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Joer...

menuda columpiada la mía. Me pasa por leer e imaginar a la vez, me sonaba a usurpación más que la usucapión, palabra que no había escuchado en mi vida, a pesar de haber comentado este tema con mi abogado.
Ya me he leído lo que es, lo conocía por prescripción adquisitiva.
Como bien habéis dicho, si mi amigo adquiere el estatus de propietario la situación va a cambiar demasiado.
Lo que me dices de Hacienda, también tienes razón.
Mi única opción es que el inquilino actual y amiguete, no está por la labor de gastar dinero, (ni mucho ni poco), acudiré a la subasta, me fijaré un limite, pujaré hasta ese limite y que sea lo que las circunstancias quieran.

Saludos.

Ojo, que no es “usurpación” sino “usucapión”, es decir usucapidor, en todo caso (y no haría falta que vivieras tú en la vivienda, sino el actual inquilino hasta conseguir él la propiedad por esa vía, con el riesgo ya comentado por Tristán…).

Lo del inquilino es vital, así que también lo es que conste como tal en el expediente y en el anuncio de la subasta, aunque no infravalores las artes de los subasteros (basta leer este blog ;)).

Y lo de Hacienda, ya te lo comenté de pasada: la sucesión se rige por la ley del fallecido, así que, si era alemán, por ejemplo, la finca a quien podría pasar es al Estado alemán, y es a la Hacienda alemana a quien deberías chivarte.

¿Este es aquél que venía del extranjero y que decía que el propietario era su padre fallecido?

Pues no coincide mucho con lo que ahora nos cuentas, sobretodo por eso de que sean varios los deudores (tienen derecho de retracto, y deberías estar de acuerdo con todos para mejorar la postura).

Por otra parte, por las fechas, podría ser que esa notificación que dices haber visto, fuera la diligencia ordenándola, no la notificación en sí, y que no hayan transcurrido aún los 10 días hábiles. Y si dice que ha pedido y le han concedido una ampliación no prevista en la Ley, en lugar de pedir la nulidad por falta de notificación, mala espina me da, pero tampoco te extrañe que no se haya dictado el auto de adjudicación al banco, con las vacaciones de agosto de por medio.

Yo esperaría que te llamara, y volvería entonces a estudiar el expediente, a poder ser acompañado de un profesional.

Gracias por la respuesta.

El caso del piso que planteo está en la comunidad de Andalucía y sí, me refiero a acudir a la subasta, ya que de otro modo, no veo forma de acceder a la propiedad, por que lo de la usurpación lo veo complicado ya que no pretendo vivir en el.
En realidad mi pensamiento consiste en aprovecharme de algo que yo sé y los demás creo que ignoran y es la situación del habitante de la vivienda.
Insisto que el titular falleció sin herederos y solo por ir a Hacienda y informar de esa situación, ya tendría derecho a un 10 del valor del piso: http://www.consumer.es/web/es/economia_domestica/familia/2008/04/11/176112.php?page=2

Pienso que no es lo mismo pujar por un piso sin inquilino, que con inquilino, aunque este pueda estar en precario, parece ser que consta en el procedimiento que el habita la vivienda hace un motón de años (de este extremo no estoy seguro aún).
Mi intención es acudir a la subasta y por supuesto pujar como cualquier interesado, la única ventaja que tengo son las llaves, que no es poco. Mi pregunta era si estoy en lo cierto al pensar que nadie (o casi nadie) va a acudir por tener inquilino, o por el contrario tendré que pelear las pujas hasta llegar a un precio de mercado.
Ojalá que no me aparezca nadie tipo "Como que me llamo Pepe, esta subasta no se celebra" que comentasteis hace tiempo.
Espero ansioso el caso del Subastero usurpador.

Un saludo.

Hola a todos, puse un comentario el 23/09, ayer me llamó el señor de la casa (que es uno de los dueños/deudores ya que hay más) y me explicó que tiene todo en manos de un abogado, que la casa ya salió a subasta y que le dieron una ampliación de plazo para presentar un tercero que mejore la postura ofrecida por el banco de 56000 euros, ya que no le habían notificado la ejecución hipotecaria, que cuando tuviese todo listo me llamaba y me entregaba todos los papeles para que comprobase , yo o un abogado, lo que creyera oportuno.
Hoy fui al juzgado que lleva el caso y (encantadores) me enseñaron el expediente lo estuve mirando, y en la
Penúltima hoja pone (no está literal):
“La subasta se celebró el 17 de julio y no hubo ningún postor, la reclamó el banco por 56600 euros.
En la última hoja hay una notificación a los deudores que decía:
“Como el precio alcanzado en la subasta es inferior al 70% del valor por el que el bien salió a subasta, puede el ejecutado, en el plazo de diez días, presentar un tercero que mejore la postura ofreciendo una cantidad superior al 70 % del valor o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante.”
No aparece nada más y el chico del juzgado me dijo que algún trámite tuvieron que hacer, porque el plazo ya pasó y no hay nota de adjudicación definitiva al banco.
Como veis el tema, cuanto le pueden ampliar el plazo; si está bien, cuales serian los trámites a seguir en este caso. Muchas gracias y espero no abusar demasiado.

Pues esperamos impacientes…:)

Pero ya me lo voy imaginando, porque morro es lo que a veces se necesita en la usucapión, teniendo en cuenta que la parte demandada suele ser una “herencia yacente” o unos “ignorados herederos”, a los que se emplaza por edictos…

Haceros con la propiedad lo veo francamente difícil a menos que sea por usucapión, pero como dice Jotaerre, solo la podrá llevar a cabo tu amigo y, cuando lo haya hecho, no querrá saber nada de tí.
Yo me limitaría a pagar todas las deudas, que no parece un gasto excesivo a cambio de vivir gratis en la choza, y a disfrutar de otros 20 años sin pagar nada.

Lo de la usucapión me ha recordado el caso de un subastero que le ha echado muchísimo morro. Sí, creo que voy a contar su relato.

Un saludo, Wimeldo, coincido en lo de la división horizontal, aunque allí seguramente se describan los trasteros pero no a qué propietario de cada piso le corresponde su uso, lo que sí debería aparecer en los estatutos. Si se localiza la finca matriz, es posible que también estén inscritos esos estatutos después de la división horizontal.

Respecto al caso de tu amiguete, desde luego lo más sencillo parece ser pujar, pero no creo que te refieras a eso, ni a que te ceda su arrendamiento “en precario” (no documentado, pero por intentar que se le reconozca en el Juzgado, que no quede, que eso retrae a postores), sino a hacerte con la propiedad.

Si el propietario es un extranjero fallecido, probablemente su legislación disponga que el heredero es el Estado, pero tampoco parece un camino a seguir… Yo, de tu amiguete, y según en qué comunidad esté la finca, me pondría al día de gastos y esperaría al plazo de usucapión que corresponda, para hacerse con la propiedad. Ojo, que ese derecho no se puede ceder a un tercero, así que habría que dejarlo todo muy bien atado por escrito para que fuera él quien instara la usucapión, pero tú quien se beneficiara…

Yo intentaría ver la escritura de División Horizontal, ahí podrás ver cuantas fincas hay y la descripción y distribución de las mismas. El administrador de la comunidad quizá tiene copia, no se si en el registro, pidiendo la nota la finca de la que procede el garaje, podrás ver en cuantas fincas se divide.
Otra opción es ir al Ayuntamiento y pedir que te enseñen los planos del edificio, ellos tienen una copia por la licencia.

Saludos.

Lo primero felicitaros a todos por el Foro, y en especial a Tristan por gestionarlo y por desmitificar la imagen de carroñeros que la gente tiene de los subasteros, en muchas ocasiones ganada a pulso por individuos sin escrúpulos capaces de engañar y coaccionar a quien se cruce en su camino, para ganar un euro, cruzando casi siempre la línea que separa lo legal de lo ilegal.
Los subasteros son una parte importante del sistema judicial y económico, si partimos de la premisa de que quien pide un crédito, su obligación primera es devolverlo, y que los bancos no son O.N.G’s sino empresas para prestar-recuperar y ganar dinero (a veces para perderlo), me parece perfectamente licito y honorable comprar en las subastas judiciales.
Dicho esto me presento, me llamo Alfredo y no me dedico a las subastas, aunque por circunstancias he participado activa y pasivamente en algunas, no muchas.
A partir de ahora, a medida que se presenten temas similares, procuraré ir aportando mis pocas experiencias en el tema. También aprovecharé el foro para comentar temas que puedan ser del interés de este y de paso aprender de vuestras experiencias.
Para empezar expondré una situación que hace meses estoy siguiendo.
Un amígueme me llamo para decirme que el piso que habita desde hace mas de 20 años va a salir a subasta. Me voy con él a ver el piso y me encuentro lo siguiente:
Mi amigo tiene la posesión de un piso en mal estado, pero en el centro de una ciudad, puede acreditar mediante el pago de recibos de agua y luz, de los que es titular, que lleva 30 años viviendo en el piso, aunque no paga renta.
El titular del piso (un extranjero) falleció sin herederos hace más de 15 años.
El Ayuntamiento por falta de pago del IBI puso un embargo por 2,000 euros, también hay un embargo de la comunidad de otros 2.500 euros, esta última es la que ha instado el juicio para subastar el piso. La sentencia en la que el piso saldrá a subasta es inminente. Mi amigo me ha dicho que el no quiere saber nada del piso, que si quiero me cede sus derechos por que el ya no va a vivir en el.
Que me recomendáis que haga para quedarme con el piso al menos precio posible, ya que la pasta restante se va para hacienda.

Muchas gracias de nuevo.

Vamos a ver, yo diría que, si el trastero no existe como finca registral, desde luego no entra en lo que se subasta, pero sí es muy probable que sea un elemento común del edificio cuyo uso privativo, en los estatutos de la comunidad de propietarios, se adjudique al propietario de uno de los pisos.
Así que empezaría por consultar si el dueño de la plaza de garaje que se subasta tiene un piso en el edificio, y si en su descripción registral consta el derecho al uso del trastero.

Para ahondar más y mejor, deberías hablar con la comunidad (su presidente y/o administrador), porque te arriesgas a que luego te demande el del trastero (probablemente, el dueño también de esa plaza de garaje, que compraría al comprar el piso) porque tu coche le priva del derecho de uso…

Ni idea, tendría que estar metido en el asunto para poder valorarlo adecuadamente.

Perdonad si abuso de vuestra confianza..... pero tengo una duda respecto al registro de la propiedad y fincas registrales.
Me encuentro una subasta en la que se el bien a subastar es un garaje. He acudido en persona a visualizar el bien y he podido verlo pero me doy cuenta que el garaje tiene justo detras un trastero (vamos que, si aparcas el coche no entras al trastero). Me planteo si la finca registral englobará tanto trastero y garaje aunque en la nota registral no lo ponga.
En catastro, la plaza de garaje tiene su referencia catastral pero el trastero no tiene referencia catastral por si sola. Me planteo por tanto si la finca registral engloba garaje+trastero y se subasta su conjunto aunque
¿Como puedo resolver este dilema? ¿como puedo saber si se subasta garaje + trastero? En el juzgado por supuesto no me han dicho ni palabra, mejor dicho me han dicho, no lo sabemos, esta es la informacion que le podemos dar.
Gracias.

Nuestro amigo ha topado con el Lado Oscuro de la Fuerza. Lagarto, lagarto

Si no te la dejan ver, no podrás obligarles, pero tienes la posibilidad de pedir al registro una certificación literal (más cara y lenta que la nota simple), donde aparecerá transcrita la escritura hipoteca.

Me acerque al juzgado pero me dijeron que solo podia ver cierta informacion que tenian en una carpetilla que tenian con el edicto, certificacion de cargas del edicto y poco más.
¿Tengo derecho a reclamar alguna otra documentación? es que me dijeron que solo podia ver esa informacion que es la publica.

Sin duda será por la totalidad del bien, pero yo me acercaría al juzgado y les pediría ver el expediente, en el cual está la escritura de hipoteca, donde te podrás cercionar.

Muchas gracias Tristan por tu respuesta.
Ya habia analizado que la hipoteca sea por la totalidad de la finca y no por una parte indivisa pero en la nota simple no pone nada en un sentido u otro. Pone literal.
Gravada con una hipoetca a favor de D. __ con caracter presuntivamente consorcial de su matrimonio con Dña. ::: para respondere de seis mil doscientos euros de principal, sus intereses ordinarios al dieciseis por ciento nominal anual, hasta un mascimo de novecientos noventa y dos euros, intereses de demora hasta un másximo de tres mil ciento euros y de tresmiel euros mas para costas y gastos bancarios y de protesto por plazo que vencera el 17 de septeimbre de 2009.
Al margen de dicha hipoteca aparece extendida nota acreditativa de haberse expedido la Certificacion de dominio y cargas que previene el articulo 688 de la ley de Enjuiciamiento civil, en autos de ejecucion hipotecaria seguidos con el número 1041/2010 con fecha doce de junio de 2010.

Cuando no dice nada en un sentido u otro.... ¿se presupone que es por la totalidad del bien? Quien debería aclarar el tema, el juzgado? el registro?

Saludos.

Alpartir1, si es tal como lo has relatado, puedes adjudicarte esa subasta sin problemas. Fíjate solo en que la hipoteca sea por la totalidad de la finca y no por una parte indivisa, que aunque sería una situación rara, ocurre de vez en cuando. Todas las cargas quedarán canceladas tras la subasta porque no importa la fecha de la certificación de cargas sino la de inscripción en el registro y un día posterior es posterior al fin y al cabo.

De todas formas, la entrada de esa hipoteca un día antes a que lo hiciera el embargo, sugiere que el demandado es un pillo de cuidado. Estudia bien todo.

Buenos dias Tristan, es la primera vez que participo en tu foro escribiendo pero llevo mucho tiempo leyendolo por lo sumamente interesante que me parece. Fruto del gusanillo despertado, estoy analizando algunas subastas que me interesan y me he tropezado con un caso que me gustaria comentarte por ver si me he enterado bien de todos los aspectos juridicos relacionados con la misma.
Te explico, se trata de una plaza de garaje + trastero que segun la nota simple que he obtenido del registro de la propiedad pertenece a tres titulares:
Angel 100% del usufructo vitalicio.
Joaquina 50% de la nuda propiedad.
Nati 50% de la nuda propiedad.

La primera anotacion que aparece es una hipoteca de 6.200 €. Aparece nota acreditativa de haber expedido la dertificacion de dominio y cargas en autos de ejcucion hipotecaria 1041/2010 con fecha 12/06/2010
Esta hipoteca tiene los siguientes datos inscripcion 4º, tomo 2969 libro 1041 folio 63 fecha 08/10/2008.

La segunda anotacion es un embargo sobre la nuda propiedad de una mitad indivisa de Dña. Joaquina a favor de la tesoreria general de la seguridad social con fecha 09/10/2008. Al margen aparece nota de fecha 09/10/2008 de haberse expedido certificacion de dominio y cargas. Esta anotacion es con letra C tomo 6969 Libro 1041 Folio 63 de fecha 09/10/2008.

Existen otros muchos embargos pero con mostrar estos dos para hacer la pregunta que pretendo es mas que suficiente.

La subasta en cuestion que estoy analizando es por la primera anotacion, es decir, por la hipoteca y no por el embargo posterior por lo que me planteo (corrigeme si me equivoco) que sale a subasta el pleno dominio (usufucto+nuda propiedad) por mucho que la finca tenga tres titulares (1 usufructuario y dos nuda propiedad porque la hipoteca es un derecho real de la finca independientemente de los titulares por mucho de que los embargos posteriores sean por el el 50% de la nuda propiedad ya que embargan a Joaquina
La otra duda que me planteo es que quien se asigne el bien en cuestion, liberará todas las cargas posteriores. Pero cuando hablamos posteriores ¿nos tenemos que fijar en la fecha de inscripcion de la carga en el Registro de la propiedad o en la fecha de emision de la certificacion de dominio y cargas al organo que ejecuta?. En el caso planteado, la fecha de la primera anotacion (hipoteca por la que se subasta) es 08/10/2008 y la segunda anotacion, embargo es de 09/10/2008 (solo un dia despues, ¿como puede ser?)sin embargo la emision de la certificacion de cargas de la hipoteca fue el 12/06/2010 y la emision de la certificacion de cargas del embargo de la nota segunda es de 09/10/2008 (es decir la emision del certificado de la segunda anotacion es anterior a la primera).

Muchisimas gracias por adelantado