Participaciones del usuario Tron3r - Inversiones alternativas

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Inversiones alternativas (80)

Tron3r 20/02/25 11:01

Ha respondido al tema Urbanitae

Es verdad, yo tb lo he visto en telegram que el préstamos de lo Santander son 6M.. me equivoqué porque en el resumen económico incluían 1.8M de gastos financieros del Santander, pero eso es los intereses, no incluye el principal. Sobre la salida de los socios actuales, es el acuerdo que tienen firmado con el socio mayoritario que es el promotor del proyecto, por eso les saca. De todas maneras, incluso con los 17M de deuda+intereses, el activo está valorado en 25M y con el grupo Barceló dentro… lo de la opción de venta por 15M no quiere decir que se vendiera por ese precio obviamente, pero entiendo que nos protege en el caso extremo de que haya que “malvender”. Yo lo veo un buen proyecto, aunque desgraciadamente estoy sin pasta para poder invertir mucho más de lo que ya tengo invertido. A ver si me van entrando devoluciones estos meses.

Tron3r 19/02/25 16:43

Ha respondido al tema Urbanitae

La carga que hay es la hipoteca del banco en primer rango. No se puede poner más hipotecas de primer rango , así que en el caso de que el promotor quisiera endeudarse más, siempre iría detrás nuestro.

Tron3r 19/02/25 10:47

Ha respondido al tema Urbanitae

Está toda esa info en el proyecto y la documentación. Lo has mirado?…tasación de 25M, préstamo de primer rango del Santander de 1.8M. O sea, vamos híper cubiertos.

Tron3r 10/01/25 12:43

Ha respondido al tema Urbanitae

Si, todos los proyectos del 21 y 22 tienen retrasos, pero aquí y en todos lados desgraciadamente. Un familiar se compró una casa de obra nueva en madrid en el 21 y llevan de retraso año y medio ya para entregársela… esperemos que la “hornada” de proyectos del 23 y 24 no tengan el mismo problema, porque entonces pasará de un tema coyuntural, a un tema de los fundamentales de la inversión. Es razonable que haya cosas excepcionales como el COVID o la guerra que hagan que el sector entero sufra retrasos, pero no si es recurrente más allá. De hecho , en el medio plazo, el equity debe dar más rentabilidad que la deuda, y ahora mismo no es así. Si no corrige en esta generación de proyectos (bajando tipos de interés y subiendo rentabilidades de equity), hay algo que no cuadra en este mercado. Dicho esto, con los vaivenes de mercado que ha habido, que en nuestro país no se haya perdido dinero aun en promociones habla bien del sector. En Francia o Alemania no pueden decir lo mismo… están perdiendo pasta por todos lados.

Tron3r 09/01/25 17:39

Ha respondido al tema Urbanitae

Empiezo a pensar que haces estos posts aposta para despistar al personal… primero de todo, no hemos perdido rentabilidad, si no TIR. Es decir, la rentabilidad ha sido la misma pero se ha demorado dos semanas en llegarnos el dinero. Segundo, Urbanitae ha explicado claramente lo que ha pasado: El banco receptor del dinero que se transfirió para liquidar el préstamo a retenido el dinero y ha hecho pasar un proceso de PBC a la transferencia. Porque te parece poco clara la explicación? En fin… no sé porque sigues invirtiendo si cosas como estas te parecen un vergüenza, o si como dijiste en otro post, un 12% TIR te parece una rentabilidad “mísera”.

Tron3r 07/01/25 22:16

Ha respondido al tema Urbanitae

Es verdad que la plusvalía lleva un par de años malos por lo vaivenes del mercado por tema guerra, y que la deuda está funcionando excepcionalmente bien por lo altos que están los tipos. Pero esto es un tema coyuntural… no cometamos el error de asumir que esto será así en el medio y largo plazo. De hecho los tipos en deuda de hace 2 años estaban ente el 7 y el 9 en Urbanitae… y mis primeros proyectos de equity me dieron de media un 18%. En cambio todos los proyecto del 22 y 23 tiene retrasos y es probable que no superen el 11 de media de la deuda o si lo hacen, lo hagan por muy poco. Dicho esto, sigo pensando que es coyuntural, y de hecho sigo invirtiendo más en equity. Los proyectos de equity del 24 pintan que van a ser bastante rentables.

Tron3r 07/01/25 13:59

Ha respondido al tema Urbanitae

Si, 100% es así. Dicho esto, eres consciente de que Urbanitae no es el que toma este tipo de decisiones verdad? Esto es una decisión del administrador, para hacer lo que le convenía a la mayoría del accionariado (que desgraciadamente no éramos nosotros). No sé, yo es que sinceramente veo que aquí todo el mundo es hipercrítico con las plataformas, y sinceramente, creo que hacen un trabajo bastante bueno. Y específicamente en el caso de Urbanitae, me parece la más transparente, la más seria, y la que además más producto hace. En España somos muy de machacar a las empresas que salen adelante y lo hacen bien…todos seríamos mejores entrenadores del madrid o barsa, mejores presidentes del gobierno, mejores economistas que los tertulianos, etc. Es muy facil verlo todo desde fuera y vivir eternamente cabreado por la incompetencia ajena. Tanto es así que somos uno de los países menos emprendedores. Así nos va

Tron3r 06/01/25 11:16

Ha respondido al tema Urbanitae

Proyecto en el que yo invertí también. Nos ha dado un “mísero” 12%, en 9 meses…. Cualquiera que te lea pensará que hemos perdido todo o nos han robado. Por cierto, si entraras en el perfil o llamarás a Urbanitae en vez de venir a que a escribir aquí a diario como haces, sabrías que no han repartido hasta ahora por un tema de fiscalidad. Si repartían antes penalizaba a los socios que invirtieron directamente con el promotor, así que el administrador (promotor) decidió esperar 2 meses para evitarlo. A nosotros nos viene mal, pero tampoco ha sido ningún fiasco como lo pintas, y de hecho el proyecto ha dado la rentabilidad esperada de 3 años en menos de uno.

Tron3r 06/01/25 11:12

Ha respondido al tema Urbanitae

Tu comentario fue, literalmente: “siento mucho los usuarios que han perdido su dinero en Botánico Homes”…ya cada uno que lo entienda como quiera o le convenga.

Tron3r 05/01/25 18:49

Ha respondido al tema Urbanitae

Si, yo tampoco lo entiendo. Ese usuario entra prácticamente a diario a decir cosas que no son 🤷