Participaciones del usuario Pedro Manuel Trillo - Inversiones alternativas

Foro:

Pedro Manuel Trillo 23/01/26 12:00

Ha respondido al tema Urbanitae

Es un clásico. Estoy convencido de que saben que la TIR se ha derrumbado desde antes (o no hacen su trabajo), y se esperan al final para pegar el sablazo. La vieja historia de mantener percepción positiva lo máximo posible.

Pedro Manuel Trillo 22/01/26 16:56

Ha respondido al tema Urbanitae

Creo que ese es el que no tienes hipoteca. Ahi a ver que pasa. Decían que tenian hipoteca sobre un suelo de Boadilla y de la noche a la mañana... se vendió y no dijeron nada, ni repagaron nada a los inversores. Otra más.

Pedro Manuel Trillo 21/01/26 17:26

Ha respondido al tema Urbanitae

Detalles de nota simple: finca registral 2622 del registro de Marbella numero tres.

Pedro Manuel Trillo 21/01/26 17:25

Ha respondido al tema Urbanitae

Bueno os cuento - me ha pasado la nota simple pero no es posible adjuntarla - os dejo detalles al final del mensaje por si la queréis solicitar de manera directa. Los que estéis invertidos me imagino que tendréis acceso también, para verificar que efectivamente es la misma finca registral.Hace 4 meses me avisó de que había algo raro en la oportunidad de Villa Alhambra. Ahora me ha pasado la nota simple y básicamente me ha confirmado que la sociedad financiada con fondos de la plataforma está asociada a Urbanitae (tiene la misma sede social). Yo no he llegado pero me dice que si buscas en internet llegas a que la sociedad financiada comparte socios con Urbanitae. Además la parcela tiene una hipoteca de una sociedad que no había sido informada a los inversores. Los inversores, que sepáis que han firmado una hipoteca al 12,6% anual. Lo digo por si en los números lo habían desglosado o no.No se que le parecerá a los demás, pero que socios de la plataforma levanten capital para financiar sus proyectos de plusvalías, me parece un conflicto de interés bastante importante (por eso dijeron que el socio era otro - Solvilla o algo así si no me equivoco). Basicamente el retorno del proyecto para el dueño del financiado se ve incrementado por lo equivalente a la comisión que cobran a los inversores a través de la plataforma.Además del conflicto de interés, da que pensar que digan que el promotor es alguien que no es, o que no informen de la deuda existente. A mi lo que me llama la atención es que parece que todo vale y se están cruzando lineas utilizando el dinero de la gente, que le cuesta mucho ganar.Tengo suerte de que me den información de vez en cuando pero esto me hace preguntarme cuantos otros proyectos te dan información errónea a propósito. Si los retornos que estuvieran dando fueran todos buenos, diria bueno pues no, pero cuando los proyectos desinvertidos son todos malos, y luego ves hasta que punto informan erróneamente, pues te haces preguntar.

Pedro Manuel Trillo 21/01/26 11:57

Ha respondido al tema Urbanitae

Bueno pues me ha pasado una información mi compañero de la plataforma participativa que os comentaba... me parece una locura las cosas que se están haciendo. Esta tarde lo cuento.

Pedro Manuel Trillo 20/01/26 10:15

Ha respondido al tema Urbanitae

En el boletín siguen sin ajustar la rentabilidad si no me equivoco.Me hace gracia que hablen siempre de rentabilidad total y no de TIR - hay muchos proyectos con "rentabilidades" de 25% pero que llevan 4 años, le quedan otro año por delante y hay un ajuste negativo de -20%. es decir que la TIR va a ser de 1% si eso.

Pedro Manuel Trillo 16/01/26 09:26

Ha respondido al tema Urbanitae

Bcncarlos75 - llevo tiempo inviertiendo en este mercado y te explico mi experiencia y lo que he visto en plataformas anteriores:- Por definición, las oportunidades que suben a la plataforma tienen como factor comun que son operaciones no financiables por parte de la banca. Esto se da principalmente o porque el promotor no tiene gran solvencia y no quiere aportar mucho capital, o porque falla en algun otro punto clave de riesgo. Por tanto partimos de la base de que dentro del mercado, son las operaciones de mayor riesgo y menor calidad.- Esto, se ve claramente a la hora de percibir la rentabilidad. Si Urbanitae cobra 6% de comisión y los inversores cobran 11%, se está financiando a un 17%, que es 4 o 5 veces por encima del coste bancario. Esta rentabilidad solo la explica que sean proyectos con mucho riesgo, de lo contrario el promotor no aceptaría ese coste.- El poco capital que aporta siempre el promotor en las operaciones, como resultado de unos ratios de LTC altísimos por parte de Urbanitae, hace que a la minima que se desvie algo (y en el inmobiliario siempre hay desvíos), pueda permitirse pasar al siguiente, pues su potencial perdida es limitada. Quiero decir con esto que pagar o impagar no tiene un impacto significativo porque tiene poco que perder.- Y ya como punto acerca de la evolución natural de estas plataformas: durante los primeros años, todo va "bien" porque no se ha llegado a vencimiento de las operaciones. Todo pinta bonito, tienes alguna devolucion de las operaciones que van bien etc. A medida que se van llegando a esos vencimientos, vas viendo que en realidad las rentabilidades no son las prometidas (creo que la TIR media de las ultimas 5-6 operaciones desinvertidas de plusvalias debe ser de 2%-3%, que es una perdida ajustada a la inflacion). La plataforma sigue incentivada a sacar proyectos sean buenos o no, para cobrar sus comisiones, y los inversores se comen el marrón - hay 25-30 ejemplos de estos todavía en su cartera, mas los 10 que han conseguido salir.

Pedro Manuel Trillo 14/01/26 19:22

Ha respondido al tema Urbanitae

Hola - exactamente a eso me refería yo.O bien el proyecto no tiene margen porque los costes han subido un 50% y las ventas se han mantenido a niveles de 2022, o bien no hay ese 80% de preventas porque se van a ver forzados a incrementar el precio.Normalmente la lógica se impone y en este caso, no es creible pensar que un proyecto con mucho margen o bien i) no se desarrolla por el actual propietario o ii) no tiene compradores para desarrollarlo.Si un suelo lleva parado 4 años con inversión potente realizada, y se da informaión contradictoria al respecto, entonces con alto grado de probabilidad es un proyecto no rentable, cuya rentabilidad depende de un precio de compra barato.Yo ya viví esto en 2008 - con una dinámica completamente distinta pero misma problemática de fondo - business plans no realistas o desfasados y propietarios con valoraciones de los activos irreales.

Pedro Manuel Trillo 13/01/26 11:43

Ha respondido al tema Urbanitae

Pero esto solo es el principio.Todas las plataformas van a sufrir de lo mismo. Mas pronto que tarde va a ser común que un 40%-50% de los proyectos impaguen. Lo bueno del resto de plataformas, (yo ya solo invierto en otras), es que es 100% deuda y al menos tienes recurso contra el activo. El problema de las plusvalías es que te comes los problemas habiendo entrando a valoración.Españamola - yo no creo que la operación tenga buen margen porque si no habría acuerdos por todas las partes para sacarlo adelante.

Pedro Manuel Trillo 12/01/26 18:56

Ha respondido al tema Urbanitae

claro, pero si no son compromiso de precio, que no vendan que está 80% vendido. Si van a llamar a subir precios lo mas probable es que baje a 30% vendido, y en ese momento la financiación bancaria no entra.lo de siempre, en cuanto rascas un poco se descubre mucho.