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En realidad los intereses de demora y as costas judiciales que el banco te puede clavar han sufrido una gran bajada tras la reforma que ha traído la Ley 1/2013, hasta más un menos un 12% máximo de interés de demora y un 5% de la deuda como máximo para las costas.

Muchísimas gracias Jotaerre, tu comentario coincide exactamente con mi conclusión después de ver el post de Tristán.

El derecho de uso por años alternos esta en la sentencia de divorcio recién dictada. "Hasta la liquidación del bien". Si provoco la ejecución hipotecaría ¿Podría quedármela por el valor de hipoteca + gastos en la subasta?

Te recuerdo las cifras: (esto dicta en la nota registral)
-819.000 de valor de subasta, en escritura del 2005.
-31.000 de costas y gastos judiciales.
-125.000 de intereses de demora. (Entiendo que es lo máximo que pueden reclamar?)

-El valor de mercado es actualmente: 500/550.000.
-El pendiente de deuda hipotecaria: 340.000€

p.d. Lo de mi ex y su amante es ya mas que común; el Facebook hace milagros juntando mujeres aburridas con ex-novios ochenteros arruinados que viven con sus padres en barrios marginales, con 50 añitos cumplidos, pero con un poco de arte y tres p....s ya se ven viviendo en un chalezaco de lujo a costa de mis costillas y el futuro de mis hijos, y que con la doctrina mas reciente del tribunal supremo, tienen que irse a la calle por muy dependientes económicos y estudiantes que sean, así es si ya han cumplido los 18, y ya no te digo si encima deciden vivir con el macho en vez de con la hembra.

:D era lo que quería creer :D pero a veces el miedo te atenaza, un abrazo y gracias, voy a por lo finca :D

Esa es la deuda que el propietario de la finca tiene con la AEAT y por la que le embargaron y ahora subastan. No veo el problema. Si lo que le subastaran fuera una plaza de garaje ¿acaso crees que Hacienda pretendería cobrar la deuda entera?

Uno complementaria no, Bodhi, por lo menos doscientas, las de los veinte años que llevo en este negocio. Quizá algunas menos si tenemos en cuenta solo los últimos cinco años.

Muy buenas tardes Tristán. De antemano muchísimas gracias por la ayuda que nos prestas y nos hace sentir mas seguros con tu información. Y también aplaudir los aportes de todos los compañeros.

Te agradecería si me puedes dar tu opinión con la siguiente duda:
Tengo una finca rústica en el punto de mira por adjudicacion directa, publicada sin cargas por la aeat.
En la nota simple aparece el siguiente texto que me ha acojonado un poco por la cantidad tan grande.

"""El embargo a favor de HACIENDA PUBLICA, seguido en AGENCIA ESTATAL DE LA ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA de XXX, procedimiento administrativo nº XXX, por el que la finca responde de un millón seiscientos tres mil novecientos siete con treinta y un euros de principal; ciento sesenta y un mil ochocientos setenta y siete con cuarenta y ocho euros de intereses; ochenta y cinco mil euros para COSTAS. IMPORTE TOTAL A EMBARGAR: UN MILLON OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL SETECIENTOS OCHENTA Y CUATRO EUROS CON SETENTA Y NUEVE CÉNTIMOS. Según resulta de la Anotación Letra A extendida con fecha xx de Febrero del año dos mil xx.CON ESTA MISMA FECHA SE EXPIDE CERTIFICACION DE CARGAS"""

Un saludo y mucha suerte.

Cualquier día te llegará una complementaria bien gorda acompañada de una sanción, te lo aseguro...

¡¡Es verdad!! En tal caso habría que retomar la idea inicial de la ejecución hipotecaria, aunque sea una solución cara.

Buenos días, Mandingo, coincido con Tristán en que ésa sería la estrategia más económica, pero la frase "que tenemos por reciente sentencia de divorcio, que ceder a mi ex y su amante por años alternos hasta su liquidación" de tu mensaje abre alguna incógnita, más que nada porque no queda claro su alcance, y especialmente a qué "liquidación" se refiere.
Si, por ejemplo, se tratara de un derecho de uso registrado, aunque sea alterno, el adjudicatario debería respetarlo, aunque también haría descender el valor de la finca en subasta.
Saludos,

Bueno Bodhi, eso no siempre es así. Yo (a veces persona jurídica y otras veces persona física) generalmente pago por ITP sea el ejecutado persona física o sea jurídica y solo he tributado por IVA en algunas adjudicaciones directas en las que la AEAT así me lo ha indicado. Nunca he tenido problemas en ese sentido y el día que los tenga ya veremos.

Y respecto a lo de sumar al precio de adjudicación el importe de las cargas, eso es algo que yo o he hecho nunca.

En cuanto al tema del IVA/TPO, no existe ninguna particularidad en una subasta respecto a una compraventa tradicional, de hecho el transmitente es el ejecutado.

La regla general es que si el ejecutado es sujeto pasivo de IVA (es decir, sociedad mercantil, empresario o profesional según las reglas del impuesto), la adjudicación debe tributar por IVA (10% viviendas, 21% locales, terrenos...), y si el ejecutado es un particular la operación debe tributar por TPO (6, 7, 8, 9 o hasta 10% dependiendo de la CCAA).

Digo que es la regla general porque las segundas transmisiones de terrenos edificables y edificaciones tributan por TPO al estar exentas de IVA, salvo que se renuncie a la exención, para la cuál se tienen que dar una serie de requisitos.

Junto con el IVA solo debería pagarse AJD en caso de que la operación se elevara a escritura pública.

Y por supuesto hay que sumar al precio de adjudicación las cargas que se asumen.

Mandingo, mi mejor opción para un caso como el tuyo no es dejar de pagar la hipoteca y esperar la ejecución, pues eso acarrearía unos gastos no inferiores a 30-35.000 euros, sino iniciar un procedimiento judicial de disolución de proindiviso, al final del cual se celebraría una subasta a la que no asistirían postores precisamente por la carga de 350k y en la que podrías comprar sin apenas gastar dinero. Además podrías presentar en el juzgado las cuentas de las cuotas hipotecarias que has tenido que pagar tu solo, recuperándolas tras la subasta.

Hola Tristán, llevo varios semanas leindo el blog y estoy empezando a fascinarme por el mundo de las subastas, tengo un perfil arriesgado en los negocios por mi forma de ver el mundo y no puedo quejar de como me van las cosas, asi que este es mi "Caso"

Tengo un chalet en Boadilla donde resido con mis hijos dependientes y que tenemos por reciente sentencia de divorcio, que ceder a mi ex y su amante por años alternos hasta su liquidación. La pregunta es:

-Hipoteca de 350.000€
-Valor de mercado teórico: 500/550.000€
-Valor de salida para subasta en escrituras: 815.000€ (la casa se taso en 832.000€ en el 2005)

En un principio me interesaría quedármela por el valor hipoteca o cerca de ella:

-Mi ex no paga su 50% de la hipoteca desde hace un mes, dejo yo de pagarlo también para forzar su ejecución?
-El banco me dice que sí/quizás podría cederme la deuda/remate después de la subasta por el principal mas gastos, suponiendo que no aparecieran otro postor (asumo plenamente ese riesgo). Convertirme en moroso temporal me interesa para forzar la ejecución hipotecaria?
-Que otra opción me recomendarías?
-Con esa hipoteca tan alta, interesa siquiera el intento de quedármelo por un beneficio incierto de 100.000€?

No puedo negociar con mi ex, no tiene capacidad suficiente para el razocínio, ni admite el valor real de la casa por lo que las subasta es, creo la mejor opción. No tengo ningún interese por la casa a precio de mercado.

No, Galtor, el plazo empieza a contar desde la fecha en que te entregan el Decreto de Adjudicación.

Al hilo del pago del ITP/IVA, quería hacer una consulta. En una compraventa normal, desde el momento de la escritura hay un plazo de 30 dias para el pago del ITP, sino recargo al canto. En una subasta, hay que cumplir ese plazo? Imagino que el plazo que sea, empieza a contar desde que la adjudicación es firme.

Saludos

De lo que hablan esos artículos es de la famosa sentencia de hace algunos años sobre que las adjudicaciónes en subastas judiciales forzosas para atender las deudas generadas por la actividad empresarial de los promotores inmobiliarios tributan por IVA.

Pero ojo, solo de los promotores inmobiliarios. Es decir, que suelen ser pisos a estrenar, que nunca se habían vendido a una tercera persona y cuya venta y/o adjudicación, es evidente que tenían que tributar por IVA por ser la primera transmisión.

Buenos dias Tristán estos son algunos de los enlaces que leí ayer sobre el tema. La conclusión que saqué es que, si el ejecutado es empresario (en cualquiera de sus formas) se abona IVA pero si es un particular ITP. Sin embargo en la web de la comunidad de Madrid, ( http://www.madrid.org/cs/Satellite?cid=1164269065474&language=es&pagename=Contribuyente%2FPage%2FCONT_listado )indican que tras la subasta se debe abonar el ITP... ¿tu como lo ves?

http://www.iustel.com/diario_del_derecho/noticia.asp?ref_iustel=1047117

http://www.subastatotal.com/noticia_ampliada.asp?Id_Noticia=61

De hecho, Chortas, los hay que liquidan por IVA en vez de hacerlo por ITP. Para determinadas sociedades mercantiles puede ser más beneficioso porque el ITP es un gasto y sin embargo el IVA lo pueden compensar.

Lo cierto es que lo ignoro.

Pero me interesaría mucho cualquier enlace interesante que me pudieras proporcionar sobre este tema.

Pues no pasa nada, Zincuencano, que pueden volver a empezar o renunciar a su deuda o lo que sea. En realidad a los subasteros nos da igual lo que pase con bienes cuya subasta ha quedado desierta porque no nos han interesado. De vez en cuando veo adjudicaciones directas que me suenan de haber salido uno o dos años antes.