Hola amiga.Muchas personas alegan que un LLC o un S-corp o un LP no es necesario para los bienes raíces. La realidad es que aunque es cierto que puedes hacerlo a título personal, jamás debes olvidar que vivimos en un país extraordinariamente litigante. Por ejemplo, tienes una propiedad en NJ como dices y un subnormal se cae en la nieve frente a tu propiedad y la demanda va si o si. Pero si tienes la propiedad en un LLC y encima le tienes un HELOC encima (te explico porque me gusta el HELOC más adelante), pues el abogado del subnormal verá que la casa no tiene plusvalía.Te pondré un ejemplo:Compras la casa en $500,000. Pones $100,000 de inicial, lo arreglas con 50,000, lo alquilas en 4,500 Y ahora la casa vale $670,000. Vamos a suponer que las tasas en ese momento no hacen mucho sentido para refinanciar. Pues vas y sacas un HELOC de 15 años al 5,5% anual por el 80% de la plusvalía, en este caso seria una linea de credito de $176,000 ($400,000 del prestamo senior + los $50K arreglos, menos el precio actual = $220K, el 80% es $176,000)Ok, aquí viene el truco. La GRAN ventaja de los HELOC es que no pagas intereses hasta que no lo uses y solo por el monto que uses. Esto para mi es poder!!.. Asi que cuando el abogado del subnormal que te quiere "joder" vea la casa, vera que solo tiene un equity de $44,000.Ningún abogado que se respete a sí mismo te va a demandar cuando solo tienes esa miseria (que no es real, pero eso es lo que él verá). Asi que tendria que ir por el seguro Y los seguros tienen un abogados que son buitres.Pero OJO, eso lo puedes hacer sin un LLC, pero es mejor tener todo bajo LLC (Y armarlo bien, porque un LLC mal estructurado es como no tener nada).Con todo esto explicado, vamos a los Taxes.NJ es un Tax Lien State, como Florida. El Foreclosure dura unos 1 a 4 años, usualmente 2 en promedio. Y la puja se gana ofertando el menor interés posible. Osea, que si el Lien sale a subasta pagando un 18% anual, lo gana el que esté dispuesto aceptar menos intereses. Muchas veces se llega al 1% anual de interés.Pero eso no significa que no vas a cobrar 10% de Fees por allí y 5% de Fee por aquí Y si en 2 años no te pagan tu dinero más los "fees", te quedas con la casa por el monto del Impuesto que compraste mas los costos del foreclosure.Los impuestos son los Liens en primera posición, incluso por encima de las hipotecas. Y el 99% de los casos el propietario termina pagandote.Riesgos:1-Que estes comprando los liens de un terreno o algo que vale nada (esto se da mucho).. Crees que estás comprando los Liens de una casa y estas comprando en realidad los Liens de otra cosa dentro de la propiedad. 2-Algunos Liens tienen fecha de expiración. No todos los Estados es así.3-Muchas veces, estas propiedades tienen un montón de multas que podrías heredar. Así que hay que investigar bien la propiedad por la cual vas a pujar en tus impuestos.
