Re Inversor

Re Inversor 17/02/26 13:06

Ha respondido al tema El analista de los proyectos de Crowdfunding

Yo no doy ni recomendaciones ni no recomendaciones de inversión, cada cual que decida qué hacer con su dinero. De hecho legalmente no podría dar ningún tipo de recomendación. Yo subo aquí mis análisis por si a alguien le ayuda a entender la información que se publica de los proyectos, igual que en otros post se suben análisis de acciones y bolsa. 

Re Inversor 17/02/26 12:12

Ha respondido al tema El analista de los proyectos de Crowdfunding

De tus respuestas se denota que entiendes el sector y tienes conocimiento. La explicación de Civislend, desde mi punto de vista, es muy vaga y fácilmente desmontable. "El modus operandi de esta matriz es financiarse con dinero caro por pura "agilidad operativa" para comprar suelos o arrancar fases previas y en cuanto el proyecto es "bancarizable" lo refinancian con el banco y cancelan el prestamo con civislend." Casi todos los proyectos que se anuncian en Civislend son suelos que se compran en fases tempranas y después se refinancian con el banco, y publican cada proyecto concreto y cogen hipoteca sobre cada activo. ¿Por qué en este caso es una financiación genérica a la matriz? No huele a eso que tratan de justificar. Dicho esto, es mi opinión personal, entiendo también a los inversores que estén cómodos con la plataforma. 

Re Inversor 17/02/26 10:36

Ha respondido al tema El analista de los proyectos de Crowdfunding

Todo este thinking anterior, sumado a una tendencia de que hay multitud de inversores que van a meter su dinero sea lo que sea y una plataformas que no están alineadas con estos inversores, pues ganan dinero por publicar proyectos sean buenos, regulares o malos. Cuando miro con calma cada proyecto y no paro de ver proyectos dudosos, información incompleta o directamente errónea, activos con enormes problemas, etc. Lo que me hace pensar que no se están haciendo las cosas bien en el crowdfunding y que lleva un rumbo peligroso. Yo no vengo con intención de asustar a nadie, ni hacer mala publicidad a nadie, pero si las plataformas no hacen ni un mínimo esfuerzo en filtrar proyectos y aquí hay financiación para todos, no hace falta ser un genio para saber que esto va a acabar mal. No sé si en un año o en cinco, pero en algún momento se romperá la cuerda. 

Re Inversor 17/02/26 10:25

Ha respondido al tema El analista de los proyectos de Crowdfunding

Gracias por la respuesta. Estoy de acuerdo en que es un grupo empresarial grande y para no recuperar el dinero tendría que quebrar la empresa lo cual, como bien dices, es bastante improbable. Discrepo del punto segundo, no sé cómo están organizados societariamente ellos ni nos lo explica Civislend, pero lo habitual es que haya una sociedad Matriz de la que cuelgan distintas sociedades con cada proyecto y una sociedad gestora en la que está el personal y las oficinas de la empresa que factura por proyecto a cada sociedad por proyecto. En esta estructura que te expongo arriba, que es la habitual del sector, si el préstamo se utilizase para refinanciar algún proyecto en concreto, el préstamo se le daría a la SL propietaria del proyecto no a la matriz, tal y cómo se ha hecho en muchas plataformas de crowdfunding cuando anuncian proyectos para refinanciar deudas existentes. De hecho, en la propia ficha nos dicen "expansión del grupo y desarrollo de nuevas oportunidades" lo cual es, cuanto menos, una respuesta bastante vaga sabiendo que esto es inmobiliario no una empresa industrial o de cualquier otro sector. (adjunto foto)   Respecto al punto 1) Solidez del balance. Coincido en que es una empresa grande, que no debe entrar en concurso por una deuda de 3,5 millones, pero también hay discrepancias. Si están financiando a la holding, las cuentas que estamos viendo son las consolidadas de todos los proyectos. Primero existe una discrepancia entra la documentación. En la Ficha de Datos se indica que se financia a "Guadalsur actuaciones inmobiliarias S.L." con este balance El activo corriente, en una empresa promotora, no es caja y equivalentes, las promociones inmobiliarias durante su construcción van a activo corriente, por lo que son o proyectos que están en construcción o viviendas finalizadas que no se han vendido. En cambio el pasivo corriente si son deudas exigibles a corto plazo. Por lo que un ratio como el fondo de maniobra, que se utiliza en otros sectores, aquí te podría dar la sensación de que es netamente positivo, pero está contaminado, ya que el activo corriente en inmobiliario no son equivalentes a caja. En el informe financiero que sube Civislend, aparece otra sociedad "Grupo Q gestión inmobiliaria" con un patrimonio neto más alto y menos pasivo. Como digo, lo mínimo que yo exigo a las plataformas es que la información coincida y la expliquen. Tenemos dos sociedades y dos balances completamente distintos. Me baso en el primero, ya que la Ficha de Datos de la inversión es la sociedad que se supone que estamos financiando. Y sin entrar en tanto detalle, ni tener que analizar las cuentas a fondo, conceptualmente esto es cómo si veo a un amigo saliendo de Cofidis de pedir un crédito, por mucho que por fuera parezca que le va todo fenomenal, a mí me saltan las alarmas, no porque vaya a quedarse en la calle, pero está claro que no es un indicador de solvencia financiera. Financiarse a un 11% +5% de apertura la matriz (no un proyecto determinado) no es algo habitual en este sector, fruto de ello es que es uno de los primeros préstamos corporativos que vemos. Si el balance y la situación es tán sólida, es el banco el primero que hace todo ese razonamiento y le presta el dinero a mucho menor coste. ¿Por qué no le está dando un préstamo corporativo el banco?Perdonad la longitud del texto, pero acabo diciendo que yo analizo las operaciones de manera global, como si estuviera yo poniendo los 3,5 millones de euros. Y doy mi opinión en base al proyecto global. Después entiendo el caso de los lectores, que al final ponen 500 y 1.000€ en distintos proyectos, y es una inversión completamente menor. Lo más probable es que todo vaya bien, y acaben devolviendo el préstamo, igual que en la mayoría de proyectos, pero tened en cuenta que con que haya más de un 10% de tasa de default la rentabilidad va a ser inferior al 0%. Es decir, si invierto 50.000€ en 50 proyectos (1.000€ por proyecto) a un 10% de rentabilidad a un año, mi ganancia son 5.000€, si de esos 50 proyectos hay 5 en problemas que no me devuelven el capital, tendría 45.000€ recuperados, 5.000€ de beneficios (menos impuestos) y 5.000€ no recuperado. 

Re Inversor 14/02/26 12:14

Ha respondido al tema Civislend

Vengo publicando mi opinión desde noviembre de 2025, por lo que es falso lo que dices. Doy mi opinión sobre distintos proyectos, tanto lo bueno como lo malo, de unas y otras plataformas. Conozco el sector, probablemente más que la mayoría de este foro, y mi único objetivo es intentar aportar mi granito de arena para evitar que esto del crowdfunding se vaya de madre (que ya se ha ido) porque los palos vendrán con el tiempo y pagará todo el sector. Estoy siempre abierto al debate con cualquiera que aporte algo interesante, porque creo que el compartir información nos nutre a todos.El problema del inmobiliario es que todo el mundo se piensa que sabe, y la realidad es que hay muy pocos que entiendan de verdad los racionales de la inversión. Por último, el comentario anterior que has puesto es una soberana tontería el que estás desinformando positivamente eres tú. Una promotora los únicos costes que tiene es el personal y las oficinas, cada proyecto se financia individualmente y se aporta el dinero al inicio de la vida del proyecto, posteriormente no hay que aportar más dinero ya que va con financiación promotora. Vuelvo a repetir la pregunta, para qué es el dinero que están pidiendo? Si tú te quedas conforme con que te digan ‘para expandirse’ permíteme que exponga mis suspicacias a esa burda explicación que hace la plataforma. Pedir dinero al 11% con un 5% de comisión de apertura sin decir para que quiere el dinero a mi me saltan las alarmas sobre tensiones financieras y por eso lo expongo. Lo de justificarlo diciendo que esto es instantáneo y el banco requiere tiempo, en fin, también son instantáneos los créditos de cofidis… Por qué tienes tanta prisa en obtener el dinero, si me estás explicando que es para expandirse y sin ningún objetivo concreto a corto plazo.

Re Inversor 10/02/26 15:06

Ha respondido al tema Civislend

 Plataforma: CivislendProyecto: -Promotor: Grupo Q  Fecha: 17/02/2026Tipología: DeudaPlazo: 24 mesesComentarios:- Me ha sorprendido bastante este proyecto, pues no es financiación a ningún proyecto en concreto si no una financiación corporativa lo cual, a parte de ser de las primeras veces que se hace en la plataforma, no me gusta un pelo.- La promotora es mediana y tiene bastante track record, por lo que me resulta todavía más sorprendente.- Una financiación corporativa en una promotora inmobiliaria, salvando a las grandes promotoras cotizadas, es algo poco habitual que desde la crisis no ha proliferado mucho, porque la principal pregunta es ¿Para qué quiere el dinero? Si tiene proyectos nuevos, los financiaría proyecto a proyecto como todos los que han ido saliendo en la plataforma.Lo de "expandir su actividad y desarrollar nuevas oportunidades" ¿Qué significa? una promotora expande su actividad comprando suelos, proyecto a proyecto. - Además la financiación es al 11,50% +5% de apertura, una burrada. Por ponerlo en contexto, si lo utilizaran (que no va a ser el caso) para comprar nuevos suelos, tendrían que generar una TIR en esos proyectos del 14% para no perder dinero con la financiación.- Esto huele desde lejos a problemas de liquidez del promotor y, me parece todavía más extraño, que saben perfectamente que es exponerse al mercado diciendo "tengo problemas de liquidez" y eso en el inmobiliario te mata, pues todo se basa en confianza con bancos, inversores y financiadores.- Yendo un paso más allá, existe la posibilidad de que no hayan sido consciente de las implicaciones que esta financiación puede tener para ellos en el mercado o de que, siendo conscientes, no tengan otra alternativa que exponerse así públicamente y decir al mercado "no tengo liquidez".Yo no entro en financiación corporativa, ni debería permitirse que entraran minoristas, pues es mucho más complejo que analizar un proyecto determinado. Y mira que es un grupo relativamente grande para los que publican en la plataforma.Aquí no hay ejecuciones ni garantías ni inmobiliario, en caso de que impaguen es ir contra la matriz y forzar un concurso, igual que si financias a una empresa de producción de chicles. Esto es una financiación corporativa High Yield.Pero lo que realmente me voy es preocupado, que una promotora de tamaño mediano pida este tipo de financiación no indica nada bueno sobre la salud financiera de la misma, con independencia de que después la devuelva o no.Estimados lectores, que cada cual haga lo que quiera con su dinero, yo personalmente, creo que hace meses que era hora de ir plegando velas, disminuyendo la exposición a este tipo de proyectos. Lo que entras hoy, hasta dentro de 24 meses (2028) no entra en default, y eso, en inmobiliario es mucho tiempo. Quien me siga sabe que hace tiempo que no me gusta nada lo que veo en Civislend y no es hacerle mala publicidad a nadie, es ser objetivo en las cosas que van publicando. Scoring de riesgon.a. Disclaimer                                                                                                                             Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni comprar ni vender ni mantener, proyectos de inversión, cada uno que haga su análisis y decida. 

Re Inversor 10/02/26 15:04

Ha respondido al tema El analista de los proyectos de Crowdfunding

Disculpa que no me haya dado tiempo a mirarlo, de todas formas el que me vaya leyendo ya sabe un poco cuales son las líneas que sigo. Villas de lujo o proyectos binarios no me gustan nada. En ese caso no era más que el tramo 2 de una obra que financia al 100% Urbanitae. Calcularía cuanto es el total de costes que financia Urbanitae, cuanto es el dinero que ha puesto el promotor, y ese ratio llamado Loan to Value tiene que ser bastante amplío para tener comfort en ese tipo de proyectos. Yo no entraría en villas de lujo, pero si me lo planteara, no en ratios de LTV superiores al 60%. El proyecto se lo tiene que creer el gestor no el inversor, si va mal que tengamos como prestamistas espacio de sobra para recobrar. 

Re Inversor 10/02/26 15:01

Ha respondido al tema El analista de los proyectos de Crowdfunding

Plataforma: CivislendProyecto: -Promotor: Grupo Q  Fecha: 17/02/2026Tipología: DeudaPlazo: 24 mesesComentarios:- Me ha sorprendido bastante este proyecto, pues no es financiación a ningún proyecto en concreto si no una financiación corporativa lo cual, a parte de ser de las primeras veces que se hace en la plataforma, no me gusta un pelo. - La promotora es mediana y tiene bastante track record, por lo que me resulta todavía más sorprendente. - Una financiación corporativa en una promotora inmobiliaria, salvando a las grandes promotoras cotizadas, es algo poco habitual que desde la crisis no ha proliferado mucho, porque la principal pregunta es ¿Para qué quiere el dinero? Si tiene proyectos nuevos, los financiaría proyecto a proyecto como todos los que han ido saliendo en la plataforma. Lo de "expandir su actividad y desarrollar nuevas oportunidades" ¿Qué significa? una promotora expande su actividad comprando suelos, proyecto a proyecto.   - Además la financiación es al 11,50% +5% de apertura, una burrada. Por ponerlo en contexto, si lo utilizaran (que no va a ser el caso) para comprar nuevos suelos, tendrían que generar una TIR en esos proyectos del 14% para no perder dinero con la financiación. - Esto huele desde lejos a problemas de liquidez del promotor y, me parece todavía más extraño, que saben perfectamente que es exponerse al mercado diciendo "tengo problemas de liquidez" y eso en el inmobiliario te mata, pues todo se basa en confianza con bancos, inversores y financiadores. - Yendo un paso más allá, existe la posibilidad de que no hayan sido consciente de las implicaciones que esta financiación puede tener para ellos en el mercado o de que, siendo conscientes, no tengan otra alternativa que exponerse así públicamente y decir al mercado "no tengo liquidez". Yo no entro en financiación corporativa, ni debería permitirse que entraran minoristas, pues es mucho más complejo que analizar un proyecto determinado. Y mira que es un grupo relativamente grande para los que publican en la plataforma. Aquí no hay ejecuciones ni garantías ni inmobiliario, en caso de que impaguen es ir contra la matriz y forzar un concurso, igual que si financias a una empresa de producción de chicles. Esto es una financiación corporativa High Yield. Pero lo que realmente me voy es preocupado, que una promotora de tamaño mediano pida este tipo de financiación no indica nada bueno sobre la salud financiera de la misma, con independencia de que después la devuelva o no. Estimados lectores, que cada cual haga lo que quiera con su dinero, yo personalmente, creo que hace meses que era hora de ir plegando velas, disminuyendo la exposición a este tipo de proyectos. Lo que entras hoy, hasta dentro de 24 meses (2028) no entra en default, y eso, en inmobiliario es mucho tiempo.  Quien me siga sabe que hace tiempo que no me gusta nada lo que veo en Civislend y no es hacerle mala publicidad a nadie, es ser objetivo en las cosas que van publicando. Scoring de riesgon.a. Disclaimer                                                                                                                             Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni comprar ni vender ni mantener, proyectos de inversión, cada uno que haga su análisis y decida. 

Re Inversor 29/01/26 19:21

Ha respondido al tema Urbanitae

Es un habitual en las principales plataformas, pero tened claro que la rapidez con la que se cierre el proyecto no determina que la oportunidad sea más o menos arriesgada. El tiempo pondrá las cosas en su sitio y ya veremos como dentro de unos años ya no corre la gente por meter su dinero en determinados proyectos. 

Re Inversor 29/01/26 19:18

Ha respondido al tema Urbanitae

Buen dato a tener en cuenta, yo sinceramente lo desconocía. En todo esto siempre digo que nos basamos en la información que nos da la plataforma pero en muchos casos, no sé si en este, estoy seguro que hay plataformas que ocultan información relevante ya sea por no levantar suspicacias o por falta de trabajo de las oportunidades. Si afectara eso que dices a esta parcela sería un punto muy relevante a tener en cuenta y, desde mi criterio propio, invalidaría la inversión. 

Re Inversor 29/01/26 18:41

Ha respondido al tema Urbanitae

 Plataforma: UrbanitaeProyecto: Proyecto El RompidoPromotor: no informan  Fecha: 30/01/2025Tipología: EquityPlazo: 34-38 mesesComentarios:- Estaba esperando para ver el webinar pero, de momento, no lo han subido. Viniendo de los proyectos que venimos esto, al menos, es un proyecto "limpio" que no arrastra problemas ni cosas raras. Promoción de 25 viviendas en El Rompido (Huelva).- Puntos negativos:1. Que el gestor sea el constructor, lejos de verlo como algo positivo, lo veo como algo negativo. ¿Cómo se vigila que no se aumenten los costes? A más coste, más beneficio para el gestor y menos beneficio para los inversores.2. Los precios de venta parecen altos con respecto a las referencias de mercado que aportan.3. Los margenes del proyecto son bastante estrechos, el beneficio antes de impuestos entre el total de costes (uno de los principales ratios que usan los promotores) es de un 18,5%. Lo habitual es que esté entre un 20 y un 25% para poder absorber contingencias.4. Los inversores de Urbanitae ponen el 100% del gasto del suelo y de los costes para pagarse sus fees, el gestor "sobre el papel" pone 400.000€ que iran a licencias y pagar arquitectos y costes de arranque. El "skin in the game" del gestor es escaso, pues con los fees de gestión, comercialización y margen de obra es bastante más que esos 400.000€.5. El nombre del promotor ni siquiera lo anuncian, investigando llegas a una persona que llevas varios años en el sector de la construcción, pero no es una promotora con personal.-Puntos Positivos:1. Proyecto nuevo que, aparentemente, viene limpio.2. TIR preferente. Por explicarlo a los lectores, con números reales de esta operación, el margen del proyecto puede caer en 700.000€ que la TIR de los inversores seguirá siendo un 13% (si el plazo se cumple). En tiempo, también he hecho el cálculo, y si se mantienen los costes y ventas del proyectos, puede retrasarse 28 meses que seguirá teniendo el inversor un 13% de TIR. Es un cierto colchón pero, en ningún caso, es una préstamo ni nada por el estilo, si se producen combinaciones de retrasos y disminución de margen del proyecto esta TIR puede bajar.3. El lado negativo de la TIR preferente es que lo que sobre va casi todo al promotor, por lo que el beneficio es muy dificil que vaya a superar este 13%.4. Entiendo que al ser promotor-constructor Urbanitae habrá metido clausulas en el contrato para vigilar la actuación del gestor. Scoring de riesgo6,5/10- Tipología: 6/10 Equity. Con TIR preferente, suelo finalista.- Promotor: 8/10 Ni ponen el nombre del promotor, investigando se llega a una persona ligada al mundo de la construcción. - Comercial: 6,5/10 Parecen altos los precios de venta estimados, aunque la zona tendrá su demanda.  - Obra: 5/10  Promotor-constructor, es un arma de doble filo como no esté bien atado en el contrato. - Financiación: 4/10 Dicen que ya tienen financiación lo cual es raro si todavía ni siquiera han comprado el suelo (por no decir mentira) tendrá alguna intención verbal del banco como máximo. En cualquier caso, cuando obtengan las preventas, es un activo que se financiará sin problema.   Disclaimer                                                                                                                             Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni comprar ni vender ni mantener, proyectos de inversión, cada uno que haga su análisis y decida. 

Re Inversor 29/01/26 18:40

Ha respondido al tema El analista de los proyectos de Crowdfunding

 Plataforma: UrbanitaeProyecto: Proyecto El RompidoPromotor: no informan  Fecha: 30/01/2025Tipología: EquityPlazo: 34-38 mesesComentarios:- Estaba esperando para ver el webinar pero, de momento, no lo han subido. Viniendo de los proyectos que venimos esto, al menos, es un proyecto "limpio" que no arrastra problemas ni cosas raras. Promoción de 25 viviendas en El Rompido (Huelva). - Puntos negativos: 1. Que el gestor sea el constructor, lejos de verlo como algo positivo, lo veo como algo negativo. ¿Cómo se vigila que no se aumenten los costes? A más coste, más beneficio para el gestor y menos beneficio para los inversores. 2. Los precios de venta parecen altos con respecto a las referencias de mercado que aportan. 3. Los margenes del proyecto son bastante estrechos, el beneficio antes de impuestos entre el total de costes (uno de los principales ratios que usan los promotores) es de un 18,5%. Lo habitual es que esté entre un 20 y un 25% para poder absorber contingencias. 4. Los inversores de Urbanitae ponen el 100% del gasto del suelo y de los costes para pagarse sus fees, el gestor "sobre el papel" pone 400.000€ que iran a licencias y pagar arquitectos y costes de arranque. El "skin in the game" del gestor es escaso, pues con los fees de gestión, comercialización y margen de obra es bastante más que esos 400.000€.5. El nombre del promotor ni siquiera lo anuncian, investigando llegas a una persona que llevas varios años en el sector de la construcción, pero no es una promotora con personal. -Puntos Positivos: 1. Proyecto nuevo que, aparentemente, viene limpio. 2. TIR preferente. Por explicarlo a los lectores, con números reales de esta operación, el margen del proyecto puede caer en 700.000€ que la TIR de los inversores seguirá siendo un 13% (si el plazo se cumple). En tiempo, también he hecho el cálculo, y si se mantienen los costes y ventas del proyectos, puede retrasarse 28 meses que seguirá teniendo el inversor un 13% de TIR.  Es un cierto colchón pero, en ningún caso, es una préstamo ni nada por el estilo, si se producen combinaciones de retrasos y disminución de margen del proyecto esta TIR puede bajar. 3. El lado negativo de la TIR preferente es que lo que sobre va casi todo al promotor, por lo que el beneficio es muy dificil que vaya a superar este 13%. 4. Entiendo que al ser promotor-constructor Urbanitae habrá metido clausulas en el contrato para vigilar la actuación del gestor.  Scoring de riesgo6,5/10- Tipología: 6/10 Equity. Con TIR preferente, suelo finalista. - Promotor: 8/10 Ni ponen el nombre del promotor, investigando se llega a una persona ligada al mundo de la construcción.  - Comercial: 6,5/10 Parecen altos los precios de venta estimados, aunque la zona tendrá su demanda.  - Obra: 5/10  Promotor-constructor, es un arma de doble filo como no esté bien atado en el contrato. - Financiación: 4/10 Dicen que ya tienen financiación lo cual es raro si todavía ni siquiera han comprado el suelo (por no decir mentira) tendrá alguna intención verbal del banco como máximo. En cualquier caso, cuando obtengan las preventas, es un activo que se financiará sin problema.   Disclaimer                                                                                                                             Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni comprar ni vender ni mantener, proyectos de inversión, cada uno que haga su análisis y decida. 

Re Inversor 29/01/26 12:43

Ha respondido al tema Urbanitae

Yo tengo subido en mi post el análisis de ese proyecto.

Re Inversor 28/01/26 20:55

Ha respondido al tema Urbanitae

Vengo del otro post que llevo análisis de los proyectos. Para el de Ibiza de deuda de Urbanitae me veo en la obligación moral de copiar el último mensaje que he subido en mi post:Me veo aquí en el desierto predicando pero veréis que con el tiempo muchas de las cosas que he ido poniendo se materializan. El webinar de Urbanitae de este proyecto es para llevarlo a la CNMV directamente y que el regulador afirme por escrito que está conforme con que se distribuyan este tipo de proyectos entre minoristas y que no la plataforma no está haciendo nada mal. En el webinar dicen, entre otras cosas, que han constatado que no tener licencia de primera ocupación no afecta a la liquidez ni a la venta del activo, es decir, que dicen que no es un problema no tener los papeles en regla de la vivienda que vendrá un comprador a pagar 8 millones por una villa sin papeles. Sin LPO, por ejemplo, no se puede inscribir la vivienda en el registro. Pero bueno supongo que no es un problema comprar una vivienda que no existe a nivel registral, que alguien me diga aquí si compraría una vivienda que no existe para el registro. El tema urbanístico, por mucho que digan que no es un riesgo, tras ver el webinar que apuntan a un colector y modificaciones en la urbanización y paralización de licencias por parte del ayuntamiento, es una casuística súper excepcional, por lo que indica que hay más lío del que pretenden hacer ver. Sé que hay muchos proyectos riesgosos, pero este sí que os digo sinceramente que no me gusta nada porque el riesgo de poder perder gran parte de la inversión es muy elevado, y depende de que se solucione o no el tema con el ayuntamiento. Sabeis que no me guío por deuda o equity sino por proyectos y lo que siempre digo, lo mismo después se resuelve la tramitación y se consigue sacar el préstamo, pero el riesgo de este tipo de proyectos es elevadisimo y ya no de que devuelvan el dinero antes o después, si no de que se quede el dinero enganchado varios años. Para los pocos que me leáis, de verdad, dejar pasar este. Ya sabéis que no puedo realizar recomendaciones de inversión o no, cada uno que haga su propio análisis y decida. Solo falta que venga la CNMV a decirme que soy yo el que hace mal las cosas por intentar dar luz a inversores y no el que les está ocultando información. 

Re Inversor 28/01/26 20:50

Ha respondido al tema El analista de los proyectos de Crowdfunding

Me veo aquí en el desierto predicando pero veréis que con el tiempo muchas de las cosas que he ido poniendo se materializan. El webinar de Urbanitae de este proyecto es para llevarlo a la CNMV directamente y que el regulador afirme por escrito que está conforme con que se distribuyan este tipo de proyectos entre minoristas y que no la plataforma no está haciendo nada mal. En el webinar dicen, entre otras cosas, que han constatado que no tener licencia de primera ocupación no afecta a la liquidez ni a la venta del activo, es decir, que dicen que no es un problema no tener los papeles en regla de la vivienda que vendrá un comprador a pagar 8 millones por una villa sin papeles. Sin LPO, por ejemplo, no se puede inscribir la vivienda en el registro. Pero bueno supongo que no es un problema comprar una vivienda que no existe a nivel registral, que alguien me diga aquí si compraría una vivienda que no existe para el registro. El tema urbanístico, por mucho que digan que no es un riesgo, tras ver el webinar que apuntan a un colector y modificaciones en la urbanización y paralización de licencias por parte del ayuntamiento, es una casuística súper excepcional, por lo que indica que hay más lío del que pretenden hacer ver. Sé que hay muchos proyectos riesgosos, pero este sí que os digo sinceramente que no me gusta nada porque el riesgo de poder perder gran parte de la inversión es muy elevado, y depende de que se solucione o no el tema con el ayuntamiento. Sabeis que no me guío por deuda o equity sino por proyectos y lo que siempre digo, lo mismo después se resuelve la tramitación y se consigue sacar el préstamo, pero el riesgo de este tipo de proyectos es elevadisimo y ya no de que devuelvan el dinero antes o después, si no de que se quede el dinero enganchado varios años. Para los pocos que me leáis, de verdad, dejar pasar este. Ya sabéis que no puedo realizar recomendaciones de inversión o no, solo falta que venga la CNMV a decirme que soy yo el que hace mal las cosas por intentar dar luz a inversores y no el que les está ocultando información. 

Re Inversor 27/01/26 13:06

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Plataforma: UrbanitaeProyecto: Proyecto Alegre Promotor: DOS MIURAS HOLDING SL  Fecha: 29/01/2025Tipología: DeudaPlazo: 18+6+6 mesesComentarios:- Sigo diciendo que Urbanitae me parecen los más transparentes del mercado y que intentan, al menos, hacer las cosas bien, pero creo que es que no hay oportunidades suficientes para el volumen de comisiones que tienen que generar todas estas plataformas y acaban metiendo proyectos cada vez más riesgosos. También digo, hay plataformas que están financiando cosas en Republica Dominicana, eso sí que es riesgo, hay que intentar ser objetivos con todas las plataformas, pero sepan que estamos navegando entre proyectos con muchísimos riesgos. - Lo más importante de todo es este párrafo "En el marco de la Due Diligence Técnica realizada por un asesor independiente, se ha identificado que la urbanización de Vista Alegre se encuentra actualmente inmersa en un proceso administrativo de regularización urbanística, lo que ha generado una pausa temporal en la tramitación de nuevas licencias, incluida la Licencia de Primera Ocupación (LPO)." Como digo, punto positivo para Urbanitae porque nos lo están contando y no van de mala fe (seguro que en otras plataformas estamos financiando proyectos con estos mismos riesgos y no nos han dicho nada), pero punto negativo por dejar pasar este riesgo. Esto es un binario, o se soluciona el trámite urbanístico (desconozco cual es) o ya no es que las villas se vendan o no, es que se convierte en un suelo donde no se puede construir y, por tanto, se perdería casi toda la inversión. - Lo anterior, para mi criterio, invalida la operación. No puedes meter a minoristas en operaciones de alto riesgo en la que pueden perder una gran parte del capital, el interés, además, es bajo para el riesgo asumido. Que esta operación la haga un Fondo de Inversión tras un análisis exhaustivo de la casuística tiene sentido, porque si se equivocan los gestores van a la calle, pero no que lo haga Urbanitae con el dinero de ahorradores no debería ser permisible. - Para el que me lea con asiduidad, ya saben que, a parte, hay que huir de los proyectos en los que pone la palabra "refinanciación" que, para el lenguaje cotidiano de los que no sean expertos se traduce en "Proyecto que arrastra problemas". También huyo de la palabra "villa" ya que son proyectos binarios que se vende o no se vende lo que incrementa la concentración de riesgo. -El 18+6+6 es algo obsceno para el mundo inmobiliario, hasta 30 meses para un activo que está a un 70%. Lo hacen para evitar problemas de impagos y poder decir que el préstamo está al día, pero la financiación debe de ser acorde a los tiempos del proyecto no poner plazos largos para decir "así no pueden decir que han incumplido". Si hubiera que ejecutar, estamos hablando de que mínimo hasta 2031-2032 no se tendría control sobre el activo. - Los 4 millones que dicen que levantan de coinversores (es la parte de la gestora a grandes inversores) sinceramente no sé como lo hacen y como han conseguido "engañar" a inversores que se presuponen profesionales para que entren en este tipo de proyectos en los que los riesgos vs beneficio está claramente descompensado. Insisto, Urbanitae para mí son los que mejor hacen las cosas y les agradezco la transparencia, ya que solo podemos analizar los proyectos si nos dan la información (otras plataformas no nos la dan), pero este proyecto no es para ningún inversor minoritario. El problema es que se acaban los proyectos que financiar, pero para mantener la estructura hay que seguir sacando proyectos, si no cómo pagan los salarios, y la única manera de seguir sacando proyectos es asumir cada vez más riesgos (con el dinero de otros). Scoring de riesgo8/10- Tipología: 8/10 Deuda. Ejecutar el activo no nos garantiza recuperar el dinero si el activo está sobre una zona no urbanizable (viviendas ilegales). - Promotor: 9/10 Ni ponen el nombre del promotor, investigando se llega a dos personas de Italia.  - Comercial: 8/10 Dos villas de lujo, todo o nada.  - Obra: 3/10  Esto sí que parece que está avanzado- Financiación: 8/10 No para financiar el proyecto si no, en caso de que pasen 30 meses y sigamos igual no va a venir nadie a refinanciarnos.  Disclaimer                                                                                                                             Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni comprar ni vender ni mantener, proyectos de inversión. 

Re Inversor 23/01/26 13:11

Ha respondido al tema El analista de los proyectos de Crowdfunding

Perdonad que no me pase por aquí pero casi todos los últimos que están subiendo son fuera de España y prefiero no opinar de mercados que no conozco. Si ya es difícil el inmobiliario en España como para analizar una oportunidad de un país donde no conozco ni la jurisdicción. 

Re Inversor 16/01/26 11:42

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Plataforma: UrbanitaeProyecto:  Proyecto Casa Fortuna Promotor: Casas Fintech Fecha: 20/01/2025Tipología: EquityPlazo: 30 mesesComentarios:- Seré breve, no me gusta hablar de cosas que desconozco y, el mercado de lujo, es un mercado muy específico que no controlo, por lo que no sé si las estimaciones son realistas, conservadoras u optimistas.- No me gusta entrar en villas ya que el riesgo está muy concentrado, es un único activo que se vende o no se vende y el potencial comprador es un número muy reducido de clientes. Y me gusta menos entrar a través de equity y lo explico: - Me gustaría saber cual es la idea de financiación de este activo, bancaria o alternativa, probablemente sea financiación alternativa ya que son proyecto no financiables por el banco. No sé si es la propia Urbanitae la que va a financiar la obra, aunque creo que dijeron que no podían entrar en equity y en deuda en un mismo proyecto por temas regulatorios. Si es un Fondo externo, será a tipos de interes alto y con garantía hipotecaria, por lo que el equity (nosotros y el promotor) somos los que estaremos en problemas si la villa no se vende ya que ellos ejecutaran la garantía y nos podríamos quedar sin nada. Esto es así en todos los proyectos de equity, pero el riesgo no es el mismo si es una promoción con 60 viviendas a jugárnoslo todo a una villa de 16 millones de euros. No quiero quedar siempre de pesimista ni parece un asusta inversores, pero es otro proyecto que no me gusta por lo explicado anteriormente, el riesgo está muy muy concentrado y, si por lo que sea no se vende la villa, el que nos tiene cogidos es el financiador ya que corremos el riesgo de perder toda la inversión. A nivel inmobiliario, no puedo juzgarlo ya que no conozco el mercado concreto. Scoring de riesgon.a.- Tipología: n.a.- Promotor:  n.a.- Comercial:  n.a. - Obra: 6/10  n.a. - Financiación:  n.a.  Disclaimer                                                                                                                             Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni comprar ni vender ni mantener, proyectos de inversión. 

Re Inversor 12/01/26 19:55

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Por lo que he leído, proyecto de deuda financiado en Marzo de 2023 por 12 meses (hasta Marzo 2024) al 11%. Posteriormente se prorroga hasta en tres ocasiones por 19 meses en total, subiendo el tipo de interés al 15% y el 16%. Todo teórico numeritos en una pantalla, porque devolverse no se ha devuelto ni un céntimo.Llegamos a Enero de 2026, han pasado 31 meses desde que los inversores pusieron el dinero en el proyecto y a día de hoy están igual que hace 2 años y medio. Si se inicia un proceso de ejecución son, mínimo, 24 meses hasta llegar a la subasta judicial y la recuperación del capital dependerá del valor del activo en dicha subasta. Es decir, tener el dinero inmovilizado mínimo casi cinco años en un proyecto de 12 meses, y sin saber siquiera cuánto se recuperará. La deuda no son proyectos seguros, están empezando a llegar ejecuciones de proyectos de 2023 cuando los proyectos de deuda eran minoritarios y las plataformas todavía intentaban guardar algo las formas. No quiero ser catastrofista y, a veces la locura del mercado puede con todo, pero creo que los inversores van a ir aprendiendo a base de palos. 

Re Inversor 12/01/26 19:32

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Plataforma: CivislendProyecto: Residencial Tagle Badajoz Promotor: DOMUSCORP RE S.L. Fecha: 12/01/2025Tipología: DeudaPlazo: 15+6 mesesComentarios:- Va a parecer que tengo algo contra Civislend, pero nada más lejos de la realidad, intento ser objetivo en los análisis en base a la información que nos proporcionan. No quiero ser reiterativo, pero no me gusta nada la tendencia de la plataforma que ya ni se preocupa en explicar los proyectos. La mayoría irán bien si sigue el mercado como hasta ahora, ya que estamos viviendo la fase expansiva del ciclo, pero no por buen hacer de la plataforma si no por el viento de cola que trae el mercado. - Yo es que no puedo entrar a valorar el proyecto porque lo que explican no tiene ningún sentido, más allá del activo, la zona, la demanda, etc. si alguien que sea más avispado puede explicarme las siguientes dudas que no entiendo: 1. El precio de compra con IVA es de 3.800.000 € (en el pdf ponen 3,3), que será 3.100.000 sin IVA, la tasación de Civislend dice que el suelo vale 4.498.798€, es decir, quieren que nos creamos que el promotor está comprando el suelo por 1.400.000€ menos de lo que vale. Si alguien me puede explicar como lo hacen todos los promotores de Civislend que consiguen comprar el suelo tan barato en el mercado, en un mercado en el que se están pagando autenticas barbaridades por los suelos. 2. Aprox. 700.000€ son de IVA que el promotor recupera y no está pignorado. Por tanto, la aportación del promotor en el mejor de los casos será de 2.000.000€. 3. Le dan 1.000.000€ para arquitectos y licencias, si alguien conoce a algún arquitecto que cobre 1.000.000€ por redactar un proyecto básico. Puesto a inventar, por lo menos que pongan el mismo dato en el PDF "estudio económico" no que ponen que el coste de arquitectos es de 286.000€ y el de licencias 277.000€. Está claro que, al menos 500.000€, es menos capital que está poniendo el promotor, cuya aportación tras los ajustes estará en el entorno del 1.500.000€. 4. Y lo más importante de todo, ¿Cuál es el plan de negocio? Compramos el suelo y dentro de 15 meses se vende (ganando el promotor dinero para cubrir intereses y costes del préstamo) en base a qué. ¿O el plan de negocio es simplemente asumir que el precio del suelo seguirá subiendo y por eso lo venderemos más caro?Ese juego de la cerilla es bastante peligroso y es especulación pura y dura, compro un suelo, no hago ninguna actuación de valor y asumo que lo venderé más caro. El escenario más probable: es que sea el propio promotor el que tiene el contrato de compraventa y, en el futuro, buscará un socio para traspasar el suelo y construir las viviendas. Incluso es probable que el suelo sea ya propiedad del mismo promotor y esté cambiándolo de manos para reconocer parte de la plusvalía. Esta parte es especulación, pero como no explican nada tengo que realizar mis propias asunciones y no es un escenario descabellado. Dicho todo esto, no es lo peor que han sacado en las últimas semanas y creo que el proyecto puede ser hasta potable por las garantías y los márgenes, pero cuando ya ni se preocupan en contarme para qué quieren el dinero, simplemente me lo piden, conmigo al menos que no cuenten. La dejadez, la falta de información, y datos que son claramente falsos lo que provocan, al menos en mi caso, es desconfianza absoluta. Scoring de riesgon.a.- Tipología: n.a.- Promotor:  n.a.- Comercial:  n.a. - Obra: 6/10  n.a. - Financiación:  n.a.  Disclaimer                                                                                                                             Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni comprar ni vender ni mantener, proyectos de inversión. 

Re Inversor 07/01/26 23:37

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Mi sensación, es que están intentando generar el mayor ebitda posible para vender la plataforma a otro inversor. Al final la plataforma es una start up, si viene alguien y te compra el negocio los dueños materializan sus beneficios y los problemas se los queda el nuevo comprador.Lo único positivo que espero que pase, es que estos negocios no se deben valorar por ebitda ya que la plataforma cobra en el momento 0 y no tiene ingresos pendientes. Cualquier inversor profesional que valore estas plataformas, debería considerar que lo que está comprando son todos los problemas del pasado, la estructura y la marca, pero ningún ingreso futuro.Ya han subido varias noticias en prensa de que tanto Urbanitae como Civislend están en proceso de venta, Wecity seguro que también. A los inversores minoristas, que somos los que les generamos el negocio y su Ebitda, nos dejarán en el camino, dentro de dos o tres años intentarán no ser ellos los que estén y se comerá otro el marrón. No todos los proyectos van a ir mal, de hecho la mayoría se recuperará el dinero, pero como el viento deje de soplar se pueden ir a tasas de defaults por encima del 15-20% y eso te mata el negocio.Con el tiempo veremos en que acaba todo esto. 

Re Inversor 07/01/26 11:57

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Soy consciente, pero soy de la opinión de que debería intervenir en regular esto para evitar que distribuyan proyectos fallidos entre minoristas. No tiene nada que ver, pero también distribuían los bancos preferentes entre minoristas y nadie decía nada, hasta que vinieron los problemas y tuvo que ser regulado. NO se puede distribuir un producto entre inversores minoristas si eres consciente de que ellos no saben en lo que están invirtiendo, por mucho que digas que has publicado cuatro pdfs con datos. La información, en muchos casos, es errónea, oculta datos y es insuficiente. Será cuestión de tiempo que esto se regule también, cuando se acumulen denuncias de minoristas que han perdido su dinero.  El pasado, demasiadas veces, se repite. La mayoría de los inversores ni siquiera saben que esto del crowdfunding hace muchos años que existe, que investiguen un poco lo que pasó con Housers. No eran mejores ni peores que las plataformas de hoy en día, simplemente que no les pilló un ciclo como el actual, en el que la continua subida de precios de viviendas tapa todos los errores y proyectos fallidos. Esto no será así para siempre. https://www.idealista.com/news/finanzas/inversion/2020/06/29/784400-los-afectados-por-housers-se-asocian-somos-mas-de-30-000-inversores-atrapados-y

Re Inversor 07/01/26 10:40

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Me uno a las palabras del compañero  @sparrow-in-jail en el post especifico de Civislend sobre el proyecto Cala Major Mallorca. Viviendas ya terminadas y con licencia de primera ocupación desde Marzo de 2024, que no se han vendido, y ahora vienen a refinanciarlas con minoristas. Lo vengo avisando, la barra libre que ha implementado Civislend va a meter a los minoristas en problemas mas pronto que tarde. Eviten los proyectos refinanciados y, especialmente, eviten este proyecto que no sé ni como calificarlo. No venden las viviendas desde hace dos años y vienen a pedirle a minoristas que le den 5 millones, ¿Esto que es una venta encubierta de las viviendas? Con la deriva de los últimos proyectos de Civislend, me iría alejando de esta plataforma, al menos, hasta que cambien la línea. 

Re Inversor 07/01/26 10:34

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Poco más que decir, me uno a tus palabras. Proyecto con Licencia de Primera Ocupación desde Marzo de 2024 y las viviendas no se han vendido. La barra libre que ha implantado Civislend se le va a atragantar a más de uno pronto, este tipo de proyectos son una vergüenza para el sector del crowdfunding. Que venga la CNMV y me explique quien protege aquí los intereses del inversor minorista. 

Re Inversor 02/01/26 11:22

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No he entrado en profundidad ya que, como indica el compañero, es un proyecto que viene con problemas por lo que, si estos no están resueltos, el componente inmobiliario es secundario. Lo que sí veo, y vengo indicándolo, es una tendencia de Civislend a financiar cosas cada vez peores, proyectos que arrastran problemas e impulsados por individuos de dudosa fiabilidad. Si empiezas a acumular suelos que arrastran problemas es cuestión de tiempo de que te pillen en uno o varios de ellos. Como digo, no me caso con ninguna plataforma, pero la tendencia de los proyectos publicados en Civislend no me gusta nada. Están aprovechando que la gente asocia deuda a rentabilidad asegurada en plazo para no aplicar ningún tipo de filtro a los proyectos. Con el tiempo comprobaremos que la deuda no te garantiza nada, y que habrá varios de estos proyectos en los que el dinero se quedará inmovilizado durante muchos años. Yo siempre digo lo mismo, con la cantidad de plataformas y cosas que suben (la mayoría de baja calidad) que necesidad hay de meter el dinero en suelos refinanciados que arrastran problemas desde hace muchos años. También os digo, que este razonamiento deberían hacerlo también las plataformas no los inversores, ¿Qué necesidad tiene a estas alturas Civislend de financiar estas cosas? Para ganar cuatro duros más ocultan información a inversores y se meten en proyectos riesgosos. Está claro aquí que la prioridad de las plataformas es sacar el mayor numero de proyectos posibles, no filtrar los de una calidad aceptable.