, simplemente me lo piden, conmigo al menos que no cuenten. La dejadez, la falta de información, y datos que son claramente falsos lo que provocan, al menos en mi caso, es desconfianza absoluta. Scoring de riesgon.a.- Tipología: n.a.- Promotor:  n.a.- Comercial:  n.a. - Obra: 6/10  n.a. - Financiación:  n.a.  Disclaimer                                                                                                                             Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni comprar ni vender ni mantener, proyectos de inversión. 

Re Inversor 07/01/26 23:37

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Mi sensación, es que están intentando generar el mayor ebitda posible para vender la plataforma a otro inversor. Al final la plataforma es una start up, si viene alguien y te compra el negocio los dueños materializan sus beneficios y los problemas se los queda el nuevo comprador.Lo único positivo que espero que pase, es que estos negocios no se deben valorar por ebitda ya que la plataforma cobra en el momento 0 y no tiene ingresos pendientes. Cualquier inversor profesional que valore estas plataformas, debería considerar que lo que está comprando son todos los problemas del pasado, la estructura y la marca, pero ningún ingreso futuro.Ya han subido varias noticias en prensa de que tanto Urbanitae como Civislend están en proceso de venta, Wecity seguro que también. A los inversores minoristas, que somos los que les generamos el negocio y su Ebitda, nos dejarán en el camino, dentro de dos o tres años intentarán no ser ellos los que estén y se comerá otro el marrón. No todos los proyectos van a ir mal, de hecho la mayoría se recuperará el dinero, pero como el viento deje de soplar se pueden ir a tasas de defaults por encima del 15-20% y eso te mata el negocio.Con el tiempo veremos en que acaba todo esto. 

Re Inversor 07/01/26 11:57

Ha respondido al tema Civislend

Soy consciente, pero soy de la opinión de que debería intervenir en regular esto para evitar que distribuyan proyectos fallidos entre minoristas. No tiene nada que ver, pero también distribuían los bancos preferentes entre minoristas y nadie decía nada, hasta que vinieron los problemas y tuvo que ser regulado. NO se puede distribuir un producto entre inversores minoristas si eres consciente de que ellos no saben en lo que están invirtiendo, por mucho que digas que has publicado cuatro pdfs con datos. La información, en muchos casos, es errónea, oculta datos y es insuficiente. Será cuestión de tiempo que esto se regule también, cuando se acumulen denuncias de minoristas que han perdido su dinero.  El pasado, demasiadas veces, se repite. La mayoría de los inversores ni siquiera saben que esto del crowdfunding hace muchos años que existe, que investiguen un poco lo que pasó con Housers. No eran mejores ni peores que las plataformas de hoy en día, simplemente que no les pilló un ciclo como el actual, en el que la continua subida de precios de viviendas tapa todos los errores y proyectos fallidos. Esto no será así para siempre. https://www.idealista.com/news/finanzas/inversion/2020/06/29/784400-los-afectados-por-housers-se-asocian-somos-mas-de-30-000-inversores-atrapados-y

Re Inversor 07/01/26 10:40

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Me uno a las palabras del compañero  @sparrow-in-jail en el post especifico de Civislend sobre el proyecto Cala Major Mallorca. Viviendas ya terminadas y con licencia de primera ocupación desde Marzo de 2024, que no se han vendido, y ahora vienen a refinanciarlas con minoristas. Lo vengo avisando, la barra libre que ha implementado Civislend va a meter a los minoristas en problemas mas pronto que tarde. Eviten los proyectos refinanciados y, especialmente, eviten este proyecto que no sé ni como calificarlo. No venden las viviendas desde hace dos años y vienen a pedirle a minoristas que le den 5 millones, ¿Esto que es una venta encubierta de las viviendas? Con la deriva de los últimos proyectos de Civislend, me iría alejando de esta plataforma, al menos, hasta que cambien la línea. 

Re Inversor 07/01/26 10:34

Ha respondido al tema Civislend

Poco más que decir, me uno a tus palabras. Proyecto con Licencia de Primera Ocupación desde Marzo de 2024 y las viviendas no se han vendido. La barra libre que ha implantado Civislend se le va a atragantar a más de uno pronto, este tipo de proyectos son una vergüenza para el sector del crowdfunding. Que venga la CNMV y me explique quien protege aquí los intereses del inversor minorista. 

Re Inversor 02/01/26 11:22

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No he entrado en profundidad ya que, como indica el compañero, es un proyecto que viene con problemas por lo que, si estos no están resueltos, el componente inmobiliario es secundario. Lo que sí veo, y vengo indicándolo, es una tendencia de Civislend a financiar cosas cada vez peores, proyectos que arrastran problemas e impulsados por individuos de dudosa fiabilidad. Si empiezas a acumular suelos que arrastran problemas es cuestión de tiempo de que te pillen en uno o varios de ellos. Como digo, no me caso con ninguna plataforma, pero la tendencia de los proyectos publicados en Civislend no me gusta nada. Están aprovechando que la gente asocia deuda a rentabilidad asegurada en plazo para no aplicar ningún tipo de filtro a los proyectos. Con el tiempo comprobaremos que la deuda no te garantiza nada, y que habrá varios de estos proyectos en los que el dinero se quedará inmovilizado durante muchos años. Yo siempre digo lo mismo, con la cantidad de plataformas y cosas que suben (la mayoría de baja calidad) que necesidad hay de meter el dinero en suelos refinanciados que arrastran problemas desde hace muchos años. También os digo, que este razonamiento deberían hacerlo también las plataformas no los inversores, ¿Qué necesidad tiene a estas alturas Civislend de financiar estas cosas? Para ganar cuatro duros más ocultan información a inversores y se meten en proyectos riesgosos. Está claro aquí que la prioridad de las plataformas es sacar el mayor numero de proyectos posibles, no filtrar los de una calidad aceptable. 

Re Inversor 29/12/25 12:10

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Perdona, acabo de ver que ya está financiado. Con la cantidad de proyectos que sacan y en estas fechas no me ha dado tiempo. Cualquier proyecto decidme con algo más de tiempo e intento subirlo!

Re Inversor 29/12/25 11:55

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Hasta donde sé, es un tema delicado para la CNMV. Urbanitae en su día lo quería hacer pero no lo han conseguido sacar todavía. A mí eso no me gusta un pelo, al revés, me genera más desconfianza. ¿Quién valora la cotización de la participación? Además estamos hablando de transacciones entre minorista no inversores expertos. La cotización, en este sector concreto, lo que genera es más especulación, más posibilidad de engaño entre unos inversores que conocen los problemas de un proyecto y que venden su participación a otros que entran desde el desconocimiento. Me da que a la CNMV no le gusta por lo mismo que os expongo, porque potencia la especulación entre minoristas. Supon que mañana Hausera que es el gestor del proyecto descubre un problema y se coloca a vender su participación en el mercado secundario a minoristas, eso obviamente a ojos de un juez es una estafa, pero después de años de litigios y de tener que demostrar que sabían el problema antes de vender su participación. Aunque pueda parecer interesante lo de la liquidez, no me gusta nada ese sistema, es más, me genera aún mayor desconfianza. Que no digo que lo hagan con esa intención, ni mucho menos, pero no me gusta que esté la puerta abierta a que puedan pasar esas cosas. 

Re Inversor 29/12/25 11:47

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Plataforma: UrbanitaeProyecto: Proyecto Jardines del Ayra Promotor:  CaralcaFecha: 30/12/2025Tipología: EquityPlazo: 34-38 mesesComentarios:- Esto sí es un proyecto bien estructurado, con una promotora real con un equipo, en un suelo que no viene arrastrando deudas ni cosas raras. Después irá bien o irá mal pero, al menos yo, esto es lo que le pido a las plataformas de crowdfuding y no proyectos raros con problemas arrastrados y promotores que son empresas vacías en las que hay una sola persona. Además, la participación de Urbanitae es minoritaria y el promotor y otros socios ponen una parte relevante del capital. - Después hay riesgos propios del negocio inmobiliario, los costes y que se vendan las casas, pero esos son los riesgos propios del negocio. El punto más débil del proyecto es poder contener los costes, ya que al ser vivienda protegida una subida de los mismos te deja sin margen de maniobra. Igualmente, habrá que ver la demanda de vivienda protegida en esa zona, pero como digo, lo que me da algo de tranquilidad es que el promotor conoce la zona y está poniendo gran parte del capital, mi obligación como inversor no es conocer cada municipio concreto eso es trabajo del promotor, lo que le pido es que si las cosas van mal esté arriesgando también su dinero, no que cobre sus fees no ponga capital y me deje a mí con el problema. - Me da la sensación de que Urbanitae se está poniendo algo las pilas con los proyectos de equity que están sacando ahora, porque cada vez son menos y están más trabajados. El problema del sistema es que todavía les queda sufrir todos los proyectos malos que ya han financiado, y eso les va a hacer daño, porque el inversor se basa en la experiencia de proyectos antiguos para valorar los proyectos de hoy, cuando son proyectos totalmente independientes. Como he dicho en otras ocasiones, ahora hay una tendencia general a creer que los proyectos de deuda son seguros y los de equity no, cuando la realidad es que la calidad del proyecto lo determina el propio proyecto no el instrumento de entrada. Ya vendrán los sustos con los proyectos de deuda que se están financiado ahora en muchos sitios, en los que los inversores irán comprobando que la ejecución de una garantía es algo complejo y largo. Cuando estás 6 o 7 años sin ver tu dinero, aunque al final lo recuperes, se quitará esa sensación general de que los proyectos de deuda son algo seguro. Scoring de riesgo5/10- Tipología: 6/10 Equity. Aunque es cierto que el promotor está alineado pues desembolsa gran parte del capital.- Promotor: 2,5/10 Es un promotor real, con su propia estructura de personal. - Comercial: 5/10 Es VPO, pero habrá que ver la demanda de la zona.- Obra: 6/10 El riesgo de desvío en costes siempre está ahí y en equity lo asumes, aquí hay un riesgo adicional ya que el precio máximo de venta está limitado. - Financiación: 3/10 No parece que vaya a ser un problema.ResumenEn resumen, proyecto de equity de los que, al menos yo, busco con una promotora real con un equipo, en un suelo que no viene arrastrando deudas ni cosas raras. Después saldrá bien o mal, pero esto se asemeja más a lo que yo entiendo como un proyecto inmobiliario. Dicen que buscan una TIR del 17% (que me parece demasiado alta), pero limitan los fees del gestor hasta alcanzar dicho objetivo. Al final, lo que me transmite, es que están también alineados con los inversores.    Me da la sensación, de que Urbanitae le está viendo las orejas al lobo con los proyectos de equity, pues ahora los que van sacando parece que sí que los han estudiado y filtrado. Después ya se verá, esto es inmobiliario, pero al menos que sean proyectos en las que todos los agentes estemos alineados (menos la plataforma que cobra sus fees pase lo que pase).  Disclaimer                                                                                                                             Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni comprar ni vender ni mantener, proyectos de inversión. 

Re Inversor 28/12/25 20:51

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A mí, personalmente, no me gusta ni me inspira confianza el equipo.Lo primero que hay que explicar es que es un modelo distinto al de civislend, urbanitae o we city, Hausera gestiona directamente las oportunidades, es como si un promotor capta directamente el capital de inversores, esto por si no es malo ni bueno, como todo depende de la ética del equipo gestor, pero sí que creo que es muy difícil competir actualmente en el mercado promotor (grandes promociones) y se necesitan estructuras para llegar a proyectos comprados a buen precio. La clave de todo este negocio es comprar el proyecto a un precio bajo, no hay más.Ademas hacían proyectos de flipping (compra reforma venta) que no tiene nada que ver con un desarrollo de una promoción inmobiliaria completa. Es un negocio distinto. El tema de que se metan en proyectos en Italia, que lancen como un mercado para vender tus participaciones, el equipo, en general no me convence la verdad ni me inspira confianza.Dicho esto, habría que ver proyecto a proyecto, pero esk aquí se corre un riesgo adicional ya que si un proyecto va mal indirectamente afectará a los demás proyectos pues Hausera es el que desarrolla todos los proyectos, es decir, es la misma empresa. Si mañana cierra Urbanitae, nuestra inversión sigue vigente ya que hemos financiado a promotores no a la plataforma, si mañana cierra Hausera estamos en una posición más complicada. 

Re Inversor 22/12/25 12:31

Ha respondido al tema Urbanitae

Tu exposición es muy acertada, el problema principal es que han etiquetado de deuda un proyecto de equity. El parámetro del LTV en un proyecto de equity no tiene sentido ya que, como bien dices, primero cobra el banco (Principal, intereses, intereses de demora, ...). En cualquier promoción en la que el banco ejecute sus garantías ya te digo yo que nadie va a cobrar después (probablemente ni el banco recupere el total de la deuda). Pero, como digo en el otro hilo, esto es así en TODOS los proyectos de equity, siempre que haya financiación promotora si todo se tuerce el inversor puede no recuperar nada de su inversión. Esto es algo que todo inversor debería saber antes de entrar en un proyecto. Como digo, veo más una mala explicación por parte de Urbanitae que un proyecto malo, al final es un proyecto de equity al 10% pero con más certidumbres que muchos de los proyectos de equity que publicitan, que dicen que la TIR va a ser un 15% y acaba en un 3%

Re Inversor 22/12/25 12:13

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No seré yo quien defienda a Urbanitae, el problema es que por intentar vestir algo de lo que no es acaban diciendo cosas sin sentido. Este proyecto no es de deuda, es de equity, y debería medirse con los parámetros de un proyecto de equity no de deuda. No es que le deban 16 millones al banco, ese capital lo irá aportando el banco durante la obra para financiar la construcción, es un préstamo promotor normal como en todas las obras. Ahora, como bien dices, el LTV no tiene sentido en este préstamo ya que el primero que cobra es el banco que recuperará el activo para pagar su capital, intereses, intereses de demora y costes de ejecución. Por tanto, el LTV sería descontándole al valor de tasación del activo terminado todo el importe de estos costes bancarios. Pero, como digo, esto es así en todos los proyectos de equity. No sé si los inversores al entrar a un proyecto son conscientes o no, pero todos los proyectos de equity la obra se financia con el Banco y, si el proyecto va mal, el Banco ejecuta las garantías y es el primero que cobra (puede que el único si el valor de la garantía no cubre su deuda). Por tanto, en todos los proyectos de equity existe la posibilidad de no recuperar ni un euro. Son casos poco frecuentes en la actualidad con la evolución actual del mercado, pero el riesgo de perder toda la inversión existe. 

Re Inversor 20/12/25 14:32

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Es equity capado a un 10% en eso estoy de acuerdo, aunque lo llamen deuda. En el resto no estoy de acuerdo, pese a que podamos estar sesgado porque Urbanitae haya hecho las cosas mal con los proyectos de equity tu razonamiento lleva a pensar que todos los proyectos de equity son una estafa y en eso no estoy de acuerdo. Los inversores tienen una muestra muy pequeña ya que apenas llevan 2 años con el tema del crowdfunding y confunden garantías con la calidad del proyecto. Como si tener una garantía hipotecaria te garantizara recuperar el capital, entonces porque quebraron los bancos si tenían garantía hipotecaria sobre los activos de todos los préstamos? Porque el activo no valía para recuperar ni siquiera la deuda.Yo prefiero un proyecto de equity bien armado sobre un activo líquido que un proyecto de deuda con garantía hipotecaria sobre un activo en un municipio de 10.000 habitantes. Ya llegarán los tiempos en que empiecen a salir inversores descontentos con Civislend o Wecity, es cuestión de tiempo ya que han financiado proyectos de deuda que tienen muy mala pinta y en los que el dinero puede quedarse bloqueado muchos años. 

Re Inversor 20/12/25 12:09

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Plataforma: UrbanitaeProyecto: Proyecto Intur Panorámico Promotor:  InturFecha: 23/12/2025Tipología: DeudaPlazo: 12 mesesComentarios:- Es un proyecto en el cual el banco les estará exigiendo que pongan más capital, pero el promotor habrá defendido ante Urbanitae que el proyecto ya está suficientemente avanzado y el riesgo actual no merece un 15% de TIR para el inversor que entre ahora ya que está con un gran grado de avance en comercialización, licencias, costes, etc. - La promotora no tendrá el capital disponible y habrá decidido aportarlo con Urbanitae con una deuda subordinada sin garantías. - El proyecto a nivel de riesgos creo que es óptimo para el inversor que entra ahora, lo que es más difícil dirimir es si la rentabilidad de un 10% es justa o baja para los riesgos que está asumiendo el inversor. Entiendo a las dos partes, si yo fuera promotor también defendería que esto está ya encarrilado y que demasiado que le dan un 10% a inversores pasivos, pero también entiendo que para el inversor es equity no deuda, ya que no sé que diferencia hay entre una deuda sin garantías y el equity, más allá de que la rentabilidad de la deuda está capada al 10%. - Yo sé que los lectores, por malas experiencias, están sesgados a que los proyectos de equity son malos y los de deuda son buenos pero eso no es así, cada proyecto será bueno o malo en función del precio de entrada. A mí no me importa entrar en equity si el proyecto está bien armado (este lo está) y lo que sí es más discutible es por qué me limitan al 10% mi ganancia. Quizás lo más justo sería colocar el interés en el entorno del 12% (ni para el promotor ni considerarlo puro equity). - Lo que también queda claro que ahora está de moda vender proyectos de deuda, ya que esos se llenan al instante y los de equity no, y por eso le ponen la etiqueta a este de proyecto de deuda. Si lo explicaran igual pero llamándolo equity, los inversores serían más reacios a entrar, pero el proyecto es exactamente el mismo y las garantías son exactamente las mismas (deuda cuya garantía es convertirse en equity si no te pagan). Scoring de riesgo5/10- Tipología: 5,5/10 ¿Deuda? - sin garantías. Aunque es cierto que el promotor está alineado pues desembolsa gran parte del capital. - Promotor: 5/10 Ni son los mejores del mercado ni es un tio que está desarrollando su primer proyecto. - Comercial: 3/10 Está encarrilada las ventas.- Obra: 5/10 El riesgo de desvío en costes siempre está ahí y en equity lo asumes.- Financiación: 3/10 También dicen que está cerrada. ResumenEn resumen, proyecto de deuda cuya garantía es convertirse en equity en caso de impago. De todas formas yo no juzgaré a la plataforma porque me intente colar proyectos de equity como deuda, si no por la calidad del proyecto y, en este caso, está suficientemente atado todo (al menos eso parece desde fuera) para que no perciba demasiados riesgos latentes que puedan perjudicar mi inversión. Lo que sí discutiría es si la rentabilidad es acorde al riesgo que estoy asumiendo, quizás fuera más justo en el entorno del 12% anual. Esto es el crowdfunding, mientras sigamos entrando en masa nadie va a mirar la calidad de los proyectos. Si el inversor minorista fuera capaz de valorar los proyectos de calidad ya se preocuparían las plataformas de buscarlos, pues los que fueran de baja calidad se les quedarían sin financiar.   Disclaimer                                                                                                                             Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni comprar ni vender ni mantener, proyectos de inversión. 

Re Inversor 15/12/25 13:46

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Tengo el análisis subido en la página 3 de este hilo, si veo que se empieza a complicar el hacer seguimiento busco maneras para que sea más fácil de ver los análisis de cada proyecto de un vistazo. 

Re Inversor 15/12/25 13:42

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Esto es lo que intento hacer ver, cargan la responsabilidad en los inversores diciendo que esta inversión conlleva riesgos (que lo sabemos) pero para los que no ha conllevado riesgo es para la plataforma ni para el promotor. Está claro, en ese ejemplo, que el plan de negocio estaba muy mal redactado y eso no es culpa de los inversores. Lo peor que en los últimos meses han pasado proyectos mucho peores que ese por el filtro, el que invirtiera en Julio de 2022 se está dando cuenta ahora Diciembre 2025 de que le han vendido unas expectativas de rentabilidad que no eran reales. Lo mismo pasa con muchos de los proyectos que ya se han invertido en 2024-2025 solo que no se darán cuenta hasta dentro de un par de años cuando no les quede otra que ir reconociendo las perdidas con respecto al plan de negocio. P.D: Te lo dicen ahora lo de los sobrecostes porque no les queda otra (ya van a devolver el dinero por finalización del proyecto), pero estoy convencido que lo saben desde hace ya meses.

Re Inversor 14/12/25 21:13

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 Plataforma: UrbanitaeProyecto: Proyecto Pizarro Promotor: LEDICIA REAL ESTATEFecha: 16/12/2025Tipología: DeudaPlazo: 24+6 mesesComentarios:- Este me gusta más que el anterior, sigue siendo un promotor que no es promotor (tiene pinta que es el primer proyecto que hace), pero el activo y las garantías son más sólidas. - Al meter 3 inversores propios el promotor (que serán familias con dinero de la zona) ya es una garantía adicional pues no queda mal solo con minoristas a los que no conoce, si no con su circulo cercano. - El activo está en una zona consolidada de Vigo, la rentabilidad del proyecto la determinará si ha comprado a buen precio o demasiado caro, pero eso será problema del promotor ya que Urbanitae está parcialmente cubierto con un préstamo de 4 Millones para un coste (suelo más obra) de 5,8 millones (68% de LTC). - La garantía hipotecaría, unido a ser un activo con cierta liquidez, es lo que nos da margen para cobrar nuestros intereses con independencia de que el proyecto vaya bien o mal. - La clave en los proyectos de deuda es preguntarse, si va mal, ¿Quién tiene un problema, los inversores de Urbanitae o el promotor? En este caso, por las garantías y compromiso con el proyecto, creo que si la cosa va mal el que sale mal parado (y, por tanto buscará como solucionarlo) es el promotor. Scoring de riesgo4,5/10- Tipología: 3/10 Deuda - garantía hipotecaria sobre activo con cierta liquidez.- Promotor: 6,5/10 Promotor pequeño, pero es un suelo recién comprado y pone inversión de inversores suyos cercanos..- Comercial: 6/10 La parte más complicada de todo proyecto, lo que no se puede dudar es que conocen la zona ya que son de allí. - Obra: 4/10 Van con margenes de contingencias altos en el Plan de Negocio.- Financiación: 2/10 Financia Urbanitae toda la obra.  ResumenEn resumen, creo que es un proyecto razonable, esperemos que el gestor/promotor no meta la pata pero entra dentro de los riesgos asumibles de la inversión inmobiliaria (al final te tienes que fiar de alguien). Las garantías son sólidas y hay margen para presionar en caso de problemas en el desarrollo.   Disclaimer                                                                                                                             Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni comprar ni vender ni mantener, proyectos de inversión. 

Re Inversor 14/12/25 20:52

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 Plataforma: UrbanitaeProyecto: Proyecto Benasque Promotor: REGEN Regeneración InmobiliariaFecha: 15/12/2025Tipología: DeudaPlazo: 12+6 mesesComentarios:- No me gusta mucho, como siempre digo estamos aquí fuera del supermercado rebuscando entre la basura y es dificil comparar entre basura. Un poquito mejor que otra basura que hemos visto en las distintas plataformas pero no deja de ser un proyecto con un nivel de riesgo elevados. - Como siempre digo, esto no significa que vaya a ir bien o mal, al final no deja de ser un proyecto de deuda y se podrá presionar al promotor para que lo intente arreglar, pero creo que el riesgo es más elevado de lo que se intenta transmitir. - Varios puntos que siempre menciono, siempre que veo Refinanciar una deuda existente salta una alerta. ¿Entrarías a refinanciar Villa Olivia? Probablemente no porque ya conocéis la película, no sé cual será la película que arrastra este activo, pero está claro que viene de incumplir sus compromisos con otros financiador. - Esto no es un promotor, por tanto el riesgo siempre es más elevado, tanto por la exposición que tiene (probablemente sea el único proyecto que gestiona), como por los conocimientos técnicos. Este negocio no consiste en comprar y construir, hay muchos factores urbanísticos y técnicos con gran implicación en resultados. - El tema urbanístico pasan de puntillas y no me queda claro, no sé si el suelo tiene pendiente trámites urbanísticos o puede solicitar ya licencia. - No conozco Benasque, pero simplemente viendolo en google maps meter un proyecto de 90 viviendas allí (lo mismo luego es un exito) pero no parece proporcionado al volumen de población existente. - Decir que el Banco va a refinanciar el préstamo es falsear la verdad, en las condiciones actuales aunque tuvieran preventas y licencia el banco no les daría la financiación si no ponen equity. Decir que tienen negociaciones muy avanzadas con el banco para financiar un proyecto dentro de 12 meses es directamente mentir, no hace falta explicar mucho, bajen a su sucursal bancaria y diganle que se van a comprar una casa el año que viene pero que quieren que se comprometan ya a financiarles la compra. - Por poner algo positivo, sin conocer demasiado el proyecto, al estar comprado el suelo hace años asumo que el valor actual es mayor, osea que a unas malas estaríamos adquiriendo un suelo en Benasque a 2,1 millones (450€/m2). La liquidez que tenga ese suelo, sin conocer el mercado, es probable que sea bastante baja. - Aquí lo que siempre digo, si estoy financiando un activo en Madrid sé que en algún precio se venderá sea más alto o más bajo, en Benasque no lo tengo tan claro y si no se vende, por mucho que un papelito diga que vale 3 o 4 millones, el dinero que voy a tener en mi cuenta son 0 euros.  Scoring de riesgo7/10- Tipología: 5/10 Deuda - pero sobre un activo con una liquidez cuestionable. - Promotor: 8/10 Promotor pequeño, no pone capital y trae un suelo que arrastra problemas. - Comercial: 7/10 89 viviendas en Benasque me parece un volumen arriesgado para la población actual, lo que no signfica que no tenga mercado y puede ser el punto más débil de mi análisis, ya que estoy hablando sin conocer la zona.  - Obra: n.a No aplica ya que no construimos nosotros.- Financiación: 7,5/10 Que vayan buscando soluciones porque con esta estructura de capital no les va a financiar el banco.  ResumenEn resumen, los he visto peores pero nuevamente un proyecto de calidad muy baja con el combo proyecto refinanciado, promotor que no es un promotor, nula aportación de equity, liquidez del activo baja y en base a una refinanciación bancaria que, en condiciones actuales, no parece probable. No me parece un proyecto de un 10% de interés y más bien lo tendría en la zona del 13-15%. Lo único que se salva es que, al menos, es deuda, por lo que si no nos pagan al promotor o la familia le haríamos un buen roto y tenemos poder para presionar para que solucionen las cosas, pero si el activo no tiene sentido inmobiliario (que no sé determinarlo con la información que tenemos) poco va a poder moverse el promotor.  Disclaimer                                                                                                                             Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni comprar ni vender ni mantener, proyectos de inversión. 

Re Inversor 14/12/25 20:10

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Respeto tu opinión pero, en este caso, no la comparto. A mi no me importa el incentivo a éxito que tenga el promotor si no que el Plan de Negocio sea realista y que el promotor cobre cuando vaya bien el proyecto, no que el proyecto salga mal y el promotor cobre unos fees de gestión elevados. De hecho el problema de las bajas rentabilidades de equity de los proyectos de Urbanitae ha sido esa, que el Plan de Negocio no era realista y los gestores y Urbanitae, aun así, cobraban sus fees. Es indignante que haya proyectos en los que el inversor ha tenido su dinero inmovilizado 40-50 meses y le devuelvan un 2% de TIR pero, a la misma vez, Urbanitae haya ganado un 6% y el Promotor haya ganado también su margen en fees de gestión. Es decir, han cogido el dinero de todos nosotros siendo ellos los especialistas y vendiéndonos unas TIR estimadas elevadisimas, no cumplen con lo que proyectaron y ellos cobran y el inversor se queda sin nada. ¿Quién debe determinar si el Plan de Negocio es realista o no? Desde mi punto de vista Urbanitae, pero a la vista está que no lo han hecho en muchísimos proyectos ya sea por falta de conocimiento o por falta de alineación de intereses. Ante la ausencia de que lo hagan las plataformas debería intervenir la CNMV y fijar unos criterios mínimos de riesgo por operación. Lo que no se puede es lavarse todo el mundo las manos y decir que es que son inversiones de riesgo y que los minoristas tenian que ser conscientes de donde se metían. La línea entre asumir que el inmobiliario tiene riesgos y estafar a la gente proyectando rentabilidades altas que son completamente irreales es muy delgada.  La rentabilidad de los proyectos no la determinará una TIR preferente, ni un incentivo a éxito del promotor, si no un Plan de Negocio realista y bien ejecutado. En el caso descrito, el promotor se lleva el 40% del beneficio sobre una TIR de un 15% (en un plazo de 36 meses) es decir, cuando los inversores hayamos ganado un 50% sobre nuestro capital el siguiente euro ganado se repartirá 40-60 para el promotor. Ojalá todos los problemas fueran esos. 

Re Inversor 14/12/25 09:38

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Si, son habituales. De hecho estoy cómodo con ello, piensa que la TIR ahora mismo no deja de ser un número hecho en base a un escenario que hace el promotor. Si en el escenario me dicen que la TIR va a ser de un 20% sin incentivo para el promotor pero hay una línea de fees de gestión que pone 3millones es donde hay que tener la sospecha, pues el coste de gestionar el proyecto para el promotor no van a ser 3 millones si no que ahí es donde está sacando beneficio. Lo habitual en proyectos de equity es estar en TIR de entre el 12-15%, de hecho me parece que el promotor podría apretarle más a urbanitae exigiéndoles mayores beneficios para ellos. Al final piensa que hoy en día lo más difícil de todo es encontrar suelo para promover a buen precio, no existe, entonces cuando un promotor encuentra un proyecto bueno tiene la capacidad de exigirle a los inversores unos mayores retornos para el promotor, actualmente el encontrar inversores para un proyecto bueno NO es un problema. Por eso, salvo contadas ocasiones, la mayoría de proyectos que llegan a estas plataformas son los que los grandes inversores no se creen el plan de negocio o no se fían del promotor. Los promotores buenos ya tienen a grandes inversores que te ponen el dinero que necesites para promover. 

Re Inversor 13/12/25 11:36

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Recordar que esto no es ningún consejo de inversión, me puedo equivocar en los análisis. Además tener en cuenta que a nosotros nos llega ni la mitad de la información del proyecto, osea que puede que haya datos relevantes que no puedan ser analizados. Plataforma: UrbanitaeProyecto: Proyecto Isea Estepona Promotor:  QuadratiaFecha: 13/12/2025Tipología: EquityPlazo: 36 mesesComentarios:- Empiezo por lo positivo, el promotor sí es un promotor real con estructura, personal (etc.) que, con mayor o menor acierto en sus proyectos anteriores en Urbanitae sí que se dedica a este sector. Se podrá equivocar, como todos, pero podemos intuir que está realizando el proyecto porque realmente cree en él, además conocen la zona porque han desarrollado otros proyectos. - La zona la conozco y funciona bien, lo que nos indica que el activo va a tener liquidez pues a algún precio habrá alguien interesado en comprarlo. - Pero aquí lo importante para ganar dinero no es que se vendan viviendas, si no que la diferencia entre el total de costes y los precios de venta de margen suficiente. Ejemplos tenemos muchos en Urbanitae desarrollados en Madrid, las viviendas se van a vender seguro y eso es una tranquilidad, pero si te cuesta más hacerlas que el precio de venta pues tienes TIR tendentes a cero en proyectos en zonas líquidas. - El precio de transacción del suelo (que es el indicador más importante) es bastante razonable e incluso diría que bajo para la zona. - Una cosa que no me gusta es que esté pendiente de aprobación de un Estudio de detalle, pues es un tema administrativo que depende del Ayuntamiento. No tengo información para valorar si ese riesgo de retraso en plazos es alto o bajo, aunque es cierto que se han cubierto estimando un plazo de 40 meses. Los fees de gestión que ponen son contenidos, los margenes razonables. Sinceramente, como todos los proyectos inmobiliarios pueden ir bien o mal, pero creo que este promotor es de los que hace bien las cosas pues las hipótesis presentadas son razonables y eso, al menos, es una tranquilidad. A mí me gusta, y creo que otro indicador de que Urbanitae también se lo cree es que hay 4,1 millones de coinversores de Urbanitae (family offices) que son los inversores "premium" de Urbanitae. A esos family offices no les cuelan las cosas que sí que distribuyen entre minoritarios. Como he dicho otras veces, esto no va de equity o deuda, si no de calidad de los activos y plan de negocio. No me importa que sea equity si es un proyecto como este, el único punto y riesgo, por experiencia, es el tema del Estudio de Detalle, pero bueno así es el inmobiliario, si no hubiera ningún riesgo serían otros retornos. Scoring de riesgo5,5/10- Tipología: 4/10 Equity - pero alineado el promotor con el proyecto- Promotor: 4/10 Creo que es una empresa suficientemente seria o, al menos, esa es mi impresión desde fuera. - Comercial: 7/10 La parte más complicada en Estepona, pues no se suele comprar allí sobre plano, demanda hay seguro lo que hay que determinar es a qué precio. - Obra: 6/10 El riesgo de desvío en costes siempre está ahí y en equity lo asumes. - Financiación: 4/10 No espero que vaya a suponer un problema.  ResumenEn resumen, es un proyecto de equity pero bien montado, con un promotor serio, con unos números razonables y en una zona con liquidez. Los riesgos siempre están ahí, el tema del Estudio de Detalle es lo más complejo, pero el suelo se ha transaccionado a buen precio y eso es lo más importante en este sector. Me gusta, y creo que a los inversores premium de Urbanitae (family offices) también, y esos son inversores serios con capacidad de análisis a los que no les colocan producto de baja calidad.  Disclaimer                                                                                                                             Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni comprar ni vender ni mantener, proyectos de inversión. 

Re Inversor 12/12/25 22:12

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 Plataforma: CivislendProyecto:  Bunyola Hills Promotor: BUNYOLA HILLS SLFecha: 12/12/2025Tipología: DeudaPlazo: 18+6 mesesComentarios:- Civislend cada día me gusta menos la dejadez que tienen en presentar los proyectos, encima de que dan poca información ya es que ni se molestan en poner bien los datos. En la descripción dicen que compra el suelo por 2.000.000€ en el estudio económico pone 950.000€, en la descripción pone que dan 1,4 millones de préstamo en el estudio pone 1,9M€. Será un error y entiendo que prevalecerá la descripción pero es que es una vergüenza que ya ni siquiera se preocupen de poner bien los tres datos que ponen. Aunque normal, si es que da igual lo que pongan, se va a llenar. Otra cosa que también les encanta últimamente es dar un valor de tasación muy elevado con respecto al precio de compra para poder vender un LTV bajo. Obviamente esas tasaciones están infladas y no es ningún indicador de menor riesgo, el indicador a seguir es el Loan to Cost (total de préstamo entre precio de compra del suelo). - Después el proyecto irá bien o mal, pero es que de verdad es una vergüenza a lo que ha llegado esto. Llenan tan fácil los proyectos que ya ni es necesario que pongan los números bien, lo mismo el siguiente proyecto solo sacan una foto y le dicen a la gente que pongan 5M€ y la gente se pega por darle el dinero. - El proyecto, pues yo que sé, si es que lo que dan es un párrafo y un estudio económico que no coincide con el parráfo. - Al menos (si me atengo a los datos que pone el párrafo) si el promotor pone 1 millon para comprar el suelo y civislend pone el otro millón hay algo de margen para presionar en caso de impago. Ahora lo de darle el dinero a una persona que solo ha creado una sociedad para este proyecto y del que, al menos nosotros, no sabemos nada más es comprar papeletas para que en un proyecto de estos te hagan el lío y desaparezca el dinero. Que no dudo de este señor, pero que esto no es una promotora, es un señor del que no hay información en internet que ha creado una sociedad para comprar este suelo y no dan ningún tipo de información sobre el o la promotora. - SI da la casualidad de que es un señor serio y realmente está poniendo 1 millón, pues si que existiría cierta palanca contra él con la hipoteca. Y otra cosa que también les encanta ahora es decir que nos va a sacar el banco con el préstamo promotor cuando eso, en este caso, estoy completamente seguro que no va a ser así. El banco va a ver lo mismo que estamos viendo ahora, una persona que no ha promovido nunca poniendo un capital mínimo y, probablemente por la tipología de activo, sin las viviendas vendidas. - El riesgo además de que sea un solo señor, aunque sea alguien serio, es que la promoción inmobiliaria no es comprar un suelo y ponerte a construir, hay muchos temas técnicos y regulatorios que no sé si este señor controla y si habrá hecho un análisis urbanístico adecuado o va a haber sorpresas durante la tramitación de la licencia. - Por último, ¿La hipoteca sirve? Conceptualmente es una palanca para presionar, pero ya me diréis para que queremos los inversores un suelo en Bunyola, que no tiene pinta de tener muchos compradores.  Que le pregunten al Banco Popular o cualquiera de esos que también decían, bueno si tengo un activo que una tasación dice que vale más mi inversión está protegida. Este tipo de proyectos recuerdan a eso, solo que ahora los bancos no prestan el dinero para esas cosas y hay una serie de plataformas que han tenido la genial idea de ser ellos los que presten el dinero, porque además no es suyo si no de todos nosotros, sin que ningún regulador se pase a exigirles un mínimo control de riesgos.  Scoring de riesgo (no voy a poner un scoring cuando no hay información y encima está mal entre un sitio y otro). No ApplicaResumenNo me gusta, ni la dejadez de Civislend, ni el perfil del promotor. Las garantías si son las del párrafo son aceptables (60% LTC), pero como te encuentres con un pirata no hay garantías que te salven. No sé si será este u otro proyecto, pero viendo el caliz que están cogiendo las cosas los inversores de Civislend se van a llevar un susto más temprano que tarde, lo mismo este proyecto va fenomenal, pero la extrema dejadez y la ausencia de criterios mínimos a los promotores es comprar papeletas para que se te cuelen sinvergüenzas con poca ética a hacerte un lío. He criticado mucho a Urbanitae por muchos proyectos, pero es que la dejadez de Civislend es infame, al menos en Urbanitae se preocupan por intentar proporcionar toda la información a los inversores, aunque eso no determina la rentabilidad final del proyecto.  Disclaimer                                                                                                                             Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni comprar ni vender ni mantener, proyectos de inversión. 

Re Inversor 11/12/25 23:31

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Disculpad que he tenido bastante lío estos días, este fin de semana vuelvo y analizo los proyectos que estén publicados! Si en algún momento queréis que mire algún proyecto no dudéis en decírmelo que saco un hueco para daros mi opinión!