Pedro Manuel Trillo

Pedro Manuel Trillo 03/12/25 17:51

Ha respondido al tema Urbanitae

A ver que dicen en este boletín.Pasaron de dar explicaciones poco creibles a no dar información.Veremos. Yo creo que estamos a muchos meses en el mejor de los casos y a años en el peor de que se desatasque ese tema. Creo que RE investor tiene razón y nos iremos a 7 años con el dinero parado para perder la mitad. Lo veremos.

Pedro Manuel Trillo 03/12/25 17:49

Ha recomendado Re: Urbanitae de Españamola

Pedro Manuel Trillo 03/12/25 17:49

Ha recomendado Re: Urbanitae de Re Inversor

Pedro Manuel Trillo 03/12/25 12:11

Ha respondido al tema Urbanitae

Estamos de acuerdo salvo en un punto... que da peor publicidad, cerrar una operacion con pérdidas del 50%, o dejarla atascada sin información durante años, y evitar asi que se confirmen las perdidas?

Pedro Manuel Trillo 03/12/25 12:09

Ha recomendado Re: Urbanitae de Re Inversor

Pedro Manuel Trillo 03/12/25 12:09

Ha respondido al tema Urbanitae

Totalmente de acuerdo, pero mi punto no es tanto en esta ultima operacion, como en otras.Recuerdo una particular en Narvaez (otra que está atascadísima) que sacaron un tramo. Me metí en base a unas métricas sobre un equity específico y a la semana sacaron otro tramo. Total, o diluyeron el retorno para cobrar fees (y ese equity quizás fue a parar al promotor), o el promotor puso menos de lo que decian que iban a poner.En cualquier caso, la rentabilidad casi se dividió por la mitad, o la estructuraciòn de la operación se vio muy afectada. Y luego se lo he visto hacer con varias operaciones mas.Enfin

Pedro Manuel Trillo 03/12/25 09:26

Ha respondido al tema Urbanitae

Y por cierto, al compañero RE Investor: lo de abrir nuevos tramos de plusvalía bajo la excusa de que ha tenido mucha demanda, qué clase de engañifa es?Quiero decir, al inversor que entra dentro del primer tramo, se le dice que el equity es un importe, y que el retorno sobre ese equity es de x. En base a esa información, inviertes.Luego cogen y te dicen que el equity es mayor, para cobrar ellos un mayor fee. Te diluyen (o en el caso de deuda, aumentan el LTV), y aquí no pasa nada?Ejemplo: equity inicial €3m. Beneficio previsto €3m. Rentabilidad 100%. Abren nuevo tramo de €3m. Nueva rentabilidad: 50%. Al primer inversor, directamente le han engañado. Y si por el contrario el equity sigue siendo el mismo, significa que el promotor no está poniendo ni un duro.La realidad es que se gestiona por gente cuya prioridad maxima es su comisión - si en el camino tienen que hacer estas cosas...

Pedro Manuel Trillo 03/12/25 09:22

Ha respondido al tema Urbanitae

Creo que va a tocar tragar, a menos que nos movilicemos. Esta es un desastre pero tambien lo han sido otras 10 oportunidades y al final viven un poco de que la gente se esté conformando con tener el dinero parado durante 3 años con un riesgo muy alto, mientras ellos cobran sus comisiones.En Botanico coincido con el compañero, yo creo que los inversores nos vamos a pegar una leche gorda. Tenemos 0 poder de decision y estamos en manos de la plataforma, cuyos intereses son directamente opuestos a los nuestros (que no salga nada, que se atasque la inversión para no materializar pérdidas).Estoy contigo que deberíamos movilizarnos. La TIR neta de los proyectos de plusvalía debe estar en menos de 7% cuando te prometen más del 20%. Somos todos mayores y sabemos el riesgo de la inversión pero aquí sencillamente nos están mintiendo a la cara.

Pedro Manuel Trillo 02/12/25 18:08

Ha respondido al tema Urbanitae

Por cierto, creo que nos seguirán diciendo que hay 26 meses de retraso...

Pedro Manuel Trillo 02/12/25 18:07

Ha respondido al tema Urbanitae

Con que nos sorprenderán este mes en Botánico Homes?Ya son 49 meses desde que se firmó. El proyecto está mucho peor de lo que estaba en ese momento.En el mejor de los casos (imposible) de que se empezaran obras el mes que viene, estamos hablando de una desinversión en diciembre de 2028. Serían 7 años de proyecto para una rentabilidad de...?Mi opinión es que está atascada, que cualquier inicio de obras está todavía a 12 meses vista y que quizás lo mejor que podemos esperar es una venta a descuento en los proximos 12 meses.

Pedro Manuel Trillo 02/12/25 18:04

Ha recomendado Re: Urbanitae de Re Inversor

Pedro Manuel Trillo 02/12/25 18:04

Ha recomendado Re: Urbanitae de Re Inversor

Pedro Manuel Trillo 28/11/25 15:07

Ha respondido al tema Urbanitae

De los proyectos que tienen abiertos...El del local no me disgusta. Los otros dos, deuda sin garantía hipotecaria.Ni loco.

Pedro Manuel Trillo 24/11/25 12:53

Ha respondido al tema Urbanitae

No creo que seas cobarde. Yo plusvalia no entro tampoco.El retorno medio para el riesgo que se está asumiendo es ridiculo. Quizás sea mala suerte (lo dudo en un contexto inmobiliario como el que estamos viviendo), o no se, pero están dando en muchos proyectos TIR de <5% que es rentabilidad de renta fija en proyectos de desarrollo inmobiliario...

Pedro Manuel Trillo 24/11/25 12:51

Ha recomendado Re: Urbanitae de Sparrow In Jail

Pedro Manuel Trillo 19/11/25 15:15

Ha recomendado Re: Urbanitae de Españamola

Pedro Manuel Trillo 18/11/25 16:58

Ha respondido al tema Urbanitae

Yo le pediría la nota simple actualizada a Urbanitae la verdad. Alomejor la tienes descargada de cuando invertiste.Con eso se puede ver algo de la situación del suelo.Una vez la hayas solicitado alomejor la puedes compartir al resto como información útil.

Pedro Manuel Trillo 18/11/25 11:07

Ha respondido al tema Urbanitae

Puedes pedir una nota simple y ver la deuda que existe sobre el activo, si es que existe.Yo cuando he pedido casi siempre me he encontrado con cosas que no sabía porque no habían informado, cuando no información directamente contraria a lo que nos decían.Pero es un buen primer paso, si tienes la información registral.

Pedro Manuel Trillo 17/11/25 19:16

Ha respondido al tema Urbanitae

A ver, yo hay algunas de tus preguntas que no le veo demasiada incidencia. A lo que le veo una incidencia total es al LTC de 88%. Para mi eso es definitorio. Estoy poniendo el 88% del capital y me llevo un 11%-12% anual?Normalmente para llegar a esos niveles de apalancamiento hay instrumentos adicionales de capital como el prefered equity (que a veces venden erróneamente en la plataforma), que suele cobrar un 18%-20%, por apalancar niveles superiores al 65%-70%.Aquí el principio básico es que el promotor no solo no pone demasiado dinero, si no que desinvierte parte del que tiene. Además se está repagando una deuda, a priori por estar vencida (no dan datos de la misma asique esa deberían ser la asunción base). A veces suena la flauta pero a mi no me mola un pescao como tienen pensada la estructura de la operación.

Pedro Manuel Trillo 17/11/25 10:54

Ha respondido al tema Urbanitae

Por cierto, en botanico homes ya han pasado a poner 2 líneas sin contenido, diciendo que ya actualizarán. Sensación de que cuanto peor se ponen las cosas, menos informan.

Pedro Manuel Trillo 17/11/25 10:52

Ha respondido al tema Urbanitae

Más de lo mismo por aqui. Yo he tardado pero al final creo que la clave está en la alineacion de intereses, es lo que marca el resultado global. Si con un % de más del 70% históricamente de retrasos en proyectos de plusvalía, siguen promocionando las operaciones con los mismos plazos, es que o no aprenden de todo lo que ocurre a su alrededor o ven lo que está ocurriendo y siguen promocionando unos plazos inviables para que las operaciones salgan y cobrar su comisión.

Pedro Manuel Trillo 17/11/25 10:48

Ha recomendado Re: Urbanitae retrasos generalizados. de Altranoma

Pedro Manuel Trillo 14/11/25 12:47

Ha recomendado Re: Urbanitae de Re Inversor

Pedro Manuel Trillo 14/11/25 10:56

Ha recomendado Re: Urbanitae de Sparrow In Jail

Pedro Manuel Trillo 13/11/25 19:42

Ha respondido al tema Urbanitae

Nueva oportunidad de deuda, sobre un parque comercial en Vigo.Es deuda pero yo no lo veo. LTC de 88% (importe de deuda sobre inversión total). El promotor solo pone el 12%. Parte de la deuda va a que el promotor recupere su capital. De nuevo desalineacion de intereses.No dan mucha info del promotor pero parece que se ha dedicado a vivienda, no a parques comerciales. La yield de salida la asumen en un 8% pero creo que para esta tipología, la rentabilidad bruta de salida tiene que estar más en 10%?Yo en esta no entro, me espero a un gestor con experiencia en lo que está invirtiendo.