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al.rodrigo 14/12/09 12:11
Ha respondido al tema La ministra Corredor quiere retirar la deducción por compra de vivienda
Como lo he explicado muchas veces de forma teórica, en esta ocasión lo hago con números. Vamos a suponer que la vieja vivienda la compré, gastos incluidos, por 150.000 euros, con hipoteca del 100%. Vamos a suponer que la vendo por 180.000 euros, descontados gastos, y que la hipoteca pendiente de amortizar en ese momento es de 100.000 euros. También vamos a suponer que durante todos los años que fue mi vivienda habitual las bases de deducción han sido de 90.000 euros (los 50.000 euros de principal amortizados, más los intereses, más los gastos, más los seguros de hogar y de vida que figuran como obligatorios en la oferta vinculante). Por último, vamos a suponer que la casa que me voy a comprar vale 270.000 euros, gastos incluidos. Por la venta de mi vieja vivienda tengo una ganancia patrimonial de 30.000 euros (precio de venta - 180.000 euros - menos precio de compra - 150.000 euros -). Me olvido, por hacerlo más simple, de los coeficientes de actualización del valor de compra. Pero por esa misma transmisión obtengo lo que se llama "neto de la venta", que es el precio de venta menos la hipoteca pendiente de amortizar, es decir, 80.000 euros (180.000 - 100.000). La Ley me dice que los 30.000 euros de ganancia obtenidos en la venta de mi vivienda habitual me quedan exentos si en el plazo de dos años desde dicha venta destino el neto obtenido (los 80.000 euros) a la adquisición de una nueva vivienda. Así que vamos a comprar esa vivienda nueva, nos cuesta 270.000 euros, entregamos los 80.000 euros del neto de la venta y la hipotecamos por la diferencia, 190.000 euros. Ahora la Ley nos dice que por la nueva vivienda podemos empezar a deducir una vez que hayamos invertido en su adquisición la ganancia exenta por reinversión más las cantidades que sirvieron de base de deducción por la antigua, es decir, tenemos que invertir en su adquisición 30.000 + 90.000 = 120.000 euros, de momento llevamos 80.000 euros. Como puedes ver, parte de los 100.000 euros que tenía pendientes sí que les voy a poder deducir... no obstante, en el ejemplo hay errores, uno ya le he dicho, no he tenido en cuenta los coeficientes de actualización del precio de compra... y otro que son cifras inventadas al "tuntún"... en la práctica no suele existir tanta diferencia entre ese neto de la venta y las cantidades a invertir en la nueva vivienda, aunque dependerá mucho de cuántos intereses se hayan pagado y de cuántos gastos se hayan incluido en la base de deducción. Y en cuanto al Anteproyecto... si la compra de la nueva vivienda la realizas desde el 01.01.2011, es de suponer que se la aplica el nuevo régimen, por tanto, podrías llegar a perder los derechos de deducción por el hecho de cambiarte de casa. Y cambiando algo de tema, pero siguiendo con la deducción por adquisición de vivienda habitual en el Anteproyecto... se ponen límites de base, pero se vuelve a caer en el error de poner límites por declaración, y no límites por contribuyente... Saludos.
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al.rodrigo 13/12/09 12:43
Ha respondido al tema La ministra Corredor quiere retirar la deducción por compra de vivienda
Información de primera mano, sin medios de comunicación por medio, es fácil conseguir, es más, diría que no es Corredor, que se trata de aquel a quien se le haya ocurrido la ingeniosa idea de la economía sostenible. Anteproyecto de Ley de Economía Sostenible: http://www.meh.es/Documentacion/Publico/GabineteMinistro/Varios/02-12-09%20LEY%20ECONOMIA%20SOSTENIBLE.pdf Si se aprueba tal cual, para todos los que compren su vivienda habitual antes del 31.12.2010 se les mantendrá el régimen actual de deducción. Los cambios serán para aquellos que compren su vivienda habitual desde el 01.01.2011. Creo haberlo puesto otra vez, pero por si acaso... son dos las fechas importantes para el año que viene, una la ya citada del 31.12.2010, aunque no hay que olvidar que estamos hablando de un Anteproyecto... la otra el 30.06.2010, si tenemos en cuenta el Proyecto de Ley de Presupuestos, subida del IVA, desde el 01.07.2010, en la compra de vivienda nueva, del 7% al 8%, y alguna Comunidad Autónoma preprarando la subida del ITP para la vivienda de segunda mano... El mensaje que parece quieren lanzar es: "corran ustedes a comprar su vivienda, que se acaban las rebajas"... Saludos.
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al.rodrigo 12/12/09 12:32
Ha respondido al tema Cuenta vivienda para una vivienda que "no es mía"
No es necesaria esa aportación a la sociedad de gananciales, tratándose de la vivienda habitual. Es cierto que todos los bienes adquiridos antes del matrimonio son privativos, aunque se paguen a plazos, y aunque esos plazos se acaben una vez casados y se hayan pagado con caudales gananciales. Pero a esta norma general le sale también la excepción, la vivienda habitual, que será privativa (de cada uno de los cónyuges, independientemente de quién de ellos dos la adquiriese) en la medida en que esté pagada con fondos privativos y ganancial en la proporción en que esté pagada con caudales gananciales. Son los artículos 1.354 y 1.357 del Código Civil, y viene explicado en varias consultas vinculantes, te pongo enlace a una de las más recientes: http://petete.meh.es/Scripts/know3.exe/tributos/CONSUVIN/texto.htm?NDoc=15232&Consulta=%2EEN+NUM%2DCONSULTA+%28V%32%32%32%33%2D0%39%29&Pos=0&UD=1 Desde este punto de vista, la aportación de la vivienda habitual a la sociedad de gananciales no suele ser muy recomendable desde un punto de vista fiscal. Si esa transmisión es onerosa, tributa en ITP, aunque está exenta. Si es gratuita tributa en ISD, y hay que pagarlo. Al aportante, en cualquier caso, le genera una ganancia o una pérdida a incorporar en su IRPF. Otra consulta vinculante: http://petete.meh.es/Scripts/know3.exe/tributos/CONSUVIN/texto.htm?NDoc=1737&Consulta=%2EEN+NUM%2DCONSULTA+%28V0%36%35%34%2D0%35%29&Pos=0&UD=1 Por último, Alberto Valiño, en su blog, puso hace bien poco un artículo al respecto: http://www.rankia.com/blog/avalino/2009/12/tratamiento-fiscal-de-la-aportacion-de.html Saludos.
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al.rodrigo 11/12/09 13:50
Ha respondido al tema Cuenta vivienda para una vivienda que "no es mía"
No me gusta mucho meterme en las conversaciones ajenas cuando éstas alcanzan un cierto "tono", no obstante, hay algunos errores en algunos mensajes. Lo primero, para poder aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual es requisito indispensable adquirir la titularidad jurídica del pleno dominio de la vivienda habitual, aunque sea compartido (cotitularidad)... no vale pagar por un derecho de uso. Esta expresión: "Conforme con tal regulación, este Centro Directivo viene manteniendo el criterio de que los beneficios fiscales relacionados con la residencia habitual del contribuyente están ligados a la titularidad del pleno dominio del inmueble." se puede encontrar en cientos de consultas vinculantes, por ejemplo la V0591-08. Lo segundo, por tanto, para que él pueda aplicar ese saldo sin ningún problema fiscal, existen dos posibilidades: 1.- Él adquiere el proindiviso de una parte de la vivienda. Él (comprador) paga el impuesto de transmisiones patrimoniales, y ella (vendedora) tiene una ganancia o una pérdida a integrar en su IRPF. 2.- Se casan en régimen de gananciales, y una vez hecho él aplica el saldo de su cuenta vivienda a la cancelación de parte del préstamo hipotecario. En cualquiera de los casos desconozco las repercusiones no fiscales que puedan existir al tratarse de una VPO. Bueno, es mi opinión, con la que espero no haber molestado a nadie. Saludos.
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al.rodrigo 09/12/09 19:14
Ha respondido al tema Cuenta vivienda, penalización a los 4 años???
Si aplicas la deducción por cuenta vivienda durante los cuatro años, cada año deduces 1.350 euros, que es lo que te toca devolver a Hacienda, con sus correspondientes intereses de demora (los que aprueben para esos años), y sin recargo ni sanción. El plazo para la compra de la vivienda es de cuatro años desde la apertura de la cuenta. Fiscalmente los años se cuentan de fecha a fecha, como los cumpleaños, por tanto, si abres hoy la cuenta, 09.12.2009, el saldo debe estar materializado en la adquisición de la vivienda habitual el 09.12.2013. Por tanto, puedes deducir por inversión en cuenta vivienda cinco años: de 2009 a 2013, ambos inclusive. En cuanto al plazo, una breve puntualización: - Si lo que adquieres es una vivienda de segunda mano, siguiendo con el ejemplo, debes de tener la propiedad jurídica de la vivienda (firmadas escrituras y llaves entregadas) en ese plazo de cuatro años, en el ejemplo el 09.12.2013. Desde la compra tienes un plazo improrrogable de 12 meses para habitarla de forma efectiva. - Si lo que adquieres es una vivienda en construcción, el saldo total de la cuenta debe de estar entregado a tal fin en ese plazo de cuatro años. Desde la primera entrega procedente de la cuenta vivienda, o desde la primera entrega que deduzcas tienes un plazo de cuatro años para que se finalice la construcción de la vivienda (cédula de habitabilidad, escritura de obra nueva, llaves entregadas...), este último plazo, excepcionalmente y por causas no imputables a ti, puede ser prorrogado una única vez por otros cuatro años. Desde que se finalizan las obras hasta que la habitas de forma efectiva existe un plazo de 12 meses. Saludos.
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al.rodrigo 02/12/09 14:54
Ha respondido al tema Permuta de vivienda entre hermanos
Por ser posible, es posible, pero creo que peor... en el IRPF tributan los dos casi igual, la única diferencia es que si obtienen pérdidas, éstas no pueden incluirlas. Y los dos tributarían en el impuesto de donaciones, y siendo hermanos... Saludos.
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al.rodrigo 02/12/09 13:48
Ha respondido al tema Permuta de vivienda entre hermanos
Fiscalmente la permuta debe de contemplarse como dos operaciones, una compra y una venta. Tú estás vendiendo a tu hermano un piso, el precio de venta es el valor de mercado del piso que recibes más el efectivo. Tienes una ganancia o una pérdida por diferencia entre precio de venta y precio de compra actualizado. En caso de ganancia puedes acogerte a la exención, si el neto de la venta (precio de venta menos hipoteca pendiente de pagar) de tu vieja vivienda habitual lo destinas a la adquisición de tu nueva vivienda habitual. Parte ya lo reinviertes, el valor de mercado de la vivienda que recibes (si ésta se convierte en tu vivienda habitual), sólo te queda destinar el efectivo que te quede después de amortizar la hipoteca de tu vivienda antigua). Además tienes que pagar el impuesto por el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (la "plusvalía municipal"). Por otro lado estás comprando una vivienda de segunda mano, y tendrás que pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales correspondiente. Tu hermano, igual, lo que pasa es que la vivienda que el vende es la que tú compras y la vivienda que él compra es la que tú vendes. Saludos.
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al.rodrigo 02/12/09 13:38
Ha respondido al tema Cuenta vivienda: disponer del dinero para pago de terreno
Estás destinando el saldo de la cuenta vivienda para la construcción de la vivienda habitual, por tanto no vas a tener, de momento, problemas con Hacienda. Debes de tener en cuenta que tienes un plazo de cuatro años, a contar desde la primera entrega para la compra del terreno, para finalizar la construcción de tu vivienda. En casos excepcionales, si no se ha finalizado la construcción de la vivienda, y siempre por motivos no imputables al contribuyente, ese plazo de cuatro años puede ser prorrogado una única vez por otros cuatro años. La prórroga debe de solicitarse antes de finalizar el primer período de cuatro años. Por último, una vez acabada la construcción de la vivienda, tendrás un plazo de un año para habitarla de forma efectiva. Saludos.
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