Hola he utilizado el escrito de la tercera pagina par reclamar los gastos a caixabank de mi hipoteca de mayo del 2019, me han respondido pero solo me devuelven los gastos de
tasación los demas gastos no.
No tengo tantos conocimientos sobre el tema y no se si estan en lo cierto.
Si alguien me puede decir como debo proceder para reclamar los gastos de notaria, gestoria y registro, a partir de ahora se lo agradecería.
Adjunto la contestacion de caixabank a continuación:
Situación que nos plantea
A su recepción, hemos analizado su escrito de reclamación, en el cual nos solicita la devolución de
los importes correspondientes a los gastos de formalización de su operación hipotecaria número
XXXX*******XXXX.
¿Qué ocurre a partir de ahora con mi cláusula de gastos?
A partir de ahora, CaixaBank expulsa la cláusula de gastos de su contrato y renunciamos a su
aplicación de manera irrevocable; desde este momento, se tiene por no puesta en su contrato como
si nunca hubiere existido.
¿Qué dice el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) y el
Tribunal Supremo (TS) sobre la cláusula de gastos en caso de ser
declarada nula y expulsarse del contrato?
El TJUE, en Sentencia de 16 de Julio de 2020, y el TS, Sentencia de 24 de Julio de 2020 coinciden en
que,
a. “«el hecho de que deba entenderse que una cláusula contractual declarada abusiva nunca ha
existido justifica la aplicación de las disposiciones de Derecho nacional que puedan regular el
reparto de los gastos de constitución y cancelación de hipoteca en defecto de acuerdo entre las
partes» (…) ” y
b. “(…) “«si estas disposiciones hacen recaer sobre el prestatario la totalidad o una parte de estos
gastos, ni el artículo 6, apartado 1, ni el artículo 7, apartado 1, de la Directiva 93/13 se oponen a que se niegue al consumidor la restitución de la parte de dichos gastos que él mismo deba
soportar»”
Así mismo, y en relación a los gastos de gestoría, la STS de 26 de octubre de 2020, señala:
c. “(…)”«con anterioridad a la Ley 5/2019, de 15 de marzo, de Contratos de Crédito Inmobiliario,
no existía ninguna previsión normativa sobre cómo debían abonarse esos gastos de gestoría. En
esa situación, ante la falta de una norma nacional aplicable en defecto de pacto que impusiera
al prestatario el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos, no cabía negar al consumidor
la devolución de las cantidades abonadas en virtud de la cláusula que se ha declarado abusiva
Y finalmente, con relación a los gastos de tasación devengados, la STS de 27 de enero de 2021 dice:
“(…)Ni el RD 775/1997, de 30 de mayo, sobre régimen jurídico de homologación de los
servicios y sociedades de tasación, ni la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas
de valoración de bienes inmuebles, contienen disposición normativa alguna sobre quién
debe hacerse cargo del coste de la tasación. De ahí que, de acuerdo con la STJUE de 16 de
julio de 2020, ante la falta de una norma nacional aplicable en defecto de pacto que
impusiera al prestatario el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos, no cabía negar
al consumidor la devolución de las cantidades abonadas en virtud de la cláusula que se ha
declarado abusiva. Cuando resulte de aplicación la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora
de los contratos de crédito inmobiliario, los gastos de tasación corresponderán al prestatario
(…)”
Con base en estas directrices del TJUE, el TS ha concluido en la citada sentencia que “una vez
declarada nula y dejada sin efecto por abusiva la cláusula que atribuía todos los gastos al prestatario
consumidor, el tribunal debía entrar a analizar a quién, con arreglo a las reglas legales y
reglamentarias, correspondía satisfacer cada uno de los gastos cuestionados”.
A continuación, le ampliamos el detalle de la atribución de gastos según la normativa vigente en el
momento de la firma del contrato, acorde con la doctrina del TJUE y el TS.
Por tanto ¿cuál es la distribución de gastos conforme a las reglas
legales y reglamentarias?
Conforme la combinación coherente de las Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de enero de 2019,
24 de julio de 2020 y 26 de octubre de 2020 y 27 de enero de 2021 la distribución de la asunción
de los gastos, conforme a las reglas legales y reglamentarias aplicables al momento de contratar,
queda establecida de la siguiente manera:
a) Arancel registral por la inscripción de la garantía hipotecaria: banco prestamista.
b) Gastos de gestoría: banco prestamista.
c) Arancel notarial de la escritura de constitución de la operación hipotecaria: por mitades.
d) Gastos de tasación: banco prestamista
e) Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: prestatario.
f) Gastos derivados de la cancelación de la hipoteca: prestatario
Resolución de la reclamación
Una vez efectuadas las gestiones detalladas, nos complace comunicarle que hemos resuelto estimar
parcialmente su reclamación, procediendo al abono de los importes correspondientes en los próximos
días en la cuenta nº XXXX***********XXXX, de acuerdo con el reparto especificado en el apartado
anterior.
Detalle de los importes abonados. Gastos de tasación
Igualmente le informamos que, si usted tiene esta operación hipotecaria u otras con CaixaBank
impagadas, la entidad podrá compensar la cantidad objeto de pago con las deudas existentes.
Por otro lado, hemos podido constatar que algunas de las cantidades reclamadas derivan del
otorgamiento de una escritura de compraventa y que, por lo tanto, no se incluyen en el
ámbito objetivo de la jurisprudencia del TS de 23 de enero de 2019, que se refiere a gastos
de constitución de hipoteca
Gracias
Saludos
