Aedas Home (AEDAS): seguimiento de la acción

No necesitan los dividendos  por ahora si pueden disponer de la cartera de suelo como quieran, esa es la clave.
Aedas vale tanto como su cartera de suelo, ese ha sido el motivo de la compra.
Neinor la va a poder usar como quiera y va a pagar por ella "precio de mercado"
Los minoritarios que hay en Aedas han entrado por el dividendo de manera generalizada ¿Qué van a hacer cuando lleven 2-3 años sin dividendos?

En una sola jugada se han quitado de en medio a su principal competidor y lo han convertido en su proveedor de materia prima......

Mi impresión es que sí van a necesitar distribuir buenos dividendos desde Aedas para poder pagar a Apollo. La compra de Aedas la realizará un vehículo SPV que tiene las acciones de Aedas y se financia con algo de capital y toda la deuda de Apollo: +750 millones de euros a pagar en 4 ó 5 años al +7%. Pueden subir caja de Aedas en varias formas, pero con estas cifras y plazos me parece que va a ser necesario contar con un buen dividendo de Aedas a la SPV (y a los minoritarios que queden) de forma que la SPV tenga la caja para, a su vez, pagar a Apollo.

Gracias Captain Cook por todas tus aportaciones y por el borrador de escrito a la CNMV.

Personalmente les voy a enviar también mi queja y creo que todos los minoritarios de Aedas deberíamos hacer lo mismo. Este precio es insultantemente bajo dado el NAV de Aedas (35€ que no olvidemos, no para de crecer trimestre a trimestre) y las estupendas perspectivas de crecimiento de los beneficios de Aedas y su maravilloso dividendo de más del 10 %.
Si ellos creen que 21.3€ es un precio "equitativo" que contraten una auditoría independiente que analice el valor real de Aedas y que estime el precio que debería ofertarse. Ese precio debería ser, al menos, el NAV.

Creo que a expensas de lo que diga la CNMV y la propia directiva de Aedas (de los cuales no espero absolutamente nada), buena parte de poder conseguir mejorar el precio de la OPA a uno más cercano al NAV dependerá de cuánto "ruido" hagamos los minoritarios. Creo que deberíamos formar un sindicado de minoritarios, amenazar con demandas legales, que salgan noticias en los periódicos diciendo que los minoritarios nos negamos rotundamente al precio ofertado por ser claramente insuficiente y lesivo. ESTO CREARÍA MÁS PRESIÓN SOBRE NEINOR Y SOBRE LA PROPIA CNMV (que supuestamente debe velar por los intereses de los minoritarios). 

Parece que existe una Asociación Española de accionistas Minoritarios de Empresas Cotizadas (AEMEC) que hace muy poco se pronunció sobre la OPA de Talgo para criticar la lentitud y el perjuicio a los minoritarios. Creo que ellos podrían ser una buena ayuda/herramienta también para hacernos oír. Yo les voy a escribir aquí y os animo a hacer lo mismo: https://aemec.eu/contactar-con-aemec/

Si los minoritarios de Aedas votan en un futuro a favor de ir a la OPA será por la nula visibilidad a futuro de los planes de Neinor y el "no quedarse pillados", no porque el precio ofertado les parezca correcto y justo. Con todo y con eso, yo confío y espero que todos los accionistas de Aedas VOTEMOS NO A LA OPA.

Un saludo

Jamás se cierran operaciones por el NAV, se suele comprar con un descuento importante.

Desde Castlelake usaron ese precio de referencia para hinchar el precio artificialmente....
El problema de Aedas no es Neinor, el problema es que Castlelake se dedicó a subir artificialmente el precio desde los 22-23€ a los que cotizaba el año pasado haciendo creer a los incautos que se pagarían 32€ 
Y lo hicieron tan bien que en menos de 6 meses consiguieron una subida el 25%
Toda esa subida se ha basado en el calentamiento del valor por parte del principal accionista para conseguir mejor precio (todo legal, todo legítimo pero descoloca mentalmente)

Lógicamente ahora los accionistas minoritarios estáis enfadados porque creéis que se os "paga de menos" porque usáis el valor que tenía justo antes del anuncio de la OPA.
Lamentablemente ese valor se consiguió de una manera torticera.
El valor de referencia real que habría de usarse es el anterior a que Castlelake empezara a hablar de OPA y hablamos de Julio de 2024 https://cincodias.elpais.com/companias/2024-09-11/el-fondo-castlelake-pone-a-la-venta-aedas-homes-tras-mas-de-una-decada-en-la-compania-inmobiliaria.html      
En esos meses Aedas se movía por los 22-24€

Buena exposición
Como ejemplo hace unos meses neinor compro el 10% de hábitat con un 30% de descuento y además administrar hábitat para liquidar en tres años incluido su suelo y una parte de el se lo vendió a aedas
Por otra parte lo del nav como precio equitativo no aparece en ningún artículo de la ley de opas que parece que por mucho repetir lo de nav lo vamos a convertir en una verdad
Y que conste que soy accionista de aedas y posiblemente no vaya a la opa como hice en lar

Y harás bien en no ir, creo que ahora mismo evaluando riesgos no tiene sentido ir.
Al menos hasta que se vea que va a hacer Neinor.
No soy accionista de Aedas , he entrado y salido muchas de la acción en su subida vertical del año pasado.

Hola Vinagretto
El NAV es uno de los métodos de valoración que contempla el RD de OPAs (sería el “valor liquidativo”= vender la cartera de suelo por su tasación y  descontar la deuda neta):

Copio debajo el texto de una de mis quejas a la CNMV donde transcribo la regulación.

En la mayoría de métodos de valoración que indica el RD de OPAs (NAV, flujos de caja, múltiplos, cotización ponderada último semestre pre anuncio OPa etc)  me salen valores de Aedas bastante más arriba de los que indicas.

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Por tanto, en un supuesto como el presente, donde no existe “precio más alto pagado o acordado por el Oferente por las acciones de Aedas durante los 12 meses previos a la fecha de este anuncio”,conforme a los artículos 9.3 y 10 del Real Decreto 1066/2007, para determinar el “precio equitativo” debe acudirse a criterios objetivos de valoración como los enumerados en el artículo 10.5 del Real Decreto 1066/2007 (subrayado propio): 

“a) Valor teórico contable de la sociedad y en su caso, del grupo consolidado, calculado con base en las últimas cuentas anuales auditadas y, si son de fecha posterior a éstas, sobre la base de los últimos estados financieros. 

b) Valor liquidativo de la sociedad y en su caso, del grupo consolidado. Si de la aplicación de este método fueran a resultar valores significativamente inferiores a los obtenidos a partir de los demás métodos, no será preciso su cálculo siempre que en el informe se haga constar dicha circunstancia. 

c) Cotización media ponderada de los valores durante el semestre inmediatamente anterior al anuncio de la propuesta de exclusión mediante la publicación de un hecho relevante, cualquiera que sea el número de sesiones en que se hubieran negociado. (…) 

e) Otros métodos de valoración aplicables al caso concreto y aceptados comúnmente por la comunidad financiera internacional, tales como, descuento de flujos de caja, múltiplos de compañías y transacciones comparables u otros.” 

Vinagretto

También matizar que no estamos hablando del precio (en principio libre) al que “se cierran” las operaciones. 

Estamos hablando de que en Europa hay una legislación de OPAs y en supuestos como toma de control o exclusiones aplica “precio equitativo” sujeto a ciertas reglas y se protege a los minoristas. Puede haber argumentos a favor o en contra de este tipo de legislación proteccionista (en USA lo ven distnto). Pero si hay unas reglas, hay que aplicarlas  a todos. 

Funcionar al margen de las normas para dar pelotazos no tiene nada que ver con ser un gran empresario.

volviendo al Nav y para valorar un determinado bien puede ser correcto pero para valorar una empresa tiene carencias. Pongámonos en el caso de que se quiera liquidar neinor y calculamos nav, a dicho valor habría que restarle varios conceptos como pueden ser entre otros los pagos a hacienda por las plusvalías obtenidas o las compensaciones a los 400 trabajadores despedidos. En fin, no lo veo como un método correcto aparte de que cada empresa lo aplica a su manera

volviendo al precio equitativo pienso que en este caso el dictamen lo da el mercado. El mayor accionista de aedas con el 80% ha estado un año buscando comprador, ha recibido según la prensa varias ofertas y yo supongo que habrá vendido a la mejor. Se pueden hacer distintas valoraciones pero al final es el mercado el que manda

Esa es la clave....
Han estado un año con el cartel de venta.
En inmobiliaria (en la seria) el precio de un activo se remarca a la baja cada 3 semanas si no se consigue vender.
Aedas se le ha ofrecido a todos los grupos del sector que tenían musculo para poder comprarla.
Han publicitado la venta en todos los medios durante meses y meses, calentando el valor un día si y otro también.
Nadie ha querido pagar un céntimo más de lo que ha pagado Neinor.

Si nadie más ha querido entrar , a un precio teóricamente "tan bueno" en una venta que era del dominio público, en un sector que está en ebullición es algo hay que no sabemos los pequeños inversores.

Pero da lo mismo, no se trata de tener razón, se trata de ganar dinero.
De manera honesta, he comprado y vendido acciones de Aedas al menos 10 veces el último año pero la OPA limita el precio por arriba y ya no se puede hacer swing con ellas.
Ahora lo hago con Neinor cada vez que baja de 17,50 y con más ganas cuando se acerca a 17

Lo que estáis diciendo tiene sentido si estuviéramos en USA, ocurre que estamos en España y en Europa.

En USA por lo que he leído lo ven un poco como decís, si el accionista mayoritario ha puesto su paquete en venta y, finalmente, no ha conseguido otro precio que X, su legislación de OPAs asume que el mercado es sabio y es quien dicta sentencia y, por tanto, X tiene que ser considerado el precio equitativo porque no se ha conseguido otro mejor; por lo que sería en principio suficiente con ofrecer ese precio X a otros minoritarios y asegurar un trato equitativo a todos para tener precio X.

El debate es interesante, y reconozco que, en abstracto, veo méritos en el enfoque de USA de otorgar prevalencia a lo que dice el mercado, siempre que el proceso sea transparente y controlable.

Pero sucede que estamos en Europa y en España y la normativa de OPAs en vigor en este lado del Atlántico es más proteccionista y establece que en casos como toma de control o exclusión, se protege a los minoritarios y hay que ofrecerles un “precio equitativo” . Para determinar el “precio equitativo” están regulados varios métodos para calcularlo. Uno de ellos es el NAV, pero en general todos los métodos del RD de OPAs dan un precio de Aedas superior al que ha ofertado Neinor.

Yo solo digo que los empresarios tienen que cumplir las normas, en este caso las que aplica, sin duda, son las de Europa/España.

En mi opinión Neinor está buscando subterfugios legales para esquivar su obligación de lanzar una OPA con un precio equitativo conforme a alguno de los métodos objetivos que determina la normativa en vigor.

Pensad que, lo mismo que hay argumentos a favor de una legislación como la que proponéis (distinta de la que hay hoy aquí y ahora), también existen argumentos para justificar una legislación más proteccionista del minorista, como es la Europea/Española. No voy a entrar en  todos los argumentos, solo voy a fijarme en 1 argumento a favor de la protección adicional al accionista minoritario.

Todo lo que decís de que el precio negociado por el accionista mayortiario Castlelake tiene que ser el precio equitativo ya que es de mercado y dicta sentencia,  asumís que el proceso de negociación con el mayorista ha sido transparente y es, en último término, controlable/inspeccionable por el regulador.

Yo discrepo: sabemos que no es así; ni la CNMV ni las autoridades europeas pueden controlar la transparencia del proceso. Castlelake, Apollo y los fondos que controlan Neinor son gigantes financieros de implantación global y pueden tener negocios, acuerdos o pactos en cualquier parte del mundo, puede haber elementos que no están ahora sobre la mesa de lo que están publicitando contando a CNMV. Y la CNMV carecen en la práctica de posibilidades reales de revisar, auditar o inspeccionar esos pactos de forma efectiva.

Por este solo motivo, creo que también está justificado y hay argumentos para defender que exista una legislación como la Europea, más garantista con los minoritarios. Como no sabemos cómo Castlelake ha llegado a este precio, está justificado que el precio de los minoritarios sea tasado conforme a métodos de valoración objetivos, establecido en la Ley, entre ellos NAV (no único, pero insisto, ya es significativo de lo que está pasando que todos los métodos ofrecen una valoración de Aedas superior a la Oferta de Neinor).

En todo caso, insisto, estamos en Europa/España y, nos gusten o no, las leyes de protección a minoristas son las que son a día de hoy y hay que respetarlas.

volviendo a la ley de opas ningún artículo hace referencia al nav y respecto al precio equitativo hace referencia al mayor precio pagado o acordado que en este caso se corresponde a 21,33. El resto de métodos se aplicarían en casos excepcionales como sería por ejemplo manipulación de mercado

En realidad, el art 10.5 del RD OPAs habla del “valor liquidativo” que sería análogo al NAV. 

También sucede que, en puridad, no hay ninguna transacción real y liquidada de Neinor sobre acciones de Aedas en los 12 meses anteriores. Si miramos al precio “acordado” con Castlelake, el RD de OPAS lo ve como precio “mínimo” y contempla que la CNMV puede excepcionar este precio mínimo cuando se trate de un precio acordado entre un comprador y vendedor (como muy claramente suecede en este caso). Por tanto no necesariamente la CNMV tiene que asumir este precio “acordado” con Castlelake para permitir que se esquive el obligado ejercicio de valoración de Aedas con varios métodos objetivos que son los que establece y lista el RD de OPAs.

Lo explico de forma más detallada en mi primera carta a la CNMV