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La caída del precio de la vivienda en España comparada con otros países

El agujero de los balances bancarios está estrechamente relacionado con el precio de la vivienda: cuanto más baje ésta, mayores serán las pérdidas que tendrán que asumir las entidades en todos los activos inmobiliarios que hayan aceptado como pago por créditos incobrables.

Esas pérdidas disminuyen el valor de los fondos propios del banco, rebajando su coeficiente de solvencia y obligando a captar nuevo capital. En el caso de las cajas intervenidas, será el Estado (es decir, todos nosotros) quien aporte dinero para tapar el agujero generado por la bajada de los precios inmobiliarios, ya que esas entidades terminarán liquidadas o  regaladas (es decir, vendidas por un euro y asumiendo el Estado las pérdidas que puedan aflorar más adelante). Por lo tanto, la evolución del precio de la vivienda afectará tanto al sector bancario como al endeudamiento público.

Vamos a ver, con unos cuantos gráficos, cual puede ser el futuro de los precios inmobiliarios. En el primer gráfico se compara la evolución del precio de la vivienda en España con el de USA, UK e Irlanda. 

Según el índice que elabora Idealista, la vivienda española habría caído un 24,3% desde máximos, mientras que la norteamericana habría caído el 34,2%, la irlandesa un 50,2% y la británica un 10,9%.

Vemos que las diferencias entre unos y otros paísess son notables. En USA y UK se produjo una caída rápida, que quedó interrumpida en el primer trimestre de 2009 cuando la FED y el BoE comenzaron a inyectar dinero en la economía, comprando títulos de deuda pública y respaldada por hipotecas. Amboa países son grandes defensores del libre mercado, aunque en esta ocasión han preferido dejar a un lado sus principios, porque, como en las dos naciones existe la dación en pago, no haber detenido la caída de forma artificial hubiera generado un agujero bancario que podría haberse tragado a todo el sistema bancario (en mayor medida de lo que ya lo hizo) y a buena parte de la economía del país.

El caso irlandes es una muestra de la caída que puede producirse si no se detiene de alguna manera. Como Irlanda estaba en la zona Euro, el gobierno irlandés no disponía de ningún mecanismo para frenar la caída de precios en la vivienda, que ha bajado ya un 50%, después de más de cuatro años cayendo mes tras mes.

En España, como no existe la dación en pago, la caída ha tardado más en producirse (el que no puede pagar se lo piensa dos veces antes de decírselo al banco), aunque se va acelerando a medida que la crisis económica se alarga y profundiza. Los últimos datos muestran una aceleración en la caída.

Muchas voces dentro y fuera del país reclaman un saneamiento rápido de la banca. Pero, si saliesen al mercado de golpe todas las propiedades aceptadas como pago por los bancos, la caída en los precios podría ser dramática, y el agujero a tapar por el contribuyente español sería monumental. Para evitarlo, se ha propuesto como solución el "banco malo" que se quedará con los inmuebles de las entidades intervenidas y los irá vendiendo poco a poco (inicialmente se dijo que a lo largo de 20 años, aunque ahora se habla de 10). Los bancos solventes procurarán no vender con pérdidas, y, mientras puedan aguantar, crearán sus propias inmobiliarias, que tratarán de alquilar los pisos hasta que la demanda se anime. En el caso de las cajas intervenidas, sus inmuebles pasarán al banco malo, a un precio que se tendrá que determinar. Cuanto más bajo sea ese precio, mejor para el banco malo, que perderá menos dienero al irlas vendiendo, aunque mayor será el agujero en los balances de las cajas. Tanto los agujeros en el balance como las pérdidas del banco malo se pagarán con dinero público así que, de una forma o de otra, será el contribuyente español quien pierda.

La caída de los precios inmobiliarios se está produciendo porque existe un enorme stock de viviendas sin vender, y hay muy pocos potenciales compradores. Vamos a analizar estos aspectos con dos gráficos. En el primero vemos como han evolucionado el núemero de viendas comenzadas y terminadas.

Vemos que aún se siguen terminando viviendas, de las comenzadas durante la burbuja. Mientras esto siga siendo así, el stock seguirá aumentando. Deben quedar, al menos, 120.000 viviendas sin acabar, que irán aumentando el stock a medida que se vayan terminando.

Por el lado de la demanda las cosas no están mejor. Durante los años de la burbuja, la demanda era muy alta, porque las generaciones más numerosas de españoles debían comprar una vivienda para poder marcharse de la casa de sus padres y, además, cada año llegaban al país un gran número de nuevos inmigrantes, que debían vivir en algún sitio. En el siguiente gráfico vemos la evolución de la población en España.

Tras varios años creciendo a razón de unos 700.000 - 800.000 habitantes por año, ahora se ha estancado. De momento no se aprecia que disminuya, pero, si la crisis dura mucho más tiempo, es posible que muchos inmigrantes comiencen a marcharse. Cuanta menos gente haya en el país, más viviendas quedarán vacías, agravando el problema.

Otro detalle a tener en cuenta es la actuación del sector bancario. En el siguiente gráfico vemos la evolución del crédito a promotores inmobiliarios y la morosidad.

A finales del primer trimestre había aún concedidos créditos al sector por valor de 295.000 millones, de los que 67.420 están reconocidos por los bancos como dudosos. Por lo tanto, quedan 228.000 millones pendientes de devolver que, de momento, no están en mora. Es evidente que buena parte de ellos son créditos incobrables que los bancos han ido renovando para no aumentar su tasa de morosidad. Una parte de esos créditos serán recuperables, por ejemplo, los que se concedieran a inmobiliarias patrimoniales que puedan seguir con su actividad, pero  tarde o temprano, se reconocerá que buena parte del resto no se pueden devolver, y el banco tendrá que quedarse con los terrenos y los inmuebles (algunos terminados y otros a medias de construir) como pago de la deuda. Ni los promotores ni los bancos pueden mantener esas viviendas en propiedad indefinidamente, porque deben pagar unos intereses por el dinero, así que todo indica que la oferta de viviendas va ser abundante durante muchos años.

Viendo los datos, parece probable que sigamos la senda de Irlanda. Considerando 100 como el precio máximo alcanzado, nosotros ahora estamos en 75 y ellos en 50, así que la vivienda en España podria bajar un 25% más respecto al máximo y un 33% más respecto a los precios actuales. En definitiva, una destrucción de riqueza monumental.

Para finalizar, dos observaciones:

1. A pesar de la falta de previsión y los numerosos errores que han cometido nuestras instituciones y nuesetros gobernantes durante la burbuja y la crisis, el sistema político y administrativo no está cambiando en nada su forma de actuación, así que los ciudadanos seguimos tan desprotegidos y tan abandonados a nuestra suerte como estábamos. Podemos pensar que, debido a ese desgobierno, la crisis será larga y muy gravosa para la ciudadanía, porque se seguirán cometiendo errores. Además, si no se cambia nada, esta crisis no será la última, veremos otras similares, que, al igual que ha pasado con ésta, el gobierno no sólo no evitará, sino que potenciará con su falta de visión de futuro. Y eso a pesar de que estamos pagando a miles en el BdE, el INE, el Ministerio de Economía, la Intervención General del Estado,... para que recopilen datos económicos, los estudien, adviertan de los peligros y tomen medidas para prevenirlos.

2. EEUU y UK no se han aplicado a sí mismos la "medicina" que nos recomiendan a nosotros. Si hubieran dejado plena libertad al  mercado sus precios inmobiliarios habrían caído bastante más en ambos países.

 

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  1. en respuesta a Jose1736
    -
    #14
    04/08/12 22:40

    Es triste que las crisis económicas aumenten así nuestro nivel de xenofobia. Los inmigrantes no tienen la culpa de la crisis, y la mayoría no se aprovecha del sistema, sólo vinieron a buscar una vida mejor. ¿Son unos privilegiados, como los funcionarios o los mineros? No, ninguno de esos grupos es privilegiado, los privilegiados en España son las grandes fortunas que casi no pagan impuestos o los ex-políticos o consortes que están en varios consejos de administración.

  2. en respuesta a Dalamar
    -
    Top 100
    #13
    03/08/12 13:10

    Luego hay una cuestion que influye .
    Mas seguramente en las viviendas Extraurbanas mas tipicas de USA , pero tambien lop puedes aplicar
    a Europa y España .
    Los costes asociados de combustibles e incluso del coche y sus impuestos , ademas de que tebajen el sueldo o al menos no suba y si todas las tasas e impuestos .
    ya he leido varias veces en comentarios de la gente que ha decidido , ir a una vivienda ,
    con acceso a transporte publico , prescindir de coche y ahorrar un cierto dinero entre 500 y 1000
    dolares mensuales .

    saludos

  3. en respuesta a Txuska
    -
    #12
    Dalamar
    03/08/12 12:54

    Si, 25% es realista en el Pais Vasco, en la costa mediterranea yo diria 50-70% de bajada facilmente.

  4. en respuesta a Dalamar
    -
    Top 100
    #11
    03/08/12 10:43

    Hola Daniel .
    Yo vivo en Navarra y te dria que tanto aqui como el pais Vasco han bajado los precios mas de un 25%
    real , no estadisticas ni leches .
    por lo que te pedian 240.000 puedes sacarlo por menos de 180.000 , eso si con dinero , nada de a credito y en mercado .
    Los bancos yo creo que no han adaptado los precios en balance a la realidad ( cuando vas a comprar ,
    o al menos a informarte seriamente ).

    Saludos

  5. #10
    03/08/12 09:59

    Yo creo que la cosa va ha ir a peor, ya que no creo que los inmigrantes se vayan, y a una gran mayoria hay que mantenerlos, mediante ayudas sociales pisos sociales y de alquiler barato, que lo pagamos todos. Para ellos si hay vivienda con alquileras baratos, para los españoles no. Lo digo porque se de lo que hablo. Yo si fuera inmigrante no me iria de este pais, porque puedo vivir sin pagar un duro y todos los fines de semana montando fiestas con mis compatriotas. Que ya se iran los españoles fuera a trabajar y a traer riqueza al pais para mantenerlos. Que yo no hecho la culpa de la crisis a ellos, si no a todo lo que a rodeado a la burbuja inmobiliaria y cluidos politicos, que se estan llendo de rositas y los curritos ahorradores somos los que estamos pagando el pato.

  6. en respuesta a Havel
    -
    #9
    31/07/12 15:16

    Comparar paises es peligroso, como en el caso de Irlanda. En Irlanda todo el sector bancario fue nacionalizado, en España no creo que suceda.

    La previsión del 2015-2016, como año en que los bancos habrán terminado de desapalancarse, lo escuche a finales del 2011, puede que haya cambiado.

    Por el momento,todos los bancos, menos los nacionalizados, ya han dicho que no necesitan ayudas de capital, que pueden ir dotando provisiones para sanear sus activos.

  7. en respuesta a Blue Shark
    -
    #8
    31/07/12 13:40

    Sí, esas son las opiniones más extendidas. Sin embargo, en los últimos años, las opiniones mayoritarias no han demostrado demasiado acierto. Con la presión de Europa para sanear rápido las entidades españolas, la falta de concreción actual sobre el banco malo y otras incertidumbres, parece difícil saber como estará el mercado dentro de un año, cuando más dentro de cinco. Dos observaciones sobre esas previsiones:
    1.- En Irlanda los precios no han caído hasta el nivel de 2002, sino que se acercan al nivel de 2000. La diferencia es considerable, teniendo en cuenta la velocidad a las que subían precios en aquellos años. Allí se están demoliendo viendas no terminadas en ciertas zonas, porque no se prevé una reactivación de la demanda en mucho tiempo. Mira la noticia: http://www.eleconomista.es/publicidad/acierto/vivienda/noticias/4132768/07/12/Ejemplo-para-Espana-Irlanda-comienza-a-demoler-ciudades-fantasma.html
    2.- ¿Realmente pueden aguantar los bancos hasta 2016-2017 para digerir esos préstamos? Si se fuerza a valorar a precios de mercado todos los activos aceptados y los que tienen promotores zombies, cuyos préstamos se han renovado para no entrar en mora y que sólo tienen esos activos para pagar sus deudas, no sé cuantos bancos se salvarían. Esa posibilidad de "digestión" depende de la permisividad de los supervisores y el BdE es muy permisivo, en caso de rescate o unión bancaria europea, puede que se deje de "hacer la vista gorda" y se obligue a aflorar pérdidas de manera rápida, y eso podría inundar el mercado con más pisos, forzando mayores bajadas de precios, más agujero,...
    En definitiva, yo no creo que esas previsiones que haces, aunque probables, sean seguras, ni mucho menos. Creo que en estos momentos existe un riesgo cierto de "indigestión" bancaria, y que los precios no bajen a niveles de 2002, sino a niveles de 1999-2000. Un piso vacío tiene gastos, se deteriora y los costes de construcción están bajando. En un entorno de recesión económica, eso puede poner nervioso a quien se vea obligado a vender.

  8. en respuesta a Havel
    -
    #7
    29/07/12 23:25

    Se calcula que puede caer hata niveles del 2002, con lo que desparecería el efecto burbuja, es decir volvería a acompasarse a los crecimientos inflacionarios normales.
    Se calcula que la Banca, terminará de digerir los activos y desapalancandose, sobre el 2016-2017,, momento en el que se espera que se inicie un nuevo ciclo expansivo de credito.

  9. en respuesta a Blue Shark
    -
    #6
    29/07/12 16:37

    Por supuesto que el mercado inmobiliario es muy variable, está atomizado y considerar una media nacional no sirve para comprender las particularidades de cada zona. Yo sigo la evolución de los precios inmobiliarios, aunque sólo de forma general, porque no tengo intención de invertir en ese tipo de activos (creo que, con el escarmiento vivido y la diferente situación demográfica, el mercado podría permanecer deprimido décadas, salvo que alguna novedad modifique el escenario). Mi interés se centra más en dos cuestiones:
    1.- ¿Cuanto más puede caer el precio medio? Mi interés viene sobre todo por el agujero que está provocando en los balances bancarios, que terminará siendo pagado con dinero público (también, aunque en menor medida, de tenedores de bonos y preferentes). Esta amenaza es una auténtica espada de Damocles, tanto para la bolsa, como para la economía real (sin solvencia bancaria no habrá crédito), como para la solvencia del sector público, con todo lo que eso implica en estos momentos (intervención, dificultad para colocar deuda pública, prima de riesgo por las nubes,...)
    2.- ¿Cuánto tiempo más seguirán cayendo los precios? Porque, mientras no se vea que tocan fondo, el problema de los bancos no desaparecerá, y la bolsa y la economía seguirán lastradas.

  10. #5
    29/07/12 15:56

    Creo que el artículo es correcto, pero como todos los análisis basados en medias estadísticas, adolece de utilizar medias en un mercado donde la oferta y la demanda estan completamente atomizadas. El exceso de oferta es general, pero esta concentrado en zonas específicas, donde justamente no hay, y es dificil que vuelva a haber una demanda absorvedora (playas de levante, pisos al lado de polígonos, casos como el de Seseña,etc) Que exista una sobreoferta en Playas de Castellón, no va a afectar al precio de Madrid Centro, que se moverá por otros indicadores. Es cierto que existe una caida generalizada, pero podemos asisitir a comentarios como de Atticus, que no percibe grandes disminuciones de precios en su zona, cuando las estadísticas de medias nos dicen lo contrarios. Porque en playas de Castellon y Lugo, ya hay bajadas del 40-50%. Y paralelamente a esto podemos asistir a ``resistencias´´ a bajar, soportes, en el centro de Bilbao,Madrid,Barcelona, donde siguen habiendo tensiones poblacionales, y en el momento en que se reanime la economia, son los lugares donde primero apareceran tensiones inflacionistas.

  11. #4
    Dalamar
    29/07/12 13:04

    En unas zonas han bajado mas que en otras, en la costa mediterranea pasan del 50%, sin embargo en el pais vasco, han bajado algo pero no mucho, de media yo diria que mas de ese 25%, si somos realistas y vemos a que precios se podia comprar antes y a cuales ahora, nada de estadisticas.

    EEUU tiene unos precios muy baratos, nunca estuvo tan caro como Espana tiendo sueldos superiores, simplemente su burbuja era minuscula comparada con Espana, solo hay que mirar precios por alli y comparar, cual es el sueldo medio de Miami? Cuanto cuesta un apartamento medio? Haga lo mismo con Alicante...

    Y en UK, Londres excluido mas de lo mismo, yo he mirado muchisimas propiedades por alli, en el norte, en el sur, este y oeste, por 70-90 mil libras tienes lo que en Espana son adosados en zonas bien, en zonas regulares o malas por 40-50 mil.

    Para Londres sigue en plena burbuja.

  12. en respuesta a Atticus
    -
    #3
    29/07/12 00:49

    Bueno 5 años, con IPC al 3%, si no ha subido, ¿ya es bajar, no?.

    Y evidentemente no creo que baje por igual en todas las zonas.

  13. #2
    28/07/12 13:52

    De la manera que están apalancados los bancos españoles, pueden hacer quebrar 20 Españas y aún necesitarían un poco.

    El problema no es "rescatar" bancos, el problema es "cuando parar de rescatar". La vivienda suya no la bajan (rebajas como el corte inglés, -40% tras subirlo 35%). Los rescates están destinados a cubrir pérdidas y salvaguardar un mínimo de ratio de core capital para evitar alarmas. Eso, y comprar a tu hijo un coche por sacar malas notas es lo mismo.

    España no se morirá de hambre. Esos que dicen que habrá hambre. No, xq antes dejas de pagar internet, calefacción, educación, .... así hasta que sólo queda apenas comer, pero en oportunidades, no podremos compararnos con otros ni en sueños porque, en % de la renta, si para nosotros, 4000€ es casi 1/3-1/4 de la renta disponible, para otros, será 1/8-1/10 parte, por lo que, no son tan aversos al riesgo (su percepción de la pérdida es menor) y pueden hacer inversiones mucho mas fuertes con el mismo sacrificio.

    Yo creo que el dibujo está mal. Los bancos están sin riñones y tienen su capacidad muy limitada, España es la máquina de diálisis (le quitamos la sangre mala y se la damos buena) y Europa es el enfermero que vela xq la máquina funciona correctamente.

  14. #1
    28/07/12 13:35

    Vale, las cifras están muy bien, pero, ¿por qué en mi ciudad los precios de venta de la vivienda nueva están exactamente igual que hace 5 años? Desorbitados por supuesto, y siguen sin venderse, pero no bajan. Cierto es que la vivienda antigua y en zonas malas o alejadas ha bajado, pero la nueva, un piso normal que quiere cualquier familia para empezar a vivir, sigue estando carísima y no ha bajado nada. Yo ese 25 % de bajada todavía no lo he encontrado y llevo años siguiendo la evolución de los precios.