Participaciones del usuario Pedro Manuel Trillo - Inversiones alternativas

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Pedro Manuel Trillo 13/11/25 19:42

Ha respondido al tema Urbanitae

Nueva oportunidad de deuda, sobre un parque comercial en Vigo.Es deuda pero yo no lo veo. LTC de 88% (importe de deuda sobre inversión total). El promotor solo pone el 12%. Parte de la deuda va a que el promotor recupere su capital. De nuevo desalineacion de intereses.No dan mucha info del promotor pero parece que se ha dedicado a vivienda, no a parques comerciales. La yield de salida la asumen en un 8% pero creo que para esta tipología, la rentabilidad bruta de salida tiene que estar más en 10%?Yo en esta no entro, me espero a un gestor con experiencia en lo que está invirtiendo.

Pedro Manuel Trillo 13/11/25 14:35

Ha respondido al tema Urbanitae

Yo si me dan el 50% de mi capital HOY, salgo volando.Quiero estar lo mas lejos posible de proyectos atascados con informaciones contradictorias. Nunca más.

Pedro Manuel Trillo 13/11/25 14:33

Ha respondido al tema Urbanitae

Creo que das en el clavo con el tema de la alineacion de intereses.Un problema intrínsico de la plataforma es que la alineación de intereses es muy perversa, y es perversa por partida doble. Me explico:1. Primero, es perversa porque el objetivo de la plataforma es que salgan operaciones, y eso prima por encima de si son buenas o no. Al final la plataforma no toma ningun riesgo y cobra más que el retorno que perciben los inversores en muchísimos casos. Para ellos, es preferible cerrar una operación que dentro de 4 años se ve que es mala, que no cerrarla. La comisión es su única fuente de ingreso y sin operaciones, buenas o malas, no entran. Siguiendo los comentarios de mi contacto, Urbanitae firma muchas operaciones que en su crowdfund descartan.2. Sobre todo en proyectos de equity, la propia naturaleza de los inversores de Urbanitae es que el promotor tenga menos dinero y menos riesgo en la operación. En todos los casos, por definición, el promotor pone menos en riesgo a costa de los inversores de Urbanitae. Sin embargo, sigue cobrando la misma comisión de gestión. Resultado: un promotor puede por, por ejemplo 2 millones en un proyecto, tener ese riesgo y llevarse por ejemplo su retorno de 1.5x más comisiones de gestion de unos 100 mil euros (es decir, 1.55x). Imaginaos ahora que un promotor pone 100mil euros y los inversores de Urbanitae ponen 1,9 millones. Ahora el promotor gana 1.5x de retorno pero los mismos 100 mil euros de gestión. Resultado: 2.5x de retorno. Dónde está el interés del promotor? en el resultado del proyecto o en sus comisiones de gestión? O lo que es lo mismo, al promotor le interesa sacar proyectos buenos, o le interesa sacar muchos proyectos, que no tienen que ser buenos, para cobrar más gestion?En definitiva, creo que es un modelo muy bueno, en este orden, para la plataforma y el promotor, y mucho menos para el inversor, que paga comisiones a plataforma y promotor pero tiene todo el riesgo del proyecto.Y por último, la reflexión que hacen mis amigos: a la plataforma le interesa que los proyectos vayan bien para seguir captando. Ok - estamos de acuerdo, pero si la plataforma es capaz de retrasar el resultado de los proyectos o informar a cuenta gotas, mientras tanto van cobrando sus comisiones, qué prima? Los proyectos buenos o muchos proyectos? Yo lo tengo claro.

Pedro Manuel Trillo 12/11/25 15:59

Ha respondido al tema Urbanitae

El proyecto de Botánico ha dado tantas vueltas que ya no se sabe qué esta pasando y qué no.Lo unico que se sabe es que desde el 2021 el dinero esta parado en un proyecto que tiene cada vez peor pinta.Firmais salir con -50% del dinero si os lo ofrecieran hoy?

Pedro Manuel Trillo 06/11/25 12:43

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Bueno pues pedí la nota simple de Villa Julia actualizada y salta la sorpresa - hay hipotecas de segundo rango sobre el activo de las que nadie nos ha informado, además de un embargo.Voy a poner una queja en la CNMV. A saber en que mas activos están pasando cosas que no sabemos.Sparrow... yo se que tu dices que recae todo en nosotros pero hay cosas que no pueden suceder. Yo no tengo la potestad de impedir que se grave la finca con una carga de segundo rango, que lo que hace es estresar la operación aun mas porque ahora ya si que no hay margen de reducir el precio porque si no no se cobra y nadie levanta las cargas.Es nuestra responsabilidad hacer bien el analisis pero sin la información correcta y el seguimiento que hacen, es imposible.

Pedro Manuel Trillo 06/11/25 10:14

Ha respondido al tema Urbanitae

Eso iba a decir yo... Danidoma, te veo un poco conformista si crees que esto es "salvar un match ball" jeje.Otro ejemplo más la verdad que no hace si no tirar mas por los suelos mi confianza en la plataforma y en sus procesos. Cuantos mas proyectos se desinvierten mas claro tengo que de inmboliario saben entre 0 y nada.Un 3% de TIR en un contexto de inflación desde 2023 de 3% anual es salir a 0.Creo que Dinerets da en la clave. Quien ha hecho el análisis de la oportunidad para que los costes se hayan duplicado desde enero de 2023, cuando la mayoría de la inflación en la construcción ya estaba asumida? Repito, quién está haciendo esos números? Y si los costes de construcción se han duplicado, qué han hecho las ventas? Deberían seguir un camino parecido no?O aquí hay gente sin conocimiento alguno encargada de hacer el análisis de oportunidades con nuestro dinero o hacen business plans con numeros erróneos para captar dinero.No olvidemos, aquí dan un 3% anual a inversores y ellos se han enchufado un 5% o un 6% el primer día... me parece alucinante la verdad que no dediquen ese capital a compensar a los inverores. Habían calculado un 80% de rentabilidad y han dado 10x menos... un BP se te puede ir un 15% por debajo de previsiones (todos deberian incluir colchones de proteccion), pero un 90% de desviación es una verguenza.Mi tir media en sus proyectos está en un 3.7%. Me queda por desinvertir civitas, un par de villas y botanico. Voy a estar por debajo del 0 seguro, despues de 5 años invirtiendo en un mercado que en esos 5 años ha subido en teoria un 20%-25%.Y todavía casi que tienes que estar dando las gracias por no perder dinero mientras ellos ganan un 6%.

Pedro Manuel Trillo 03/11/25 14:47

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Totalmente, no te dicen que sea colateral de la operación, pero...Te dicen que tienes pignoración sobre acciones de la sociedad dueña del suelo: Pignoración de las participaciones de LI Target S.L. (50%), Orchard Ground Investments S. L. (51%), Heras Desarrollos S. L. (100%) y Arroyo Prado Chico S. L. (100%). Si no te lo dicen explicítamente, esa información da a entender que la caja que produzca la venta, llega a la SPV sobre la cual tienes pignoradas las acciones, y si han hecho su trabajo, debería haber una clausula que no permita el dividendo antes del repago de la deuda. Si no es así, es dicha garantía es inútil y no debería estar en el listado de garantías, porque das a entender que tienes una protección que no tienes. Para qué decir que tienes acciones pignoradas si luego dejas que la compañía haga con sus activos y su caja lo que quiera? En este caso se traduce en que la pignoración vale 0, y si vale 0 para qué lo listas como garantía?La respuesta es que siempre andan al borde del fuera de juego, dando información de aquella manera, con medias verdades, que al final se descubre la realidad. Efectivamente no me han dicho que había garantía hipotecaria ni yo tenía en cuenta que la hubiera, pero juegan al despiste haciendote pensar que tienes garantías que no tienes.Creo que tienes razón en mucho de lo que dices y de tu análisis, y que cada uno tenemos nuestro trabajo que hacer, pero no sirve de nada si el trabajo lo haces con información sesgada.

Pedro Manuel Trillo 03/11/25 09:19

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Lo siento pero discrepo contigo Sparrow.Los responsables de analizar y hacer seguimiento de las oportunidades, son ellos. Para eso cobran un 5%-6%, que la mayoría de veces sale de nuestro bolsillo, no lo olvideis (va en contra del resultado del proyecto, del cual somos socios). Es decir, les pagamos para que hagan un trabajo en profundidad de la oportunidad y sus riesgos.Por supuesto que estamos inviertiendo en un mercado de riesgo e iliquido. El problema con el que nos estamos encontrando es que se está viendo que no se comparte la totalidad de la información, seguramente con los fines que todos sabemos, para que salgan las oportunidades y cobren su comisión.Claro que no espero dejar mi dinero, cobrar un 12% anual sin riesgo y ya está, pero lo que espero es que no me digan que tenemos colateral de un activo que no tenemos, que me digan que están buscando activamente financiación y saber que no es del todo cierto. Porque entonces lo que voy a exigir no es un 12%, quizás sea un 18%.El proyecto Cívitas es el mejor ejemplo - te venden que tienes un colateral solido, tu como inversor haces tu trabajo y sabes que no es así pero inviertes porque lo que te dicen que tienes te puede valer para una alta rentabilidad, pero es que no tienes ni eso... yo ya he dejado de invertir y lo unico que quiero es que la gente sea consciente de los riesgos de los proyectos.

Pedro Manuel Trillo 29/10/25 10:07

Ha respondido al tema Urbanitae

No explican nunca nada.El pago a plazos lo dudo mucho. Si se ha construido y se ha vendido ya la promoción, es que seguramente esté financiada. Si está financiada es porque el promotor es dueño ya al 100% de la parcela porque si no un banco no financia (si no termina el promotor de pagar el banco pierde su garantía). Quiero decir, si esto está ya constuyendose por una tercera parte, dudo muchísimo que quede nada por pagar. Y si no queda nada por pagar y a nosotros no nos ha llegado nada... a donde ha ido el dinero?

Pedro Manuel Trillo 29/10/25 09:37

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Bueno pues efectivamente no ha sido dificil. Resulta que hay una promotora realizando un proyecto en la misma calle que el proyecto que nos decían que tenían en Boadilla (calle Jorge Juan): https://grupoindexmadrid.com/residencial-prado-chico-boadilla-del-monte.Residencial Prado Chico (como el nombre de la sociedad a la que habiamos prestado). Es la misma parcela que teníamos en la documentación en su dia.Osea que si, que esa parcela ya no pertenece a nuestro deudor y por tanto la garantía que teniamos sobre la misma ha desaparecido. Voy a presentar una denuncia ante la CNMV. Esto es una verguenza. Te dicen que estas garantizado de sobra y la realidad es que pierdes garantías y no te dicen nada ni te devuelven capital. Es una absoluta verguenza.