Participaciones del usuario Pedro Manuel Trillo - Inversiones alternativas

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Pedro Manuel Trillo 03/11/25 14:47

Ha respondido al tema Urbanitae

Totalmente, no te dicen que sea colateral de la operación, pero...Te dicen que tienes pignoración sobre acciones de la sociedad dueña del suelo: Pignoración de las participaciones de LI Target S.L. (50%), Orchard Ground Investments S. L. (51%), Heras Desarrollos S. L. (100%) y Arroyo Prado Chico S. L. (100%). Si no te lo dicen explicítamente, esa información da a entender que la caja que produzca la venta, llega a la SPV sobre la cual tienes pignoradas las acciones, y si han hecho su trabajo, debería haber una clausula que no permita el dividendo antes del repago de la deuda. Si no es así, es dicha garantía es inútil y no debería estar en el listado de garantías, porque das a entender que tienes una protección que no tienes. Para qué decir que tienes acciones pignoradas si luego dejas que la compañía haga con sus activos y su caja lo que quiera? En este caso se traduce en que la pignoración vale 0, y si vale 0 para qué lo listas como garantía?La respuesta es que siempre andan al borde del fuera de juego, dando información de aquella manera, con medias verdades, que al final se descubre la realidad. Efectivamente no me han dicho que había garantía hipotecaria ni yo tenía en cuenta que la hubiera, pero juegan al despiste haciendote pensar que tienes garantías que no tienes.Creo que tienes razón en mucho de lo que dices y de tu análisis, y que cada uno tenemos nuestro trabajo que hacer, pero no sirve de nada si el trabajo lo haces con información sesgada.

Pedro Manuel Trillo 03/11/25 09:19

Ha respondido al tema Urbanitae

Lo siento pero discrepo contigo Sparrow.Los responsables de analizar y hacer seguimiento de las oportunidades, son ellos. Para eso cobran un 5%-6%, que la mayoría de veces sale de nuestro bolsillo, no lo olvideis (va en contra del resultado del proyecto, del cual somos socios). Es decir, les pagamos para que hagan un trabajo en profundidad de la oportunidad y sus riesgos.Por supuesto que estamos inviertiendo en un mercado de riesgo e iliquido. El problema con el que nos estamos encontrando es que se está viendo que no se comparte la totalidad de la información, seguramente con los fines que todos sabemos, para que salgan las oportunidades y cobren su comisión.Claro que no espero dejar mi dinero, cobrar un 12% anual sin riesgo y ya está, pero lo que espero es que no me digan que tenemos colateral de un activo que no tenemos, que me digan que están buscando activamente financiación y saber que no es del todo cierto. Porque entonces lo que voy a exigir no es un 12%, quizás sea un 18%.El proyecto Cívitas es el mejor ejemplo - te venden que tienes un colateral solido, tu como inversor haces tu trabajo y sabes que no es así pero inviertes porque lo que te dicen que tienes te puede valer para una alta rentabilidad, pero es que no tienes ni eso... yo ya he dejado de invertir y lo unico que quiero es que la gente sea consciente de los riesgos de los proyectos.

Pedro Manuel Trillo 29/10/25 10:07

Ha respondido al tema Urbanitae

No explican nunca nada.El pago a plazos lo dudo mucho. Si se ha construido y se ha vendido ya la promoción, es que seguramente esté financiada. Si está financiada es porque el promotor es dueño ya al 100% de la parcela porque si no un banco no financia (si no termina el promotor de pagar el banco pierde su garantía). Quiero decir, si esto está ya constuyendose por una tercera parte, dudo muchísimo que quede nada por pagar. Y si no queda nada por pagar y a nosotros no nos ha llegado nada... a donde ha ido el dinero?

Pedro Manuel Trillo 29/10/25 09:37

Ha respondido al tema Urbanitae

Bueno pues efectivamente no ha sido dificil. Resulta que hay una promotora realizando un proyecto en la misma calle que el proyecto que nos decían que tenían en Boadilla (calle Jorge Juan): https://grupoindexmadrid.com/residencial-prado-chico-boadilla-del-monte.Residencial Prado Chico (como el nombre de la sociedad a la que habiamos prestado). Es la misma parcela que teníamos en la documentación en su dia.Osea que si, que esa parcela ya no pertenece a nuestro deudor y por tanto la garantía que teniamos sobre la misma ha desaparecido. Voy a presentar una denuncia ante la CNMV. Esto es una verguenza. Te dicen que estas garantizado de sobra y la realidad es que pierdes garantías y no te dicen nada ni te devuelven capital. Es una absoluta verguenza.

Pedro Manuel Trillo 28/10/25 18:15

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Me voy a enterar a través de mi contacto porque es una absoluta verguenza ahora que lo estoy revisando.

Pedro Manuel Trillo 28/10/25 18:14

Ha respondido al tema Urbanitae

Leyendo un poco no es dificil ver lo que ha podido pasar. La descripción del proyecto dice que está respaldado por promociones en Badajoz y en Boadilla:"En concreto, el proyecto Cívitas consiste en la concesión de un préstamo al grupo promotor Cívitas. Esta financiación está respaldada por tres promociones residenciales en Badajoz y un suelo en Boadilla del Monte. Los tres proyectos (Volta, Galvani y Heras) que Cívitas desarrolla en Badajoz suman un total 182 viviendas, mientras que el suelo en Boadilla ya se ha vendido mediante un contrato privado que establece un esquema de pagos aplazados"Pero más abajo dicen que en realidad no tienen garantías hipotecarias, que solo tienen pignoraciones de sociedades y promeses de hipoteca. Asique no es cierto que estén respaldadas por promociones, están respaldadas por acciones y promeses de hipoteca (éstas últimas valen más bien poco porque viene un banco y te planta una hipoteca en el suelo y te quedas fuera por completo).Como no había garantía hipotecaria y como ellos mismos dicen, el suelo estaba vendido, la sociedad debe haber percibido el dinero de la venta y lo debe haber destinado a su bolsillo. Nosotros perdemos la garantía, y aquí nadie nos dice nada. Es una verguenza.

Pedro Manuel Trillo 28/10/25 11:28

Ha respondido al tema Urbanitae

De Civitas pregunté hace tiempo porque estoy invertido. Esa fue de las primeras veces que me rechinó algo. No os disteis cuenta de que de repente desapareció una de las promociones que tenían como garantía? Creo recordar que era en Madrid. Dijeron que tenían garantía sobre promociones en Badajoz y Madrid y de un boletín a otro dejaron de hablar de la de Madrid y de repente ya solo teniamos garantía en Badajoz. Pregunté por la plataforma y me dieron largas.De la nueva... en escenario favorable la promoción hace setecientos mil euros de beneficio... pasando completamente vamos.

Pedro Manuel Trillo 27/10/25 09:59

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Ah, y villa alhambra... me dicen que ojito, que ya me contará. Le pido más info pero me dice que no me puede decir nada, que pronto será público algo al respecto.

Pedro Manuel Trillo 27/10/25 09:58

Ha respondido al tema Urbanitae

Botanico Homes no lo van a refinanciar porque es un suelo atascado, con un proyecto y unos numeros realizados hace 48 meses que a día de hoy no funcionan.O venden el suelo por menos de lo que lo compraron para hacer los números funcionar, o estamos hablando de un proyecto del que no se va a salir al menos hasta dentro de otros 48 meses. En la plataforma te dicen que el retraso es de 26 meses...Por cierto - otra información. Por lo visto hay un proyecto en la Moraleja que está buscando refinanciación de la deuda actual (se la han ofrecido a mi contacto en el crowdlend). Imaginaos a un crowdlend refinanciando a otro crowd en la Moraleja... por lo visto se han disparado los costes y ahí se ha quedado atascada. Información de esto en la plataforma... nada de nada. Me voy a intentar enterar más.

Pedro Manuel Trillo 23/10/25 14:54

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Yo estoy a dos proyectos malos de empezar una plataforma de afectados. Somos todos mayores pero no tiene ningun sentido la falta de información que se nos da, y por lo que me dice mi contacto, las diferencias que encuentra entre el plan de negocio que recibe él y el que suben a la plataforma.El problema es un problema de base y de conflicto de interés. Si su comisión va al principio, qué mas da que el proyecto vaya bien o mal? Dirán que si van todos mal no invierte nadie, pero si no dan información de que va mal, y los nuevos los publicitan con numeros inflados, pues se mantiene la falsa percepción y la gente sigue invirtiendo.Una cosa que me he dado cuenta además, los unico s que salimos perdiendo somos nosotros. Urbanitae cobra su comisión, el promotor cobra sus honorarios de gestión (y a saber qué más), y es la plusvalía del inversor la que siempre se come el marrón. El sistema está diseñado para que el promotor no ponga dinero (se lo ponemos nosotros) y tenga poco incentivo en sacar las cosas adelante.Conclusión: nuestro dinero en manos de gente que cobra su comisión el primer dia y de gestores sin dinero en la operación. Así tengo yo una tir media de 3% en 5 años invirtiendo en proyectos arriesgados.