Urbanitae

Alguien sabe cómo conseguir todos los movimientos realizados en la plataforma?

El proyecto Madrid Centro / Local Prime repartió el principal a principios de 2025 según sus comunicaciones, y se cerró a primeros de este año.
Estaba esperando recibir el principal en 2026 porque había olvidado que ya lo he recibido, pero hasta que no vea todas las cuentas no me puedo quedar tranquilo, y en "Movimientos" solo se puede filtrar por el último año, con lo que la supuesta entrega del principal no aparece por ser demasiado antigua.

Buenos días, 

¿Y si vas a los movimientos del banco donde recibes el dinero de Urbanitae?

Buenos días, 

Perdón, no lo leí antes, no, nunca estudio proyectos de plusvalía, directamente no entro en ellos, viendo su historial que han puesto en este foro.

Estaba reinvirtiendo todo así que no hay ninguna salida todavía, después de leer a fondo este hilo me replanteo mi estrategia. 

Ya lo he resuelto.
Es posible filtrar más de un año, aunque el filtro se las trae. Al menos desde PC es un lío porque no deja poner fechas con el teclado y pulsando meses-años no sabes si estás poniendo fecha inicio o fecha fin.

Efectivamente, pagaron el principal y lo reinvertí hace un año. Aprovecharé para poner las cuentas de cada proyecto claras.

Buenas, si sueles tener inversiones de este tipo estaría bien que te hicieras una plantilla o algún documento donde reflejar todos los movimientos. A mí la verdad es que me viene muy bien para simplificar todo. Saludos.

Yo este año uso la web P2PDash para hacer seguimiento de las diferentes plataformas de crowdfunding, en algunas hay que introducir a mano y otras como Wecity puedes sincronizar o subir un archivo CSV y se exporta todos los movimientos. 

Está interesante, no solo por llevar un control, puedes calcular tu rentabilidad por años, total invertido, etc. 

Yo lo apunto en un cuaderno de toda la vida. Simple y sigue funcionando 😂

Alguna oponión del último proyecto de deuda de Bouzas en Vigo?.
Gracias y saludos

Buenos días,

Acabo de terminar la due dilligence del proyecto de Bouzas, no me ha dado tiempo antes por lo que no he podido hacer preguntas en el chat,  veremos si las puedo hacer en la webinar, lo paso:

ANÁLISIS COMPLETO DEL PROYECTO BOUZAS (VIGO) - LEDICIA REAL ESTATE EN URBANITAE

*Préstamo puente 955.000€ al 11% - Due diligence exhaustiva de toda la documentación* 

DATOS DEL PROYECTO Y OFERTA

RESUMEN EJECUTIVO DE LA OFERTA

Se trata de un préstamo puente concedido a la sociedad BEIRAMAR BOUZAS S.L. para financiar parcialmente la adquisición de dos suelos urbanos en el barrio de Bouzas (Vigo). El primero es un suelo residencial donde se desarrollarán 13 viviendas plurifamiliares. El segundo es un suelo terciario adquirido en proindiviso destinado a un futuro coliving. Las obras de urbanización están finalizadas. La devolución del préstamo está prevista mediante refinanciación bancaria, una vez obtenida la licencia de obras y alcanzado el nivel de preventas exigido por la entidad financiera.

ANÁLISIS FINANCIERO

El préstamo solicitado representa un apalancamiento moderado en relación con los costes de la primera fase y muy reducido respecto al valor esperado de las ventas. Frente al valor de tasación del suelo, la deuda se sitúa en un nivel que ofrece un colchón patrimonial significativo antes de afectar a la garantía principal. El gestor compromete una cantidad elevada de recursos propios, parte de ellos ya desembolsados. El precio de adquisición del suelo principal se sitúa por debajo de su valor de tasación, generando un margen inicial positivo. Los ingresos por venta de viviendas se han presupuestado por debajo de los precios medios de mercado observados, lo que otorga un colchón comercial relevante. La rentabilidad ofrecida es acorde al riesgo de una operación de deuda inmobiliaria a corto plazo.

FORTALEZAS

DEBILIDADES Y RIESGOS

CONSIDERACIONES FINALES Y OPINIÓN FUNDAMENTADA

Tras el análisis exhaustivo de toda la documentación disponible (notas simples, tasación, datos catastrales, estatutos sociales, dossier del gestor, estructura financiera, estudio de mercado, contrato de financiación y contrato de mandato con el agente de garantías), se puede concluir que nos encontramos ante un proyecto de deuda inmobiliaria excepcionalmente bien estructurado desde el punto de vista jurídico y financiero.

La combinación de una hipoteca de primer rango con cobertura amplia, prendas sobre participaciones sociales y cuentas, mecanismo de barrido de IVA y un compromiso de equity muy elevado por parte del promotor configura un perímetro de seguridad poco común en el crowdfunding inmobiliario. El gestor tiene experiencia acreditada en la zona y ha operado previamente con éxito en la plataforma. El precio de adquisición del suelo y las hipótesis de venta incorporan márgenes de prudencia que actúan como colchón ante eventuales desviaciones.

El principal riesgo sigue siendo el operativo: los plazos administrativos para la obtención de licencias y el ritmo de preventas. Sin embargo, el plazo de 12 meses más una posible extensión de 6, junto con el retorno mínimo garantizado de 6 meses de intereses, ofrecen un marco razonable para absorber demoras no estructurales. La discrepancia detectada en la numeración registral de las fincas debe ser subsanada, pero no invalida el fondo de la operación.

CONCLUSIÓN

Se trata de una inversión adecuada para perfiles que buscan rentabilidad de doble dígito con garantías reales sólidas y un nivel de protección jurídica elevado. El inversor debe ser consciente de que el plazo puede extenderse ligeramente por causas administrativas o comerciales, pero la estructura de garantías ofrece una alta probabilidad de recuperación del capital incluso en escenarios adversos.

Calificación global del proyecto: 8,7 / 10

DESCARGO DE RESPONSABILIDAD

 

Muchas gracias! Cuando se extiende el plazo, se cobra intereses por esa extensión, verdad?

Buenos días, 

Sí.

Buenos días, 

Paso mi due dilligence sobre el proyecto Residencia Alamenda Madrid

 RESUMEN EJECUTIVO DE LA OFERTA

Descripción del proyecto: Adquisición de residencia de mayores operativa en Torres de la Alameda para, en unidad de acto, firmar contrato de arrendamiento a largo plazo con operador profesional y posterior venta del activo estabilizado a inversor institucional.

Activo: Residencia con 135 habitaciones (146 camas) y 50 plazas de día, año 2000, 4.834 m² construidos, parcela 4.894 m². Calle Miguel de Unamuno 43, Torres de la Alameda.

Promotor: NP GP, a través de sociedad instrumental RG TORRES DE ALAMEDA, S.L. (diciembre 2025). Experiencia acreditada en sector inmobiliario y residencias de mayores.

Plataforma: Urbanitae (autorizada CNMV).

Financiación: 2.200.000 € mediante préstamo participativo.

Plazo: 24 meses + prórroga 6 meses.

Rentabilidad: 10% interés fijo anual + 60-65% variable sobre beneficios (proporcional a aportación), según yield de venta.

Garantías: Promesa hipoteca segundo rango, prenda participaciones sociales, mandato venta irrevocable, veto Urbanitae para yields >6,75%.

ANÁLISIS FINANCIERO

Estructura de capital: La financiación combina deuda bancaria de primer rango (4,5 millones), préstamos participativos de Urbanitae (2,2 millones) e inversor privado (1,65 millones), y equity del promotor (0,43 millones).

Loan to Values: El LTV del banco de primer rango es del 60% sobre el precio de compra (7,425 millones), lo que deja un colchón patrimonial significativo. El LTV conjunto (banco + préstamos participativos) alcanza el 112% sobre el precio de compra, pero desciende al 84% sobre el valor de venta estimado (10,65 millones). Esto implica que el segundo rango solo recuperaría su inversión si la venta se materializa en los términos previstos o si la ejecución del activo cubre el importe conjunto de banco y préstamos participativos.

Valoración: Tasación reciente: 7,66 millones. Precio compra: 7,425 millones (colchón del 3%). Valor venta estimado: 10,65 millones (plusvalía potencial del 43%). La renta anual garantizada de 640.000 euros capitaliza a una yield del 6,01% sobre el valor de venta proyectado.

Proyección de beneficios: Beneficio bruto antes de distribución: 1,68 millones. Tras catch-up del gestor (0,41 millones), beneficio a repartir: 1,26 millones. Participación préstamos participativos (65%): 0,82 millones, de los cuales corresponden a Urbanitae 0,47 millones (en proporción al capital: 57,2%). TIR estimada para inversores Urbanitae: 19,5% anual.

FORTALEZAS

• Activo tangible y operativo con 25 años de historia.

• Contrato arrendamiento blindado: 25 años, 15 obligados, triple neto, aval bancario de un año de renta.

• Garantías sólidas: hipoteca segundo rango, prenda participaciones, mandato venta, veto por yield.

• Agente de Garantías profesional que ostenta las garantías por cuenta de inversores.

• Track record del gestor en operaciones similares.

• Mercado con fundamentales sólidos: envejecimiento poblacional, infradotación de plazas.

• Nota Simple limpia, sin cargas, y coordinación catastral plena.

DEBILIDADES Y RIESGOS

• Operador anónimo: se menciona como "Tier I" o "top 10" pero no se revela su nombre. Imposible evaluar solvencia real.

• Licencia de actividad no acreditada: el tasador advierte que no se ha dispuesto de ella. Una residencia de 25 años debería tenerla, pero su ausencia en la documentación genera incertidumbre. Sin licencia, ni el operador puede explotar ni el fondo comprar.

• Falta certificado eficiencia energética: requisito legal para venta, pendiente de conocer.

• Fecha límite compra: 31 de marzo de 2026. Cualquier retraso podría comprometer la operación.

• Dependencia del mercado de deuda: cambios en tipos de interés pueden afectar la yield de salida y, por tanto, el precio de venta.

• Estructura de segundo rango: en caso de ejecución, los inversores cobran después del banco. Aunque el colchón es suficiente en las proyecciones, cualquier caída significativa del valor afectaría directamente a la recuperación.

DISCREPANCIAS Y CONSECUENCIAS

Discrepancia/Consecuencia

En presentación del gestor aparece "Equity investment 4,49 M€", que en realidad es el préstamo bancario. | Error de terminología, no afecta a los números reales una vez identificado.

El valor de tasación (7,66 M€) y el precio de compra (7,425 M€) difieren ligeramente. | Colchón positivo del 3% en la entrada.

El beneficio bruto proyectado (1,68 M€) depende de que la venta se realice en el plazo y precio estimados. | Si la venta se retrasa o el precio es inferior, el beneficio y la TIR se reducen.

CONSIDERACIONES FINALES

El proyecto presenta una estructura sólida, con garantías robustas y un equipo gestor con experiencia contrastada. El contrato de arrendamiento proyectado, una vez firmado, transformará el activo en un producto institucional de alta demanda, generando una plusvalía significativa.

Sin embargo, persisten dos incógnitas de peso: la identidad del operador y la situación de la licencia de actividad. Ambas son verificables y deberían ser aclaradas antes de tomar una decisión de inversión. Sin su confirmación, el proyecto descansa sobre supuestos no acreditados.

La TIR estimada del 19,5% compensa el riesgo de segundo rango, pero asume que el operador es quien dice ser y que la licencia está en orden. Cualquier desviación en estos puntos podría afectar gravemente a la viabilidad del proyecto.

OPINIÓN FUNDAMENTADA Y CONCLUSIÓN

Se trata de una oportunidad bien estructurada, con un equipo gestor profesional y garantías adecuadas para una operación de deuda de estas características. Los números proyectados son coherentes y el margen de plusvalía, atractivo.

No obstante, la falta de transparencia sobre el operador y la licencia de actividad introduce elementos de incertidumbre que deben ser despejados. Invertir sin conocer estos datos implica asumir un riesgo adicional que podría haberse mitigado con la documentación correspondiente.

Si el operador resulta ser efectivamente un operador de primer nivel con solvencia contrastada, y la licencia de actividad está en regla, el proyecto es muy recomendable para inversores que busquen rentabilidades de doble dígito con perfil de riesgo controlado. Si estas incógnitas no se resuelven satisfactoriamente, el riesgo se eleva por encima de lo razonable.

DESCARGO DE RESPONSABILIDAD

El presente análisis se basa exclusivamente en la documentación facilitada y no constituye asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. Toda decisión de inversión debe ser tomada por el inversor bajo su propia responsabilidad, tras realizar su propio análisis y, en su caso, consultar con asesores profesionales.

Buenos días,

En el actual momento siguen sin responder a las preguntas por escrito del chat, a pesar de que en la webinar dijeron que las responderían, las preguntas podeis ver en el chat que no eran capciosas ni complicadas de responder.

 DIAGNÓSTICO DE LA SITUACIÓN

• Han tenido tiempo más que suficiente para responder.
• En el webinar dijeron que responderían las preguntas por escrito.
• A estas horas, silencio.
• Esto, en sí mismo, es información de valor para ti como inversor.

LO QUE ESTO SIGNIFICA (SIN SER ALARMISTA)

• Mala organización interna: No tienen un proceso claro para atender a inversores.
• Dificultad para responder: Algunas preguntas (operador, licencia) pueden tener respuestas que no quieren dar aún.
• Prioridad baja: Consideran que ya "vendieron" el proyecto en el webinar y lo demás es secundario.
• Esperan al cierre: Que los inversores se comprometan antes de dar más datos. 

Os resumo lo que se dijo en la webinar:

ANÁLISIS DE LA TRANSCRIPCIÓN DEL WEBINAR

INFORMACIÓN CONFIRMADA

• Origen del vendedor: El actual propietario es "una persona mayor" que ha hecho "muy buen trabajo" y el centro está "muy bien mantenido". Esto responde parcialmente a la pregunta de por qué vende (jubilación / sucesión).

• Valor añadido del promotor: Han hecho un "tendering" (concurso) y han elegido al operador entre varios candidatos. Confirma que la selección no es casual.

• Renta y rentabilidad: 640.000€ anuales, que representa un 8,6% de yield sobre precio de compra (7,425M€). Es triple neto (mantenimiento, IBI, seguro a cargo del inquilino).

• Garantías del operador: Aval bancario de primer requerimiento de un año. Además, "BEC de la matriz" (posiblemente aval corporativo). 

• Estrategia de salida: Yield compresión: compran al 8,6%, venderán a un comprador que busca estabilidad y acepta menor yield (5-6,25%). Han vendido recientemente activos similares a yields del 5,25-5,33%.

• Valoración del mercado local: Han visitado 10 centros en la zona, todos llenos y con precios superiores. La demanda viene de Madrid y Alcalá.

• Plazas concertadas: El actual dueño las eliminó, lo que permite precios más altos (aunque aún por debajo de mercado).

• Renovación de licencia: Pregunta directa de un inversor sobre la autorización de funcionamiento (vence 17/11/2026). Ofer responde que "no hay punto de renovar en manera activa", que es "pasar la licencia a nuestro nombre". La respuesta es algo ambigua.

• Trabajadores: El nuevo operador absorberá a todos los empleados actuales (subrogación).

• Compromiso del operador: El operador asumirá el CAPEX de mantenimiento y mejora, lo que demuestra apuesta por el activo.

• Cálculo del threshold (6,25%): Se calcula sobre la yield del comprador final (renta / precio venta), no sobre TIR.

• Identidad del operador: "Uno de los principales operadores de residencias de ancianos en España, con más de 3.500 plazas". El contrato está "prácticamente a punto de firmarse" y se revelará el nombre antes de la concesión del préstamo (es decir, antes de que los inversores desembolsen) 

NFORMACIÓN NUEVA / MATIZACIONES

AspectoNovedadVendedor
| Persona mayor que ha mantenido bien el centro. Sugiere motivo de jubilación/sucesión.

Plazas concertadas
| Las eliminó el dueño actual, lo que permite precios privados más altos.

Centro de día
| No existe actualmente. Es parte del plan para aumentar ingresos.

Visitas a competencia
| Han visitado 10 centros de la zona. Todos llenos, precios superiores.

Yield de ventas recientes
| Han vendido activos similares a yields del 5,25-5,33% (mejor que el 6,25% del plan).

Momento de revelar operador
| Se revelará antes del desembolso, una vez firmado el contrato.

Tamaño del operador
| Más de 3.500 plazas en España.

Subrogación empleados
| Confirmado: el nuevo operador absorbe a todos los trabajadores.

CAPEX 
| Lo asume el operador, no el propietario.

PREGUNTAS DEL WEBINAR QUE HICIERON LOS INVERSORES 

• ¿Renovación de la autorización de funcionamiento? (vence 17/11/2026, respondieron de forma ambigua)

• ¿Subrogación de trabajadores? (sí, el operador los absorbe)

• ¿Participación en beneficios mayor que el interés? (sí, es normal en préstamos participativos)

• ¿Propuesta de valor para justificar la plusvalía? (operador, CAPEX, centro de día, contrato blindado)

• ¿Cómo se calcula el threshold del 6,25%? (renta / precio venta, no TIR)

• ¿Quién es el operador? (se revelará antes del desembolso) 

LO QUE SIGUE SIN RESOLVER (Y DEBE PREGUNTARSE)

• Nombre del operador: Aunque dicen que se revelará antes, sigue siendo una incógnita hoy. La pregunta sigue vigente.

• Licencia de actividad: La respuesta de Ofer ("pasar la licencia a nuestro nombre") no aclara si la licencia actual está en regla, si tiene alguna limitación, o si requiere algún trámite especial. La advertencia del tasador sigue sin respuesta clara.

• Motivación del vendedor: Aunque apunta a una persona mayor, no hay confirmación explícita de que no haya problemas ocultos (litigios, cargas, etc.).

• Identidad del inversor privado: Sigue sin saberse quién es ni si tiene condiciones preferentes. 

 Ante esto ya conocéis mi opinión, quien algo oculta algo teme, máxime en un caso como este que no se trata de una operación normal es más bien una mezcla con equity y ni siquiera tiene hipoteca de primer rango. 

DESCARGO

Esta opinión se basa en la documentación analizada y en mi experiencia. No constituye asesoramiento financiero. La decisión final es tuya. 

Analizando cifras de los operadores de residencias geriátricas, el operador probablemente es Caser Residencial, con unas 3700 plazas en España, perteneciente al grupo asegurador Caser.

 Buenos días, 

Han respondido a las preguntas:

1. El riesgo crítico (licencia de actividad) ha sido despejado 

La respuesta de Urbanitae confirma que las licencias están renovadas y vigentes, verificadas por asesor externo en due diligence técnica. Esto elimina la principal alerta del tasador y el mayor riesgo legal del proyecto. 

2. El contrato de arrendamiento es excepcionalmente sólido 

• 25 años de duración, con 15 años de obligado cumplimiento para el operador.
 • Aval bancario de primer requerimiento de un año de renta (640.000 €).
 • Triple neto: todos los gastos (IBI, mantenimiento, seguros) los paga el inquilino.
 • El operador asume el CAPEX de mejora, demostrando apuesta por el activo. 

3. El operador (aunque anónimo hoy) estará firmado antes del desembolso 

La condición de que el contrato se firme antes de la compra y antes de que los inversores pongan el dinero es una protección absoluta: si no se firma, no se desembolsa. 

4. La estructura de garantías es sólida para un préstamo participativo 

• Prenda de primer rango sobre participaciones sociales.
 • Promesa de hipoteca de segundo rango (ejecutable vía judicial si es necesario).
 • Mandato de venta irrevocable vía notarial.
 • Derecho de veto de Urbanitae para ventas con yield >6,75%. 

5. La rentabilidad estimada (19,5% TIR) compensa el riesgo de segundo rango 

Comparado con otras opciones de deuda en crowdfunding, esta rentabilidad está en la parte alta de la horquilla para operaciones con perfil similar. 

6. El gestor tiene track record acreditado 

NP GP lleva 11 años en España, ha invertido más de 200 M€, ha vendido varias residencias y conoce el sector. No es un equipo sin experiencia. 

7. El mercado tiene fundamentales sólidos 

Envejecimiento poblacional, infradotación de plazas, demanda creciente y baja penetración institucional crean un viento de cola estructural para este tipo de activos. 

8. La transparencia ha mejorado sustancialmente con las respuestas 

Han respondido a todas las preguntas, incluyendo las incómodas (licencia, condiciones del inversor privado, catch-up, garantías). Eso genera confianza. 

RAZONES DE PRUDENCIA (ASUMIDAS) 

• El nombre del operador sigue sin revelarse, pero la condición de firma previa mitiga este riesgo.
 • No hay compromiso de compra futuro, pero el sondeo de mercado ha sido positivo y el veto protege frente a ventas a precios bajos.
 • La promesa de hipoteca no está inscrita, pero es la práctica habitual en préstamos participativos y es ejecutable judicialmente. 

PERFIL DE INVERSOR PARA ESTE PROYECTO 

Este proyecto es adecuado para inversores de perfil moderado (no conservador) : 

• Buscan rentabilidades de doble dígito (por encima del 10%).
 • Aceptan riesgo de segundo rango a cambio de participación en beneficios.
 • Valoran las garantías reales (prenda, mandato, veto) aunque no sean de primer rango.
 • Confían en el track record del gestor y en la solidez del contrato de alquiler.
 • Entienden que la liquidez es a 24-30 meses. 

No es adecuado para inversores conservadores que: 

• Solo quieren renta fija sin riesgo.
 • Exigen hipoteca de primer rango inscrita desde el día uno. No aceptan el riesgo del segundo rango
 • No toleran incertidumbre sobre el nombre del operador (aunque esté garantizada su firma). 

DECISIÓN FINAL 

El binomio riesgo-rentabilidad está bien equilibrado, las principales dudas han sido resueltas, y la estructura (contrato blindado + garantías + track record) ofrece suficientes elementos de protección para asumir el riesgo de segundo rango en inversores modrerados 

La rentabilidad del 19,5% TIR estimada les compensa el riesgo y el plazo, y el veto sobre ventas a yields bajas protege el interés de los inversores en la salida.

 El análisis y opinión aquí expresados se basan exclusivamente en la documentación pública facilitada y en la información disponible hasta la fecha. No constituyen asesoramiento financiero ni recomendación de inversión personalizada. Toda decisión de inversión debe ser tomada por el inversor bajo su propia responsabilidad, tras realizar su propio análisis y, en su caso, consultar con asesores profesionales. Invertir en crowdfunding inmobiliario conlleva riesgos, incluida la pérdida total o parcial del capital invertido.