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Participaciones del usuario Geoff007

Geoff007 12/11/22 12:07
Ha comentado en el artículo Comprar una hipoteca NO es comprar el activo hipotecado
Hola hermano del alma! te vi en Antena 3 ayer o antes de ayer (creo que era antena) tu debiste haber hecho un pacto, porque cada vez te veo mas joven!!! jajajaja Mira amigo, aquí en Estados Unidos las deudas se pagan sí o sí, a menos que esté en segunda posición y siempre y cuando no esté calificado "mezzanines" (este último es más a los comerciales). Si compras una hipoteca en primera posición, efectivamente eres el banco, SIN EMBARGO hay muchos viariantes a tener en cuenta.La primera variante es el Estado donde se encuentra la Hipoteca. Aquí en los EE.UU. hay dos tipos de estado.  Judicial No judicialUn estado judicial, como Florida, significa que llevar a alguien a jucio para quitarle la casa por moroso podría tomar de 2 a 4 años.  Mientras estás en un estado no judicial como Texas, mantienes la casa en 30 o 60 días. Sin embargo, existe un tercer nivel, el llamado Trust of Deeds. California, Nevada o NY suelen ser Fideicomisos de Escrituras.Estrategias:Compras la deuda en un Estado judicial, la modificas para ayudar al propietario, pero en la modificación tienes que firmar 1-Escribir en LIeu2-Comprar 125% seguroUna Escritura en Lugar es cuando firmas que con la modificación, la deuda se convierte en una especie de Fideicomiso de Escritura. Y así pueden quitárselo en meses y en lugar de años.  Y el seguro del 125% es que si la casa se incendia o pasa algo, el seguro te paga el 125% del monto hipotecario.Compro paquetes de deuda en primera posición. Aquí se les llama "Seniors". Y suelen ser deudas morosas con un descuento del 50%. Los modifico y luego los uso como garantía para pedir prestado a corto plazo.Digamos que usted compra una hipoteca de $ 300,000 (la casa vale digamos $ 250,000), esta hipoteca está "ahogada", por lo que vale más que la casa, así que compro esa hipoteca de $ 300K por $ 100K.Supongamos que la hipoteca original de $300K es del 6% por año fijo durante 360 meses y quedan 240 meses de reembolso. Compras esto por $100K, lo modificas y le digo al propietario que te parece saldar todo por $250 mil,  al 7% anual amortizados a 15 años?Mi rendimiento se dispara a niveles rastreros. Primero porque se pagará más rápido.En segundo lugar, porque pagaré en base a $250K al 7% cuando la deuda me costó $100K. Un 7% (quitemos la amortización a hacer simple matemática) de $250K es $1,458.33 mensuales (Solo en intereses). Pero como pagaste $100K, mi devolución de efectivo en efectivo es más del 15% por año. Pero el chico viene y paga a tiempo porque su modificación es cómoda. Y pasan 12 meses. Sabes lo que está pasando aquí? Que puedes hacer magia. Puede pedir prestados $150K al 7% para poner tus rendimientos a niveles obscenos.Y si el propietario de la casa refinancia en el futuro a mejores tasas, recuperas mas rapido los $250K, lo que pone tus rendimientos a un distancia de aqui a Jupiter.Estrategia 2:Compras una Hipoteca de $10,000 al 10% por $6000, tomas prestado $7,500 al 12% anual, pones $1,500 en tus bolsillos por comprar. Viste?? compraste una deuda que paga el 10% usando un prestamo que tu tienes que pagar 12% y asi ganaras dinero. Haz eso en Bienes Raices y veras.Ahora tomas la direrencia entre el costo y las ganancias y compras un seguro llamado en USA "Cash Whole Life Insurance" por $500,000. Este tipo de seguro paga unos 6% al 7% anual de interes y con el tiempo puedes tomar prestado el 50% de la poliza (100% libre de impuestos) Y no puedes pagarlo, NO pasanada NADA!, se deduce (siempre y cuando sigas pagando). Vamos a reformular en el ejemplo si?:Digamos que pide prestado $7,058 en capital de tu propiedad (HELOC en ingles)  y lo inviertes en una hipoteca de $10,000. Si la Hipoteca  paga $113.66 por mes durante 180 meses, su tasa de rendimiento sería del 18%. Si los $7,058 se tomaran prestados a una tasa de interés del 12%, el pago sería de $84.71 por mes. La diferencia en el flujo de efectivo sería de $28.95 por mes, suficiente para comprar alrededor de $200,000 en poliza.Multipliqua las cifras por 5, pide prestado alrededor de $35,000, compras un billete de $50,000 y tendras suficiente flujo de efectivo para $1,000,000 en seguro de vida cash life. Además, ha agregado $50,000 en papel a tu cartera que puede usar para obtener más ganancias.   Pasan unos años y necesitas digamos $350 mil? lo tomas de tu poliza de seguro. Te costo 100% GRATIS.Y asi te puedo mostrar 120 formas diferentes de como hacer dinero co  UNA Hipoteca que la puedes comprar casi de gratis. Las deudas son mas liquidas, mas versatiles, menos problematicas y muchisimo, pero muchisimo mas rentables que los Inmuebles.Por algo NINGUN banco del mundo quiere propiedades en sus libros. las propiedades cuestan dinero mantener, las deudas NO. OJO, del mejor negocio del mundo es el ladrillo cuando se compra en descuento, pero es el mejor negocio despues de la deuda. Y mas en Europa, donde las deudas pagan si o si, aunque te quiten la casa (aqui esto ultimo es diferente) heredas la deuda.Luego estan las deuda sen segunda posicion o los llamados "segundos" donde si sabes lo que estas haciendo, ganaras minino 600% si la deuda es morosa.PD: Desafortunadamente muchas personas creen que 10% intereses solos es mas que 3% interes constante al mismo lapso de tiempo. El nivel de analfabetismo financiero en estos foros es terrible.Un abrazo mi mentor y gran hermano.  Te quiero mucho hermano. 
Geoff007 10/11/22 13:56
Ha comentado en el artículo El Gran Frenazo Económico
Treasurydirect. Los lunes. Los bills son zero cupon. No es anualizado los intereses. Se compran  con descuento y pagan par value cuando maduran.  
Geoff007 09/11/22 06:33
Ha comentado en el artículo El Gran Frenazo Económico
Hola amigo. Gracias por el post.. Muy bien redactado y con mucho sentido comun. Pero! Pero siempre hay oportunidades y esta no es la execepcion. El mayor poder que tiene un ser humano es la comprension del "el valor del dinero en el tiempo".Te endeudas al 8% anual Y compras activos que te den 3,64% al mes como por ejemplo los 3 weeks Bills.  Basicamente estas tomando prestado a largo plazo (el prestamo del banco) Y prestando a corto plazo (comprando los bills de 30 o 90 dias) No todos los dias se ven estas oportunidades, pero basicamente estas endeudandote al 0,66% mensual para ganar 3,64%. Y si la deuda es "intereses solos", pues mucho mas rentable es. Lo que es mejor, como las deudas (bonos) son un activo Y los Bonos del tesoro de Estados Unidos es el instrumento mas seguro del mundo, pues puedes usar ese bono como garantia para tomar prestado a x tasas anualizadas y comprar mas Bills Y ese segundo tramo de Bills lo usas de nuevo como garantia para comprar mas.Esto se llama Rehypothecation Y es como funciona Wall Street a grande escalas. Incluso Buffett ya tiene $100,000 millones en estos Bills en tramos de 90 dias a 30 dias. Gates tiene $75,000 millones metido en esto.  Sabes que es esto? que Buffett ganara mas de $3,500 millones de dolares este mes con cero riesgos de intereses, cero riesgos de liquidez, cero riesgo absoluto. Segun mi Bloomberg, solo el viernes pasado se compraron casi medio trillon de dolares en Bills de 30 dias.  Cuando vienes a ver con $100,000 (por ejemplo) puedes acomular una posicion de $1 o $2 millon de dolares con suma facilidad.   Y como ha ocurrido en un mes, tus rendimientos son astronomicos. De hecho, como no has usado tu dinero, tus rendimientos es infinito. Si observas el grafico, este fenomeno NO es comun, asi que deberian aprovecharlo! Se puede comprar los bills sin pagar comisiones en USA.Las crisis economicas solo existen para las personas pocos educadas financieramente (la mayoria de la poblacion global).Un abrazo hermano.
Geoff007 23/09/22 17:14
Ha comentado en el artículo La inflación nos está destruyendo: y por eso sigo en BBVA
Lo mejor que le puede pasar a todo emprendedor es que el mundo explote en 1000 pedazos.Solo asi se vuelve un habito comprar cosas que vale $100,000 Y generan $10,000 y lo compras por $50,000 y aperecen "locos como yo" que te prestamos el 80% de esos $50,000, osea $40,000 ($32,000) al 10% interes solo (aka $266).Porque te prestaria asi? Porque la garantia es casi 3 veces mi dineroPorque solo estoy usando el 20% del prestamo, asi que la garantia en caso de devolucion del prestamo, mas que joderme, me haras mas rico.Hay riesgos? si, pero es MI trabajo decidir eso.  Por eso esto se llama Asset Backed Lending. Por cierto, para los analfabetos.. Un 3% amortizado NO es menos que un 10% interes solo.   Eso lo decide el tiempo. Un Prestamo al 10% interes solos por 5 años y amortizables en los proximos 15, es mucho menos dinero que un prestamo al 5% amortizable en 5 años |Eso se llama INTERES CONSTANTE!
Geoff007 23/09/22 10:43
Ha comentado en el artículo La inflación nos está destruyendo: y por eso sigo en BBVA
Vuelve a leer amigo. Los T-Bills NO es anualizado, es mensualizado. El interes se basa en el descuento de compra. JODER! COÑOO NO HAY FORMA HUMAMA DE SER 100% CLARO PARECE!??? Compras un T-B al 3%, significa que vas a comprar $1000 en bonos por $970 y el 30 dias recibiras $1000, asi que esos $300 es tu interes. Pero mientras esos 30 dias pasan, al ser los  bonos algo garantizado por el estado, puedes ir y apalancarte usando eso Bills como garantias Y meterle esteroides al interes compuesto.No estoy hablando de fisica ni de nada esoterico, Es  SIMPLE  Aritmetica.Como dije antes, esto es un fenomeno transitorio. En Sept del 2021, los T-Bills  de 4 semanas (30 dias) pagaban 0%.  
Geoff007 23/09/22 10:42
Ha comentado en el artículo La inflación nos está destruyendo: y por eso sigo en BBVA
Hola amigo.Gracias por tu interes.Pero entender al 100% una calculadura financiera toma minimo 24 meses.. TY mo busques mucho info en los T-Bills porque estas cosas es para un sector en especifico. La Gente no entiende de rendimientos, valor tiempo dinero, velocidad del dinero etc.La gente sabe de Bad Bunny,  Bollinger. etc etc.Tu sabes quienes hicieron el gran dinero en la fiebre del oro en California?? Los que prooveian prestamos a los mineros. (Igualito que hoy) Solo el 3% de los mineros hizo dinero, el 97% de los "suplidpores" hizo la gran fortuna.
Geoff007 23/09/22 10:37
Ha comentado en el artículo La inflación nos está destruyendo: y por eso sigo en BBVA
Fondos? Te invito a que vuelvas a leer todo estimado amigo. Y si no tienes dudas *(que es normal, porque lo que estoy contando es vida real) sigas leyendo y re-leyendo.Ve online a www.sunbiz.org. registra una LLC como extranjero, $75 dolares, 20 minutos online, quizas 15 dias en oficializar todo. La Florifa no se paga Impuestos al ingreso. a SIMPLIFICACION: Tu LLC o S-Corp (que pueden ser ambas) gana $1 millon, te pones un salario de $350,000 (razonable) y pagaras la tasa de $350,000. Los otros $650,000 es 100% libre de impuestos.De esos $350,00 taxable, metes "gasolina, intereses de hipotecas, gastos de autos, el peso del auto, etc etc etc) Y pagas un tax efectivo entre 0% al 15% maximo. Un 15% de $350,000 es casi 0% del $1 millon real.En este pais los negocios NO pagan impuestos! En este pais Lo que mata a los negocios son las regulaciones!  Por eso NY esta jodida!En fin, porque poner dinero en fondos cuando puedes hacer lo mismo por ti mismo y hacerte rico???Cambia el chip. Aqui puedes hacer el 100% lo que hace Goldman Sachs de forma personal.
Geoff007 23/09/22 09:48
Ha comentado en el artículo Las proyecciones económicas de la Fed presionan a las acciones
Hola amigo.Antes que todo un enorme abrazo desde Miami. Y si, todo lo que comentas es 100% asi. Pero me temo que debemos expandir realmente mas esta interesante y crucial conversacion, Porque es sumamente interesante la verdad (Gracias por abrir el post).Invito a los amigos de Rankia que aprendan a usar correctamente las correlaciones. (aka, cuando los Bonos caen, las acciones suelen subir O los spreads de los dos meses continuo de de los bonos de 3 meses Eurodollar predicen la curva de rendimiento de los bonos largos como 10 vs 30 en un 95% de las veces y con un promedio de 6 meses de antelacion O que los Fowards de bonos (que afecta las divisas) te dicen el 75% de las veces de hacia donde va x divisas en 3 o 6 meses.Por ejemplo, muchas veces se crean disparidades en el precio entre el precio foward de x divisa (via los bonos) Y el precio cash. Si el precio cash digamos que esta a $1.20 Y el foward de 90 dias de x divisas esta a $1.2160, tienes una idea clara de hacia donde mas o menos esa divisa ira en 90 dias. Nunca es al 100% efectivo, pero es un instrumento muy poderoso.Porque digo todo esto?Porque simplemente para que vas a comprar acciones cuando puedes comprar Eurdollares o T-Bills o SOFR a 30 dias?Veamos como funciona Wall Street realmente y el porque los gobiernos, corporaciones, fondos, fondos de pensiones, private equity, bancos, Prestamistas (como yo) etc todos invierten o se enfocan en el mercado de deudas (Bonos) en un 90% Y porque el mercado secundario de deudas es de $1 Cuatrillon de dolares anuales.En la industria en la que me desenvuelvo (Hipotecas), tenemos un volumen anual de $15 trillones de dolares solo en Estados Unidos. El mercado de deudas corporativas (bonos corporativos) es de $5 Trillones solo en Estados Unidos. El mercado de bonos municipales (con la que se construye calles, avenidas, colegios, aeropuertos etc) en Estados Unidos es de $4 trillones anuales en el mercado primario.Hoy, en el mercado de los T-Bill (bonos de USA de 30 dias de duracion) se negociarion mas de $633,000 millones de dolares. Y esto sin contra indices de deudas (bonos) indices hipotecarios (que son extremadamente liquidos) deudas de tarjetas de credito etc etc etcY sabes porque el mercado de deuda es tan liquido?Porque es el mercado mas rentable de la historia de la humanidad. Por ejemplo, los Bonos T-Bills de Estados Unidos de 30 dias de maduracion hoy cerraron al 2,75%. Lo que significa que si compras T-Bills por $1000, pagaras solo $997.25 Y al final de 30 dias, te pagaran $1000. Parece poco verdad?Veamos:Yo tengo (suponiendo) una linea de credito sobre una propiedad (sea personal o inversion). Esa propiedad la compre con deudas (Hipopteca), pero la propiedad aumento de valor y la deuda va bajando, asi que digamos que tengo una plusvalia de $500,000.Voy al banco y tomo una linea de credito sobre esos $500K de plusvalia al 6% anual fijos e intereses solos. Luego doy la vuelta y compro T-Bills al 2,75%. Asi que me voy a ganar $13,750. El costo del HELOC dijimos que es del 6% anual, dividelo por 12 y tienes un interes mensual del 0,5% o $2,083 dolares, menos los $13,750 y tienes netos y garantizados sin riesgos una ganancias de $11,670 que NO te costo un solo centavo. Es dinero gratis..Viste, ya empiezas a funcionar como los bancos sin darte cuenta. Ahora vas a donde un prestamista privado que de prestamos REPO o a un Banco de inversiones Y pones tus $500K en T-Bills como garantia y te prestan 4 veces esa cantidad. Eso significa que si pierdes los primeros $500K de esos $2MM, toman tus Tbills y cierran tu cuenta.Pero eres inteligente y decides tomar ese dinero para comprar mas T-Bills. Ahora vas a ganar $55,00 brutos mas los $11,1670, para un total de $66,670. En estos momentos la tasa REPO de 180 dias es de 1.29891% Divides 1.29891 entre 6 meses y tienes una tasa mensual de 0.049818.Asi que tomas esos $2 millones (que es el prestamo REPO)/ 1.29891 y pagaras por ese repo $2,597.82 al mes. Lo resta de los $55,000 del T-Bill de 30 dias Y tienes neto $52,402.18 mas los $11,670, asi que llevas ganando netos $64,072.18.Ahora vas y tomas esos $2 millones en T-Bills y lo pones como garantia en otro banco de inversiones y te dan un leverage de 4x1, ahora tienes $8,000,000.. Sabes que haras? Compras mas T-Bill de 30 dias al 2,.75%. Esos son $220,000, tu costo REPO seria de $10,391.28- $220,000= $189,608.72 + $64,072.18= $253,680.9Tu sabes cuanto es $253,680.9 de $500,000 del HELOC original? 50.74% Pero espera!!! todo esto ocurrio en un mes! recuerda, estamos comprando T-Bills de 30 dias de maduracion! woww! Lo que nos dice que nuestro rendimiento anualizado es de 600%, pero como no pusiste UN SOLO centavo propio, tu rendimiento real es I-N-F-I-N-I-T-OEl riesgo? NULO. No hay riesgos, porque la unica forma de arruinarte es que primero se arruine el gobierno de los Estados Unidos y eso no esta ni de cerca de ocurrir. De hecho, por esos los Bancos de Inversiones te dan apalancamiento en primer lugar. Saben que es dinero seguro. Y este es solo UN ejemplo del porque todos los centros financieros del mundo y gobiernos e inversionistas y fondos se enfocan tanto en los mercados de deudas y el porque es tan liquido.Y Tu te preguntaras, pero porque Estados Unidos siendo tan rico no paga sus deudas? Porque1-El 80% de la deuda de USA esta en manos de USA2–Si Estados Unidos decide comprar todas sus deudas, no tendria T-Bills que comprar y el dinero desapareceria al instante. De hecho, cuando Andrew Jackson pago toda la deuda nacional (la unica vez en la historia de este pais) Estados Unidos casi desaparece.Asi que es obligatorio que Estados Unidos mantenga la liquidez en el mercado de deudas. Una persona educada financieramente sabe bien que la deudas es un activo y genera ingresos!Que significa esto?Para que meter dinero en algo inseguro como las acciones cuando puedes tener rendimientos apalancandos realmente salvajes??Pues compra mas puts que calls o inicia tus movidas sabiendo realmente como esta pensando "wall street".. Cuando la FED empiece a bajar los tipos, ya sabes que comprar. Hace justo 52 semanas los t-bills estaban pagando -0.03%  Por eso vimos ese masivo Boom en los indices.La deuda es la bola de cristal del mercado amigo, porque todo se compra con deudas y si la deuda de pone cara, se jode todo.. Solo las personas con poco conocimientos financieros usan su dinero. El dinero propio NO se hizo para usarse COÑO!!. Se hizo para APALANCARTE,  Y LA UNICA FORMA DE APALANCARTE CORRECTAMENTE ES COMPRANDO CON DESCUENTOS ACTIVOS QUE GENEREN INGRESOS.ESO SE LLAMA POSITIVE CARRY NO JODA!Y sabes porque no se habla de esto? porque te ofrecen un misero 6% o 10% y te lo venden como "wow" gigante!! grandioso! para que les de dinero y ellos usar ese dinero y ganar masivas cantidades de dinero apalancandose con TU dinero.Si crees que los ricos se hacen ricos ganando un 10% anual, vives en un mundo de ficcion. Nosotros hacemos minimo 100% en rendimiento.  Yo soy un mojon y presto poniendo 20% del monto y el resto del mercado Repo credit Faclity. Presto $1 millon?? pongo $200,000, cobro 3 puntos ($30 mil) por dar el prestamo al 7,75%  Y se lo vendo a Goldman Sachs al 7%.. Goldman compro mi prestamo tomando un prestamo de la FED Repo especial al 0,25%Yo me gano 3,75% de $1 millon, que son $37,500 pero como puse $200,000 propios mi retorno cash on cash es de 18,75% Y si vendo el prestamo en 15 dias, mi rendimiento seria del 487% justo!Haz escuchado sobre el interes compuesto? OK, 15 dias despues de vender mi prestamo del ejemplo, ahora tengo $237,500. Asi que puedo apalancarme para el proximo prestamo que voy a vender en los proximos 15 dias dentro del mismo mes del primer prestamo.Y asi cada Prestamo, cada mes cada dia. Explico esto para que los lectores entiendan de de una buena vez, que aquel que entiende realmente e intrinsecamente como funciona el mercado multidimencional de las deudas, hara dinero en todos los mercados minimo en un 70% de las veces.No me creen?Yo acabo hace unas semanas de conseguir esto 100% de gratis, 100% positive carry (deuda sobre deuda y con un riesgo extremadamente bajo).   Y  100% libre de impuestos!! (invito a cualquiera que envie este post al IRS y me denuncie) Yo entiendo que hay muchas personas mediocres que veran este post como una forma de arrogacia de mi parte....  Pero las personas inteligentes, con tres dedos de cerebro, entenderan que no estoy mostrando mi fortuna. Estoy mostrando como se hace el dinero realmente en el mundo real.Miren el mercado de deudas, comprendan su mecanismo real *(no ideologico o mediatico) y operen en cualquier mercado con confidence!!! Dejen que la deuda guie tu analisis!Cuando la FED baje las tasas cortas, sabes que debes irte a los equities, oro, petroleo o cualquier pendejada de esas. (es una simplificacion)Eso NI en HARVARD lo muestran.
Geoff007 23/09/22 06:46
Ha comentado en el artículo La inflación nos está destruyendo: y por eso sigo en BBVA
Hola amigo.Lo trataré de simplificar (sobre todo para los amigos nuevos). Lo que pasa es que creo que estas confundiendo Yield (rendimientos) con Retornos. Retorno es lo que vas a recibir, en este caso 2,68%, pero como es en un mes, pues tu rendimiento es de más del 30% anualizado . El "Rendimiento" se refiere a las ganancias generadas y realizadas en una inversión durante un período de tiempo particular.Lo que significa que en el hipotético caso de que logres comprar todos los meses a 2,68%, en un año habrías tenido un retorno del 32.16% antes de costos. Obviamente, todos los meses los T-Bills van a fluctuar, así que ese rendimiento no será realizado, pero es una métrica importante para saber si estás invirtiendo bien o no (sobre todo para usar deudas para comprar esos bonos). Me gustaría aprovechar para exponer algo.  Pero debemos tomar en cuenta que para este ejemplo es imperante usar la calculadora financiera.Muchas personas compran deudas pagando un premium (osea, por encima del valor de la deuda) pensando que estan tomando un gran rendimiento Y eso usualmente es erroneo.  Este fenomeno se da mucho en el mercado de Hipotecas tanto institucional como individual. Por ejemplo:Un amigo me envió un artículo sobre valoración de Hipotecas de un sitio web de bienes raíces conocido y respetado, y me pidió que comentara. Quiero enfatizar que la mayor parte del material que veo en este sitio web es beneficioso, sin embargo, no estoy de acuerdo con el concepto de este artículo, especialmente cuando el autor sugiere que una Hipoteca puede valer más que la par, o el Saldo Impago (UPB) si la deuda tiene un alto interés, buen condimento e historial de pagos.Este es un mito y error de cálculo muy común que le ha costado a más de un inversionista, tiempo, frustración y, en algunos casos, dinero real perdido.El ejemplo dado fue que una casa fue comprada por $73,000 con una hipoteca de $63,000 al 6.5% durante 30 años con pagos mensuales de $398.20. El autor continúa sugiriendo que si con un historial de pagos constante después de 18 meses, un inversionista de deudas podría comprar esta hipoteca al 105% del UPB de $61.936.31, que seria  $65,033.13, el inversionista recibiría un rendimiento del 6.02% durante los próximos 28 años. Lo que el autor no tiene en cuenta es que los rendimientos no se realizan hasta que se le paga. Si bien ni siquiera discutimos que un rendimiento del 6.02% no es la decisión más inteligente en el mundo de la inversión al comprar deudas.  Veamos las matemáticas y los posibles escenarios de pagar más que el UPB por cualquier activo.Debemos tomar en cuenta el "qué pasaría si". Qué pasa si el dueño de la propiedad refinancia o vende la propiedad en un mes? Cómo salió nuestra inversion? MAL. NO BUENO en absoluto. Él / ella pagó $65,033.13 y él / ella recibirá solo el pago de un mes más el pago del prestatario de $61,863.54. Por matemáticas simples, esto resulta en una PÉRDIDA de $2,770, no en GANANCIA. No es una buena estrategia de inversión, verdad?Tomemos otro ejemplo en el que la deuda se refinancio o se vendio y se pagó (la deuda) en 12 meses, en lugar de 1 mes. La cifra de pago para el prestatario sería de $61,150.27, el rendimiento del note investor aumenta a un vergonzoso 1.42%. Qué sucede después de 2 años? El rendimiento del inversor salta hasta la friolera de 3.86%. En el caso de un pago anticipado, tomaría aproximadamente 6 años para que el rendimiento alcance el 6.02% para que el Inversor alcance el punto de equilibrio. PD: Es por eso que los bancos o compradores de hipotecas cobran un alto Fee a los prestatarios (dueños de viviendas) si pagan antes de la fecha de maduración. Si un Comprador de deudas quisiera disfrutar de un rendimiento del 9% para comprar los 242 meses de pagos mensuales, el Comprador de deudas pagaría $44,389.29, en lugar de $65,033.13.Ahora veamos el resultado del comprador de deudas que compró la hipoteca para recibir un rendimiento del 9% y la deuda  se pagó después de un año. Si el Comprador de deudas  pagó $44,389.29 y recibió pagos durante doce meses, junto con un pago de $61,150.27, el inversionista disfrutaría de un rendimiento de.. ESTÁS LISTO?: 41,82%.Un abrazo a todos.
Geoff007 20/09/22 08:49
Ha comentado en el artículo La inflación nos está destruyendo: y por eso sigo en BBVA
Hola amigo.Antes que todo, muy buen post! te felicito Y estoy de acuerdo contigo. Sin embargo, me gustaria suplementar este magnifico post con una opinion personal de como usar la inflacion a tu favor (aka, a favor del inversor) de una forma no muy complicada (la explicacion).Es cierto que la Inflacion esta lastimando a la mayoria de la poblacion en todo el mundo, pero para las personas involucradas en el sector Inmobiliario o de deudas, esto ha sido mas que una bendicion. Observa esta propiedad que se compro en Miami en Diciembre del 2021 con el 3,5% de inicial ($15,750 sin contar costos de cierre) con un prestamo de la FHA en $450,000 Y hoy, 10 meses despues, cotiza en $650,000. Esto sin incluir los ingresos de alquiler. Asi que tenemos una valoracion de $200K en 10 meses Y se alquila en $3,800 al mes con pagos hipotecarios de $1,617. Por otro lado, la inflacion ha obligado a la FED a bajar las tasas y eso tambien ha creado enormes oportunidades. Veamos uno sencillo con los 30 day T-Bills. Los TBills se venden con descuentos y pagan par value. Asi que si tomas una linea de credito sobre la propiedad que tienes (sea inversion o personal), digamos que de $300,000 al 6% anual fijo intereses solos (HELOC) Y compras Bills de un mes de maduracion a $97,38 centavos de dollar. Lo que significa que puedes comprar $300K de Tbill por solo $292,140 Y al final de mes recibiras tus $300K Y tu costo de deuda es de $1,500. Asi que te llevas un profit de $6,360 dolares, eso es un rendimiento del 32% anualizado amigo Y es dinero gratis, que no salio de tus bolsillos.Si la FED continua subiendo los tipos, entonces esta estrategia se podria mantener haciendo rollover constamente.. Recordemos que hace 1 años las tasas Tbills estaban literalmente en 0% (0,06%), Asi que gracias a la inflacion, se ha presentado una enorme oportunidad de invertir SIN RIESGOS (el unico riesgo es que Estados Unidos quiebre) con un rendimiento del 32% anualizado (espero que los lectores comprendan que rendimientos y retornos NO es lo mismo)Pero tambien hay otras formas de aprovechar la inflacion. Veras, usualmente los bonos largos (larga maduracion) Y las Hipotecas de larga duracion, se venden con un descuento importante, ya sabes, por eso del Precio-Valor del dinero.Asi que se ha presentado la oportunidad de comprar este tipo de papel con descuento y con ellos se puede ir al mercado Repo y apalancarse por 4x1 al 50x1 (si es overnight y si eres un dealer) y comprar Tbills Y ganar el spread.Supongamos que compres $1 millon de dolares en Bonos a $0,70 centavos de dollar o $700,000. Tomas ese $1 millon en bonos y vas al mercado REPO (vamos asumir que no eres dealer), asi que te puedes apalancar por $4 Millones de dolares e ir a los Tbills y usar ese dinero para comprar por $3,895,200 Y al final de mes llevarte $104,800, que de $700,000 es un 14,97% de retorno, pero como fue en un mes tu rendimiento anualizado es de un 180%.. Claro, aqui no cuento costos del Repo. Basicamente en el mercado REPO se puede usar todo tipo de papel de calidad que genere ingresos. Los activos del sector privado constituyen el sector más pequeño del mercado de repos. Tales activos tienden a ser más riesgosos y mucho menos líquidos que los bonos del gobierno, aunque de mayor rendimiento. Entre ellos se incluyen:Bonos corporativos, típicamente deuda senior no garantizada emitida por bancos de grado de inversión y grandes compañías no financieras. Esta clase de seguridad se ha vuelto menos popular desde la Gran Crisis Financiera, pero aun es viable como colateral.Bonos garantizados bancarios, que están garantizados por conjuntos de prestamos publicos o hipotecas mantenidas en el balance del emisor, pero que están cercadas por leyes publicas especiales. Los bonos garantizados emitidos en paises con sectores bancarios mas fuertes han aumentado en popularidad como garantia.Valores respaldados por hipotecas (MBS), particularmente MBS residenciales (RMBS), que se mantienen en gran medida fuera del balance del emisor de hipotecas y se cierran contractualmente dentro de los vehículos de propósito especial (SPV) remotos por bancarrota. Para ser ampliamente aceptados como garantia, estos problemas deben tener una calificación AAA. Valores del mercado monetario como letras del Tesoro y, en algunos paises, certificados de depósito (CD) y papel comercial (CP). Sin embargo, los CD no siempre son populares porque representan una exposición a los bancos comerciales y los problemas de CP son difíciles de usar como garantía porque tienden a ser relativamente pequeños.Préstamos bancarios, también conocidos como reclamaciones de crédito. Los prestamos bancarios deben ser transferibles para ser utilizados como garantia, lo que puede ser un desafio legal en algunas jurisdicciones. En pocas palabras. Comprar siempre activos que generen ingresos (cash flow) y tratar de comprarlo con descuentos. Por ejemplo, comprar una propiedad de 2 habitaciones y 2 baños por $335,000 poniendo el 20% de inicial, agregarle 1 baño y 1 habitacion y refinanciarla por $450,000 Y sacar la plusvalia libre de impuestos y mantener la propiedad generando ingresos mensuales.Cuando la FED baje las tasas (mas o menos a finales del 2023, para ayudar a la reeleccion de Biden), esa propiedad cotizara muy por encima de los $500,000. Pues va y la vuelves a refinanciar a una tasa menor y le sacas "otro viaje" de plusvalia libre de impuestos Y si las tasas se vuelve a colocar en el rango del 1%, pues le vuelves a refinanciar y vuelves y le saca plusvalia.  Tengo clientes que entre el 2018 y 2021 refinanciaron 6 veces sus propiedades de inversion, sacando una interesante cantidad de dinero libre de impuestos en cada ocasion.So, a la inflacion hay que buscarle la vuelta amigo. Desafortundamente la mayoria de personas compran Oro o Cripto pensando que son anti inflacionarios. Pues NO lo es. Estos instrumentos no producen nada y encima, debido a su volatilidad, no son ni de cerca anti inflacionarios. Por ejemplo, 1 onza de oro en el pico del 1980 cotizaba a $500 dolares de aquella epoca. Hoy $500 dolares valdrian 👇Y el oro en el CME esta cotizando hoy a 👇Los $115.35 mas locos del mundo jajaja. Mira amigo, todo esto esta simplificado, porque no puedo detallar todo, pero el punto basico es: Compren activos que generen ingresos, compren con descuentos y hagan magia con ellos.Saluados.