Buenas tardes,
Os paso mi due dilligence sobre el proyecto Puntiró de Mallorca.
RESUMEN EJECUTIVO - PROYECTO PUNTIRÓ (MALLORCA)
DATOS DE LA OFERTA
Plataforma: Urbanitae
Promotor: VANGUARDIA 360º (a través de SPV VANGUARDIA 360 SEAVIEW VILLA S.L.)
Tipo de operación: Préstamo senior (crowdlending inmobiliario)
Importe total préstamo: 2.040.000 € (Tramo A: 990.000 € / Tramo B: 1.050.000 €)
Importe oferta actual: 990.000 € (Tramo A)
Plazo: 24 meses + 2 posibles extensiones de 6 meses (hasta 36 meses)
Tipo de interés: 10,5% anual simple (Tramo A)
Retorno mínimo (make-whole): 11 meses de intereses (9,625%)
Amortización: Principal e intereses a vencimiento (bullet)
Garantías principales:
- Hipoteca de primer rango sobre parcela 224 (responsabilidad del 140%)
- Hipoteca de primer rango sobre garantía adicional a adquirir (140%)
- Prenda de participaciones de la SPV
- Prenda de cuentas bancarias
- Mandato de venta
Equity del promotor: 947.790 € (24,5% del total)
Coste total del proyecto: 3.872.660 €
Precio de venta previsto: 4.500.000 € (escenario conservador)
LTV (con intereses): 53,1%
LTC (con intereses): 79,9%
ANÁLISIS FINANCIERO
Ingresos netos de venta: 4.275.000 €
Costes totales (sin intereses): -2.942.760 €
Intereses del préstamo Urbanitae: -347.900 €
Impuesto de sociedades (25%): -245.783 €
Beneficio neto del promotor: 737.348 € (16,4% sobre ventas)
Rentabilidad para el inversor: 10,5% anual fijo
Rentabilidad para el promotor: Aproximadamente 78% sobre su equity en 2-3 años
FORTALEZAS
Equipo promotor de primer nivel: Alexander Enzmann (arquitecto con más de 30 años de experiencia), Sonja Enzmann-Beselin (abogada internacional con experiencia en banca de inversión en Londres y Frankfurt) y Mario Pérez (arquitecto técnico con más de 18 años y más de 100 proyectos). Su track record es excepcional, destacando la operación de la Finca de Alaró en Mallorca, donde compraron por 530.000 € y vendieron por 2.700.000 €, obteniendo un beneficio del 409%.
Garantías sobre el papel sólidas: La estructura incluye doble hipoteca de primer rango con responsabilidad del 140%, prenda de participaciones, prenda de cuentas bancarias y mandato de venta. Es una arquitectura legal robusta y bien diseñada.
Estructura jurídica correcta: El Contrato de Financiación sigue los estándares del mercado y el Agente de Garantías (PROPTECH) es un tercero independiente con mandato indirecto, lo que permite una eventual ejecución de garantías de forma ordenada.
Ubicación privilegiada: La urbanización Puntiró es una de las zonas más exclusivas de Palma, con parcelas de mínimo 7.000 m², seguridad 24 horas, y cercanía al aeropuerto y centro de la ciudad (18 minutos). Las vistas a la bahía de Palma son excepcionales.
Demanda del mercado de lujo: El segmento de alto standing en Mallorca mantiene una demanda creciente, con compradores internacionales (europeos, americanos y árabes) y una oferta limitada. Los precios han mostrado una tendencia alcista sostenida.
Estudio de mercado favorable: El precio de venta previsto de 4,5 millones de euros se alinea con los comparables de la zona, donde la media se sitúa en 4,08 millones de euros.
DEBILIDADES Y RIESGOS (CRÍTICOS)
RIESGO URBANÍSTICO GRAVÍSIMO: Según la Nota Simple del Registro de la Propiedad y la Tasación de Gesvalt, el suelo es RÚSTICO (clasificado como "suelo no urbanizable"). En Mallorca, la normativa del Consell exige una superficie mínima de 14.000 m² para construir en suelo rústico, y la parcela tiene solo 7.500 m².
Consecuencia: La construcción es, con toda probabilidad, ILEGAL. El Ayuntamiento puede paralizar las obras en cualquier momento y, en caso de infracción urbanística grave, podría ordenarse la demolición. Esto implicaría la pérdida total del capital invertido.
LICENCIA DE OBRAS NO ACREDITADA: El contrato menciona una licencia concedida en noviembre de 2024, pero NO SE HA APORTADO EL DOCUMENTO. La tasación advierte que se ha valorado una "modificación del proyecto inicial" sin disponer del proyecto original.
Consecuencia: Si la licencia existente corresponde al proyecto inicial y la modificación actual (que incluye helipuerto y cambios de superficie) no está aprobada, la obra carece de licencia válida. Se estaría construyendo ilegalmente desde el primer momento.
GARANTÍA ADICIONAL FUTURA (NO EXISTE HOY): La segunda hipoteca se describe como "sobre la garantía adicional a adquirir en caso de que dicha compra se produzca". El promotor se compromete a invertir 355.790 € para comprar ese activo durante el proyecto.
Consecuencia: La garantía adicional NO EXISTE EN LA ACTUALIDAD. Es una promesa futura, no un activo real. Si el promotor no materializa esa compra, los inversores pierden una garantía clave que se presentaba como existente.
OPACIDAD Y MANIPULACIÓN DOCUMENTAL: En el dossier se ha incluido un documento catastral de la PARCELA 240 (urbana, de 8.701 m²) que NO CORRESPONDE a la parcela del proyecto (la 224, rústica, de 7.500 m²).
Consecuencia: Esto no es un error. Un equipo de este nivel no comete ese descuido. Es una maniobra deliberada para que el inversor vea la palabra "URBANO" y no investigue más. Demuestra mala fe y una voluntad de ocultar la realidad.
FALTA DE INFORME DE TASACIÓN COMPLETO: Solo se ha facilitado el certificado de tasación (un resumen), no el informe completo. El certificado ya incluye advertencias graves: falta de certificación de obra, falta de contrato de construcción, ausencia de proyecto original y valoración sobre una modificación.
Consecuencia: El informe completo probablemente contiene advertencias aún más graves que desaconsejarían la inversión. Su ocultación es, por sí misma, una señal de alarma inequívoca.
SUPERFICIES CONTRADICTORIAS: El folleto inicial de Urbanitae habla de 687 m² construidos, mientras que la brochure comercial de la villa indica 658,8 m².
Consecuencia: Esta falta de precisión es impropia de un proyecto de 4,5 millones de euros. Denota descoordinación o desinterés por el detalle, lo que no inspira confianza.
LTC MUY ELEVADO (79,9%): El Loan to Cost incluyendo intereses es muy alto.
Consecuencia: Cualquier desviación de costes, algo común en construcción, puede poner el proyecto en pérdidas. El colchón para imprevistos es muy ajustado.
AUSENCIA DE CONTRATO DE CONSTRUCCIÓN: La tasación advierte explícitamente que no se ha dispuesto de contrato de ejecución de obra ni de presupuesto de contrata.
Consecuencia: El riesgo de sobrecostes y desviación de plazos es elevado. El promotor actúa como constructor, pero sin un presupuesto cerrado, el control de costes es incierto.
DISCREPANCIAS DETECTADAS Y SUS CONSECUENCIAS
Clasificación del suelo: El folleto afirma que es "urbano finalista", pero el Registro de la Propiedad lo clasifica como RÚSTICO y la tasación de Gesvalt como "suelo no urbanizable".
Consecuencia: GRAVÍSIMA. La base de la inversión es falsa. Si el suelo es rústico y no cumple los requisitos legales, la operación es inviable.
Parcela catastral: El proyecto se desarrolla en la parcela 224, pero se ha incluido documentación de la parcela 240 (urbana).
Consecuencia: MANIPULACIÓN. Se ha incorporado información de otra parcela para confundir al inversor. Es inaceptable y denota mala fe.
Superficie construida: El folleto indica 687 m² y la brochure comercial 658,8 m².
Consecuencia: Falta de precisión y coherencia documental. Denota desorden o desinterés por el detalle.
Garantía adicional: Se presenta como una garantía sólida, pero el contrato la condiciona a una compra futura.
Consecuencia: FALSA EXPECTATIVA. No es una garantía real hoy, es una promesa.
Licencia de obras: Se afirma que está concedida, pero nunca se aporta y la tasación advierte que se valora una modificación sin proyecto original.
Consecuencia: INCUMPLIMIENTO DOCUMENTAL. Sin licencia acreditada para el proyecto modificado, la construcción puede ser ilegal.
CONSIDERACIONES FINALES
El equipo es excelente. Alexander Enzmann, Sonja Enzmann y Mario Pérez tienen un track record impecable y proyectos anteriores muy exitosos en Mallorca. Esto es precisamente lo que hace más grave la opacidad documental. No son novatos; saben perfectamente lo que hacen y cómo se presenta un proyecto de inversión.
Los contratos son sólidos. La estructura legal, con el Contrato de Financiación y el Contrato de Mandato con Agente de Garantías independiente, es correcta y sigue los estándares del mercado.
El problema no es legal, es URBANÍSTICO. Y es de tal magnitud que invalida todo lo demás. Un contrato perfectamente redactado no puede convertir un suelo rústico en urbano, ni crear una licencia donde no la hay, ni garantizar una compra futura que depende de la voluntad del promotor.
La opacidad es la mayor señal de alarma. Incluir documentación de otra parcela no es un error. Es una maniobra para que el inversor vea "URBANO" y no profundice. Un equipo de este nivel no comete ese error por descuido. Lo hacen porque necesitan ocultar la realidad.
El riesgo de pérdida total es real y elevado. Si el Ayuntamiento paraliza las obras (y con los datos objetivos, es probable), el préstamo entra en default. Las garantías se ejecutarían sobre una parcela rústica de 7.500 m² con una construcción ilegal que quizá haya que demoler. El valor de recuperación sería ínfimo.
OPINIÓN FUNDAMENTADA
Este proyecto NO es una inversión, es una apuesta contra el Ayuntamiento de Palma y la normativa urbanística de Mallorca.
El análisis objetivo de los documentos demuestra que el suelo es rústico (hecho objetivo, no opinable), que la parcela de 7.500 m² no cumple la superficie mínima de 14.000 m² exigida en Mallorca para construir en suelo rústico, que la licencia de obras no se ha acreditado para el proyecto modificado, que la tasación advierte expresamente de que se valora una modificación sin tener el proyecto original, que se ha incluido documentación de otra parcela para confundir y que la garantía adicional no existe hoy.
Un equipo de primer nivel presentando un proyecto pésimamente documentado y con indicios de manipulación solo tiene una explicación: el problema es tan grave que prefieren ocultarlo a perder la financiación.
CONCLUSIÓN
NO INVERTIR BAJO NINGÚN CONCEPTO.
La rentabilidad del 10,5% anual no compensa, ni de lejos, el riesgo de pérdida total del capital. El proyecto tiene un riesgo urbanístico gravísimo que lo hace inviable legalmente en su configuración actual.
Hay otros proyectos en el mercado con mejor documentación, menor riesgo y mayor transparencia. Este no es el lugar para poner tu dinero.
DESCARGO DE RESPONSABILIDAD: Este análisis se basa en la documentación facilitada y en información pública. No constituye asesoramiento financiero. Cada inversor debe realizar su propio análisis y asumir su responsabilidad.
