Wecity

Les importa el inversor 0

Ya vendrán los lloros con los resultados

Buenas noches, 

Tras las respuestas dadas a las preguntas, este es mi analsisi:

EVALUACIÓN DE RIESGO TRAS RESPUESTAS

RIESGOS CONFIRMADOS POR LAS RESPUESTAS:

FACTORES MITIGANTES RECONOCIDOS:

CONCLUSIÓN FINAL Y RECOMENDACIÓN

Las respuestas de Wecity no resuelven las contradicciones fundamentales identificadas en el análisis documental. En varios casos, confirman la complejidad y riesgos del proyecto:

PARA EL INVERSOR DECISION-MAKER:

Este proyecto presenta un perfil de riesgo MUY ALTO, incluso para estándares de crowdlending inmobiliario. No es solo "riesgo de proyecto inmobiliario", es riesgo de:

Si decides invertir:

Alternativa prudente:
Existen otros proyectos de crowdlending con estructura más simple, promotor-propietario alineado, valoraciones más conservadoras, y sin las contradicciones documentales de este caso.

La regla sigue siendo: "Si un banco con equipos completos de análisis (CaixaBank) rechaza financiar, los pequeños inversores deberían ser extremadamente cautelosos." Las respuestas de Wecity no han superado este test básico de prudencia.

 Descargo de responsabilidad: Este análisis es meramente informativo y no constituye asesoramiento financiero, legal ni de inversión. Cada inversor debe realizar su propia due diligence y consultar con profesionales independientes antes de tomar cualquier decisión de inversión. El autor no asume responsabilidad alguna por decisiones basadas en este contenido. 

Buenas tardes compis.
Si habéis invertido en Pau de Carabanchel, habréis recibido un correo con el cambio de condiciones. 
Si no estáis conformes podéis salir de la inversión.

Buenas, asi es. Imagino que al promotor le habra costado reunir su parte. Personalmente no me hace mucha gracia. Me gustaria leer la opinion del resto de los foreros, especialmente si alguien tiene alguna informacion adicional no expresada en el correo que wecity ha mandado.

Buenas tardes!
Soy nueva por aquí.
Me uno porque veo que entre todos podemos hacer un análisis mejor de cada uno de los proyectos.
¿Qué opináis de los dos que han salido hoy?
 Sevilla Rioja II
Valencia Goya 

Os leo! Muchas gracias.

Y esto, ha pasado alguna vez, que hay que hacer, votar si???????

🔔 Valencia La Cañada III | Votación

Actualización y propuesta En relación al proyecto en el que has invertido Valencia La Cañada III, cuya fecha de vencimiento prevista es el 19/02/2026. Detalles Propuesta PromotorAmpliación solicitada por el promotor: 6 mesesNueva fecha prevista de vencimiento: 20/08/2026Nuevo interés anual del proyecto: 14% (interés actual: 12%)Carta del promotor + Propuesta del promotorVer archivo adjunto Tasación actualizadaVer archivo adjunto Imágenes actualizadas del proyectoVer archivo adjunto Informe de seguimiento de NurbexVer archivo adjunto VotaciónTodos y cada uno de los inversores disponéis de un plazo de 7 días naturales a contar desde la recepción de la presente comunicación. Además, podéis solicitar información en el correo oportunidades@wecity.com

Si, si ha pasado, y varias veces. 
Pues mira a ver si te interesa que amplíen el plazo y los intereses que ofrecen, y vota lo que mejor te venga. 

Yo he votado SI, al fin y al cabo era un proyecto a dos meses y no daba mucha rentabilidad.

 Buenas noches, 

Mi due dilligence para el proyecto Valencia Goya, cada vez me salen más largas, ya tengo las preguntas preparadas.

RESUMEN EJECUTIVO GLOBAL - ANÁLISIS DE LA INVERSIÓN VALENCIA GOYA (WECITY) 

FECHA ANÁLISIS: 13 DE FEBRERO DE 2026 

1. FICHA TÉCNICA DE LA OPERACIÓN 

2. ANÁLISIS FINANCIERO 

Estructura de costes (Fase I):

La aportación del promotor asciende a 1.129.000 euros, lo que representa el 61,73% del total de la Fase I. 

El préstamo solicitado a wecity es de 700.000 euros, destinándose 615.049 euros a obra (33,63%), 40.483 euros a estructuración del préstamo (2,21%) y 44.468 euros a comisión de wecity (2,43%). 

El coste total de la Fase I asciende a 1.829.000 euros. 

Presupuesto de obra total (PEM):

El Presupuesto de Ejecución Material según proyecto (octubre 2023) es de 1.847.350 euros. 

La aportación del promotor a obra en esta Fase I es de 379.000 euros. 

El préstamo wecity destinado a obra en esta Fase I es de 615.049 euros. 

La financiación total para obra en esta Fase I es de 994.049 euros, lo que cubre el 53,8% del PEM total. 

El préstamo wecity (Fase I) cubre aproximadamente el 33% del PEM total, siendo razonable para una primera fase. El resto se financiará con futuras fases (préstamo total previsto 1.800.000 euros) o fondos propios adicionales. 

Rentabilidad para el inversor:

Con un interés anual del 11,75% y un plazo de 18 meses, la rentabilidad total estimada es del 17,63% sobre el capital invertido. 

Esta rentabilidad es bruta, antes de impuestos. Actualmente en España las rentas del capital tienen una retención del 19%. El TAE sería ligeramente inferior si se considera el interés compuesto, pero el cálculo es correcto para pago único a vencimiento. 

3. ANÁLISIS DE GARANTÍAS 

La tasación actual (agosto 2025) valora el inmueble en 1.356.848 euros. Este importe incluye el suelo (1.054.521 euros) y gastos necesarios (302.327 euros). No incluye obra ejecutada porque a fecha de tasación, agosto 2025, la obra estaba al 0%. 

La tasación en hipótesis de edificio terminado (HET) asciende a 2.949.776 euros. 

El Loan to Value (LTV) actual es del 51,6%, un porcentaje razonable y holgado. Si realmente hay un 14% de obra ejecutada, el valor actual sería superior y el LTV aún menor. 

El LTV sobre valor terminado para esta Fase I es del 23,7%, muy holgado. Para el préstamo total previsto de 1.800.000 euros en tres fases, el LTV sobre valor terminado sería del 61,02%, coherente con el dato del dossier. 

La titularidad registral corresponde aún a Merino y Olimpio S.L. (vendedor). La compraventa a Sun Haven se realizó el 26 de diciembre de 2024, pero todavía no está inscrita en el Registro. Es necesario que se inscriba antes de constituir la hipoteca. 

La finca está libre de cargas, sin hipotecas previas. Solo presenta anotaciones fiscales por ITP/AJD, que son habituales. 

El tasador advierte de que existen discrepancias entre la realidad física y el registro o catastro, pero señala que no afectan a la identificación ni al valor. Se recomienda subsanar. 

Conclusión sobre la garantía: La garantía hipotecaria de primer grado es sólida y con un LTV conservador. El principal riesgo es que la hipoteca no podrá inscribirse a favor de los inversores hasta que Sun Haven sea titular registral. El contrato de préstamo debería incluir una condición suspensiva o un compromiso firme de inscripción previa. 

4. ANÁLISIS DEL PROMOTOR 

Conclusión sobre el promotor: Perfil solvente, con aportación propia significativa (superior al préstamo solicitado). La estructura de adquisición es clara y el cambio de titularidad de la licencia está en trámite, lo que demuestra control del proyecto. El hecho de que el arquitecto sea también el representante legal puede ser positivo por la alineación de intereses técnicos y económicos. 

Riesgo: La falta de inscripción registral de la compraventa retrasa la constitución de la hipoteca. Habrá que ver en el contrato cómo se garantiza que esto ocurra antes del desembolso o con las máximas garantías. 

5. ANÁLISIS JURÍDICO-CONTRACTUAL (MANDATOS) 

Mandato wecity: 

Mandato Agente de Garantías (GLOBAL SECURITY PARTNERS, S.L.U.): 

Riesgos contractuales identificados: 

Primero. Subordinación del inversor en caso de ejecución. Los gastos del Agente y los profesionales se pagan antes que el capital del inversor. 

Segundo. Dependencia de mayorías. Las decisiones clave (aceptar quita, refinanciar, ejecutar) se toman por votación. Un inversor minoritario puede verse arrastrado por la mayoría. 

Tercero. Agente no responsable. GLOBAL SECURITY PARTNERS no responde de la validez de la hipoteca ni del cumplimiento del promotor. 

Cuarto. Falta de contrato de préstamo. Aún no se conocen las condiciones reales (covenants, vencimiento anticipado, comisiones de apertura, etc.). 

6. ANÁLISIS URBANÍSTICO Y LEGAL 

Conclusión urbanística: El uso es legal, la licencia existe y el proyecto está visado. El único trámite pendiente es la resolución del cambio de titularidad de la licencia, pero al haberse solicitado hace un año, es probable que ya esté concedido o a punto. Habría que confirmar con wecity. 

7. FORTALEZAS, DEBILIDADES Y RIESGOS 

FORTALEZAS: 

Primera. Garantía sólida. Hipoteca de primer grado con LTV conservador (51,6% sobre tasación actual, 23,7% sobre valor terminado). Existe un colchón importante. 

Segunda. Promotor con aportación propia significativa. 1.129.000 euros (más del 60% del total de la Fase I). Esto demuestra compromiso y reduce el riesgo de abandono. 

Tercera. Uso urbanístico permitido. El apartahotel está expresamente autorizado en la calificación ENS-1, según el PGOU de Valencia. 

Cuarta. Licencia de obras concedida. El proyecto ya tiene el permiso municipal clave, lo que elimina el riesgo urbanístico principal. 

Quinta. Rentabilidad atractiva. 17,63% en 18 meses (11,75% anual), en línea con lo que se espera en crowdlending inmobiliario para este perfil de riesgo. 

Sexta. Inversión mínima baja (250 euros). Accesible y permite diversificar el riesgo entre varios proyectos. 

Séptima. Agente de garantías profesional. GLOBAL SECURITY PARTNERS, con poderes limitados (no puede adjudicarse directamente el activo, necesita instrucciones de los inversores). Esto protege frente a posibles conflictos de interés. 

DEBILIDADES Y RIESGOS: 

El dossier comercial (enero 2026) afirma que la obra tiene un grado de avance del 14%. Sin embargo, el informe de tasación de ARQUITASA, con fecha 27 de agosto de 2025, indica textualmente que las obras no se han iniciado y muestra un 0,000% de ejecución en todos los capítulos. 

Consecuencia: Si la obra no ha avanzado, el proyecto está retrasado. El valor de garantía actual (1.356.848 euros) no refleja ese 14% de obra, por lo que el LTV real podría ser inferior al calculado (mejor para el inversor), pero el problema es de credibilidad y de planificación. Si el dossier infla el avance, qué más están inflando? Es la discrepancia más grave y debe ser aclarada con wecity de forma prioritaria. 

La nota simple (enero 2026) y la tasación indican que el titular registral de la finca sigue siendo MERINO Y OLIMPIO, S.L. El promotor (SUN HAVEN DEVELOPERS) compró el inmueble mediante escritura pública el 26 de diciembre de 2024, pero aún no ha inscrito esa compra en el Registro de la Propiedad. 

Consecuencia: Mientras Sun Haven no sea el titular registral, NO se puede constituir la hipoteca de primer grado a favor de los inversores. La garantía no existe legalmente hasta que se inscriba la compra y, posteriormente, la hipoteca. El contrato de préstamo debe contemplar este punto de manera muy clara, idealmente con una condición suspensiva que impida el desembolso de los fondos hasta que la inscripción sea una realidad. 

No se ha facilitado el contrato de préstamo, que es el documento que contiene las condiciones esenciales de la operación: covenants (compromisos del promotor durante la obra), causas de vencimiento anticipado, comisiones de apertura, posibilidad de amortización anticipada, etc. 

Consecuencia: Sin este documento, es imposible evaluar el riesgo real de la operación. Se invierte a ciegas en lo que respecta a las obligaciones del promotor y las consecuencias de un posible incumplimiento. Es imprescindible solicitarlo a wecity antes de tomar cualquier decisión. 

La licencia de obras se concedió originalmente a Merino y Olimpio. En enero-marzo de 2025, Sun Haven solicitó el cambio de titularidad. A día de hoy (febrero 2026), no se sabe si ese trámite ya ha finalizado. 

Consecuencia: Si la licencia no está a nombre de Sun Haven, el promotor no tiene plena capacidad legal para ejecutar la obra. Aunque es un trámite que suele resolverse, el tiempo transcurrido (casi un año) empieza a ser significativo. Habría que confirmar con wecity que ya está resuelto. 

Tanto en el mandato de wecity como en el del agente de garantías, se establece que, en caso de ejecución de la garantía y posterior cobro, los gastos de la reclamación (agente, abogados, procuradores) se pagan antes que el principal e intereses del inversor. 

Consecuencia: Es el funcionamiento habitual en este tipo de operaciones. El riesgo es bajo porque el LTV es holgado (hay colchón), pero en un escenario muy pesimista de venta por debajo del valor de tasación, el inversor podría recuperar menos capital del esperado. 

El tasador advierte de que existen discrepancias entre la realidad física del inmueble y su descripción registral o catastral, aunque aclara que no inducen a dudas sobre su identificación ni valor. 

Consecuencia: Es una cuestión administrativa que deberá subsanarse en el futuro, pero no afecta a la viabilidad de la operación ni a la garantía. 

8. CONSIDERACIONES FINALES Y OPINIÓN FUNDAMENTADA 

La operación Valencia Goya presenta, a priori, una estructura sólida y atractiva para el crowdlending inmobiliario. La garantía hipotecaria es robusta, con un Loan to Value (LTV) conservador que ofrece un colchón importante ante una posible depreciación del activo o costes de ejecución. El promotor, Sun Haven Developers, demuestra solvencia con una aportación de fondos propios muy superior al préstamo solicitado, lo que alinea sus intereses con los de los inversores y reduce el riesgo moral. Además, el uso de apartahotel está perfectamente encajado en la normativa urbanística de Valencia, y la existencia de una licencia de obras desde julio de 2024 despeja la principal incertidumbre legal. La rentabilidad ofrecida, un 17,63% en 18 meses, es competitiva y acorde al perfil de riesgo de este tipo de productos. 

Sin embargo, el análisis en profundidad de la documentación revela varias sombras que empañan este panorama inicial. La discrepancia entre el 14% de obra ejecutada que afirma el dossier comercial y el 0% que refleja la tasación de agosto de 2025 es, sin duda, el punto más crítico. Esta falta de coherencia obliga a cuestionar la fiabilidad de la información proporcionada y a exigir una aclaración urgente y detallada por parte de wecity. No es admisible que exista una diferencia tan significativa, y menos aún que el valor de la garantía no se haya actualizado para reflejar el avance real de las obras, si es que realmente existe. 

A esto se suma la cuestión de la titularidad registral. El hecho de que el promotor haya comprado el inmueble en diciembre de 2024 y aún no haya inscrito la compra en el Registro de la Propiedad es una anomalía que debe subsanarse de forma inmediata. Sin la inscripción, la hipoteca de primer grado no puede constituirse, dejando la operación en un limbo legal. Es imprescindible que el contrato de préstamo contemple una condición suspensiva que ate el desembolso de los fondos a la previa inscripción de la finca a nombre de Sun Haven. 

Por último, la ausencia del contrato de préstamo es una laguna inexcusable. Sin él, se desconocen las obligaciones concretas del promotor, las causas que podrían dar lugar a un vencimiento anticipado o las condiciones de una posible prórroga. Invertir sin haber leído y comprendido este documento es un acto de fe que no tiene cabida en una decisión de inversión responsable. 

9. CONCLUSIÓN 

En mi opinión, nos encontramos ante una operación con buenos cimientos pero con interrogantes de calado que deben ser resueltos antes de considerar la inversión. La estructura financiera y la garantía son atractivas, pero los riesgos identificados en la ejecución y en la situación legal del activo son demasiado relevantes como para ignorarlos. 

Por lo tanto, la recomendación es clara y se divide en dos pasos ineludibles: 

Paso 1: NO INVERTIR hasta obtener respuestas claras y documentadas a las siguientes preguntas dirigidas a wecity: 

a) Cuál es el grado de avance de la obra a fecha de hoy (febrero de 2026)? Pueden aportar un certificado de obra, un informe de la dirección facultativa o, al menos, un reportaje fotográfico actualizado que acredite ese 14% (o el porcentaje real)? 

b) Se ha realizado una nueva tasación que actualice el valor del inmueble considerando la obra ya ejecutada? Si no es así, por qué se sigue utilizando una tasación de agosto de 2025 que declara la obra como no iniciada? 

c) En qué estado se encuentra la inscripción registral de la compraventa a favor de Sun Haven Developers? Cuándo estará inscrita? El contrato de préstamo incluye una condición suspensiva que supedite el desembolso de los fondos a la inscripción de la finca y a la constitución de la hipoteca? 

d) Está ya resuelto el expediente de cambio de titularidad de la licencia de obras a nombre de Sun Haven Developers? 

e) Pueden facilitar el contrato de préstamo para su revisión? Sin él, no es posible evaluar las condiciones reales de la operación ni los covenants del promotor. 

Paso 2: Una vez recibidas y analizadas las respuestas, y siempre que estas sean satisfactorias y se aporte la documentación requerida (nueva tasación, contrato de préstamo, justificante de inscripción registral), la operación recuperaría su atractivo inicial y podría ser considerada una oportunidad de inversión razonable dentro del crowdlending inmobiliario. 

En resumen, la foto fija de la operación es buena, pero la película tiene escenas de rodaje que no cuadran. Hasta que no se vea el montaje final, lo prudente es mantenerse a la expectativa. 

Este análisis ha sido elaborado exclusivamente a partir de la documentación pública y privada facilitada en relación con la oportunidad de inversión "Valencia Goya" publicada en la plataforma wecity. Dicho análisis tiene un propósito meramente informativo y no constituye asesoramiento financiero, jurídico ni fiscal personalizado. El usuario es el único responsable de su propia decisión de inversión y debe contrastar la información aquí contenida con su asesor independiente. 

 La inversión en crowdfunding inmobiliario conlleva riesgos, incluida la pérdida total o parcial del capital invertido. Se recomienda leer detenidamente toda la documentación legal de la operación antes de invertir. 

 

Buenas noches, 

Estudia los documentos nuevos que te ofrecen y decide tu voto, en todo caso decide la mayoría, y es casi seguro que saldrá "Si", la gente que ya ha invertido es muy poco probable que ahora pierda la confianza.

Además si están pidiendo prórroga y, por encima del tipo de interés inicial, ofrecen un 2% extra, es que deben tener algún problema, si saliera "No" habría que ver como se sustanciaría la devolución.

Buenas noches, 

Ní idea, cuando lo miré, sobretodo después de las respuestas del chat, no me gustó nada y no invertí.

Buenos días, 

Mi due dilligence sobre el proyecto Sevilla Rioja II, ahora voy a redactar las preguntas para el chat.

RESUMEN EJECUTIVO 

El proyecto Sevilla-Rioja, promovido por VALELA ASSET MANAGEMENT SL (gestionado por Roalgest) y ofertado a través de la plataforma wecity, consiste en la concesión de un préstamo para financiar la adquisición y rehabilitación de un edificio situado en la calle Rioja 22 / José de Velilla 9, en pleno centro histórico de Sevilla. El inmueble, con una superficie total según registro de 716 m2 (aunque en la oferta se mencionan 962 m2, dato que corresponde a la superficie catastral errónea), será transformado en 10 apartamentos turísticos con piscina comunitaria, manteniéndose sin obras un local comercial en planta baja de aproximadamente 199 m2. 

La operación se estructura en dos fases de financiación participativa. La Fase I, por importe de 1.700.000 €, ya ha sido completada y sus fondos se destinaron a la adquisición del edificio. La Fase II, que es la que ahora se ofrece a los inversores, asciende a 550.000 € y se destinará íntegramente a la ejecución de las obras de rehabilitación. El promotor ha realizado una aportación de fondos propios de 1.102.500 €, también aplicados a la compra del inmueble. El préstamo total, sumando ambas fases, alcanza los 2.250.000 €. 

DATOS CLAVE DE LA INVERSIÓN 

Importe solicitado en esta fase (Fase II): 550.000 €.
 Préstamo total (Fase I + Fase II): 2.250.000 €.
 Aportación del promotor: 1.102.500 €.
 Tipo de interés nominal anual: 11,25%.
 Rentabilidad neta estimada para el inversor: 10,31% (una vez descontados los gastos de wecity).
 Plazo estimado: 11 meses.
 Posible prórroga: hasta 6 meses adicionales.
 Obligado cumplimiento (período de carencia): 6 meses.
 Pago de intereses: a vencimiento (pago único al final del préstamo).
 Garantía: Hipoteca de primer grado.
 Loan to Value (LTV) según oferta: 69,20% sobre tasación actual (2.314.965 €) y 53,21% sobre tasación futura (2.982.468 €).
 Rating asignado por Moore Ibérica: AAA (Óptima).
 Inversión mínima: 250 €.
 Inversión máxima inicial: 500 € durante la primera media hora. 

DOCUMENTACIÓN APORTADA Y ANALIZADA 

o   Se han examinado los siguientes documentos:
 Certificado resumen de tasación de TINSA (expediente SE-03962/25, fecha 22/09/2025).
 Informe de tasación completo de TINSA (mismo expediente).
 Nota Simple del Registro de la Propiedad de Sevilla nº 8 (fecha 20/08/2025).
 Informe de la Comisión Local de Patrimonio Histórico (fecha 23/06/2025).
 Licencia de obras concedida por el Ayuntamiento de Sevilla (fecha 29/07/2025).
 Proyecto Básico visado por el Colegio de Arquitectos de Sevilla (fecha 07/08/2025).
 Informe de rating de Moore Ibérica (fecha estimada octubre 2025).
 Dossier descriptivo de la oferta en wecity.
 Contrato de Mandato con wecity.
 Contrato de Mandato Indirecto con el Agente de Garantías (Global Security Partners). 

o   No se han aportado los siguientes documentos, que serían necesarios para un análisis completo:
 Escritura de compraventa o nota simple actualizada que acredite la propiedad del promotor sobre el 100% del inmueble.
 Documento que acredite la extinción del derecho de usufructo que figura en la nota simple.
 Segundo informe de tasación de TINSA (expediente SE-04040/25) que, según el certificado, es complementario y probablemente valora el local comercial.
 Contrato de préstamo.
 Ficha de datos fundamentales de la inversión. 

ANÁLISIS DE FORTALEZAS 

·        Ubicación del activo: El edificio se encuentra en una zona privilegiada del centro histórico de Sevilla, en la confluencia de las calles Rioja y José de Velilla, a escasos metros de las calles Tetuán y Sierpes, principales arterias comerciales de la ciudad. El entorno dispone de todos los servicios y equipamientos, y la demanda turística en la ciudad es muy elevada y creciente. 

·        Viabilidad urbanística plenamente acreditada: El proyecto cuenta con licencia de obras concedida por el Ayuntamiento de Sevilla en julio de 2025. Previamente, obtuvo informe favorable de la Comisión Local de Patrimonio Histórico, que autorizó el cambio de uso de residencial a hotelero (apartamentos turísticos). Las condiciones impuestas (ocultar unidades de climatización y mantener los recercados de las ventanas) son asumibles y no comprometen la viabilidad del proyecto. 

·        Proyecto técnico definido y visado: Existe un proyecto básico, visado por el Colegio de Arquitectos de Sevilla en agosto de 2025, que describe con detalle las obras a realizar: refuerzos estructurales, redistribución interior, instalación de ascensor, ejecución de piscina en azotea, tratamiento de humedades, y un plan de desamiantado para la cubierta de fibrocemento. La existencia de un proyecto visado reduce el riesgo de improvisaciones o modificaciones sustanciales durante la obra. 

·        Presupuesto de obra coherente: El presupuesto de ejecución material del proyecto es de 238.945 €. La partida destinada a obra en la Fase II (493.420 €) es coherente con ese PEM una vez añadidos gastos generales, beneficio industrial, honorarios técnicos, licencias e IVA. La estimación de TINSA (602.439 €) es superior, lo que proporciona un colchón frente a posibles desviaciones. 

·        Tasación realizada por entidad homologada: TINSA es una sociedad de tasación inscrita en el Banco de España, lo que otorga fiabilidad técnica al informe. El método de valoración (residual y actualización de rentas) es el adecuado para este tipo de proyectos. 

·        Experiencia del promotor: Roalgest, la sociedad gestora, se presenta como especializada en gestión integral de inversiones y desarrollo de promociones inmobiliarias. Aunque la sociedad instrumental VALELA ASSET MANAGEMENT es de reciente constitución, el equipo gestor tiene experiencia declarada. 

·        Estructura de garantía: El préstamo cuenta con garantía hipotecaria de primer grado, lo que en teoría sitúa a los inversores en una posición preferente frente a otros acreedores. La existencia de un agente de garantías independiente (Global Security Partners) es una práctica habitual y correcta para operaciones de crowdlending. 

·        Compromiso del promotor: La aportación de fondos propios de 1.102.500 € (destinados a la compra) demuestra un compromiso real con el proyecto y alinea sus intereses con los de los inversores. 

DEBILIDADES Y RIESGOS 

-       Riesgo de titularidad y usufructo: Es el riesgo más grave y no está resuelto en la documentación aportada. La nota simple del registro de agosto de 2025 muestra que la finca pertenece a nueve personas físicas diferentes, con un complejo entramado de herencias, y que existe un derecho de usufructo del 20% a nombre de Rafael Miranda Canton. La tasación de TINSA advierte expresamente de que este usufructo no ha sido tenido en cuenta en la valoración. Si el promotor no ha adquirido la totalidad de las participaciones y extinguido el usufructo, la garantía hipotecaria podría ser de menor valor o incluso estar viciada. El hecho de que la licencia de obras esté concedida a nombre del promotor sugiere que ha acreditado algún derecho, pero no demuestra la propiedad plena y libre de cargas. La ausencia de la escritura de compraventa o de una nota simple actualizada es una carencia documental crítica. 

-       Discrepancia de superficies y valoración del local comercial: La oferta utiliza una superficie de 962 m2, que no se corresponde con la realidad registral (716 m2) ni con la superficie efectivamente rehabilitable (517 m2 para los apartamentos). La tasación de TINSA que hemos analizado valora únicamente los apartamentos en 1,43 M€. Las cifras de la oferta (2,31 M€ y 2,98 M€) son muy superiores y probablemente incluyen una valoración del local comercial (los 199 m2 restantes) que no hemos podido verificar al no disponer del segundo informe de tasación (SE-04040/25). Esta falta de transparencia impide conocer el valor real de la garantía en su conjunto. 

-       Loan to Value real muy elevado: Si el valor real del inmueble (apartamentos + local) ronda los 2,3 M€ (sumando las dos tasaciones), el préstamo total de 2,25 M€ arroja un LTV cercano al 98%. Esto significa que, en caso de ejecución hipotecaria y venta forzosa, es probable que los ingresos no alcancen para cubrir la totalidad de la deuda, especialmente después de descontar los gastos de ejecución. El LTV que se publicita (69%-75%) es engañoso, pues se calcula sobre unas tasaciones que no se han acreditado documentalmente. 

-       Falta de plan de negocio y fuente de repago: El informe de rating de Moore Ibérica indica que no aplica el plan de negocio porque la devolución del préstamo se hará con fondos propios del promotor o refinanciación bancaria. No se explica cuál es la capacidad real del promotor para generar esos fondos propios ni se aportan garantías adicionales sobre la obtención de la refinanciación. Esta falta de concreción sobre la fuente de repago es una debilidad. 

-       Riesgo de licencia turística (actividad): La licencia de obras está concedida y el cambio de uso a hotelero está aprobado por el Ayuntamiento y por Patrimonio. Sin embargo, la licencia turística (la autorización para explotar los apartamentos como alojamiento turístico) es un trámite independiente que se otorga al final de las obras, una vez que el edificio esté terminado y se pueda acreditar que cumple todos los requisitos de habitabilidad, equipamiento y seguridad. En Andalucía, este trámite se realiza mediante declaración responsable ante el Registro de Turismo. En la documentación aportada no consta que esta licencia esté concedida, lo cual es lógico porque las obras no han comenzado. No obstante, es un riesgo a tener en cuenta: si al finalizar la obra el edificio no cumple los estándares exigidos (por ejemplo, en materia de accesibilidad, climatización, equipamiento), la licencia turística podría denegarse o retrasarse, afectando a la generación de ingresos y, por tanto, a la capacidad de repago del préstamo o a la valoración del activo. Además, el contexto normativo actual es restrictivo con las viviendas turísticas en centros históricos, aunque este proyecto, por tratarse de un edificio completo con uso hotelero, no es una vivienda de uso turístico aislada y ya tiene el cambio de uso aprobado, lo que reduce significativamente este riesgo. 

-       Rating AAA no justificado: Moore Ibérica otorga la calificación máxima (AAA) al proyecto, calificando como "óptima" la experiencia del promotor, la situación de la licencia y el loan to cost, y como "muy alta" la propiedad del suelo y el LTV. Sin embargo, el propio informe reconoce que el promotor es de reciente constitución y que no se han analizado estados financieros. La calificación de "propiedad del suelo" como AA contradice la información de la nota simple, a menos que hayan tenido acceso a documentación no pública (escrituras) que no se ha compartido con los inversores. Esta discrepancia entre el rating y la información disponible genera desconfianza. 

-       Riesgo de ejecución de obra: Aunque el presupuesto es coherente, las obras de rehabilitación en edificios antiguos y protegidos (nivel C) conllevan siempre un riesgo de aparición de patologías ocultas (estructura, instalaciones, humedades) que pueden generar sobrecostes y retrasos. El plazo estimado de 11 meses es ajustado para una rehabilitación integral con protección patrimonial. 

-       Riesgo normativo: Aunque el proyecto ya tiene licencia de obras y cambio de uso aprobado, el contexto normativo en España es cada vez más restrictivo con las viviendas turísticas. Sevilla ha limitado las nuevas licencias en el casco histórico. Este proyecto, al tratarse de un edificio completo con uso hotelero, no es una vivienda de uso turístico aislada, pero no se puede descartar que futuras regulaciones afecten a la explotación. 

-       Falta de documentación contractual esencial: No se ha aportado el contrato de préstamo ni la ficha de datos fundamentales de la inversión, que son documentos preceptivos y deben contener información clave sobre las condiciones, comisiones, vencimiento anticipado, y procedimientos en caso de impago. 

CONSIDERACIONES FINALES 

El proyecto Sevilla-Rioja presenta, sobre el papel, numerosos atractivos: una ubicación excelente, todos los permisos urbanísticos en regla, un proyecto técnico definido, una tasación de una entidad homologada y un promotor con aparente experiencia. Sin embargo, el análisis detallado de la documentación revela sombras muy preocupantes que cualquier inversor debe conocer antes de tomar una decisión. 

El núcleo del problema reside en la falta de transparencia y en la contradicción entre los datos de la oferta y los documentos que hemos podido examinar. La oferta publica unas tasaciones muy superiores a las del informe TINSA disponible, utiliza una superficie inflada, y no aclara la situación de la propiedad ni del usufructo. El rating AAA, en este contexto de opacidad, resulta inverosímil y genera más dudas que certezas. 

Es posible que todas estas discrepancias tengan una explicación razonable: que exista un segundo informe de tasación que valore el local comercial en 884.000 €, que el promotor haya adquirido ya todas las participaciones y extinguido el usufructo, y que disponga de liquidez o acuerdos bancarios para refinanciar. El problema es que ninguna de esas explicaciones se ha documentado ni puesto a disposición de los inversores. 

Invertir en crowdlending implica asumir riesgos, pero también exige que la información sea completa, veraz y comprensible. En este caso, la información disponible es incompleta y, en algunos puntos, contradictoria. Un inversor prudente no debería basar su decisión en promesas o en informes de rating que no puede contrastar con documentos fehacientes. 

OPINIÓN FUNDAMENTADA 

La operación tiene una base técnico-urbanística sólida, lo que reduce el riesgo de que el proyecto no pueda ejecutarse por problemas con las administraciones. Sin embargo, el riesgo jurídico-patrimonial (propiedad y usufructo) y el riesgo financiero derivado de la sobrevaloración del activo y el elevado LTV real son de una magnitud tal que desaconsejan la inversión en las condiciones actuales de información. 

No se trata de que el proyecto sea necesariamente una estafa o vaya a fracasar. Se trata de que el inversor no dispone de los elementos de juicio necesarios para evaluar correctamente el riesgo. Y en ausencia de esos elementos, la decisión más prudente es abstenerse. 

CONCLUSIÓN 

No invierta en este proyecto hasta que el promotor y wecity aporten la documentación que falta y aclaren las contradicciones detectadas. Concretamente, exija: 

La escritura de compraventa o una nota simple actualizada que acredite que el promotor es propietario del 100% del inmueble (incluido el local comercial) y que el derecho de usufructo está extinguido.

 El segundo informe de tasación de TINSA (expediente SE-04040/25) que justifique el valor asignado al local comercial y, por tanto, las cifras de 2,31 M€ y 2,98 M€.

 Una explicación detallada de la fuente de repago del préstamo, más allá de la genérica referencia a "fondos propios o refinanciación bancaria".

 El contrato de préstamo y la ficha de datos fundamentales, para conocer las condiciones contractuales exactas. 

Sin estos documentos, cualquier inversión en este proyecto se basa en información incompleta y potencialmente engañosa. El riesgo no es asumible. Si se aportan y aclaran todos los extremos, la operación podría ser reconsiderada, pero con la información actual, la recomendación es clara: no invertir. 

NOTA DE DESCARGO DE RESPONSABILIDAD 

El análisis contenido en este documento se basa exclusivamente en la documentación que el inversor ha puesto a disposición y que ha sido listada en el apartado correspondiente. No se ha tenido acceso a información privilegiada, a los gestores del proyecto, ni a la totalidad de los documentos contractuales (contrato de préstamo, ficha de datos fundamentales, escrituras de propiedad, segundo informe de tasación). Por tanto, este análisis no constituye una auditoría ni una verificación independiente de los datos aportados por el promotor o por la plataforma. 

Este documento se ofrece únicamente con fines informativos y de debate entre inversores, y no debe ser interpretado como un asesoramiento financiero, legal o fiscal personalizado. Cada inversor es el único responsable de sus propias decisiones de inversión y debe realizar su propio análisis, considerando su situación patrimonial, su tolerancia al riesgo y sus objetivos financieros. Las opiniones expresadas son las de la persona que realiza el análisis y pueden no ser compartidas por otros inversores o por la plataforma. 

La inversión en crowdfunding inmobiliario conlleva riesgos significativos, incluyendo la posible pérdida total o parcial del capital invertido, la iliquidez de la inversión (dificultad para deshacer la posición antes del vencimiento), y la falta de garantías públicas (como el Fondo de Garantía de Depósitos). La rentabilidad pasada no garantiza rentabilidades futuras. Cualquier decisión de invertir en este proyecto debe tomarse después de leer detenidamente toda la documentación legal y contractual, y de haber comprendido los riesgos asociados. 

Muchas gracias por tu esfuerzo. A ver si ahora wecity lo aclara. 

Me gusta más el de Valencia Goya que este de Sevilla pero habrá que esperar a las respuestas. Gracias de nuevo por el análisis.

Buenas compañer@s

Yo he continuado con el proceso de Pau de Carabanchel. Ya he confirmado desde el email que enviaron.

Saludos 😉 

Buenas compañer@s

Acabo de recibir la confirmación de Wecity 😁😁👇

Saludos 😉 

@aprendiz76