Participaciones del usuario Pedro Manuel Trillo - Inversiones alternativas

Foro:

Pedro Manuel Trillo 18/11/25 11:07

Ha respondido al tema Urbanitae

Puedes pedir una nota simple y ver la deuda que existe sobre el activo, si es que existe.Yo cuando he pedido casi siempre me he encontrado con cosas que no sabía porque no habían informado, cuando no información directamente contraria a lo que nos decían.Pero es un buen primer paso, si tienes la información registral.

Pedro Manuel Trillo 17/11/25 19:16

Ha respondido al tema Urbanitae

A ver, yo hay algunas de tus preguntas que no le veo demasiada incidencia. A lo que le veo una incidencia total es al LTC de 88%. Para mi eso es definitorio. Estoy poniendo el 88% del capital y me llevo un 11%-12% anual?Normalmente para llegar a esos niveles de apalancamiento hay instrumentos adicionales de capital como el prefered equity (que a veces venden erróneamente en la plataforma), que suele cobrar un 18%-20%, por apalancar niveles superiores al 65%-70%.Aquí el principio básico es que el promotor no solo no pone demasiado dinero, si no que desinvierte parte del que tiene. Además se está repagando una deuda, a priori por estar vencida (no dan datos de la misma asique esa deberían ser la asunción base). A veces suena la flauta pero a mi no me mola un pescao como tienen pensada la estructura de la operación.

Pedro Manuel Trillo 17/11/25 10:54

Ha respondido al tema Urbanitae

Por cierto, en botanico homes ya han pasado a poner 2 líneas sin contenido, diciendo que ya actualizarán. Sensación de que cuanto peor se ponen las cosas, menos informan.

Pedro Manuel Trillo 17/11/25 10:52

Ha respondido al tema Urbanitae

Más de lo mismo por aqui. Yo he tardado pero al final creo que la clave está en la alineacion de intereses, es lo que marca el resultado global. Si con un % de más del 70% históricamente de retrasos en proyectos de plusvalía, siguen promocionando las operaciones con los mismos plazos, es que o no aprenden de todo lo que ocurre a su alrededor o ven lo que está ocurriendo y siguen promocionando unos plazos inviables para que las operaciones salgan y cobrar su comisión.

Pedro Manuel Trillo 13/11/25 19:42

Ha respondido al tema Urbanitae

Nueva oportunidad de deuda, sobre un parque comercial en Vigo.Es deuda pero yo no lo veo. LTC de 88% (importe de deuda sobre inversión total). El promotor solo pone el 12%. Parte de la deuda va a que el promotor recupere su capital. De nuevo desalineacion de intereses.No dan mucha info del promotor pero parece que se ha dedicado a vivienda, no a parques comerciales. La yield de salida la asumen en un 8% pero creo que para esta tipología, la rentabilidad bruta de salida tiene que estar más en 10%?Yo en esta no entro, me espero a un gestor con experiencia en lo que está invirtiendo.

Pedro Manuel Trillo 13/11/25 14:35

Ha respondido al tema Urbanitae

Yo si me dan el 50% de mi capital HOY, salgo volando.Quiero estar lo mas lejos posible de proyectos atascados con informaciones contradictorias. Nunca más.

Pedro Manuel Trillo 13/11/25 14:33

Ha respondido al tema Urbanitae

Creo que das en el clavo con el tema de la alineacion de intereses.Un problema intrínsico de la plataforma es que la alineación de intereses es muy perversa, y es perversa por partida doble. Me explico:1. Primero, es perversa porque el objetivo de la plataforma es que salgan operaciones, y eso prima por encima de si son buenas o no. Al final la plataforma no toma ningun riesgo y cobra más que el retorno que perciben los inversores en muchísimos casos. Para ellos, es preferible cerrar una operación que dentro de 4 años se ve que es mala, que no cerrarla. La comisión es su única fuente de ingreso y sin operaciones, buenas o malas, no entran. Siguiendo los comentarios de mi contacto, Urbanitae firma muchas operaciones que en su crowdfund descartan.2. Sobre todo en proyectos de equity, la propia naturaleza de los inversores de Urbanitae es que el promotor tenga menos dinero y menos riesgo en la operación. En todos los casos, por definición, el promotor pone menos en riesgo a costa de los inversores de Urbanitae. Sin embargo, sigue cobrando la misma comisión de gestión. Resultado: un promotor puede por, por ejemplo 2 millones en un proyecto, tener ese riesgo y llevarse por ejemplo su retorno de 1.5x más comisiones de gestion de unos 100 mil euros (es decir, 1.55x). Imaginaos ahora que un promotor pone 100mil euros y los inversores de Urbanitae ponen 1,9 millones. Ahora el promotor gana 1.5x de retorno pero los mismos 100 mil euros de gestión. Resultado: 2.5x de retorno. Dónde está el interés del promotor? en el resultado del proyecto o en sus comisiones de gestión? O lo que es lo mismo, al promotor le interesa sacar proyectos buenos, o le interesa sacar muchos proyectos, que no tienen que ser buenos, para cobrar más gestion?En definitiva, creo que es un modelo muy bueno, en este orden, para la plataforma y el promotor, y mucho menos para el inversor, que paga comisiones a plataforma y promotor pero tiene todo el riesgo del proyecto.Y por último, la reflexión que hacen mis amigos: a la plataforma le interesa que los proyectos vayan bien para seguir captando. Ok - estamos de acuerdo, pero si la plataforma es capaz de retrasar el resultado de los proyectos o informar a cuenta gotas, mientras tanto van cobrando sus comisiones, qué prima? Los proyectos buenos o muchos proyectos? Yo lo tengo claro.

Pedro Manuel Trillo 12/11/25 15:59

Ha respondido al tema Urbanitae

El proyecto de Botánico ha dado tantas vueltas que ya no se sabe qué esta pasando y qué no.Lo unico que se sabe es que desde el 2021 el dinero esta parado en un proyecto que tiene cada vez peor pinta.Firmais salir con -50% del dinero si os lo ofrecieran hoy?

Pedro Manuel Trillo 06/11/25 12:43

Ha respondido al tema Urbanitae

Bueno pues pedí la nota simple de Villa Julia actualizada y salta la sorpresa - hay hipotecas de segundo rango sobre el activo de las que nadie nos ha informado, además de un embargo.Voy a poner una queja en la CNMV. A saber en que mas activos están pasando cosas que no sabemos.Sparrow... yo se que tu dices que recae todo en nosotros pero hay cosas que no pueden suceder. Yo no tengo la potestad de impedir que se grave la finca con una carga de segundo rango, que lo que hace es estresar la operación aun mas porque ahora ya si que no hay margen de reducir el precio porque si no no se cobra y nadie levanta las cargas.Es nuestra responsabilidad hacer bien el analisis pero sin la información correcta y el seguimiento que hacen, es imposible.

Pedro Manuel Trillo 06/11/25 10:14

Ha respondido al tema Urbanitae

Eso iba a decir yo... Danidoma, te veo un poco conformista si crees que esto es "salvar un match ball" jeje.Otro ejemplo más la verdad que no hace si no tirar mas por los suelos mi confianza en la plataforma y en sus procesos. Cuantos mas proyectos se desinvierten mas claro tengo que de inmboliario saben entre 0 y nada.Un 3% de TIR en un contexto de inflación desde 2023 de 3% anual es salir a 0.Creo que Dinerets da en la clave. Quien ha hecho el análisis de la oportunidad para que los costes se hayan duplicado desde enero de 2023, cuando la mayoría de la inflación en la construcción ya estaba asumida? Repito, quién está haciendo esos números? Y si los costes de construcción se han duplicado, qué han hecho las ventas? Deberían seguir un camino parecido no?O aquí hay gente sin conocimiento alguno encargada de hacer el análisis de oportunidades con nuestro dinero o hacen business plans con numeros erróneos para captar dinero.No olvidemos, aquí dan un 3% anual a inversores y ellos se han enchufado un 5% o un 6% el primer día... me parece alucinante la verdad que no dediquen ese capital a compensar a los inverores. Habían calculado un 80% de rentabilidad y han dado 10x menos... un BP se te puede ir un 15% por debajo de previsiones (todos deberian incluir colchones de proteccion), pero un 90% de desviación es una verguenza.Mi tir media en sus proyectos está en un 3.7%. Me queda por desinvertir civitas, un par de villas y botanico. Voy a estar por debajo del 0 seguro, despues de 5 años invirtiendo en un mercado que en esos 5 años ha subido en teoria un 20%-25%.Y todavía casi que tienes que estar dando las gracias por no perder dinero mientras ellos ganan un 6%.