Seguimiento de LAR ESPAÑA

La subida fuerte en bolsa de LAR ESPAÑA hoy +3,55% deja el valor de la acción en 6,679. Parece que puede iniciarse una fase al alza de la acción, si supera los 6,7€ por acción. En cuanto suba de 7€ la acción creo que no parará hasta coronar los 8€. Y una vez que llegue a 8€ que es valor minimísimo de la acción, puede llegar sin problemas a los 9€. De ahí a los 10€ es otro cantar, pero no es descartable. Ayudará bastante en esta subida la publicación de resultados del tercer trimestre, dado que reflejará el número de acciones totales tras la ampliación de capital de julio, así como la publicación oficial de sus activos inmobiliarios que está alrededor de los 1.200 millones de euros. Con una deuda de unos 500 millones de euros en bolsa, unos activos inmobiliarios de 1.200 millones, más el capital de en caja. Por tanto, el valor mínimo de la SOCIMI está en torno a los 720 millones de euros y eso sin contar el valor del negocio. Por tanto, si ahora vale 600 millones en bolsa, está un 20% por debajo de su valor real y si a eso le sumamos el modelo de negocio, estamos hablando un 40% por debajo de su valor.

Hoy ha cerrado a 6,744€ creo que estamos en el inicio de una fase alcista del valor, si bien habrá que esperar un poco su confirmación. En cuanto supere los 7€ irá imparable a los 8€ por acción, que como todos sabemos es su valor mínimo. Si bien debiera estar en los 9€ ¿Veremos la cotización a esos precios de aquí a finales de año?

El 15 de noviembre tendrá lugar la publicación del Tercer informe trimestral del ejercicio 2016. En mi opinión, será con dicho informe cuando se produzca el rally alcista hasta alcanzar el precio de la acción hasta los 9€. Y eso es así, porque parece que los inversores no están teniendo en cuenta que hay 147 millones de euros más fruto de la ampliación de julio. Los resultados serán a grosso modo los siguientes: unos 1.200 millones de euros en activos inmobiliarios, una deuda alrededor de 460 millones de euros, y en caja alrededor de 40 millones. Por tanto, un balance a favor de unos 780 millones de euros, si vale en bolsa 600 millones, lógicamente está un 30% todavía por debajo de su valor contable a lo que habría que sumar el modelo de negocio y los compromisos adquiridos por el Consejo a los accionistas. Que no vayan a realizar más ampliaciones de capital (en el 2017 seguro que no lo hacen) es garantía de éxito. LAR ESPAÑA, no tiene porque crecer mucho más, unos 1.500 millones en activos inmobiliarios para fines de 2017 conforme al proyecto presentado + el desarrollo de los proyectos inmobiliarios provocarán que a fines de 2020 tenga unos activos por encima de los 1.800 millones de euros. ¿Cómo se financiarán esos proyectos (VALENCIA-SEVILLA)? En principio, con la venta de inmuebles como los de SAGASTA, o de oficinas, para centrar el negocio en Centros Comerciales. El desarrollo de LAR ESPAÑA desde el 2014 ha sido y es impresionante. Pero creo que a los accionistas no les interesa tanto ``crecer´´ como afianzar el modelo de negocio de aquí a 2025. Ir creciendo poco a poco, a base de consolidar ir pagando la deuda y comprando más activos conforme vaya bajando el pasivo. Por otro lado, queda una cosa pendiente, y es el EPRA COST, que a diferencia de otras SOCIMIS, es muy elevado. Dados los compromisos adquiridos hasta el 2019-2020 no va a ser posible pero es no solo aconsejable sino necesario.

Lo bueno de esta acción es que podemos estar tranquilos, puede bajar hasta los 5€ si le da la gana al mercado, pero sabiendo lo que vale uno puede estar tranquilo. Y como decía Warren Buffet ¿Hasta cuándo tener un valor? Un valor bueno se tiene indefinidamente. En mayo del próximo año, nos llevaremos un dividendo neto por acción de 0,25€ a 0,28€, es decir, un 4% neto o un 5% bruto a los precios actuales de la acción (6,7€), lo cual no está nada mal. Para el próximo año será de un 5% neto y un 6% bruto. Esta acción es un caramelito en estos momentos. Pero el mercado lleva meses sin verlo así. Ahora, con el proyecto presentado 2017-2020 no hay ninguna duda para invertir, no van a realizar ampliaciones de capital, al menos 100% seguro durante lo que resta del 2016 y durante todo el ejercicio de 2017. El Consejo se va a centrar en los accionistas-inversoras, en la creación de valor. Han reconocido sus errores, y es de sabios rectificar.

Yo no tengo prisa para ampliar. Hay que dejarles unos años para ver como se comportan estos guarros. Ahora porque digan que van a ser buenos niños no hay que lanzarse a comprar como locos. Que demuestren las cosas con hechos y no con Power Points.

Totalmente de acuerdo en que las palabras deben de acompañarse de ``hechos´´, ahora bien, sería tremendo que públicamente mintieran en el Día del Inversor. Yo les creo, y sobre todo me fío de mi buen criterio. Lar España se creó con 400 millones de euros, luego hubo dos ampliaciones de capital, la primera por importe de 135 millones de euros y la segunda por importe de 147 millones de euros. Nos da un total de 682 millones de euros y a eso hay que añadir el modelo de negocio (rentas por alquileres + plusvalías por los activos comprados). Desde mayo de 2017 a mayo de 2018 repartirá a los precios actuales en torno a un 10% neto vía dividendos. A partir del próximo año podrá empezar a vender activos comprados en el año 2014. Y los Centros Comerciales parece que los compra a buen precio y los gestionan bien. Ahora, que alguien me explique como si se han metido 682 millones de euros, el mercado le da un valor de 581 millones a 11/11/2016. Mínimo tiene un potencial del 30% y lo normal es que fuera del 50% o más. A mí que me lo expliquen, no soy capaz de entender como el mercado le está dando la espalda. Pero el 15 de noviembre publican el tercer informe trimestral. Espero que empiece a subir en bolsa. Ahora, que haya que esperar a la publicación de ese tercer informe para que empiece a subir la acción, es de broma. Ahora, es buen momento para entrar en LAR ESPAÑA. Son de esas oportunidades que no hay que dejar escapar.

Acaban de publicar los resultados del 3r trimestre:
http://cnmv.es/portal/AlDia/DetalleIFIAlDia.aspx?nreg=2016127958

Resultado EPRA: 18´813 millones vs. 12´062 del 3T 2015
Resultado EPRA/acción: 0,21 vs. 0,20 del 3T 2015
EPRA cost Ratio: 38,3% vs. 41,3% del 3T 2015

Adjunto tercer informe:

http://larespana.com/es/wp-content/uploads/2016/11/Informe-de-Resultados-3T-2016-CNMV-Spanish-Version.pdf

Síntesis:

1.201 millones de euros GAV;

758 millones de euros EPRA NAV;

Activos por importe de 1.240 millones de euros = activos inmobiliarios 1.123 millones de euros, 34 millones en efectivo,...

Balance a favor por importe de unos 750 millones de euros.

Y vale en bolsa 580 millones de euros. Diferencia entre la cotización y el valor mínimo de LAR ESPAÑA = -170 MILLONES por debajo de su valor real, es decir, debería estar en torno a los 8,4€ como mínimo, y cotiza a 6,4€. Lo normal es que suba un mínimo de 30% próximamente, y si se cuenta el modelo de negocio alrededor de un 50%, es decir, a unos 10€ por acción. En los próximos 18 meses repartirá vía dividendos un 11% bruto o un 9% neto a estos precios de cotización. Invertir 10.000€ ahora, resultaría devolución vía dividendos unos 900€ en 18 meses, más la posible revalorización de la acción en ese tiempo. Hay quien prefiere invertir en bancos en estos momentos, no paran de incitar a ello, pero cualquiera se atreve. Yo prefiero invertir en algo que conozco bien, y sobre todo si es con descuento.

Supongo que ahora subirá la cotización

http://www.expansion.com/empresas/inmobiliario/2016/11/16/582c9d9ce2704e94188b467c.html

Aquí el hecho relevante:
http://cnmv.es/portal/HR/ResultadoBusquedaHR.aspx?nif=A86918307&desde=17/11/2016&hasta=17/11/2016&division=1

Adquisición por parte de PIMCO del 4´6% del capital social a un precio de 7,15 euros con lo que sube su participación al 17%

Bueno, la escalada alcista que empezaba el 15 de noviembre se ha producido, no por la publicación del tercer informe trimestral sino porque Pimco ha elevado su participación en la SOCIMI del 12,5 al 17 % su peso en Lar España. Lógicamente, los que están dentro, ven que es un chollazo la cotización de la SOCIMI, las plusvalías de los activos comprados desde 2014 a diferencia de otras SOCIMIs españolas las hacen, en mi opinión, muy prudentemente. Si bien es cierto, que la acción cotiza tan baja como consecuencia de las ampliaciones realizadas por debajo del NAV, se han comprometido públicamente a no realizar ampliaciones en lo que resta del ejercicio 2016 y en el 2017. Las acciones son un chollazo. Mínimo tiene que estar alrededor de los 8,4€. No es descabellado que llegue a los 10€.

Da exactamente ``igual´´ que el mercado en los próximos días retorne al lateral de los 6€ a los 6,60€, de hecho no me sorprendería. Y da exactamente ``igual´´ porque si llegara a cotizar a los 5€ al igual que ahora está en torno a los 7€ es una oportunidad clarísima de compra. Pero me parece de broma que cotice a 7€ la acción, es decir, a 632 millones de euros, como era de broma que cotizara a 6,4€, es decir, a 580 millones de euros, como era de broma que cotizara a 6€ o a 543 millones de euros. La empresa vale un mínimo de 760 millones de euros, lo que resulta 8,4€ por acción. Pero eso sin tener en cuentas las plusvalías futuras que se obtendrán por los activos ya comprados y las rentas por alquiler, de ahí que le de un valor de 10€ por acción.

Si el mercado quiere darle la espalda, habrá quienes compren a precios de chollo, y ahora es un chollazo a 7€ por acción.

Esta acción es como un buen vino, tiene que madurar en barrica un tiempo, y además se puede ir probando vía dividendos.

No se de donde sacas lo de 10€/acción.

Su nav está cerca de los 8 euros acción. Si tenemos en cuanta esto menos el riesgo de futuras chapuzas de la directiva, el valor en 6 ya está bien.

Su NAV está en 8,4€ por acción. Si tenemos en cuenta esto, más el modelo de negocio, y la confianza que han mostrado el día del inversor, el valor de esta acción debe estar en torno a los 10€.

Esos 10€ los saco: 8,4€ de NAV + dividendos + revalorización de los activos comprados = 10€ por acción. Sólo en los próximos 18 meses, darán un 11% bruto vía dividendos o 9% neto. Y estoy seguro, que en esos 18 meses veré la acción por encima de los 9€.

¿Cómo va a estar el valor de la acción en 6€ bien? Para empezar, si una empresa compra 100 inmuebles, por un millón de euros cada uno, y le sacas vía alquiler un 8% de rentabilidad bruta que menos los gastos de gestión, IBIs,... supone un 5% neto (que es como está LAR ESPAÑA en estos momentos) y dicha empresa cotiza en el mercado y cotiza la empresa a 80 millones en bolsa, la lógica nos lleva a una oportunidad de inversión y por ende de compra. Lar España es un ejemplo de ello, ciertamente se equivocaron al realizar dos ampliaciones de capital por debajo del NAV, pero ya se han comprometido publicamente a no realizar ampliación alguna en 2016 y 2017. Se han comprometido en centrarse también en generar valor al accionista. Y PIMCO, que tenía el 12% de las acciones ha elevado su participación al 17% y eso es porque cree que las acciones en estos momentos son un chollazo, una oportunidad clarísima de compra. Comprar a 7€ o a 6,5€ o a 7,5€ es un chollazo. Se trata de un valor conservador, con poco riesgo en estos momentos por su descuento sobre el NAV.

También hay otras SOCIMIs, yo he comprado el otro día en HISPANIA de nuevo, a 10,24€. Cotiza con un 20% de descuento sobre el NAV.

También he comprado en Telefónica, Maphre, IAG,... Pero sin duda alguna, en donde estoy más tranquilo y contento es en LAR ESPAÑA. La gestión es buena, todos cometen errores, pero es de sabios rectificar, como lo ha hecho el Consejo con su Presidente al frente.

Esta acción es una oportunidad clara de compra a medio y largo plazo, y también a corto si reconoce el mercado lo que vale, es decir, un mínimo de 760 millones de euros, o lo que es lo mismo 8,4€ sobre el NAV. Y a 10 euros si tiene en cuenta las rentabilidades vía dividendos, y el modelo de negocio + la revalorización de los activos.

Esta acción es como un buen vino, tiene que madurar en barrica un tiempo, y además se puede ir probando vía dividendos.