Participaciones del usuario Pedro Manuel Trillo - Inversiones alternativas

Foro:

Pedro Manuel Trillo 12/01/26 15:55

Ha respondido al tema Urbanitae

Españamola - yo sintiendolo mucho, no veo que vaya a haber una devolución de 153% de la inversión realizada. Creo que si se recupera algo será ya muy positivo. Será una TIR de -50% creo yo.Si se compró un solar para hacer una promoción con fecha inicial de entrega en primer trimestre de 2024, y en el primer trimestre de 2026 (24 meses despues de la fecha inicial de entrega), no se ha empezado la obra, ni se tiene previsión de empezar en los próximos meses, es que la situación es muy mala.Se tardan 30 meses en levantar ese edificio y otros 3-6 en obtener el papeleo para poder entregar definitivamente. Estamos hablando de que si todo empieza mañana, hay una entrega prevista a principios de 2029.Otro tema que me tiene anonadado es que sigan publicitando que hay 80% de reservas? Alguien se cree que 4 años despues de comercializar, hay gente que sigue interesada en el proyecto?De hecho, sería mucho mejor que no hubiera reservas. Tened en cuenta que las reservas son del 2021 y 2022. Desde entonces los precios de construcción han subido un 50%. Si los precios de venta son los mismos de 2022, estamos hablando de una promoción con pérdidas.Es blanco y en botella. Sin información, sin avances, sin transparencia = problemas.

Pedro Manuel Trillo 22/12/25 13:16

Ha respondido al tema Urbanitae

Estamos de acuerdo que es de equity, pero si es así, porque se dice que es de deuda y capan el retorno al 10%? Es equity o es deuda?Si es equity, no me capes el retorno y dimelo claramente. Lo que no se puede hacer, es vender que es deuda, capar al 10%, decirle a los inversores que el LTV es de 4% (cuando estás en 90% de exposición siendo equity). Yo no creo que sea un malentendido. Creo que es o ignorancia total de como funcionan estas cosas, o necesidad de seguir cobrando comisiones a expensas de una base inversora a la cual no se le está dando la información de manera correcta.Mira, si a lo largo de los años se hubieran dado los mensajes de manera correcta y luego los resultados son los que son, ok. Pero es que SIEMPRE se da una vision inflada positivamente de las oportunidades. Luego llega el batacazo y ellos se escudan en que es inversión y se puede perder. Ya macho, pero si me das la información sesgada, aquí el unico que está ganando a mi costa una y otra vez, eres tu. Mi dinero con una TIR media del 4% (o negativa con inflación), y tu cobrando 6% de comisión por decirme que una exposición del 90% es un 4%. Venga hombre.

Pedro Manuel Trillo 22/12/25 11:20

Ha respondido al tema Urbanitae

Lo del nuevo proyecto que han subido, coincido contigo que es de lo peor que he visto a la plataforma hacer - ya no solo porque creo que la estructura sea suicida para los inversores, si no porque directamente venden una información que es totalmente falsa.Como le vas a decir a los inversores en el modelo económico que el LTV es un 4%??? Quien está haciendo los números en Urbanitae y realmente piensan que ese es el riego real de la operación???Deja de manifiesto la total ignorancia que tienen sobre el mercado, o directamente lo poco que les importan sus inversores al dar información tan alejada de la realidad. Veamos:Fuentes de financiación:1.3m urbanitae25.3m banco2.2m promotorEs decir, los inversores están subordinados a €25m del banco (más intereses), que cobran antes que los inversores. Es decir, de los €31m de ingresos netos que tiene la promoción, 25.3m + 1.5m de intereses (unos 27.0m mas o menos), los cobra el banco antes que los inversores. Si le sumas el prestamo de urbanitae, estas mas o menos en unos 28.3m sobre 31m de ingreso neto. El LTV es de 90%, no de 4%!!!! Llegados a este punto, a mi solo me queda preguntarme: no tienen ni absoluta idea de lo que están haciend, o lo saben pero cobrar su comisión de 5% es más importante que decir la verdad? En cualquier caso, es una negligencia inmensa cualquiera de los casos. Si los precios de las viviendas caen un 5% (que en el contexto actual, en Huelva, no es decabellado), la deuda de los inversores directamente casi no se paga. Como puede ser que una caida del 10% barra la deuda, pero te digan que el LTV es de 4%?Es una absoluta locura y ya os digo, o una falta absoluta de competencia, o una falta de diligencia profesional.

Pedro Manuel Trillo 17/12/25 18:02

Ha respondido al tema Urbanitae

El peor seguramente sea Botanico pero a los inversores de Sierra de Arla les auguro un pésimo final.En el boletín están hablando de que para recuperar algo de capital, los compradores tienen que incrementar los precios de compra? Osea que lo que plantean es que la fiesta, la paguen los compradores? Os puedo decir cual va a ser la respuesta...Ese proyecto lo van a entregar, si lo entregan, 36 meses tarde y muy previsiblemente con pérdida de capital.De Botánico - ya no se ni que decir. Te dicen que son 48 meses de retraso (4 años). Para ello, tendrían que entregar el proyecto en 1T 2028 (en 24 meses). Tal y como está la situación, no auguro que se pudiera entregar ni en 36. Podéis asumir que el retraso real es como mínimo 60 meses. Como medida de protección ante tal desastre - pedir una tasación. Hay que exigir que nos compartan la nota simple para entender la situación registral.Del resto... ya lo dice altranoma todo. Solo de 2024 y 2025 ya hay 32% con retrasos. Se acabará convirtiendo en un 60%-70%.Por su parte - a seguir cobrando comisiones.

Pedro Manuel Trillo 17/12/25 17:50

Ha respondido al tema Urbanitae

La TIR media de equity de los ultimos 10 proyectos debe estar sub-5%.Si el mercado se ajusta algo, y las ventas caen un 10%, los proyectos apalancados pierden bastante capital.

Pedro Manuel Trillo 11/12/25 09:18

Ha respondido al tema Urbanitae

Yo os lo dije hace ya un mes o dos que algo olía muy raro. Ahí está el foro para que lo veais.El resultado no es malo pero es lo de siempre. Hay cosas que no cuentan - si de verdad el LTV era del 50% - porqué aceptan una quita? Quiero decir, el resultado puede no ser malo pero al 50% la posición de fuerza es de la deuda.Alomejor nunca fue el 50%? Es básicamente lo que me comenta mi contacto del otro crowd - que casi siempre los valores están inflados, sobre todo en villas, y nunca estás en los niveles de proteccion que quieres.Enfin, un ejemplo mas. No confundamos no tener un mal resultado con que, siempre que hay una desviación, sea de lo que sea, es a la baja. Al final te conformas porque esperas lo peor, pero si el actual refinanciador no les diera todo el importe que necesitan, lo logico es que lo cibra el promotor con equity, no que venga de nosotros. Es decir, le estamos pagando parte de la refi al promotor. Enfin.

Pedro Manuel Trillo 03/12/25 17:51

Ha respondido al tema Urbanitae

A ver que dicen en este boletín.Pasaron de dar explicaciones poco creibles a no dar información.Veremos. Yo creo que estamos a muchos meses en el mejor de los casos y a años en el peor de que se desatasque ese tema. Creo que RE investor tiene razón y nos iremos a 7 años con el dinero parado para perder la mitad. Lo veremos.

Pedro Manuel Trillo 03/12/25 12:11

Ha respondido al tema Urbanitae

Estamos de acuerdo salvo en un punto... que da peor publicidad, cerrar una operacion con pérdidas del 50%, o dejarla atascada sin información durante años, y evitar asi que se confirmen las perdidas?

Pedro Manuel Trillo 03/12/25 12:09

Ha respondido al tema Urbanitae

Totalmente de acuerdo, pero mi punto no es tanto en esta ultima operacion, como en otras.Recuerdo una particular en Narvaez (otra que está atascadísima) que sacaron un tramo. Me metí en base a unas métricas sobre un equity específico y a la semana sacaron otro tramo. Total, o diluyeron el retorno para cobrar fees (y ese equity quizás fue a parar al promotor), o el promotor puso menos de lo que decian que iban a poner.En cualquier caso, la rentabilidad casi se dividió por la mitad, o la estructuraciòn de la operación se vio muy afectada. Y luego se lo he visto hacer con varias operaciones mas.Enfin

Pedro Manuel Trillo 03/12/25 09:26

Ha respondido al tema Urbanitae

Y por cierto, al compañero RE Investor: lo de abrir nuevos tramos de plusvalía bajo la excusa de que ha tenido mucha demanda, qué clase de engañifa es?Quiero decir, al inversor que entra dentro del primer tramo, se le dice que el equity es un importe, y que el retorno sobre ese equity es de x. En base a esa información, inviertes.Luego cogen y te dicen que el equity es mayor, para cobrar ellos un mayor fee. Te diluyen (o en el caso de deuda, aumentan el LTV), y aquí no pasa nada?Ejemplo: equity inicial €3m. Beneficio previsto €3m. Rentabilidad 100%. Abren nuevo tramo de €3m. Nueva rentabilidad: 50%. Al primer inversor, directamente le han engañado. Y si por el contrario el equity sigue siendo el mismo, significa que el promotor no está poniendo ni un duro.La realidad es que se gestiona por gente cuya prioridad maxima es su comisión - si en el camino tienen que hacer estas cosas...