Participaciones del usuario Geoff007

Geoff007 19/05/22 01:01

Ha respondido al tema Anatomia de un trade 2.0

Gracias amigo! Lo aprecio!La conversiones es una de las estrategias más populares en esta industria en US. Pero deben hacer las cosas como manda la Ley. Muchas personas aquí en Miami (al menos) hacen los cambios sin pedir permisos o registrarlos y luego vienen los inspectores y te mandan tumbar todo y regresar a como estaba antes Y solo para "dar una lección".. Así que primero saquen los permisos y registren todo lo que van a registrar y luego construyan.Yo diría que aquí en Miami, cerca del 45% de las conversiones no son registradas o no tienen permisos. La más común de estas faltas es convertir el garaje de autos en una habitación con un baño full.. Luego para venderse o refinanciar es un lío Y si los inspectores se dan cuenta, pues te jodes (perdón por la palabra). Todo en la vida es creatividad y experiencia (y relaciones). Mira la imagen de abajo, el típico garaje convertido en un efficiency Otra masPara los amigos que no están familiarizados, un efficiency es cuando tomas una parte de la casa, le pones un pequeña cocina, una puerta de entrada independiente, cama y baño y lo alquilas a estudiantes o personas que están de paso. Usualmente se convierten los garajes en efficiencies. Vamos, que conviertes el garaje en un estudio independiente y lo alquilas o pones a vivir a uno de los hijos ahí. NYC:Unas de las conversiones más populares en NY es tomar los Brownstone unifamiliares y volverlos 3plex o 4plex. Por el cementerio del Bronx, seguro que has visto muchos de estos edificios.Pues casi todas en esa areas han sido transformadas en 4plex. Cada piso es un apartamento y el sotano tambien. Y lo venden como tal. Tu tienes idea del valor que toman??? Te dejo este articulo sobre las conversiones de los Brownstones en NY.https://observer.com/2015/03/when-less-is-more-lots-more-brooklyn-brownstones-go-condo-but-they-dont-go-cheap/Y estehttps://nypost.com/2016/06/15/developers-are-making-millions-flipping-rundown-townhouses/Dice: "But Lesser still encourages his developer-clients to pick up townhouses, since they already know how to maximize square footage. His listing at 41 Charles St. was bought for $6 million by a developer, who converted and sold it for just under $16 million" (compro por $6 millones, hizo la conversion y lo vendio por $16 millones)

Geoff007 18/05/22 22:59

Ha respondido al tema Anatomia de un trade 2.0

Bingo!!! Excelente amigo, te felicito. De eso se trata. Hay 113 formar de hacer dinero en Bienes Raíces y esta es solo UNA de esas 113 formas!!. Si la zonificacion dice que en ese terreno puede haber 3plex, no tienes que cambiar nada. Solo pedir los permisos, registrar y hacer la conversión.. Eso que expones es sumamente rentable si se hace bien.. Es lo que se llama VALUE ADD. En NYC por ejemplo, puedes ver edificios multifamily que lo convierten en edificios mixtos (con locales comerciales abajo). Esa es una forma de añadir valor. En algunos casos en NYC, dos o tres locales comerciales pagan casi la totalidad del préstamo y libera el gran parte del Cash flow por concepto de alquiler residencial. También se puede comprar un 4plex residencial y volverlo en un edificio de 4 unidades médicas, dentales o 4 oficinas y el valor sube muchísimo de precio. Pero volvemos a lo mismo, todo si el zoning te lo permite y si esa área es buena para ese tipo de transformaciónes. Ahora bien, la forma más simple de aprovechar esto, es simplemente agregando habitaciones y baños.. Hacer un baño en Miami sale solo por $6000-$15,000 (dependiendo de que tipo de baño) y convertir un garaje en una habitación full, eso sale más o menos por $20,000 (de nuevo, dependiendo de que tipo de habitación) y la casa aumenta de valor $80-100,000+ Este fue un trade reciente, mira cuanto costaba en Diciembre y mira en cuanto esta ahora con solo agregarle 1 baño y una habitacion full extra. Me han ofertado $650,000 por ella. Pero OJO, esta es una zona muy buena y deseada. Lo unico que era una casa vieja (en buen estado) Truco: Ve a la parte de los Probates en el juzgado (online o en persona o via alguna web de pago) Y veras la cantidad de gente que han fallecido que tienen sus casas pagas y sus descendientes viven lejos o simplemente no tienen descendientes. Usualmente estas personas (los descendientes) cuando viven en otros Estados, "regalan" la casa.La casa al lado de esta, es de una pareja que ya fallecieron de forma natural (edad, viejitos) y sus hijos viven en Oregon y no estaban por lidiar con casas tan lejos Y el Flipper se la compro por $360K creo, pero esa casa tiene un terreno enorme y se puede volver en un 4/3 o 5/4 o mas con suma facilidad.

Geoff007 18/05/22 04:41

Ha publicado el tema Anatomia de un trade 2.0

Geoff007 18/05/22 01:22

Ha publicado el tema Case Study 3.0: Zonificacion y Draw.

Geoff007 15/05/22 11:50

Ha comentado en el artículo Bill Gates ¿Ángel o Demonio?

Gates cambio al mundo para bien y es uno de los mas poderosos proponente del Capitalismo en el mundo. Desafortundamente ha sido victima de las basuras de las extrema derecha, esos Trumpistas que perdieron la olla.Yo odio con pasion la izquierda, pero ciertos sectores pro-Trump son incluso peores. Todos los que amamos el Capitalismo, debemos luchar contra el Trumpismo y contra el Obamanismo de mierda. Si queremos mantener el exito del Capitalismo debemos ser moderados y dejarnos de extremismo. Keynes no era socialista ni Hayek tenia 100% razon. Yo vote por Trump en el 2016 *(votar por Hillary para mi era ser sucio). Y lo apoye en el 80% de sus legislaciones. Pero me di cuenta que el tio no es mas que un caballo de Troya... Es un angel de la destruccion de la derecha de mi pais. No cree en el libre mercado, no cree en la inmigracion legal. No creen en el poderoso acuerdo transatlantico. China crecio mas con Trump que con Obama. Bush jr socializo las mas poderosas industrias del pais y Obama las regreso al mercado de capitales. Y el socialista es Obama??Una vez Gates dijo que el problema de Trump es que iba hacer desaparecer el Republicanismo y lo iba a reemplazar por el Trumpismo Y en eso tiene 100% razon.En Estados Unidos, los Estados saben quienes ganara por algo llamado " Redistricting" Basado en eso, Los republicanos deberian ganar y retener el poder de forma total en el 2022. Pero ese mal nacido llamado Donald Trump, esta atacando a los Republicanos en el poder, incluyendo al glorioso Gobernador Ron Desantis. Si solo el 25% de los votantes Trumpistas no salen a votar porque Trump le dijo que no, pues los Democratas ganarian la Florida de forma contundente Y nos convertiriamos en California o NY.Y lo grande de todo es que el puto Trump esta vacunado *(minimo 2 veces) y despues de 2 años es que sale a decirle a su gente que se vacunen. Yo NO soy Pro-vacuna, pero tampoco anti-vacuna. Pero como es posible que un "lider" diga algo como eso???Hubiese sabido quien era este tio, y voto por Hillary 101.PD: Despues de dos vacunas me dio diabetes tipo 2. No tengo historial familiar, ni soy obeso y soy atleta de alto rendimiento (Kite surf y parajets) con menos de 8% de grasa corporal. Tampoco consumo aceites vegetales ni azucar, ni los venenos "sustitutos"..

Geoff007 15/05/22 10:47

Ha comentado en el artículo Futuros y operativa con futuros

Buen post estimado.Yo recuerdo en el 2007 mas o menos, cuando iba a empezar a trabajar en MBFCC, quienes eran los mayores market maker y clearing de energia (Nymex) del mundo. Yo tenia otra oferta para otro fondo, pero de acciones y un ignorante me dijo que "los futuros eran mas caro que operar que las acciones".Eso no es real Y me explico.En los futuros existe algo llamado SPREADS!.Si tienes un FCM en vez de un broker, pues tendras acceso a los margenes de los spreads de las bolsas mas importantes del mundo. Un spread (por ejemplo) Petroleo Junio vs julio 2022 de Petroleo, sale en unos $400 o $500 por spreads. Un spread en eurodolares (los bonos) tienen un rango de margen de unos $200 dolares y si haces un condor o una mariposa, el margen baja a $50 dolares por spread.Hoy dia ya se venden los spreads como si fuesen contratos al descubierto, lo que puede reducir las comisiones Y si eres miembro de alguna bolsa de USA *(que NO es caro) pagas 0 comision. A todo esto agrega que hay mas de 2 millones de combinaciones en los spreads.Puedes por ejemplo operar comprando el spread de petroleo Junio vs Julio y vender en corto Junio vs Julio del 2023. O puedes comprar Euro (la moneda) Julio vs Agosto y hacerle short al spread de julio vs agosto del dolar Australiano. Esto es operar similar a como operan los Fowards y Swaps en el OTC. De hecho unas de las estrategias mas rentables y predecibles y populares del mundo es el on the run vs off the run en deudas de USA.. Por ejemplo: Si un bono de US de original 5 años de maduracion pasa a ser de 2 años en Marzo del 2022 y el Tesoro planea emitir deudas de 5 años en Junio del 2022, pues vendes en corto el bono de Marzo y compras el futuro Junio. Vas a ganar dinero en un 98% de las veces. Porque es esto? porque la deuda original de 5 ya esta en proceso de maduracion (cuando el bono o deuda madura, se paga el par value, por ende el precio decrece a medida que la deuda se acerca a la maduracion) Pero una deuda fresca es eso, fresca. En pocas palabras, con los spreads en los fururos, TU puedes crear TU propio mercado!! Eso es poder amigo!!!! Por eso es que todos los profesionales grandes solo operan con spreads.Tus margenes bajan de forma dramatica, la volatilidad baja de forma dramatica y las tendencias son extemadamente mas solidas.. Incluso, si tienes plataformas como Autospreader de Xtrader es posible armar las patas del spread y revender el spread al instante y ganar uno o dos ticks. Por ejemplo, si el spread gasolina vs petroleo es de $1,50, pues con el autospreader de Xtrader es posible armar un spread en $1,49 y venderlo en $1,50. al instante .. Y mientras mas iliquido es el mes de vencimiento, mas facil es manipular el bid-ask si tienes una plataforma con Autospreader o CQG.Mucha gente le tiene miedo a la iliquidez, pero muchas veces es ahi donde estan las oportunidades. Puedes poner limit ordenes en los meses backmonths y dejarlo reposar ahi por unos dias (Y mas si ese mercado esta en backwardation). Los futuros, con una plataforma profesional, con educacion y con algo de cash, es superior instrumento para un especulador que las acciones. El trabajo de un buen spreader es reducir la volatilidad y aumentar la tendencia y la UNICA forma de lograr eso es armando "patas" en los spreads.. Cuando armas apropiadamente un spread, ya sea intra-mes o intra-mercado o backmonths, condor, butterflies etc, lo estas haciendo a TU necesidades como trader.En esta situacion, te importa un bledo el movimiento del producto subyacente. Ahora bien, si van a operar los futuros como si fueran acciones (Daytrading), se jodieron. Eso es ya otro temaUn abrazo.

Geoff007 13/05/22 10:46

Ha comentado en el artículo ¿Puede la subida de tipos de la Fed impactar en tu hipoteca?

Buen post amigo.Puse algo similar aqui https://www.rankia.com/foros/bolsa/temas/5399312-curva-eurodollar

Geoff007 12/05/22 14:52

Ha publicado el tema La Curva de tipos y el Eurodolar

Geoff007 11/05/22 21:08

Ha publicado el tema Porque pagar por algo, cuando lo puedes deber?

Geoff007 08/05/22 09:05

Ha comentado en el artículo Cómo construir una cartera para tiempos inciertos

Muy buen post amigo. Sin embargo, siempre me da curiosidad el porque nunca consideran los Bienes Raíces entre los activos para invertir. La inflación es un fenómeno que beneficia a los inversores grandes y chicos. Pero cuando hablo de inversores, hablo de estas personas o entidades que compran activos reales, osea que producen ingresos.. Los activos que producen nada, no es inversión, es especulación y eso es otro tema.Y aquí te pondré un ejemplo de una propiedad que compré en Noviembre y la pude cerrar en diciembre del 2021 por $450,000 dólares. Yo puse solo el 3,5% de inicial que fueron un total de $20,000 *(15,750 de inicial y el resto costos de cierres). Tome un prestamo privado de intereses solo al 8,5% anual y le hice reformas y le hice una habitación y baño extra, que le dio a la propiedad un valor nuevo de más de $100,000.Ayer, 4 meses después de la compra, tuve una oferta por $650,000. Mi rendimiento cash on cash es superior al 1000% (cash on cash es basado en lo que puse de mis bolsillos). Sin embargo, he decidido no venderlo, porque en Airbnb le puedo sacar $200 al día que serían un promedio de $64,800 anuales si logro alquilarlo 27 días al mes.La razón, es porque si convierto esa casa en un activo que genera cash flow, puedo venderla más alto en unos meses. Por otro lado, escucho a muchas personas pegar el grito al cielo porque están subiendo las tasas.. Pero eso es irrelevante realmente. Ningún Banco en US y quizás del mundo, te va a prestar dinero para comprar Inmuebles en estado Distressed (tanto físico, como financiero o fiscal). Así que la única forma real en un 90% de los casos, es usar un prestamo privado o prestamo puente con intereses solos en el rango del 10% al 12% (sin incluir los puntos).Así que si las tasas HOY, están al 6% fijos 360 meses y compras distressed (como se supone que deberían comprar) al 12% intereses solos, pues tiene sentido refinanciar. Y cuando las tasas bajen, se refinancia de nuevo y se le saca "otro viaje" a la plusvalía. Lo que no se debe hacer es tomar préstamos variables (no se como eso es legal).. Yo trabaje con un trader físico de materias primas en los 80s, con UBS painewebber, con Refco/Mac, con MBFCC y todos como market maker y los Bienes Raíces y Finanzas Inmobiliarias (aka deudas) le da mil vueltas a la bolsa en todos los sentidos.