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La verdad es que me tiene bastante aburridillo estos días el blog... Nadie dice NADA!!!! y encima me anulan más de la mitad de las subastas a las que quiero ir... Será que los bancos están empezando a ser más laxos con el tema de las subastas?

Buenas tardes, Jomes, centinela al aparato (vaya, pensaba que os habíais apiadado de mí y esperábais el regreso de Tristán...): en efecto, podría ser causa de nulidad, pues no deja de ser una "carga" de la que advertir al anunciar la subasta, siempre que el SJ haya infringido la norma procesal del 661.1 LEC:

"1. Cuando, por la manifestación de bienes del ejecutado, por indicación del ejecutante o de cualquier otro modo, conste en el procedimiento la existencia e identidad de personas, distintas del ejecutado, que ocupen el inmueble embargado, se les notificará la existencia de la ejecución, para que, en el plazo de diez días, presenten ante el Tribunal los títulos que justifiquen su situación.

En el anuncio de la subasta se expresará, con el posible detalle, la situación posesoria del inmueble o que, por el contrario, se encuentra desocupado, si se acreditase cumplidamente esta circunstancia al Secretario judicial responsable de la ejecución."

Pero, ojo, como ves, debe "constar en el procedimiento" aunque sea "de algún modo", y "acreditarse cumplidamente" para que el edicto, y por tanto la posterior subasta, puedan considerarse viciados de nulidad.

Aunque para justificar la nulidad de actuaciones debe esgrimirse la indefensión sufrida, y en el caso que planteas al ejecutado no le perjudicaría una subasta anunciada sin inquilinos cuando sí los había, antes al contrario. Pero, vaya, dependerá del Juzgado en cada caso, como siempre.

Saludos desde la garita, se nota que ha llegado el frío...

Hola, Jotaerre. Creo que sigues de centinela de blog, ¿verdad?

Quería preguntarte si el incumplimiento de la notificación de la ejecución a los arrendatarios que establece la LEC supondría la nulidad de la subasta. En caso de que no se cumpliese dicha previsión legal, pero ello no tuviese consecuencias prácticas para el inquilino (el nuevo propietario respeta el contrato, por ejemplo), ¿esta omisión podría utilizarse por el ejecutado (o por quien fuese) para solicitar la nulidad? Gracias.

Hola de nuevo, Pecks: cada vez que autoliquidas un impuesto (ITP, AJD, ISyD...), la Hacienda competente tiene la facultad de revisarlo y reclamarte la difrrencia.
Como resulta que el inmueble responde de esa posible diferencia, hasta que caduque, se anota marginalmente esa afección fiscal temporal.
Así que, en efecto, es una carga por muy teórica que sea la inmensa mayoría de veces (ya que primero Hacienda debería revisar la liquidación, luego reclamar al deudor, y sólo al final ir por el inmueble).
Saludos,

Entiendo. Ahora la vivienda sale a subasta por la tercera hipoteca porque el propietario no ha pagado los plazos de la misma y se ha ido acumulando de deudas.
Y el adjudicatario de la subasta( si es que hay alguno aparte del banco) tendrá que hacerse cargo de la primera hipoteca y de la segunda que era algo más pequeña.
Aprovecho ahora para preguntar algo acerca de otro expediente de que vi. En el certificado de cargas aparecian dos hipotecas y un montón de notas de afección, una antes de la primera hipoteca y las otras repartidas hasta el final. Dice algo así como: un plazo de 5 años a partir de tal fecha para el pago de ITP......y luego en la mayoría pone seguidamente exenta de pago. ¿Qué es una afección y qué importancia tiene a efectos de subasta para un posible adjudicatario?
Gracias por todo. Entre una cosa y otra uno va entendiendo cada vez más. Un saludo.

Hola, Pecks, ya te dí mi explicación: la tercera hipoteca se concedería para solucionar la ejecución de la primera, por éso no llegaría nunca a subasta sino que se archivó.
Saludos,

Ayer fui de nuevo por el juzgado para informarme más sobre aquella subasta que comenté hace días que tenía 3 hipotecas y la última era por la que salía a subasta. Fui porque en el certificado de cargas decía que sobre la primera hipoteca se había emitido otro certificado de cargas y dominio, todo esto a través de otro expediente distinto de ejecucuón hipotecaria. Yo suponía que a raíz de este otro expediente la vivienda debería salir a subasta también, antes o después del expediente ya comentado anteriormente de la 3ª hipoteca(éste era de la primera). La funcionaria me dijo que ese expediente estaba ya archivado y algo más que dijo pero no presté demasiada atención puesto que ya era casi el horario de cierre y tenía que ir a otra sala de primera instancia a ver otro expediente de otra subasta que me interesaba. Pero ahora yo pensando, ¿qué significa que ese expediente está ya archivado? ¿Qué salió a subasta y no hubo postores, o que el acreedor (el banco) "perdonó" esa deuda? No sé tengo dudas.......por si alguién sabe.
También aprovecho para comentar que en la otra sala de primera instancia donde fui a ver otro expediente de subasta, la funcionaria al pedirle el expediente para verlo y consultarlo me dijo que solo se podía ver el edicto y el certificado de cargas, y nada más (bueno y la portada de la carpeta del expediente). Y para verlo solo era posible en su misma mesa de trabajo, mientras ella hacía sus cosas yo ojeaba y tomaba notas. No era posible coger el expediente y consultarlo tranquilamente en un rincón. Me dijo que eran las ordenes del secretario judicial de ese juzgado de primera instancia. En otras salas depende del secretario judicial de turno. Por ejemplo en otra sala de primera instancia diferente si me daban el expediente y pude sacarle unas fotos con el móvil.
A pesar de todo y yo pensando lo antipática que era la funcionaria, al final cuando terminé con el expediente estuve un rato hablando con ella acerca de las subastas y me resolvió unas cuantas dudas que tenía, resultó ser bastante amable y cercana. Me dijo que en el último año había aumentado el número de personas que van a las subastas y que solían adjudicarse algunas de ellas, no todo se lo llevaban los bancos. Esto por lo menos en el juzgado de primera instancia donde ella trabaja.
Todo esto lo comento como información en general sobre las subastas y como funcionan los juzgados, creo que con las aportaciones de todos hacemos más util este blog.
Saludos.

Buenos días, en efecto, es la parte del 670.4 LEC donde la decisión final se deja al Secretario judicial:

"Si la mejor postura no cumpliera estos requisitos (SE REFIERE A LOS DIVERSOS PORCENTAJES), el Secretario judicial responsable de la ejecución, oídas las partes, resolverá sobre la aprobación del remate a la vista de las circunstancias del caso y teniendo en cuenta especialmente la conducta del deudor en relación con el cumplimiento de la obligación por la que se procede, las posibilidades de lograr la satisfacción del acreedor mediante la realización de otros bienes, el sacrificio patrimonial que la aprobación del remate suponga para el deudor y el beneficio que de ella obtenga el acreedor."

Saludos,

Buenos dias jotaerre, tonigs.

Si bien para evitar que la subasta quede desierta y el acreedor tenga que poner el 50% o 70%, es el acreedor mismo el que manda a alguien para que haga una oferta irrisoria y no se declare como desierta pero creo haber leido de boca de tristan el otro dia que, si el secretario no acepta esa cantidad ni ninguna otra que se hubiera presentado, declara la subasta como desierta no? Asi que esa cantidad irrisoria tendra que ser no tan irrisoria para que pueda llegar a ser aceptada, me equivoco?

Mar33, me gustaria poder contestar algo mas, pero soy demasiado nuevo como para lanzarme y equivocarme. Si lees ese articulo del que habla Jotaerre seguro que se te aclara alguna duda.

Si me permites un consejo si puedes vende a toda costa aunque sea por el valor de la deuda, en el caso de que no se pueda vender hay otras maneras de almenos ganarte algo como cendiendo la cesión de mejor postura...

Hola, mar33, es uno de los primeros artículos del blog (pero tienes que registrarte, gratis, para leerlo), pero nada obliga a cubrir la deuda, si no se cubre en subasta, seguirás debiendo la diferencia.

Saludos,

Hola de nuevo. He entrado en subastanomic pero no encuentro esa guía a la que haces referencia de los %

Hay un articulo sobre el art. 671 que dice que se puede " impedir a toda costa que la subasta quede desierta por el sencillo método de enviar a un empleadillo con instrucciones de presentarse a la misma y ofrecer una cantidad irrisoria, cualquier cantidad, solo es necesario que haga una oferta para que la subasta ya tenga postor y no se declare desierta". Quiere decir esto que en ese caso de que no quede desierta se la pueden quedar por cualquier cantidad ? No tendría que pagar la deuda al Banco?
Las cantidades son estas
Tasación 870.000
Deuda 456.000
Gracias

Gracias a los dos. Voy a entrar en subastanomics a ver si encuentro respuestas a mis dudas.

Hola, tonigs, y gracias por el cumplido; en la entrada de portada, sobre lanzamientos, hay un mensaje de sotillo8 para que contestéis los profesionales de las subastas.

Ya que los profesionales en el tema no se quieren mojar en base a mi modesta experiencia la subasta tarda bastante/mucho en salir (1,5/2 años). Si quién embarga es el banco ellos son los primeros interesados en no sacar la vivienda a subasta a no ser que la deuda sea muy pequeña. Si el banco se adjudicase la propiedad por falta de postores si que se cumplen los requisitos de vivienda habitual pero siempre que quede la subasta desierta. En subastanomics hay una guía genial sobre los %... A todo lo demás me abstengo por no estar seguro/falta de conocimiento. Si en alguna cosa me he equivocado que lo dudo seguro que algún experto me lo sabrá corregir. Y a lo que dice Jotaerre si tienes muchas dudas, confidenciales con una consulta simple a Tristán estoy seguro que te lo aclarará. Y sinó siempre te puedes intentar asesorar por tu cuenta y digo por tu cuenta y no a través de un abogado porqué hay ocasiones que te hacen meter la pata hasta el fondo y eso lo sabe Jotaerre aunque no por él que conste, que él es de fiar 99&, al 100% no te debes fiar ni de tu sombra.

Hola, mar33, Tristán está de vacaciones 2 semanas, y sí podrád asesorarte cuando vuelva, por Subastanomics.
Otros, también, pero en una consulta tan concreta y personal (digamos que de pago), por mi parte prefiero abstenerme, ya que el blog es suyo.
Saludos,

Pues procura disfrutar del paseo, Pecks, porque, si en el 2011 ejecutaban la primera (dato importanre, por éso dije que quizás podía deducirse todo de la nota), y no la cancelaron al concederle la tercera... blanco y en botella.

Hola Tristán. Hace dos meses solicite una renegociación de mi deuda hipotecaria.En estos momentos tengo impagadas 3 cuotas. Yo solicité una moratoria pero me dicen que eso no es posible que lo único que pueden hacer es ampliar el plazo de la hipoteca y proceder a una nueva tasación. Esas condiciones hacen que la cuota sea menor pero, en todo caso, la podría pagar tres años pero al final estaría abocada a impagarla salvo que determinadas circunstancias se produjeran. En todo caso también entiendo que una nueva tasación me perjudicaría.
Quisiera saber
* cual es el plazo medio desde el primer impago hasta la subasta.

* He leído en algún sitio que en todo momento se puede paralizar esa ejecución previo pago de las cuotas indebidas. Es eso cierto? Se le aplican los intereses a lo impagado o a la totalidad del préstamo.

* Es mi vivienda habitual. Si se llega a la subasta el acreedor se la debe adjudicar por el 50% o 60%? es obligado ese % de adjudicación?

* El 50% de la tasación se corresponde con el importe de la deuda y me temo que si se cambia la tasación será mucho mas baja y por tanto no cubrirá el importe de mi deuda.

Estoy hecha un lio.Me surgen muchas dudas sobre las condiciones en que me fue concedido ese préstamo y me gustaría consultar su contenido con algún abogado experto o contigo en el caso que realices servicios de asesoría.
Muchas gracias

Posiblemente mañana me acerque al juzgado para ver el expediente de ejecución de la primera hipoteca. Espero poder obtener alguna información nueva aunque todo pinta a que las tres hipotecas siguen vigentes.
Gracias por la ayuda. Saludos