Participaciones del usuario Pedro Manuel Trillo - Inversiones alternativas

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Inversiones alternativas (51)

Pedro Manuel Trillo 28/10/25 18:15

Ha respondido al tema Urbanitae

Me voy a enterar a través de mi contacto porque es una absoluta verguenza ahora que lo estoy revisando.

Pedro Manuel Trillo 28/10/25 18:14

Ha respondido al tema Urbanitae

Leyendo un poco no es dificil ver lo que ha podido pasar. La descripción del proyecto dice que está respaldado por promociones en Badajoz y en Boadilla:"En concreto, el proyecto Cívitas consiste en la concesión de un préstamo al grupo promotor Cívitas. Esta financiación está respaldada por tres promociones residenciales en Badajoz y un suelo en Boadilla del Monte. Los tres proyectos (Volta, Galvani y Heras) que Cívitas desarrolla en Badajoz suman un total 182 viviendas, mientras que el suelo en Boadilla ya se ha vendido mediante un contrato privado que establece un esquema de pagos aplazados"Pero más abajo dicen que en realidad no tienen garantías hipotecarias, que solo tienen pignoraciones de sociedades y promeses de hipoteca. Asique no es cierto que estén respaldadas por promociones, están respaldadas por acciones y promeses de hipoteca (éstas últimas valen más bien poco porque viene un banco y te planta una hipoteca en el suelo y te quedas fuera por completo).Como no había garantía hipotecaria y como ellos mismos dicen, el suelo estaba vendido, la sociedad debe haber percibido el dinero de la venta y lo debe haber destinado a su bolsillo. Nosotros perdemos la garantía, y aquí nadie nos dice nada. Es una verguenza.

Pedro Manuel Trillo 28/10/25 11:28

Ha respondido al tema Urbanitae

De Civitas pregunté hace tiempo porque estoy invertido. Esa fue de las primeras veces que me rechinó algo. No os disteis cuenta de que de repente desapareció una de las promociones que tenían como garantía? Creo recordar que era en Madrid. Dijeron que tenían garantía sobre promociones en Badajoz y Madrid y de un boletín a otro dejaron de hablar de la de Madrid y de repente ya solo teniamos garantía en Badajoz. Pregunté por la plataforma y me dieron largas.De la nueva... en escenario favorable la promoción hace setecientos mil euros de beneficio... pasando completamente vamos.

Pedro Manuel Trillo 27/10/25 09:59

Ha respondido al tema Urbanitae

Ah, y villa alhambra... me dicen que ojito, que ya me contará. Le pido más info pero me dice que no me puede decir nada, que pronto será público algo al respecto.

Pedro Manuel Trillo 27/10/25 09:58

Ha respondido al tema Urbanitae

Botanico Homes no lo van a refinanciar porque es un suelo atascado, con un proyecto y unos numeros realizados hace 48 meses que a día de hoy no funcionan.O venden el suelo por menos de lo que lo compraron para hacer los números funcionar, o estamos hablando de un proyecto del que no se va a salir al menos hasta dentro de otros 48 meses. En la plataforma te dicen que el retraso es de 26 meses...Por cierto - otra información. Por lo visto hay un proyecto en la Moraleja que está buscando refinanciación de la deuda actual (se la han ofrecido a mi contacto en el crowdlend). Imaginaos a un crowdlend refinanciando a otro crowd en la Moraleja... por lo visto se han disparado los costes y ahí se ha quedado atascada. Información de esto en la plataforma... nada de nada. Me voy a intentar enterar más.

Pedro Manuel Trillo 23/10/25 14:54

Ha respondido al tema Urbanitae

Yo estoy a dos proyectos malos de empezar una plataforma de afectados. Somos todos mayores pero no tiene ningun sentido la falta de información que se nos da, y por lo que me dice mi contacto, las diferencias que encuentra entre el plan de negocio que recibe él y el que suben a la plataforma.El problema es un problema de base y de conflicto de interés. Si su comisión va al principio, qué mas da que el proyecto vaya bien o mal? Dirán que si van todos mal no invierte nadie, pero si no dan información de que va mal, y los nuevos los publicitan con numeros inflados, pues se mantiene la falsa percepción y la gente sigue invirtiendo.Una cosa que me he dado cuenta además, los unico s que salimos perdiendo somos nosotros. Urbanitae cobra su comisión, el promotor cobra sus honorarios de gestión (y a saber qué más), y es la plusvalía del inversor la que siempre se come el marrón. El sistema está diseñado para que el promotor no ponga dinero (se lo ponemos nosotros) y tenga poco incentivo en sacar las cosas adelante.Conclusión: nuestro dinero en manos de gente que cobra su comisión el primer dia y de gestores sin dinero en la operación. Así tengo yo una tir media de 3% en 5 años invirtiendo en proyectos arriesgados.

Pedro Manuel Trillo 21/10/25 19:10

Ha respondido al tema Urbanitae

Estoy leyendo el último boletín y me estoy sintiendo algo mejor porque veo que me he salvado de varias operaciones que han implosionado.Qué me decís de Collection? En un boletín aparecía rentabilidad de 82% y al siguiente dicen que -82% de rentabilidad. un 0% a inversores en casi 3 años (con inflación en esos años de media en un 3%-4%). Una pérdida de 10% para los inversores. El gestor imagino que algo habrá sacado. Los que han sacado algo seguro es la plataforma.En realidad me siento bastante peor porque a saber cuantos proyectos te dicen que hay rentabilidad y de un mes a otro se va todo al garete. Ya son más de uno (y más de 5) que dan rentabilidad ajustada a inflación bastante negativa.

Pedro Manuel Trillo 20/10/25 17:34

Ha respondido al tema Urbanitae

Desde que cerraron el proyecto, los costes de construcción han subido cerca de un 40%, y si dicen tener las mismas ventas que tenían antes, los ingresos no han subido nada...2 años de construcción viendo el resto de proyectos que tienen entre manos, no es realista. Si coges la media del resto de proyectos es más realista pensar que serán 3 o 4 años desde que empiecen. Yo de esa me he salvado porque he empezado a invertir en 2023 (y ya no invierto más), pero si van hacia adelante, no me extrañaría que el repago fuera más en 2030. Si no se desarrolla es probable que vendan la parcela a alguien, seguramente con pérdidas.

Pedro Manuel Trillo 20/10/25 10:04

Ha respondido al tema Urbanitae

Cuando se cobra un 6% de comisión en el momento del cierre, los intereses no están muy alineados no? El dinero calentito en mi bolsillo, que si luego la operación sale rana, las pérdidas te las comes tu. En BH por lo que parece, es bastante probable que se salga con pérdidas 5 o 6 años después de invertir, pero la comisión en el bolsillo desde hace 5 años. Deberían cobrar a éxito.Por cierto alguien en villa alhambra? Me ha dicho mi contacto que todavía no me puede decir porqué pero que ande con cuidado.

Pedro Manuel Trillo 17/10/25 08:59

Ha respondido al tema Urbanitae

Pues para empezar os cuento que todo surge a raíz de mis preguntas acerca de Villa Olivia y Villa Julia (proyectos de Deuda) donde estoy invertido, por si las conocía. Me dijo que no solo conocía las operaciones si no que les había llegado para refinanciar varias veces desde finales de 2024, a cada vez solicitando un mayor importe por el incremento de nuestra deuda, y ya quemada en el mercado (todo el mundo las conoce y nadie ha querido refinanciar, muy al contrario de lo que se indica en los boletines).El problema por lo visto es que la deuda debe ascender ya a unos 3,5 millones de euros (y subiendo) y aunque digan que el colateral vale mucho más, su valor real en mercado lo calcula mi contacto en unos 4,0 - 4,5 millones de euros. Si no se resuelve la situación pronto la situación será que la deuda será muy parecida al valor del activo y se dejará de devengar retorno sobre el capital (más aun si se empieza a ejecutar y el valor del activo se deteriora). No se si estáis invertidos ahí pero a mi me dejó de piedra porque lo que te transmiten es algo bastante distinto.