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LO malo es que dependiendo de cómo cambie el panorama con el inminente cambio legislativo, puede que los bancos decidan no volver a conceder ni una sola hipoteca de vivienda familiar.

No hombre. Yo me refiero a hipotecas nuevas, a firmar a partir de ahora. No que sea algo a aplicar a las ya firmadas. Además es una sugerencia que hago, no hace falta que les obliguen. Debería ser algo que ofreciesen voluntariamente si se dan las condiciones adecuadas, claro.

La idea se me ocurrió pensando cual es la mejor forma de cubrirse del riesgo de impago por pérdida de empleo. Generalmente se dice que uno no debe hipotecarse por más del 80% del precio de la vivienda y poner el 20% restante de sus ahorros. Pero si pierdes tu empleo no podrás seguir pagando las cuotas. Yo planteo que quizás es más seguro hipotecarse al 100% y guardarse ese 20% en un depósito para emergencias. Así si pierdes el empleo podrás tirar de ese colchón para pagar las cuotas mientras buscas un nuevo curro o vendes el inmueble sin prisas.

Y esto puede hacerlo el banco. Por ejemplo, para un piso de 100.000€, en lugar de prestártelos al 4%, puede prestarte 80.000€ al 5% y saca más o menos lo mismo con los intereses, tú pones los otros 20.000€ y el día de mañana si quieres entregar el piso el banco te devuelve esos 20.000€.

Si eso funciona el banco va a cobrarle un 1% más a todos los hipotecados, que es una cuarta parte del 4% alternativo y le devolverá 20.000€ sólo a los fallidos. El deudor no se queda con una mano delante y otra detrás y puede interesarle a la gente que le gusta dormir tranquila. Con el miedo que vende la tele yo creo que puede funcionar. El problema es lo que preguntaba de la segunda hipoteca.

Ufff, una tercería de dominio es uno de los peores marrones que te pueden caer si has comprado en subasta. Significa ni más ni menos que el deudor vendió la propiedad a una tercera persona, la cual, como es gilipollas, no la escrituró, de manera que cuando Hacienda buscó propiedades del deudor les apareció esta, que todavía estaba a su nombre y la embargaron.

Pero como la propiedad ya era de un tercero, este ahora presenta una Tercería de Dominio para suspender la subasta.

Mi opinión: intenta, aunque con pocas probabilidades, que Hacienda acepte que embargó una propiedad que para entonces ya no era del deudor y consigue que suspenda la subasta. Mejor ahora que dentro de tres años, que es lo que puede tardar una tercería si nadie recurre, porque si hay recursos nos vamos para una pila de años.

Probablemente hubieras evitado este problema si antes de la subasta hubieras llamado al timbre (ding-dong) y le hubieras preguntado al ocupante algo tan sencillo como ¿Quién es usted y en concepto de qué vive aquí si no es el deudor que figura en los papeles?

Jejeje, Wenomeno, macho, si les dices a los acreedores que no solo tienen que aceptar la dación de un piso de 100k en pago de un crédito de 180k, sino que además también tienen que aceptar que el moroso se quede viviendo en la casa a cambio del pago de un "alquiler social" y que encima les tienen que dar un nuevo crédito llamado "hipoteca seguridad", echan el cierre y nos quedamos a nivel bancario a la altura de Zambia.

HOLA buenas tardes tristan te cuento como ya sabes la finca que compre en subasta en Cadiz esta pendiente de un recurso de la DGRN como no se sabe cuando se resolveran y tu me sujeriste la posible solucion de pasar de las escrituras y solicitar la adjudicacion renunciando a las ercrituras , despues de muchas idas y venidas entre el rejistro y la agencia tributaria el señor de la agencia me llama por telefono para darme el nº de cuenta y que le ingrese el resto del remate. como siempre ha habido diferencias entre el rejistro y la agencia tributaria antes de pagar voy al rejistro. les pregunto por lo de la adjudicacion si me la van a rejistrar me dicen que si pero cuidado que los compradores anteriores tienen tercerias de dominio, que estos recuriran en contra mia y lo mas posible es que me encuentre sin la finca y sin dinero , despues de oir esto estoy confuso .no se que creer de todas formas he llamado al señor de la agencia trubutaria y he quedado con el mañana por la mañana , todo esto esta muy confuso por ejemplo de las veces que e ido al rejistro y al catastro, con la nota simple . aun no me han aclarado sobre el papel que finca es la que he comprado en subasta,
MUCHAS GRACIAS tristan COMO LO VES

Pues sí, porque a mí se me había ocurrido que una modificación de la ley para evitar que la pobre gente que se queda en la calle al perder el empleo podría ser aceptar la dación en pago y que el banco les de 20000€ en metálico para que vayan tirando.

Aunque suene un poco chupipiruleta no lo es necesariamente. Todo es cuestión de organizarse, sacar una "Hipoteca Seguridad" por la que se conceda como máximo una cantidad 20000€ inferior al precio del inmueble para evitar al jeta de turno y fallidos nada más firmar, y que pague un 0,25% o 0,50% más que las normales y con eso se hace un fondo para ayudar a los morosos. Así los bancos se quitan el marrón de tener que pasar por el proceso de embargo y desahucio y los deudores tienen un colchoncito para ir tirando una temporada.

El problema de la dación en pago es lo que preguntaba de una segunda hipoteca, porque si el banco queda con el culo al aire no se implantarán nunca, al menos en la práctica.

Sería importante que cualquier fórmula que contemple la dación en pago no sea exclusiva. Es decir, que se ofrezcan como alternativa, pero que no desaparezcan las actuales hipotecas porque éstas permiten una mayor accesibilidad al crédito y aunque comporten más riesgo son más interesantes para quien sepa gestionarlo adecuadamente. Por lo tanto

No puede impedirlo porque las segundas hipotecas en principio no le afectan. Aunque tienes razón, hasta ahora no le afectaban, pero si a partir de ahora la "dación en pago" empieza a ser obligatoria para los bancos, menudo marrón si va a compañada de hipoteca posterior.

Ahora que se habla tanto de la dación en pago. ¿Qué ocurre en el caso de una vivienda sobre la que pesen dos hipotecas? Porque si la entregas en pago de la 1ª, al nuevo propietario podrían reclamársela por la 2ª. ¿no?, ¿puede el Banco impedir contractualmente posteriores hipotecas sobre un inmueble que hipoteques con ellos?

Independientemente de cómo hayas comprado, echar a un inquilino nunca es sencillo. Aunque soy optimista respecto a los recientes cambios legislativos en ese sentido.

Buenas, Ayer pedí las notas simples y corresponden ambos pisos a una Empresa SL. Esta empresa SL (o sus 2 administradores) tienen ambos pisos alquilados ahora, por un alquiler de 400 euros. Pero me resultó muy sencillo, personarme en la casa y preguntarle a la inquilina.

Le dije k se subastaba su piso, que si era de alquiler, que cuanto tiempo llevaba. Y ella me iba respondiendo tal cual a las preguntas, muy raro.

Tristan, imaginemosnos, que en varios meses no me paga el alquiler de 400 euros. ¿Es facil "echarlos" ? ¿Cuanto tiempo suele llevar? Ten en cuenta que el piso es de ajd. directa por Hacienda. O sea, que no hay lanzamiento de por medio, y me tendría que subrogar a ese alquiler (aunque no vi el contrato).

Muchas gracias Maquina ;)

Muchisimas gracias Tristan. Esta tarde pediré las dos notas simples y me pasaré de nuevo por el bloque, para indagar más sobre los dos pisos. Al ser de Adjudicación directa, estoy pensando en ofrecer un 10% del precio tasación. Y si suena la flauta....

No puedo ayudarte respecto a subastas concretas que se van a celebrar en Madrid porque estaría tirando piedras a mi propio tejado pero lo que si te puedo decir es que antes de pujar por un bien en subasta HAY QUE TENERLO PLENAMENTE IDENTIFICADO y que para ello son muy útiles las notas simples, el Catastro y el nombre del deudor. Ante la duda lo único inteligente es abstenerse de participar.

Otra cosa que me confunde es que mencionas que estos mismos pisos están en subasta en los juzgados. Lo dudo porque en la info de Hacienda aparecen como libres de cargas, pero si fuera así piénsatelo mucho antes de participar porque estarías comprando muchas papeletas para tener un marrón de los gordos.

Y en cuanto a los números de identificación, no tengo ni idea, cosas de Hacienda.

Tristan el lunes se acaba el plazo para enviar sobres cerrados (adjudicación directa por hacienda) sobre los lotes 13 y 14.

http://www.bocm.es/boletin/CM_Orden_BOCM/2012/08/17/BOCM-20120817-41.PDF

No sé porque el mismo piso tambien está para subasta en los juzgados.

https://www2.agenciatributaria.gob.es/wcl2/SOLexterno/pages/adjudicacionDirectaBienes.faces?idLiclote=50018

https://www2.agenciatributaria.gob.es/wcl2/SOLexterno/pages/adjudicacionDirectaBienes.faces?idLiclote=50017

Ayer me presenté en el domicilio y en los propios buzones ponía:
"fulanico de tal"
Bajo D/1

En el catastro pone BAJO A, y le corresponde el Bajo 1. Igual pasa con el Bajo D, Bajo 4. Pero al verlo en los buzones, ya me hizo sospechar.

Los pisos son de diferente tamaño. Supongo que la unica manera de saber el bien subastado es con la nota simple, donde indica exactamente dónde esta el inmueble (entrando a la derecha o a la inzquierda, delante de la escalera, las ventanas dan a la calle ... o linda con .... ). Aclarame esto por favor.

En el BOCM aparece:
Lote número 14 S-4478 <-- ¿QUE INDICA ESTE IDENTIFICADOR: S-4478 ?
Número de diligencia: 280823317635D. ¿QUE INDICA ESTE IDENTIFICADOR: 280823317635D ?

Muchas gracias Don Tristan,

Hombreeee Jotaerre, bienvenido de nuevo. Si, ya me he dado cuenta, que no es la solución a los de renta antigua.

Ojo, que esa Sentencia (que, por ser única de momento, tampoco crea Jurisprudencia), sólo resuelve un supuesto concreto que había quedado mal regulado, para variar, y sólo respecto de la duración de los arrendamientos de locales de negocio firmados tras el Decreto Boyer de 1985.

Hola Lucio, lo cierto es que no lo sabía y me parece una gran noticia que esos contratos indefinidos estén a punto de prescribir. Habrá que estar atento y ver si hay más resoluciones en ese sentido. Respecto a lo de los libros acerca de subastas de Hacienda y la Seguridad Social, no se si existen., pero tampoco creo que hagan mucha falta porque son subastas muy sencillas. Descárgate de sus webs el reglamento y con eso yo creo que será suficiente para tener clara la teoría. El resto es pura práctica.

Buenas Don Tristan,

Mirando por la web me he encontrado esta noticia: http://www.diariojuridico.com/opinion/sentencia-80762011-del-tribunal-supremo-sala-de-lo-civil-de-17-de-noviembre-de-2011.html

Al parecer todo contrato de arrendamiento de la LAU 1964 finaliza el 1-1-2015. ¿Es cierto?

Estoy ojeando libros, y ninguno habla de subastas de Hacienda/Seguridad Social. Todos hablan de subastas judiciales. ¿Conoce cual se puede ajustar a mis necesidades? ¿Este tipo de subastas como se llama?

Mirando mas libros, en este "La subasta del lote 49" aparece la palabra 'Tristero', jejje. ¿Se debe tu seudonimo a este libro? :)

Muchas gracias Don Tristan.

Gracias una vez mas.Con esta aclaraciòn,lo tengo claro y no me queda duda.

Hasta la pròxima.Que tenga una buena noche.

Puedes ver todas las cargas en la Certificación de Cargas que te enseñan o en una nota simple que tú mismo saques en el Registro de la Propiedad. Los embargos e hipotecas que tengan una fecha anterior al de la subasta son "cargas anteriores". El resto son "posteriores" y quedan canceladas tras la subasta junto con el embargo (o hipoteca) ejecutados.

Muchisimas gracias,Caro Señor,por haber contestado tan pronto.

Ya tengo claro.Para empezar ya puedo comprender algo.
Lo que dijiste sobre las CARGAS ANTERIORES;¿A quien debo recurrir para saberlas,antes de pujar por el determinado inmueble?porque si pujamos un determinado valor,y tener que pagar las cargas anteriores del inmueble,se supone un precio muy alto por la compra...Un grande abrazo.