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Captain Cook 02/10/25 18:18

Ha respondido al tema Aedas Home (AEDAS): seguimiento de la acción

Algunos decís que esta OPA tiene un algo peculiar y que el precio de 21,3 € aceptado por Castlelake resulta difícil de comprender. Probad un ejercicio sencillo: contadle la operación a un grupo de adolescentes de 15 años. Para ellos, la lógica de la operación es evidente. El precio público y publicado acordado entre Neinor y Castlelake no deja de ser un número de referencia. Quizás en transacciones con estas peculiares características lo relevante está en lo que no se publica, lo que no se conoce: condiciones financieras, pactos de socios, acuerdos paralelos o compromisos cruzados, negocios e intereses en otras operaciones que quizás se solapan o complementan, y que quedan fuera del foco mediático y del radar de la CNMV. Y es precisamente ahí donde entran Apollo y los fondos que controlan Neinor, quizá con conversaciones complementarias con Castlelake que no trascienden a la superficie, pero ayudarían a entender mucho mejor el precio publicado por Castlelake y Neinor. Vivimos en un mundo global y Castlelake y Apollo tienen estructuras complejas con miles de vehículos de inversión, holdings y subhondings, fondos constituidos por todo el planeta, con parte de la estructura más opaca probablemente registrada en islas exóticas con palmeras. Es solo una suposición, y un juego interesante para los niños. Haced la prueba y me contáis.

Captain Cook 02/10/25 17:23

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ESPERAN SUBIDA DE PRECIO EN UNA SEGUNDA OFERTA OBLIGATORIALa OPA de Neinor sobre Aedas pende de los minoritariosLA OPA DE NEINOR SOBRE AEDAS PENDE DE LOS MINORITARIOS. ESPERAN SUBIDA DE PRECIO EN UNA SEGUNDA OPA OBLIGATORIA Esta es la otra operación bursátil que no está despertando tanto interés mediático ni gubernamental a pesar de tener ciertas similitudes con la del BBVA.Entre otras, que también es hostil o al menos, poco amigable.La OPA lanzada por Neinor para comprar el 100% de AEDAS Homes, valorada en 1.070 millones de euros, podría encontrarse una piedra en el camino: la falta de respaldo entre los accionistas minoritarios. Si bien ya cuenta con la aceptación irrevocable de la oferta por parte Castlelake, el mayor accionista de la promotora que ostenta el 79% del capital, Neinor necesita al menos la aceptación de un 11% adicional del capital para alcanzar el umbral del 90% que le permitiría ejecutar un squeeze out, o venta forzosa, para poder alcanzar el 100% del capital. Sin embargo, según aseguran fuentes cercanas al proceso, en los testeos previos que se están haciendo entre los minoritarios a través de la empresa de Georgeson, la probabilidad de alcanzar ese umbral es baja. El principal motivo de rechazo es el precio ofrecido: 24,485 euros por acción, ajustado a 21,335 euros tras descontar dividendos, lo que supone un descuento del 30% sobre el NAV (valor neto de los activos). Este precio también está por debajo de la cotización previa al anuncio, que rondaba los 27 euros, y no incluye prima alguna, una práctica habitual en este tipo de operaciones para incentivar la aceptación entre los minoritarios. Analistas del sector han calificado la operación como “quirúrgica y táctica”, diseñada para consolidar una posición estratégica más que para seducir al mercado. De no seducir a los minoritarios y no alcanzar al menos la aceptación del 50% de los minoritarios (que representarían aproximadamente ese 11% que le falta), Neinor podría verse forzada a realizar una nueva oferta con un alza en el precio, algo que desbarataría sus planes iniciales. De hecho, firmas como Alantra y BPI han sugerido que Neinor podría verse obligada a mejorar su oferta entre un 15% y un 20% si quiere ganarse el favor de los minoritarios. La CNMV también tendrá que valorar si el precio ofrecido cumple con los requisitos de “precio equitativo” establecidos en el Real Decreto 1066/2007. Si considera que no lo hace, podría forzar a Neinor a revisar su propuesta. En este contexto, Neinor tiene que conseguir convencer a los minoritarios en un futuro cercano si no quiere verse obligada a lanzar una nueva OPA con condiciones más atractivas. Sin embargo, hoy por hoy, los pequeños accionistas parecen escépticos ante la equidad del precio.[PUBLICADO EN ESDIARIO]

Captain Cook 26/09/25 17:24

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Noticia de hoy en la prensa económica (Economía Digital)LOS MINORITARIOS DE AEDAS SE ATRINCHERAN Y PODRIAN OBLIGAR A NEINOR A LANZAR UNA SEGUNDA OPALa promotora liderada por Borja García-Egotxeaga podría verse forzada a revisar su propuesta y tener que lanzar una segunda oferta con una mejora en el precio "La operación de compra de Aedas Homes por parte de Neinor puede estar pisando terreno pantanoso. Aunque a priori la OPA lanzada por la promotora vasca cuenta con el compromiso irrevocable de Castlelake, quien ostenta el 79% del capital, los accionistas minoritarios están lejos de dar su visto bueno. Y su negativa podría desencadenar una segunda ofensiva, esta vez con un precio más atractivo. Neinor necesita convencer al 50% de los pequeños accionistas de Aedas para poder ejecutar el proceso de venta forzosa y asegurarse así el 100% de la compañía. Según fuentes financieras, ahora mismo podría estar muy lejos de conseguirlo. Como ya puso de manifiesto en la pasada Junta de Accionistas de la Aedas uno de estos accionistas, los minoritarios sienten que en esta operación no se les ha tenido en cuenta. Defienden que el precio ofertado de 21,335 euros tras el descuento de dividendos, no es, ni de lejos, equitativo ya que representa un 30% de descuento sobre el NAV de la empresa. Teniendo en cuenta que, en este tipo de operaciones, especialmente cuando se busca el apoyo de los minoritarios, la oferta suele ofrecer una prima atractiva para ir a la OPA; todo parece indicar que en esta caso, las probabilidades de éxito de Neinor son bajas. De ser así, y no alcanzar esa aceptación de al menos el 50% de los minoritarios, la promotora liderada por Borja García-Egotxeaga podría verse forzada a revisar su propuesta y tener que lanzar una segunda oferta con una mejora en el precio. Esto, según los expertos, añadiría presión a una operación que ya se percibe como quirúrgica y táctica, más orientada a consolidar posiciones que a seducir al mercado. En este contexto, los minoritarios de Aedas se han convertido en el verdadero árbitro de la operación. Su rechazo podría no solo frustrar los planes de Neinor, sino obligarla a volver al tablero con una nueva oferta. Y esta vez, con una prima que reconozca el valor real de la compañía."

Captain Cook 18/08/25 18:51

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yo también

Captain Cook 18/08/25 16:10

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Lo que estáis diciendo tiene sentido si estuviéramos en USA, ocurre que estamos en España y en Europa.En USA por lo que he leído lo ven un poco como decís, si el accionista mayoritario ha puesto su paquete en venta y, finalmente, no ha conseguido otro precio que X, su legislación de OPAs asume que el mercado es sabio y es quien dicta sentencia y, por tanto, X tiene que ser considerado el precio equitativo porque no se ha conseguido otro mejor; por lo que sería en principio suficiente con ofrecer ese precio X a otros minoritarios y asegurar un trato equitativo a todos para tener precio X.El debate es interesante, y reconozco que, en abstracto, veo méritos en el enfoque de USA de otorgar prevalencia a lo que dice el mercado, siempre que el proceso sea transparente y controlable.Pero sucede que estamos en Europa y en España y la normativa de OPAs en vigor en este lado del Atlántico es más proteccionista y establece que en casos como toma de control o exclusión, se protege a los minoritarios y hay que ofrecerles un “precio equitativo” . Para determinar el “precio equitativo” están regulados varios métodos para calcularlo. Uno de ellos es el NAV, pero en general todos los métodos del RD de OPAs dan un precio de Aedas superior al que ha ofertado Neinor.Yo solo digo que los empresarios tienen que cumplir las normas, en este caso las que aplica, sin duda, son las de Europa/España. En mi opinión Neinor está buscando subterfugios legales para esquivar su obligación de lanzar una OPA con un precio equitativo conforme a alguno de los métodos objetivos que determina la normativa en vigor.Pensad que, lo mismo que hay argumentos a favor de una legislación como la que proponéis (distinta de la que hay hoy aquí y ahora), también existen argumentos para justificar una legislación más proteccionista del minorista, como es la Europea/Española. No voy a entrar en todos los argumentos, solo voy a fijarme en 1 argumento a favor de la protección adicional al accionista minoritario.Todo lo que decís de que el precio negociado por el accionista mayortiario Castlelake tiene que ser el precio equitativo ya que es de mercado y dicta sentencia, asumís que el proceso de negociación con el mayorista ha sido transparente y es, en último término, controlable/inspeccionable por el regulador. Yo discrepo: sabemos que no es así; ni la CNMV ni las autoridades europeas pueden controlar la transparencia del proceso. Castlelake, Apollo y los fondos que controlan Neinor son gigantes financieros de implantación global y pueden tener negocios, acuerdos o pactos en cualquier parte del mundo, puede haber elementos que no están ahora sobre la mesa de lo que están publicitando contando a CNMV. Y la CNMV carecen en la práctica de posibilidades reales de revisar, auditar o inspeccionar esos pactos de forma efectiva.Por este solo motivo, creo que también está justificado y hay argumentos para defender que exista una legislación como la Europea, más garantista con los minoritarios. Como no sabemos cómo Castlelake ha llegado a este precio, está justificado que el precio de los minoritarios sea tasado conforme a métodos de valoración objetivos, establecido en la Ley, entre ellos NAV (no único, pero insisto, ya es significativo de lo que está pasando que todos los métodos ofrecen una valoración de Aedas superior a la Oferta de Neinor).En todo caso, insisto, estamos en Europa/España y, nos gusten o no, las leyes de protección a minoristas son las que son a día de hoy y hay que respetarlas.

Captain Cook 16/08/25 21:40

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VinagrettoTambién matizar que no estamos hablando del precio (en principio libre) al que “se cierran” las operaciones. Estamos hablando de que en Europa hay una legislación de OPAs y en supuestos como toma de control o exclusiones aplica “precio equitativo” sujeto a ciertas reglas y se protege a los minoristas. Puede haber argumentos a favor o en contra de este tipo de legislación proteccionista (en USA lo ven distnto). Pero si hay unas reglas, hay que aplicarlas a todos. Funcionar al margen de las normas para dar pelotazos no tiene nada que ver con ser un gran empresario.

Captain Cook 16/08/25 21:27

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Hola VinagrettoEl NAV es uno de los métodos de valoración que contempla el RD de OPAs (sería el “valor liquidativo”= vender la cartera de suelo por su tasación y descontar la deuda neta):Copio debajo el texto de una de mis quejas a la CNMV donde transcribo la regulación.En la mayoría de métodos de valoración que indica el RD de OPAs (NAV, flujos de caja, múltiplos, cotización ponderada último semestre pre anuncio OPa etc) me salen valores de Aedas bastante más arriba de los que indicas.XxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxPor tanto, en un supuesto como el presente, donde no existe “precio más alto pagado o acordado por el Oferente por las acciones de Aedas durante los 12 meses previos a la fecha de este anuncio”,conforme a los artículos 9.3 y 10 del Real Decreto 1066/2007, para determinar el “precio equitativo” debe acudirse a criterios objetivos de valoración como los enumerados en el artículo 10.5 del Real Decreto 1066/2007 (subrayado propio): “a) Valor teórico contable de la sociedad y en su caso, del grupo consolidado, calculado con base en las últimas cuentas anuales auditadas y, si son de fecha posterior a éstas, sobre la base de los últimos estados financieros. b) Valor liquidativo de la sociedad y en su caso, del grupo consolidado. Si de la aplicación de este método fueran a resultar valores significativamente inferiores a los obtenidos a partir de los demás métodos, no será preciso su cálculo siempre que en el informe se haga constar dicha circunstancia. c) Cotización media ponderada de los valores durante el semestre inmediatamente anterior al anuncio de la propuesta de exclusión mediante la publicación de un hecho relevante, cualquiera que sea el número de sesiones en que se hubieran negociado. (…) e) Otros métodos de valoración aplicables al caso concreto y aceptados comúnmente por la comunidad financiera internacional, tales como, descuento de flujos de caja, múltiplos de compañías y transacciones comparables u otros.”

Captain Cook 16/08/25 10:10

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Mi impresión es que sí van a necesitar distribuir buenos dividendos desde Aedas para poder pagar a Apollo. La compra de Aedas la realizará un vehículo SPV que tiene las acciones de Aedas y se financia con algo de capital y toda la deuda de Apollo: +750 millones de euros a pagar en 4 ó 5 años al +7%. Pueden subir caja de Aedas en varias formas, pero con estas cifras y plazos me parece que va a ser necesario contar con un buen dividendo de Aedas a la SPV (y a los minoritarios que queden) de forma que la SPV tenga la caja para, a su vez, pagar a Apollo.

Captain Cook 14/08/25 21:07

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Lo que dice en la entrevista el CEO de Neinor Homes, presumiendo de que el precio por Aedas representa un descuento del 30% sobre NAV, en mi opinión es muy imprudente y contradice lo manifestado en la documentación que oficialmente han depositado en la CNMV e intentan colar (que el precio es "precio equitativo"). He redactado una segunda Carta a la CNMV para trasladarles esta cuestión para que también la estudien en relacion con la autorización de la OPA. Como sabéis, en mi opinión el punto más abiertamente contrario a la ley de esta OPA es la pretensión de Neinor de estar ofreciendo un precio equitativo conforme al RD 1066/2007. Esto no tiene un pase. Estamos (conforme a la normativa) ante una OPA voluntaria con precio libre, y por eso es posible que el CEO de Neinor presuma de lograr un descuento del 30% sobre NAV. No es, bajo ningún concepto, precio equitativo. Esto es muy importante para entender la hoja de ruta posterior a la primera OPA voluntaria de Neinor y valorar la previsible necesidad de Neinor de elevar el precio de esta OPA, si quieren adquirir las acciones de Aedas que tenemos los minoristas.

Captain Cook 14/08/25 20:46

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BORRADOR DE SEGUNDA CARTA A LA CNMV SOBRE LA OPA DE NEINOR. A la atención de: Departamento de Mercados Primarios / Dirección General de Mercados Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) C/ Edison, 4 28006 Madrid Madrid, 14 de agosto de 2025 Asunto: Observaciones sobre la OPA de Neinor Homes sobre Aedas Homes Estimados/as señores/as: En el marco del expediente relativo a la autorización por esta Comisión de la oferta pública voluntaria de adquisición formulada por Neinor Homes sobre Aedas Homes, en mi condición de accionista minoritario de Aedas Homes (en adelante “Aedas”), me permito presentar la siguiente observación. En el anuncio de la Oferta, el Oferente afirma que, aunque se trata de una OPA voluntaria y, por tanto, el precio es libre, considera que el precio ofrecido debe considerarse “precio equitativo” a los efectos del artículo 9 del Real Decreto 1066/2007, de 27 de julio, sobre el régimen de las ofertas públicas de adquisición de valores (Real Decreto 1066/2007). Sin embargo, en contraste con lo anterior, en una entrevista pública reciente (julio de 2025, tras el anuncio de la Oferta)[1], el Consejero Delegado de Neinor Homes, Sr. D. Borja García-Egocheaga Vergara, ha manifestado expresamente que la contraprestación por la adquisición de Aedas se realiza en la OPA “con un descuento del 30% sobre el NAV” de esta última. Consideramos que esta declaración pública del Consejero Delegado del Oferente es relevante desde el punto de vista jurídico, ya que contradice la caracterización del precio de la Oferta según la documentación del anuncio de la Oferta depositada ante la CNMV que, según lo señalado, la Oferta pretende estar formulada a “precio equitativo” de acuerdo con la normativa vigente. Dado que la normativa sobre OPAs en España distingue entre "precio equitativo" y "precio libre" (el propio de una OPA voluntaria, tal y como se califica Oferta), y que la existencia de un descuento muy significativo respecto a NAV de Aedas (método habitual de valoración para las empresas del sector) reconocido públicamente por el Consejero Delegado del Oferente podría ser indicativa de que el precio ofrecido no cumple los requisitos para ser considerado “precio equitativo” a los efectos del artículo 9 del Real Decreto 1066/2007, solicito a la CNMV: Que evalúe la coherencia entre las manifestaciones públicas del oferente relativas al precio de la OPA y la documentación depositada en CNMV relativa al anuncio de la OPA voluntaria.Que determine si efectivamente estamos ante una OPA voluntaria con “precio libre” (conclusión más coherente con la manifestación pública del Consejero Delegado del Oferente respecto al descuento del 30% sobre el NAV de Aedas)Que, a la vista de todo lo anterior, concluya que la contraprestación de la Oferta no cumple con los requisitos de “precio equitativo” a los efectos del artículo 9 del Real Decreto 1066/2007 y se requiera al Oferente para que modifique la documentación de la Oferta en este punto, para ajustar la OPA al régimen aplicable a las OPAs voluntarias.Como Ustedes conocen, la calificación del precio como “precio libre” o “precio equitativo” es muy relevante para que todos los accionistas de Aedas puedan evaluar correctamente, con plena transparencia, la información de la Oferta (por ejemplo, en relación con una posible OPA obligatoria tras la toma de control resultante de la liquidación de la Oferta voluntaria (artículo 8 Real Decreto 1066/2007) o, en su caso, en los escenarios de compraventa forzosa (artículo 116 de la Ley 6/2023) y de exclusión de cotización). Atentamente, Accionista minoritario de Aedas Homes, S.A. [1] Canal en Youtube de “Estrategias de Inversión”. Neinor anticipa completar en 2025 la OPA que dará un vuelco al sector inmobiliario español. https://www.youtube.com/watch?v=oqfldDrmSZI&t=1058s Minuto 11:00 de la entrevista.