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Entiendo. Gracias y enhorabuena por tus blogs.

Muchas gracias y perdón por preguntar algo que ya de había comentado 😉

Y en realidad no es que haya cambiado la hora de cierre sino que lo que ha cambiado es la hora de inicio.

Hola, Homer69, sí lo comentamos: han cambiado el final de la subasta de las 00.00 a las 18.00, y que el plazo sólo se prorrogue para el lote que tenga pujas al final, no para todos los lotes como antes.
Saludos,

No se si habréis hablado ya del tema, pero parece ser que lo de las 24 horas a partir del 1 junio, ha cambiado, yo no entiendo muy bien que es lo que ha cambiado, pero este es el mensaje que han dado en el portal:

CAMBIOS EN EL PORTAL

A partir del día 1 de junio de 2016, el período de pujas de veinte días naturales se iniciará en el Portal de Subastas a las 18:00 horas.

Asimismo, para las subastas que se inicien a partir del 1 de junio de 2016 y que contengan lotes de adjudicación separada, la ampliación del período de pujas afectará exclusivamente al lote donde se supere la puja máxima en la última hora. Las subastas con lotes de adjudicación separada se darán por concluidas en el Portal de subastas, cuando todos sus lotes hayan concluido.

En este caso que he contado el abogado del deudor al año más o menos se puso en contacto conmigo, amenazándome de ponerme una querella, porque estaba pagando en nombre de su cliente. Me llamó varias veces y yo dandole largas. Un día me cogió en mal momento y le dije: te vas a la mierda, tú y tu cliente, si quieres demandarme hazlo. Haz lo que te salga de los coj... so golfo, dejo de pagar la hipo y de aquí a que saquen a subasta la finca ya la habré vendido y tu cliente se va a gastar dinero que no tiene y no es seguro que gane. Terminé diciendole otras lindezas; ya no volvio a llamarme más y vendí la propiedad. Otras veces no me ha ocurrido nada siguiendo el mismo guión.
Ni por asomo me puedo comparar con esos genios, pero valen bien para poner el ejemplo de que no todos somos iguales y enfocamos los asuntos del mismo modo, ejemplos: muchos juegan al tenis, pero pocos son Rafael Nadal; muchos fabrican tejidos y tienen tiendas pero pocos son Amancio Ortega o Prímax; muchos son los que juegan al baloncesto pero pocos son como los Gasols; muchos son los que sabemos algo de subasta pero pocos son como el llamado Tristán el subastero, etc etc.
Saludos.

Yo, al contrario que Mfmelo, suelo huir de las subastas con cargas porque actualmente no es nada fácil averiguar el montante exacto de éstas. Lo cierto es que ya no me meto en estos líos.

Me he vuelto un vago redomado y lo quiero todo bien mascadito.

Pero hace años sí hice muchas compras con cargas con la misma estrategia que ha contado Mfmelo, pagando la deuda anterior mes a mes hasta el momento de la compraventa.

Lo que nunca se me ha pasado por la cabeza es dejar que ejecutaran y subastaran por una carga anterior una propiedad recién adjudicada.

Veo que ha creado polémica este antiguo comentario mío (es de hace unos días o semanas, de ahí viene el asunto) jejejejje.

A ver.....yo no soy ningun experto en subastas. Y no he hecho operaciones de este tipo. Pero que hay quién las hace, desde luego que sí. Y que no es una norma a seguir. No, no es eso. Es encontrar la subasta adecuada después de estudiar y analizar muchas de ellas. Y normalmente es mejor comprar barato primero y luego, aunque tenga hipoteca anterior, vender rápido si es posible y se tiene comprador. Eso está clarísimo. Cuanto antes haya beneficios mucho mejor.

Pero que hay ocasiones que haciendo números puede salir algo bien como lo que he comentado. Pero no es para hacerlo con subastas donde se vaya muy muy justo, sino con amplios márgenes. Unas cifras como las que pone malagaga o mayores aun. Como dice mfmelo, es una buena estrategia para hacerte con fincas muy grandes y/o lujosas, o al menos inmuebles mejores de los que normalmente están a nuestro alcance. Y mejor si son inmuebles que están en buenas zonas, barrios no degradados, con futuro, zonas turísticas de moda, etc.....Las cargas siempre asustan de primeras, aunque sean pequeñas, ya si son cargas considerables te lo piensas muy mucho. Por eso, estrategias como esta no son aptas para cualquiera. Son para los mejores y los que estudien más, y también para los que aun así se arriesgan un poco. Y si al final ganan, van a ganar mucho.

Ves una subastas de la tgss, o la aeat o una judicial por embargo, pero tienen un carga de hipoteca anterior. Ya sólo con eso muchos pierden el interés, es normal, la gente no está para ir metiéndose en líos. Pero ahí están los mejores subasteros. Por algo lo son. Ven cosas donde otros no y aprovechan buenas oportunidades donde a priori no hay nada que rascar. A lo mejor te llevas una subasta de embargo por poco dinero porque hay una hipoteca anterior, y estás sólo o casi y por poco dinero la tienes. Y luego resulta que esa hipoteca estaba ya pagada y nadie se dió cuenta (hasta el secretario que la descontó integra). ¡Qué alegría! Sólo estudiando más que los demás averiguastes o pudistes intuir eso. Pero eso pasa muy de cuando en cuando......O te llevas la subasta en una de la TGSS y tiene carga anterior. Pero los propietarios (ya expropietarios) siguen viviendo ahí y no se quieren ir. Pero como es de ese organismo, el desahucio por precario te lo tienes que costear tú mismo. Lo piensas y prefieres dejarlo pasar, no gastar un euro más y dejarlos que los echen cuando no paguen la hipoteca y con la nueva subasta vayan fuera del inmueble. Si haces esto, es porque mucho tiempo antes vistes que la vivienda en esa zona subía o había demanda, o lo intuias de cara al futuro. Y que el sobrante te dará un buen dinero sin mucho esfuerzo. O quizás esa pareja que sigue viviendo les da por seguir pagando la hipoteca. Lo sé, sería de idiotas, pero los hay.....hay gente que es así. Sino miren el relato del último post de Tristán. Imaginense....ganas la vivienda en subasta por poco dinero, ellos van pagando la hipoteca hasta su totalidad o una gran parte... y llegado el día les desahucias cuando toque. Lo sé, son situaciones un poco anormales, pero a veces se dan.

Y otra cosa además. Ahora con las subastas telemáticas también hay cada caso que no me lo explico. Un garaje que salía a subasta. Me intereso, busco información y veo que el banco ejecutante tiene como 6 ó 7 garajes más en la misma promoción de viviendas. Los tiene en venta en 2500 cada uno. Pues la subasta acaba en casi 7000. Y no fue el procurador del ejecutante seguro. Porque la deuda y el 50% era menor que eso. Y otra ocasión, una vivienda que acabó en unos 70000 u 80000 euros más que el precio de tasación. Y éste ya era alto y fuera de mercado para lo que es hoy en día. No me lo explico....¿había un alijo de droga ahí dentro escondido o qué? El demandado sacó buena tajada y se llevó unos miles de euros. Y como esas ya he visto unas cuantas.

¡¡¡Lo siento por el tocho si me salió muy largo!!! Y perdona que insista, pero ¿Tristán has hecho alguna de estas y puedes relatar como fue?

Saludos.

Había un hilo en el foro de burbuja.info donde un usuario llamado "El Secretario" explicaba que ese era su modus operandi en subastas de la T.G.S.S. y la AET, pero claro, eso era en el boom inmobiliario que, como bien has intuido, yo no he vivido, desde que se tasaba hasta que era tuyo y lo ponías a la venta ya había subido unos cuantos miles. Te comentaba que no me cuadraban porque siempre el valor de tasación es muy superior al real, por eso lo calculaba sobre el precio de mercado que mencionabas, pero si es de años donde la tendencia era a la inversa lo entiendo.

Por lo que veo, hay que tener buenas espaldas por si el banco no acepta poner la deuda al día y tienes que abonarla entera...

Carlos no le des vueltas a los números, así eran proque las circunstancias eran las que eran.
Las cargas anteriores hay que estudiarlas con detenimiento.
En esta semana en una electrónica, estaba analizando una subasta y no tenía ninguna carga anterior, pero si tenía una hipo posterior, con unos pocos años de diferencia, pero la habían hecho con el "mismo rango", pues he estado pendiente a ver que pasaba con ella y alguien se ha comido la hipo posterior, que en este caso es anteriror o preferente: VAMOS QUE TIENE QUE PAGARLA o la vuelven a sacar l finca a subasta y el problema es que había varios pujando y el que ha tenido peor suerte es el que se la ha comido; cuando se entere y asesore de lo que es el mismo "rango hipotecario" se le van a caer los palos del sombrajo, yo estuve a punto de caer, porque estaba bien "camuflada", pero la finca que tiene inscritas dos hipos las miro de cabo a rabo y de rabo a cabo.
Saludos.

Carlos, esos son los números. Se nota o entiendo que no has vivido las subidas del boom inmobiliario, pero como creo que seguirás de subastero unos años más, te garantizo que estas van a volver pronto, ya que el ciclo ya está cambiando.
Yo no he dicho que la TGSS, tuviera tasada la finca en ese precio, la tenía tasada en el precio que había hecho el perito y descontando la carga hipotecaria, pero las subidas eran continuas y enormes y en las subastas de este organismo, así como en los de la AEAT y otros, las tasaciones estaban totalmente desfasados y si encima comprabas haciendo la reducción permitida, podías comprar a los precios que te he dicho, ahora está ocurriendo igual pero al revés, sus tasaciones están desfasadas, pero al alza. En las subastas de estos dos organismos en concreto, había cola para participar, ahora no hay nadie.
Yo primero compro, de la carga anterior, me ocupo después. Si me puedo poner a pagar en el lugar del antiguo propietario, me pongo, ya que mi argumento ante el banco es que quiero poner al día la deuda; el banco encantado y luego sabiendo todo lo que tengo que saber, sigo pagando y pagando, nada más. Si por el motivo que sea el banco no me deja ponerme en el lugar del otro, pues cancelo la deuda, pero eso ya lo tengo preparado.
Saludos.

Otro tipo de operación que me gusta mucho, es la siguiente (te pongo un ejemplo de una de ellas)
Estomos pujando unos 20 subasteros en una subasta, yo me quedé con el que iba a ser ya el último e iba por unos 70.000 €, el otro 71.000 €, yo 71.001 € y un subastero bastante amigo mío y personalidad importante en el tema fiscal, economista y político, que estaba en la subasta y que inicialmente pujó, se me puso al lado y me dice: ¿pero te interesa ese piso en ese precio o es para fastidiar a este?; Le respondí que me interesaba y que hasta los 80.000 € iba a llegar; me dijo te ofrezco uno al lado por 60.000 € y para hacerte el dueño sólo tienes que poner 6.000 €; le metí una puja al piso que estaba subastándose de 5.000 € y me lo quedé y le dije a mi amigo-subastero, vamos a por el tuyo que también me lo quedo.
La operación es la siguiente: él tenía un piso adjudicado en subasta pública y como inquilino al antiguo dueño, pagando al mes 400 €, con opción de compra a dos años; estos dos años ya habían pasado y el antiguo propietario no había ejercido su derecho de compra; él le tenía hecha una hipoteca por 45.000 € a este piso, fuimos a la caja de ahorros, en la que él era ¿el propietario? (sino lo era lo parecía) y le dijo al director, la hipo mía, se la pasas a M. en las mismas condiciones que tengo yo; los ITPAJD al 2% y los gastos que los pague la caja y como palabra divina, así se hizo. El antiguo propietario-inquilino, cuando se enteró de la operación dejó de pagarme, le metí un precario y a los 6 meses en la calle y vendí la vivienda en 97.000 € antes de un año y el desambolso que hice fue muy poco.
Moraleja: SI TRABAJAS CON MÁRGENES MUY GRANDES LOS ERRORES COMETIDOS SON SUPERABLES, PERO SI TRABAJAS CON MÁRGENES DE MISERIA, EN EL PRIMER TROPIEZO TE VAS A LA M....A.
Saludos.

En el ejemplo que pones no me cuadra el precio que pagas a la T.G.S.S. Pongamos que está tasada a precio de mercado que comentas, unos 400.000€ le resto los 120.000€ de carga me queda un valor para subasta de 280.000€ y el mínimo aceptado es 25% que son 70.000€, aun así, más los 120.000€ de cargas suman 190.000€, si la vendes en 280.000€ está más que bien, pero ¿me vais a decir que hay menos competencia en este tipo de subastas con cargas? Yo creo que con números así debería haber competencia.

Mi duda sobre la carga que queda es ¿habláis antes con el banco para negociar un quita o saber si os dejarán seguir pagando las cuotas?¿Negociáis directamente un nuevo crédito después de adjudicároslo?

Saludos

Carlos, yo con esos márgnes que tú dices no pongo ni la consigna.
Una que hice en esta forma por ejemplo:
Chalé pareado de 7 habitaciones, garaje para 3 coches en sótano de la casa, jardín delantero, patio trasero, 3 baños, otras dependencias, piscina comunitaria y calidaes de lujo, zona muy buena cerca de metro en Mairena del Aljarafe, Sevilla.
Cantidades aproximadas.
Precio de mercado normal: 400.000 €
carga hipotecaria: 120.000 €
Compra por deudas a la TGSS. 20.000 €
ITPAJD de la compra: 400 € + RP: 150 €
limpieza y pinturas: 1.500 €
Suministros: 1.200 €
Lo puse en venta en 300.000 €, pero el tiempo pasaba y nadie se decidía; a todos gustaba; llegó uno que trabaja en RTVA, me ofreció 280.000 € y se llevó un pedazo de chalé.
De la carga anterior llegué a pagar unos 10.000 € en cuotas mensuales, el resto lo pagó quien compró.
El desembolso que hice fue nímio y las ganancias muy buenas. Es la forma que tengo de trabajar y creo no me equivoco.
Los IBIS, que debía el anterior propietario no los he pagado y los que a mi me correspondían, tampoco y como no me los han reclamado, que los pague su tía. Este notario en concreto acepto el recibo del ibi sin pagar, otros notarios no los aceptan y le dicen al comprador si tiene la finca alguno atrasado.
Saludos.

Creo que los números que Pecks tiene en la cabeza son más bien:
- Valor primera subasta: 200.000
- Valor mercado: 150.000
- Carga anterior: 60.000
- Carga ejecutada: 100.000

Se adjudica la subasta por 40.000 €, por ejemplo, y tiene un inmueble de valor de mercado de 150.000 €. Si el banco acepta negociar una quita del 30 % (se lo podría adjudicar por el 70% en subasta), la deuda se queda en 42.000 €, o deja que vaya a subasta y se lo adjudica por esa cantidad o similar. Si Pecks lo paga al contado o en plazos, finalmente se queda con un inmueble valorado en 150.000 € por 82.000 € más impuestos y otros gastos y cargas, si las estimamos en un 12 %, se queda con un piso de 150.000 € por 91.840 €, beneficio "limpio" de 58.160 €. Obviamente la mayor dificultad está en conseguir una buena bajada del precio en la primera subasta y que la segunda sea un 50% o menor del precio de mercado. Algo así me imagino

No llego a ver los beneficios de este tipo de operaciones, a no ser que sea en inmuebles que están en alza. Un inmueble tasado en 200.000€ y con carga anterior de 190.000€ el tipo de subasta 10.000€ y te lo adjudicas en 7.000€, vale, tienes un piso barato, pero el piso tiene una carga de 190.000€ que ya te tienen que hacer una pedazo de quita en el banco o saber que ese piso va a subir como la espuma, sino no entiendo como sacarle partido a estas operaciones.

He comprado con cargas anteriores muchas veces, pero que muchas.
En alguna ocasión, cuando me han aprobado remate, he ido al banco acreedor hipotecario de la carga anterior, he hablado con la persona indicada del banco, que me ha facilitado todo para ponernos al día y una vez hecho esto he ido pagando todos los meses (a veces hasta dos años) poniéndome en el lugar del otro y cuando he vendido la finca, en el notario estaban todas las partes y cada uno se ha llevado lo suyo. Son operaciones muyy buenas, pero hay que controlarlas mucho; son buenas porque puedes comprar por pocco dinero fincas muy caras e ir dejando tus caudales para otras operaciones.
De este tipo he hecho muchas y con muchas cargas, cada una las he ido enfocando de la forma más conveniente.
Lo que no he hecho nunca es dejar que salga a subasta una finca que me haya adjudicado con intención de especular.
Si he dejado, al menos que recuerde ahora, por tres veces, el quebrarla por estar equivocada la información que tenía en esos momentos y esperar a que vuelva a salir y una vez que ha vuelto a salir la he comprado, con unos descuentos muy importantes.
En las quiebras de las subastas en las presenciales tenías que tener mucho cuidado, ya que en dos de estas los acreedores me metieron (intentaron) demanda penal en la AP. no llegaron a nada, una la quebré yo y otra la quebraron y yo había hecho reserva de postura.
Saludos mañaneros.

Continuo pensando lo mismo, yo no pagaré 20.000 € por un piso con una hipoteca de 100.000 € si en el mercado se paga 150.000 €. En el caso de poderlo vender por 200.000 € en subasta no se quedará nunca por encima. No sé si ahora me he explicado bien.

No sé si me expresé bien.
No dije sacarla a subasta. Quise decir esperar a que el acreedor o carga anterior (Hipoteca, embargo,...) la saque de nuevo a subasta por impago de la carga que pesa por el inmueble. Algo así como por ejemplo, ir a una subasta de la seguridad social y llevártela por poco dinero porque hay poca competencia debido a que hay cargas anteriores. Ahora has gastado muy poco dinero y tienes un inmueble, pero pesa sobre él una carga hipotecaria anterior (por ejemplo). Puedes escoger entre pagar esa deuda al completo de una vez a tocateja, ir pagando poco a poco las cuotas, negociar con el banco por si te hacen una pequeña quita, etc.....esto depende también del banco, ellos son los titulares de ese crédito y hay que pagarlo sí o sí. O escoges no pagarlo, y ya sabes que vas a perder el inmueble en subasta tarde o temprano. Pero también sabes que todo lo que sobre de la subasta va para ti, ya que eres el actual titular registral (que no deudor del préstamo hipotecario).

Por supuesto todo esto habrá que estudiarlo antes de la primera subasta y hacer números para ver si vale la pena. Segun el valor de subasta originaria, la deuda pendiente de las cargas anteriores, el valor actual del inmueble, si la zona es demandada o no, y demás historias,......
También se podría vender después de la subasta primera, pero una carga como hipoteca siempre es un lastre. Es que según, hay que mirarlo todo bien, y ver que camino es mejor escoger.

No sé si alguien del blog ha hecho alguna operación de este tipo. Mfmelo ya dijo que él no. ¿Tristán quizás o algun otro? ¿Alguien?

Humm, eso es en Murcia. Aunque suena bastante razonable.

Aún así auguro que esta fórmula dará muchos problemas en los juzgados del Lado Oscuro.