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Buenos días!

Respecto a las adjudicaciones en subastas de la TGSS leo en su web que "Se aprobará el remate a favor de la mejor postura, si supera el 60 por ciento del tipo de subasta o siendo inferior si cubre al menos el importe de la deuda."

Si la deuda es baja, y por ejemplo con ofrecer el 25% del tipo de subasta ya se cubre la deuda, entonces estarían obligados a aprobar una adjudicación por el 25% o la adjudicación sería a discreción del Director Provincial de la Tesorería General de la Seguridad Social?

Hay lugares donde por norma oficiosa o costumbre el Director Provincial de la Tesorería General de la Seguridad Social no aprueba adjudicaciones por debajo de un % concreto? Del 40 o 50% por ejemplo?

Saludos!

La tasación hecha por perito tasador viene dentro en edicto.
Debajo viene el valor de subasta en la misma hoja y edicto.
Las cargas vienen en certificación de cargas, tiene la carga A y la B.
La que sale es la B, pero delante tiene la A, la cual está ejecutada, en un juzgado diferente y en un procedimiento diferente, aunque la parte actora es la misma: la CCPP.
La carga o deuda A es aproximadamente igual a la B.
El que se la haya adjudicado tendrá que pagar la carga A, además de lo ofrecido para la compra a través de la carga B.
Iba a participar en ella, pero antes de participar echo una hojeada a las subastas en las que voy a hacerlo y ante la duda, jamás y digo jamás hago nada, más vale no invertir que invertir mal, después vienen las lamentaciones y ya no hay remedio.
Yo compro donde hay negocio y si el negocio está o se me ofrece en Venezuela, allí me voy. Donde sea: Francia, Ucrania, Rusia, Bulgaria, Marruecos, etc. las distancias se cubren en: avión, tren, ave, coche, barco, etc. si invierto 3 y gano 30 llámame, no tengo horas, ni días, pero no me llames para fiestas, juergas, divesión, etc, esas me las busco yo solo y mi familia también se encarga de ello.
Saludos.
Saludos.

Mfmelo: de ésa subasta me llama la atención algunas cosas:

El valor para subasta es el que dices, pero No viene la tasación, por lo que no se puede llegar a la conclusión de que no tiene cargas anteriores.

En esa subasta no adjuntan la certificación de cargas, por lo que si tu colaborador se ha presentado, no debería haber pedido al menos una nota simple al RP? Ahí se hubiera dado cuenta de la carga anterior que comentas.

Y, por último, también compras en Zaragoza? Está un poquitín lejos de tu zona

Saludos mañaneros

Si, como no podía ser de otra forma, porque estaría mal que yo dijera que no me la he encotrado.
Por mi provincia en ciertos lugares y comarcas, con mucha construcción y zonas buenas, las tierras y todo lo que se construye en ellas están afectadas de por vida y por la eternidad, por derechos hereditarios a favor de la familia duques de Alba. En cada transmisión de vivienda se ha de pagar el 2% y si quieres desafectarla has de pagar el 10% a esta familia, pero en la práctica no se está llevando a cabo. Es todo Montequinto, Torrequinto, todo el Aljarafe sevillano, es decir lo mejor de lo mejor actualmente. Para que no haya alguien que me desmienta es posible que haya alguna zona que no esté afecta o este ya desafectada por haber pagado el constructor de la promoción en su día.
Si la familia Duques de Alba pusieran la ley por encima de todo, habría unas manifestaciones generalizadas en esas zonas.
Sé todo esto, por que cuando leías los expedientes en los juzgados cuando estudiabas estas zonas, tenían esas afectaciones que luego en subasta o en comprar no se traducía en nada. Todo eso viene de los tiempos medievales, pero aún son vigentes y están en los RP como carga real hacia esta familia, en el territorio español me imagino que habrá otras zonas que les pase lo mismo.
Saludos que me voy a los albañiles.

Rara avis

Curiosa carga la que me he encontrado en esta finca:

CARGAS: ALODIO O DOMINIO DIRECTO A FAVOR DE LAS ALMAS DE DÑA. ROSA Y DÑA. DIONISIA ARMENGOL SALAS.

Según me han explicado, hay que hacerles una misa cada año a estas señoras¿alguna vez habéis visto una carga así?

Esta la tenía pensada para aplicar el 670.3
SUB-JA-2016-27566
Después entre en edicto y....
A Jotaerre: la retención en esta subasta es desorbitada por una equivocación, por lo que no participará nadie y perjudicará al deudor sobre todo. ¿Hay derecho?.
Saludos.

SUB-JV-2016-38163.
Para quebrarla.
A ver si aprenden y no ponen pujas mínimas, esta al menos es "voluntaria"

SUB-JA-2016-33279.
Esta subasta acaba de terminar.
En edicto viene que
la tasación es de: 26.912,41 €
Valor a efectos de subastas: 26.912,41 €.
Con estos datos, sin entrar en más profundidades podemos llegar a la conclusión que no tiene deudas anteriores.
A esa conclusión llegó un colaborador mío y creo está equivocado, ya que tiene una carga anterior no descontada del valor dado por perito tasador y el valor de subasta. La carga que se ejecuta es la B y tiene otra de la misma actora (CCPP) en diferente juzgado, pedida la certificación, con nº de ejecución, etc.
Al que se la ha adjudicado no va a tener pérdidas, por el precio en que lo ha hecho, pero habrá llegado a la conclusión que ha pegado el gran pelotazo. A mi me paso una cosa parecida (no descontaron carga de 55.000 € y me devolvieron la retención) y es que fue en el mismo juzgado.
Saludos y hay que estudiar mejor las cargas, sobre todo las anteriores, que esta vez has tenido suerte, no vas a ganar nada, pero tampoco vas a perder. Si el tiempo.

Es normal en nota simple sólo te pondrá la reclamación total e inicial. Para saber la reclamación real habría que verla en el expediente en juzgado, no tienes ni que abrir el expediente están en la portada del tocho tada la suma hecha no la aportan al portal AEBOE por que no les da la gana.
Con juzgado, teléfono, pero es si la parte deudora quiere y si quiere y deja le hacen una rebaja del 2%, pero los deudores piensan y a mi ¿que más me da? y no te deja ver el piso.
Saludos.

Buenas noches, he recogido la nota simple del RP y no pone reclamación máxima por el piso, lo único que pone es la carga hipotecaria que ya os comente, los 238.000 de principal, 23.800 de intereses ordinarios, 47.000 de intereses de demora, 47.000 de costas y gastos..................y nada mas. Seguiré con los números que me aconsejaste.
Con quien se podría hablar para poder ver los pisos, juzgado, Caixabank, deudor......?

Un saludo para los nocturnos

El banco se la adjudica y automaticamente se la cede a la sareb que dispara con polvora del Rey. Este es el gran timo, la gran estafa de este pais.

Hoy mismo he participado en una subasta y el banco del tiron ha pujado algo absurdo y se acabo. Esa vivienda a ese precio es invendible pero da igual, hay 40 millones de pardillos cuyo bolsillo lo aguanta todo.

El circulo vicioso es increible. Los bancos dan creditos sin mirar demasiado. Si pagan bien y si no da igual, me la adjudico y la sareb me la paga al precio que me de la gana. Ya sabeis por que la vivienda en España noha caido todo lo que debiera.

Como comentas el banco (también denominado acreedor o ejecutante)no puede comenzar la subasta.
Si no hay licitador esta queda desierta y el banco pide la adjudicación por lo que le sea más favorable: 50%, 60%, 70% o lo que se le deba por todos los conceptos.
Si hay licitadores, el procurador (o persona autorizada por banco)espera para que haya una puja y entonces se convierte en un licitador más; pero como el dinero no es suyo y le importa poco lo que suceda y él tiene unas instrucciones de puja máxima (lo que se le debe por todos los conceptos; un cliente que tienen esperando; tres hipotecas que tienen sobre el inmueble, etc) y se va a ese máximo del tirón y tú te quedas tonto, porque podrían haberselo adjudicado por menos de la mitad, así hubieran pagado menos ITPAJD y el deudor les debería dinero aún, porque ¿quién sabe si el día de mañana le toca la primitiva?.
Si el banco o caja de ahorros se va al garete, a ellos les dá igual.
Saludos.

Ya te ha contestado mfmelo. Pero el banco se va adjudicar esa subasta. Da igual que sea con las pujas o cuando quede desierta la subasta.

Porqué te crees que la inmensa mayoría de las subastas quedan desiertas. Porque casi todas, más del 90% son ejecuciones hipotecarias. Y de esas, la mayoría no vale la pena ni mirarlas. Aunque alguna puede ser aprovechable. Y al banco casi que le da igual adjudicarsela antes que después. La subasta no se va a quedar en el limbo. Mira y lee la LEC, artículos 670 y 671.

El banco no vuelve a sacarla a subasta se la adjudica, la pone a su nombre o la cede a una de sus inmobiliarias (cesión de remate) y es esta última la que contablemente se ve perjudicada en su balances, pero eso está preparado así.
Ellos trabajan con polvora ajena y no les duele el dinero igual que si fuera suyo.
Si interesa, no pierdes nada, el comenzar la puja, pero siempre a última hora por ejemplo a las 17/55" y si sube pues tu llega a tus números y si no te es adjudicada te devuelven la retención en el mismo día.
Hay que tirar muchas piedras, para acertar con una, es mi lema en las subastas, no se pierde nada.
Saludos.

Muchas gracias por tu detallada respuesta!

Pero contablemente qué le interesa al banco, al margen de la posibilidad (bastante surrealista) de que algún licitador puje por el piso una cantidad disparatada?

Quiero decir, si el banco sube mucho la puja y al final se lo adjudica, supongo que económicamente el efecto le es neutro, porque está pujando para pagar su propio crédito fallido. Pero contablemente no será lo mismo adjudicarse una propiedad tirada de precio que lleva encima una hipoteca enorme, que adjudicarse esa propiedad mucho más cara no?

La peor situación supongo que es que se adjudique la propiedad un tercero y entonces el banco tenga que asumir una pérdida directa enorme, al tener que reconocer que no va a poder cobrar un % muy alto de un crédito grande, que entiendo puede estar provisionado o no.

Mis preguntas van destinadas a saber si interesa abrir una subasta que quizás sea muy difícil adjudicarse, por ser el acreedor un banco, o si interesa dejar que el banco se desespere porque nadie inicia la subasta. Qué sucede si la subasta queda desierta? El banco vuelve a sacar el bien a subasta de nuevo otra vez, en los mismos términos? Cuál es la dinámica que se sigue?

Saludos!

La estrategia de un banco en subasta es....no tener ninguna estrategia definida al parecer. Muchas veces pujan y no hay manera de encontrarle la lógica por ningun lado. A veces pujan hasta cubrir la deuda y otras se van del tirón hasta el 70%.

Pero es que los bancos están metidos en su propia trampa. La mayoría de las ejecuciones hipotecarias de hoy en día son de la época de la burbuja inmobiliaria. Donde las tasaciones eran absurdamente altas y fuera de toda lógica, pero todo el mundo las aceptaba cono normales en ese entonces. Tasaciones altísimas y préstamos igual de altos son los que daban. Al pasar los años todo eso se fue abajo y pinchó la burbuja, y la ciudadanía vió como todo aquello era una locura e irreal por todas partes. Pues bien, ahora los bancos están jodidos. Muchos de esos préstamos no se pagan y ejecutan las hipotecas. Pero las viviendas han bajado mucho comparado a esa época. Y nadie va a cubrir esas deudas astronómicas en subasta y mucho menos a dar el 70%. Hay muchas ocasiones en que un piso igual lo encuentras en el mercado por la mitad de la deuda o menos incluso. Así que no les queda otra opción que joderse, aguantarse y adjudicarse el inmueble. Y así el 90% (o más) de las ejecuciones hipotecarias. Y luego intentar venderlo por mucho menos a través de sus inmobiliarias. Son muchas pérdidas si sumas cientos y miles de viviendas. Que habrán algunas que les sean rentables, no lo dudo, pero en la mayoría su destino es perder dinero.

Así que los bancos no llevan las pujas de sus subastas a precio de mercado, no. Lo que hacen es como mínimo es cubrir su deuda (ya que ellos no tienen que poner nada). Y así, a efectos contables no tienen pérdidas y todo parece ir bien. Pero la realidad es que los bancos están metidos en un gran pufo.
Si quisieran llevar las pujas a precio de mercado dejarían que pujaran los licitadores interesados y que se la llevara el mejor postor. Así también tendrían pérdidas pero al menos se quitarían el problema cuanto antes.

Creo haber leído en este blog, quizás en los comentarios, que el banco ejecutante de la hipoteca no puede iniciar la subasta si no hay otros postores antes. Entonces, entiendo que iniciar una subasta donde el acreedor es un banco y la cantidad reclamada es alta es menos interesante que iniciar con una puja una subasta donde el acreedor es "Inversiones Pepito SL" no?

Si se puja por un bien que un banco lleva a subasta me imagino que el banco acreedor subirá la puja bastante y prácticamente la llevará al precio de mercado real o por encima. Funciona así?

El banco supongo que prefiere tener un crédito frente a una propiedad que un piso que no quiere en su balance. Entonces, cuál es la estrategia típica de un banco a la hora de pujar por los bienes que el mismo banco lleva a subasta?

Saludos!

No en al TGSS no te hace falta, son gente muy seria y preparan sus expedientes bastante bien.
De los juzgados es de los que no te puedes fiar y es increíble que se tenga que decir esto.
Ahora no tengo tiempo, luego te diré respecto a lo de los acreedores, pero es que en tu región(aún sigue siendo región) aportan muy poco y eso que según parece estais más avanzados, pero en lo que se refiere a libertad, me parece que cuanto más avanzados menos teneis. Mucho expresarse y poner los edictos en dos idiomas, pero lo esencial, estando acreditado/a a través del AEBOE, no lo ponen y cada día ponen menos y pero es que además no te dejan ver los expedientes en los juzgados, cosa que antes si sucedía y es que vamos a peor en muchas cosas.
Saludos.

Mfmelo: pido nota simple para ver las cargas de una vivienda en la Seguridad Social o me fío de la información que cuelgan en el portal? Para la Agencia tributaria me dijiste que no era necesario pedir la nota simple, pero para la Seguridad Social lo es?