Buenas tardes. Mi opinión a tu consulta pendiente de ayer en relación a esto que indicabas:En cuanto a dudas, la primera sería la base que tendrán en cuenta para calcular honorarios, tanto en el notario como en el registro.Yo entiendo que debería ser el importe del préstamo que suscribí, 162.000 euros. Es cierto que en la nota simple no aparece por ninguna parte. Y me pregunto, ¿no utilizaron la escritura para sacar todos los datos y traspasarlo a la nota simple? , de ser así el registro tendría que haber reflejado que el importe del préstamo fue de 162.000. No lo tengo claro, vaya por delante.Una postura conservadora, con la que yo contaría o al menos no descartaría, sería considerar que afectos honorarios notariales y registrales se tomará el principal del préstamo en el que te habías subrogado, independientemente de que el día que se firmó la escritura de subrogación dicho pendiente fuese, lógicamente, por un importe inferior. Por otro lado, ya sabes que jamás podrán tomar (aunque ya viste por aquí que a otros ciudadanos se lo intentaron colar inicialmente) los importes de la TRH (resaltados en rojo de la tabla anterior). Cuanto más alta sea la BASE, sobre la que se aplicarán las escalas de gravamen, ya sea la escala notarial o la registral, mayor importe de honorarios o derechos arancelarios. Será tentador, aunque improcedente, que tomen la TRH para ponerla como BASE. El problemón, ya sabes, estaría en que cuando la gestoría te entregue las minutas ya hayan transcurrido 15 días hábiles desde que cobraron notario y/o registrador. Si eso ocurriera y detectases que están mal las minutas, como comentaba @w-petersen
tendrías, si lo considerases, que exigir responsabilidad civil y no sé mediante qué cauce o cauces, pero eso sería otro cantar, litigio entre gestoría y gestionado que -entiendo- habría hilos más específicos para abordarlo o consultarlo. Lo único que podría decir es que el Banco de España no va a hacer nada a efectos prácticos. Ellos mismos han dicho en su blog oficial lo que ya afloró por aquí en otras ocasiones y que era/es esto:el Banco de España no es competente para opinar sobre una cuestión surgida entre el cliente de la entidad y un terceroVale, tú serías cliente de la entidad bancaria pero tu disputa, entiendo yo, no sería con la entidad bancaria sino con una factura emitida por un tercero que será la gestoría a quien le hayas abonado la provisión de fondos que tendrá su propia razón social y NIF distinto al del Banco Santander. Tendrías que exigir que en el contrato de servicios a prestar por la gestoría se diga explícitamente que asumen el compromiso de enviarte las minutas antes de transcurridos los 15 días hábiles posteriores a su pago. Si eso no se dijera expresamente...Recordemos que hay decenas y decenas de Resoluciones de la Dirección General con estos mismos párrafos:Postura más favorable para ti sería la que has considerado al introducir datos en la calculadora online; el pendiente a día de la subrogación, aunque parece ser no ha tenido reflejo registral, al menos en cuanto al contenido de la NS. Conozco caso, que por este hilo fue también reportado y comentado, que en Registro sí que tomaron como BASE minutable el pendiente a día de subrogación ya que en la escritura venía expresamente indicado (como así es también tu caso en la escritura de subrogación y novación del 22/06/2009 que fue inscrita en Registro el 27/08/2009). El caso al que me refiero, al que habíamos pedido presupuesto al registrador antes de llevarle ningún papel, nos dijo esto (que posteriormente, cuando presentamos escritura para su inscripción, cumplió fielmente):Pero vemos que tampoco es exactamente tu caso. En el tuyo hay subrogación en la posición deudora (ocupas el asiento vacío que dejó el anterior deudor hipotecario ante la misma entidad financiera o acreedor hipotecario) y, en cambio, en el caso de esta ciudadana rankiana hablamos de subrogación en la posición acreedora (con el pendiente que tenía en el Banco X consiguió que otra entidad diferente, Banco Z, fuese su nuevo acreedor hipotecario).Por lo que ya no sé si en tu caso de subrogación en la posición deudora es también aplicable. Diría, pero con todas las reservas e inseguridades, que no es aplicable a tu caso puesto que, a fin de cuentas, has ocupado el asiento que antes ocupaba otra persona ya sea física o jurídica, de modo que nunca ha habido cambio de acreedor hipotecario fruto de esa subrogación. Banesto había concedido el préstamo y ahora tú te compromentes a devolver el pendiente de ese mismo préstamo, aunque tal pendiente sea inferior cuando has adquirido ese compromiso. Si se hubiese hecho registralmente lo que se llama "cancelación parcial" entonces ya no constaría en el Registro que el principal es el que vemos en la NS y que ya sabemos es el principal que había antes de que tu ocupases el asiento que otro ocupaba. Pero, insisto, no sé cómo será la cosa ni cómo tiene que ser... Podría mirar resoluciones en días posteriores por si encuentro algo similar a lo tuyo, pero en mi memoria retrospectiva nada encuentro ahora mismo. Saludos+P.D.: Otra cosa que diría no te ayuda es que si el Registro admitisiese que el principal del préstamo es menor al que figura en la NS, también tendría entonces que haberse reducido o minorado el resto del conceptos que conforman la TRH (intereses ordinarios, de demora, costas y gastos judiciales y extrajudiciales) pero en escritura de subrogación, al menos por las páginas que has aportado, no parece indicarse nada de que el resto de conceptos, distintos al principal, que conforman la TRH se hubiesen reducido... Esto sería grave ti, pues caso impago del préstamo en periodos anteriores (que ya sabemos no ocurrió, afortunadamente) parece que la TRH era la que había antes de la subrogación que es la que vemos en la NS de oct-23 pues en la escritura de subrogación de 2009 nada parece decirse respecto a cuál sería el nuevo importe del resto de conceptos que conforman la nueva TRH, no? o sí? Fue escritura no solo de subrogación, sino también de novación simultánea. Figuran los nuevos tipos de interés (ordinario y demora), la nueva fecha de amortización, pero no veo -al menos en lo que hasta ahora has aportado, insisto- que se totalicen los nuevos subotales por intereses ordinarios, de demora, costas y gastos.
